【正文】 多的產(chǎn)品為高層、小高層，但銷售量最高的產(chǎn)品為多層、洋房，充分說明低密度產(chǎn)品仍是市場(chǎng)最受歡迎產(chǎn)品； ? 區(qū)域除本案、君悅、綠地?zé)o高層產(chǎn)品外，其余皆有區(qū)域主流產(chǎn)品供應(yīng)，然而由于其產(chǎn)品力有限消化情況一般。其中高層面積區(qū)間為 42167平，主力面積為 7090平；小高層面積區(qū)間為 50200平，主力面積為 80100平；多層面積區(qū)間為 80140平，主力面積為 90110平；洋房面積區(qū)間為 83263平，主力面積為 130150平； ? 區(qū)域競(jìng)品價(jià)格與 2023年相比均有適當(dāng)調(diào)整，其中高層價(jià)格區(qū)間為 38005200元 /平，均價(jià)為3900元 /平；小高層價(jià)格區(qū)間為 40005500元 /平，均價(jià)為 4100元 /平；多層價(jià)格區(qū)間為 44004500元 /平，均價(jià)為 4450元 /平；洋房?jī)r(jià)格區(qū)間為 52007800元 /平，均價(jià)為 6000元 /平； 2023競(jìng)品供應(yīng)產(chǎn)品與本案推售基本重疊， 且價(jià)格皆有適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以迎合市場(chǎng)現(xiàn)狀 小結(jié) 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 ︱ 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 2023年，我們何去何從？ 2023年 11月初，全國(guó)樓市進(jìn)入冰凍期，沈撫新城樓市也受到嚴(yán)重沖擊，從 11月開始，本區(qū)域各樓盤銷量急劇下滑，局勢(shì)慘淡，市場(chǎng)上眾多樓盤月銷售量跌至個(gè)位數(shù)甚至零成交的低點(diǎn)，面對(duì)這一嚴(yán)峻局勢(shì)，市場(chǎng)上衍生出兩種應(yīng)對(duì)策略： ? 一是以恒大為代表的以客戶需求為導(dǎo)向的策略， 針對(duì)客戶需求，實(shí)現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，以價(jià)換量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流高速運(yùn)轉(zhuǎn)，減少庫(kù)存壓力 ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回款。特別是沈撫新城， 2023年市場(chǎng)供大于求局面會(huì)更加嚴(yán)峻，市區(qū)恒大、萬達(dá)等大盤、名盤產(chǎn)品的集中上市對(duì)沈撫新城的樓市形成巨大沖擊，因此建議本項(xiàng)目借競(jìng)案推案的時(shí)機(jī)不同，快速去化，迅速回籠資金 貳 .變 以 6月 30日中央景觀大道呈現(xiàn)及 一期成熟園區(qū)為突破口，更精細(xì)打造泰式景觀園林，讓項(xiàng)目主動(dòng)求變，創(chuàng)造自身的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 2023年上半年求“快”，以剛性需求的小面積高層產(chǎn)品為突破口，加速庫(kù)存產(chǎn)品去化，在推案上與時(shí)間賽跑，制勝于營(yíng)銷機(jī)動(dòng)性的創(chuàng)造 2023年下半年求“變”，利用 6月 30日中央景觀大道呈現(xiàn)及一期客戶入住，拉升項(xiàng)目品質(zhì)，二次定義項(xiàng)目口碑價(jià)值 營(yíng)銷策略方向 2023年度銷售任務(wù)總覽 上半年 求快 下半年 求變 針對(duì)二期高層小戶型產(chǎn)品和一期剩余產(chǎn)品著眼于銷售速度，以性價(jià)比確立去化優(yōu)勢(shì)；快銷求現(xiàn) 針對(duì)小高層、多層洋房產(chǎn)品、商鋪，著眼于客戶接受度與利潤(rùn)，穩(wěn)中求變，提升產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 營(yíng)銷策略方向 2023年度銷售任務(wù)總覽 產(chǎn)品細(xì)分，確立優(yōu)勢(shì)： 作為暢銷產(chǎn)品，備低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，其性價(jià)比較高，快速贏取市場(chǎng)。為了更好的實(shí)現(xiàn)銷售，我司建議，本案的產(chǎn)品價(jià)格要結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行合理定價(jià)，確保年初制定的年度任務(wù)指標(biāo)順利完成。 