上海某國(guó)際花園產(chǎn)品定位建議(文件)
【正文】 高的塔樓，另一棟利用地塊的東南朝向優(yōu)勢(shì)，建成16層或18層的板式公寓。 寫字樓布置在靠曹楊路和中山北路，作為項(xiàng)目主推產(chǎn)品。 地下三層停車場(chǎng)，由于寫字樓的停車非常重要，有必要在地下車庫(kù)設(shè)計(jì)機(jī)械式停車庫(kù)，目前項(xiàng)目旁的綠洲廣場(chǎng)中已有這種車庫(kù)配套。在大樓入口處進(jìn)行門禁管理。 建議項(xiàng)目寫字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺(tái)主機(jī)。實(shí)現(xiàn)24小時(shí)辦公的理想。 如公寓不設(shè)計(jì)中央空調(diào)，則改為每戶獨(dú)立小型中央空調(diào)，每戶贈(zèng)送。l 綜合布線系統(tǒng)：提供辦公自動(dòng)化（OAS）和信息自動(dòng)化（CAS）。ll 電視信息傳播系統(tǒng)：在一樓電梯廳和會(huì)所等處設(shè)置，提供時(shí)事新聞和大樓公共信息。會(huì)所服務(wù)配套建議會(huì)所建議設(shè)在裙房五樓，并利用五樓屋頂?shù)目罩衅脚_(tái)，設(shè)計(jì)空中網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)等活動(dòng)空間的。 美容、美發(fā)中心；l 票務(wù)服務(wù)；l 茶吧；l四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容商務(wù)服務(wù)l 叫車、洗車服務(wù)l 代訂報(bào)刊雜志服務(wù)l 工商，稅務(wù)登記咨詢服務(wù) 監(jiān)控服務(wù)l 綠化服務(wù)五、建材設(shè)施建議建議項(xiàng)目采用新型建材，提高大樓節(jié)能，環(huán)保性能。電梯（1） 寫字樓部分采用五部OTIS豪華高速電梯，其中兩部為觀光電梯，由采光和外部景觀可看。消防設(shè)備（1） 緊急廣播系統(tǒng)：設(shè)廣播主機(jī)和喇叭以供緊急廣播使用。 標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈（可供停電照明）。停車場(chǎng)設(shè)備（1） 地下室停車場(chǎng)車道出入口，專職人員統(tǒng)一管理。 在寫字樓廣場(chǎng)一側(cè)設(shè)計(jì)大型電視墻，體現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)代化商業(yè)和辦公的形象，并可作為大樓和公司形象宣傳的平臺(tái)。 在裙房五樓屋頂規(guī)劃室外活動(dòng)室，增加綠化修飾，做成空中花園，增加項(xiàng)目景觀面，使商務(wù)景觀化。注意事項(xiàng) 寫字樓契稅為3％。 自2005年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 寫字樓貸款和商鋪貸款只能貸五成十年，貸款的門檻逐步提高。在緊張的辦公之余可以有一個(gè)放松的地方，可適當(dāng)配置綠化景觀。 公共安全監(jiān)控設(shè)備于寫字樓和公寓大堂入口，電梯廳內(nèi)，樓層過道中，地下車庫(kù)設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)。 滅火器：于停車場(chǎng)，各層梯間設(shè)置滅火器。管理中心設(shè)火災(zāi)受信總機(jī)，隨時(shí)監(jiān)視各樓層有否火警狀況。 水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。（2） 保證雙回路供電，防止大樓停電，給造成用戶損失。給電設(shè)備（1） 預(yù)留光纖接入口。（2）電梯設(shè)計(jì)在項(xiàng)目北面，以免浪費(fèi)朝向好的面積。外觀外觀立面采用雙層中空幕墻玻璃，隔音，防曬。 設(shè)備運(yùn)行l(wèi)清潔綠化服務(wù)l 大廳站崗服務(wù)l 中介服務(wù)l 收費(fèi)、繳費(fèi)服務(wù)l 問訊服務(wù)l 咖啡商務(wù)廳；l 電腦等辦公設(shè)施維修服務(wù)；l 公共會(huì)議室；l 供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)。lll 24小時(shí)便利店；銀行等金融設(shè)施大堂l 建議采用自動(dòng)可變風(fēng)量的中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，對(duì)寫字樓單位實(shí)行分戶獨(dú)立計(jì)算。因?yàn)椋瑢懽謽鞘前滋焓褂寐矢?，晚上使用率低，而公寓卻正好相反。 造成雙星輝映的效果，又互不影響。這樣減少了裙房一、二樓的電梯廳面積，增加了主樓裙房的商業(yè)使用價(jià)值，同時(shí)造成項(xiàng)目獨(dú)特的配套賣點(diǎn)。裙房面積在20000平米左右。利于減輕開發(fā)商資金投入壓力。二、產(chǎn)品建議lll不利面：lll一、方案評(píng)估有利面：l投資回報(bào)測(cè)算：以項(xiàng)目主力面積70平方計(jì)算總價(jià)：1200070＝84萬首付款：84萬
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