【正文】 多的產品為高層、小高層，但銷售量最高的產品為多層、洋房，充分說明低密度產品仍是市場最受歡迎產品； ? 區(qū)域除本案、君悅、綠地無高層產品外，其余皆有區(qū)域主流產品供應，然而由于其產品力有限消化情況一般。其中高層面積區(qū)間為 42167平，主力面積為 7090平；小高層面積區(qū)間為 50200平，主力面積為 80100平；多層面積區(qū)間為 80140平，主力面積為 90110平；洋房面積區(qū)間為 83263平，主力面積為 130150平； ? 區(qū)域競品價格與 2023年相比均有適當調整，其中高層價格區(qū)間為 38005200元 /平，均價為3900元 /平；小高層價格區(qū)間為 40005500元 /平，均價為 4100元 /平；多層價格區(qū)間為 44004500元 /平，均價為 4450元 /平；洋房價格區(qū)間為 52007800元 /平，均價為 6000元 /平； 2023競品供應產品與本案推售基本重疊， 且價格皆有適當?shù)恼{整，以迎合市場現(xiàn)狀 小結 2023年房地產市場環(huán)境分析 ︱ 區(qū)域市場環(huán)境分析 2023年，我們何去何從？ 2023年 11月初，全國樓市進入冰凍期，沈撫新城樓市也受到嚴重沖擊，從 11月開始，本區(qū)域各樓盤銷量急劇下滑，局勢慘淡，市場上眾多樓盤月銷售量跌至個位數(shù)甚至零成交的低點，面對這一嚴峻局勢，市場上衍生出兩種應對策略： ? 一是以恒大為代表的以客戶需求為導向的策略， 針對客戶需求，實現(xiàn)價格調整，以價換量，實現(xiàn)現(xiàn)金流高速運轉，減少庫存壓力 ,實現(xiàn)項目快速回款。特別是沈撫新城， 2023年市場供大于求局面會更加嚴峻，市區(qū)恒大、萬達等大盤、名盤產品的集中上市對沈撫新城的樓市形成巨大沖擊，因此建議本項目借競案推案的時機不同，快速去化，迅速回籠資金 貳 .變 以 6月 30日中央景觀大道呈現(xiàn)及 一期成熟園區(qū)為突破口，更精細打造泰式景觀園林，讓項目主動求變，創(chuàng)造自身的營銷節(jié)點 2023年上半年求“快”，以剛性需求的小面積高層產品為突破口，加速庫存產品去化，在推案上與時間賽跑，制勝于營銷機動性的創(chuàng)造 2023年下半年求“變”，利用 6月 30日中央景觀大道呈現(xiàn)及一期客戶入住，拉升項目品質，二次定義項目口碑價值 營銷策略方向 2023年度銷售任務總覽 上半年 求快 下半年 求變 針對二期高層小戶型產品和一期剩余產品著眼于銷售速度，以性價比確立去化優(yōu)勢；快銷求現(xiàn) 針對小高層、多層洋房產品、商鋪，著眼于客戶接受度與利潤，穩(wěn)中求變，提升產品優(yōu)勢 營銷策略方向 2023年度銷售任務總覽 產品細分，確立優(yōu)勢： 作為暢銷產品，備低總價優(yōu)勢，其性價比較高，快速贏取市場。為了更好的實現(xiàn)銷售，我司建議，本案的產品價格要結合當前市場均價進行合理定價，確保年初制定的年度任務指標順利完成。 項 目 產品形式 供應棟數(shù) 供應套數(shù) 面積區(qū)間 （平方米） 均價 （元 /平方米） 萬科金域藍灣 高層 4 374 88167 5200 旺力城 高層 1 162 6498 4000 大商 高層 3 609 56112 4000 錦繡藍灣 高層 1 186 42130 3800 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 ︱ 各產品線定價依據(jù) 高層定價依據(jù) 根據(jù)上述市場依據(jù)及產品價值分析，我司建議 2023年我們產品價格為： 多層均價建議： 4500元 /平 小高層均價建議： 4100元 /平 高層均價建議： 3800元 /平 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 ︱ 各產品線定價依據(jù) 市場定價 供應情況 B5 A19 A14 A13 A15 A12 B23 B22 B1 B2 B6 A20 B21 B20 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 B5 A19 A14 A13 A15 A12 B23 B22 B1 B2 B6 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 推盤戶型 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 推盤戶型 1組團 2組團 3組團 面積： 40— 119（標準層） 戶型：一室、二室、二室半、三室 面積： 40— 119（標準層） 戶型：一室、二室、二室半、三室 面積： 90— 109（標準層） 戶型：二室、二室半、 2023年度推盤及定價方案 ︱ 推盤順序 1組團 樓號 樓層 面積 套數(shù) A19 6層 36 A13 11層 44 A12 26層 12584 156 B22 18層 9648 144 合計 380 2組團 樓號 樓層 面積 套數(shù) B2 6層 5580 48 A14 11層 44 A15 26層 12584 156 B23 18層 9648 144 合計 392 3組團 樓號 樓層 面積 套數(shù) B6 7層 6600 56 B5 7層 6600 56 B1 6層 5580 48 合計 18780 160 總計 932 任務詳表 2023年的沈撫新城的整體產品供應量很大，并且 2023年房地產的不確定因數(shù)導致 客戶持幣觀望，區(qū)域內供求關系失衡，在如此競爭激勵的市場，本項目如何在區(qū) 域夾縫中求生存， 2023年信達行的觀點 以德商質量的高性價比來贏得客戶 就是以市場臨界點的價格吸引客戶 高層均價 3800元，以超低及超值的產品搶占區(qū)域市場份額 小高層均價 4100元， 50平 80平的主力戶型 多層均價 4650元，稀缺的電梯多層 2023年度推盤及定價方案 ︱ 定價策略 4650 4350 3850 3750 4150 3950 4550 4550 4650 4750 4400 2023年度推盤及定價方案 ︱ 定價策略 均價 1組團整體銷售均價 4050元 2組團整體銷售均價 4180元 3組團整體銷售均價 4620元 德商國際花園 4210元 2023年度推盤及定價方案 ︱ 定價策略 4 PART 4： 2023年度營銷破局策略 強化項目在區(qū)域市場的“最高性價比龍頭”地位 倡導新城市核心下的“首席東南亞”生活 實施展開體驗式營銷 從產品和營銷推廣兩條主線展開 營銷篇 整體營銷策略 向農民學習生存的智慧 樹立憂患意識量入為出 在調控持續(xù)收緊、銷售日漸萎縮的當下，銷售回籠資金變慢，融資成本不斷拉高，市場向優(yōu)勢品牌集中符合發(fā)展規(guī)律，但對有一定品牌和實力的德商來說，也不失為一次突破瓶頸的機遇。通過口碑傳播進行銷售為主要成交工具； 德商前期開發(fā)以品質贏得市場口碑，擁有一大批老業(yè)主，金杯、銀杯不如老業(yè)主口碑 為此，具體操作建議如下： 對外推廣塑造德商國際花園沈撫首席東南亞高品質生活的項目形象 對外進行全面的全新 DM派發(fā)，短信捕捉（尤其是對所有的老業(yè)主及區(qū)域客戶） 集中老業(yè)主進行產品推介會、并贈送禮品 老業(yè)主憑護照享折扣外，更可憑本項目的短信或 DM享受額外優(yōu)惠 品牌升級 ——利用德商原有客戶的口碑傳播 品牌不僅僅只是一個印象，