項(xiàng) 目 產(chǎn)品形式 供應(yīng)棟數(shù) 供應(yīng)套數(shù) 面積區(qū)間 （平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 萬科金域藍(lán)灣 高層 4 374 88167 5200 旺力城 高層 1 162 6498 4000 大商 高層 3 609 56112 4000 錦繡藍(lán)灣 高層 1 186 42130 3800 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 推盤順序 ︱ 各產(chǎn)品線定價(jià)依據(jù) 高層定價(jià)依據(jù) 根據(jù)上述市場(chǎng)依據(jù)及產(chǎn)品價(jià)值分析，我司建議 2023年我們產(chǎn)品價(jià)格為： 多層均價(jià)建議： 4500元 /平 小高層均價(jià)建議： 4100元 /平 高層均價(jià)建議： 3800元 /平 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 推盤順序 ︱ 各產(chǎn)品線定價(jià)依據(jù) 市場(chǎng)定價(jià) 供應(yīng)情況 B5 A19 A14 A13 A15 A12 B23 B22 B1 B2 B6 A20 B21 B20 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 推盤順序 B5 A19 A14 A13 A15 A12 B23 B22 B1 B2 B6 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 推盤順序 推盤戶型 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 推盤順序 推盤戶型 1組團(tuán) 2組團(tuán) 3組團(tuán) 面積： 40— 119（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型：一室、二室、二室半、三室 面積： 40— 119（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型：一室、二室、二室半、三室 面積： 90— 109（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型：二室、二室半、 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 推盤順序 1組團(tuán) 樓號(hào) 樓層 面積 套數(shù) A19 6層 36 A13 11層 44 A12 26層 12584 156 B22 18層 9648 144 合計(jì) 380 2組團(tuán) 樓號(hào) 樓層 面積 套數(shù) B2 6層 5580 48 A14 11層 44 A15 26層 12584 156 B23 18層 9648 144 合計(jì) 392 3組團(tuán) 樓號(hào) 樓層 面積 套數(shù) B6 7層 6600 56 B5 7層 6600 56 B1 6層 5580 48 合計(jì) 18780 160 總計(jì) 932 任務(wù)詳表 2023年的沈撫新城的整體產(chǎn)品供應(yīng)量很大，并且 2023年房地產(chǎn)的不確定因數(shù)導(dǎo)致 客戶持幣觀望，區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系失衡，在如此競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的市場(chǎng)，本項(xiàng)目如何在區(qū) 域夾縫中求生存， 2023年信達(dá)行的觀點(diǎn) 以德商質(zhì)量的高性價(jià)比來贏得客戶 就是以市場(chǎng)臨界點(diǎn)的價(jià)格吸引客戶 高層均價(jià) 3800元，以超低及超值的產(chǎn)品搶占區(qū)域市場(chǎng)份額 小高層均價(jià) 4100元， 50平 80平的主力戶型 多層均價(jià) 4650元，稀缺的電梯多層 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 定價(jià)策略 4650 4350 3850 3750 4150 3950 4550 4550 4650 4750 4400 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 定價(jià)策略 均價(jià) 1組團(tuán)整體銷售均價(jià) 4050元 2組團(tuán)整體銷售均價(jià) 4180元 3組團(tuán)整體銷售均價(jià) 4620元 德商國(guó)際花園 4210元 2023年度推盤及定價(jià)方案 ︱ 定價(jià)策略 4 PART 4： 2023年度營(yíng)銷破局策略 強(qiáng)化項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)的“最高性價(jià)比龍頭”地位 倡導(dǎo)新城市核心下的“首席東南亞”生活 實(shí)施展開體驗(yàn)式營(yíng)銷 從產(chǎn)品和營(yíng)銷推廣兩條主線展開 營(yíng)銷篇 整體營(yíng)銷策略 向農(nóng)民學(xué)習(xí)生存的智慧 樹立憂患意識(shí)量入為出 在調(diào)控持續(xù)收緊、銷售日漸萎縮的當(dāng)下，銷售回籠資金變慢，融資成本不斷拉高，市場(chǎng)向優(yōu)勢(shì)品牌集中符合發(fā)展規(guī)律，但對(duì)有一定品牌和實(shí)力的德商來說，也不失為一次突破瓶頸的機(jī)遇。通過口碑傳播進(jìn)行銷售為主要成交工具； 德商前期開發(fā)以品質(zhì)贏得市場(chǎng)口碑，擁有一大批老業(yè)主，金杯、銀杯不如老業(yè)主口碑 為此，具體操作建議如下： 對(duì)外推廣塑造德商國(guó)際花園沈撫首席東南亞高品質(zhì)生活的項(xiàng)目形象 對(duì)外進(jìn)行全面的全新 DM派發(fā)，短信捕捉（尤其是對(duì)所有的老業(yè)主及區(qū)域客戶） 集中老業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)品推介會(huì)、并贈(zèng)送禮品 老業(yè)主憑護(hù)照享折扣外，更可憑本項(xiàng)目的短信或 DM享受額外優(yōu)惠 品牌升級(jí) ——利用德商原有客戶的口碑傳播 品牌不僅僅只是一個(gè)印象，