【正文】 每隔三到五層設(shè)置一處空中花園； ? 頂層可以設(shè)置屋頂綠化，設(shè)置屋頂花園。 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 寫(xiě)字樓客戶對(duì)于公共部分的裝修要求更傾向于現(xiàn)代簡(jiǎn)約，細(xì)部（如電梯間、內(nèi)墻漆、地磚等）的品質(zhì)感需要加強(qiáng)； ? 為了節(jié)省裝修時(shí)間和精力，越來(lái)越多的客戶愿意選擇精裝的寫(xiě)字樓，通過(guò)辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營(yíng)造個(gè)性辦公空間； ? 中央空調(diào)成為客戶在選擇寫(xiě)字樓時(shí)不可或缺的重要因素。 ? 公寓外立面應(yīng)區(qū)別于寫(xiě)字樓，立面應(yīng)有一定變化和層次感，從而區(qū)分于寫(xiě)字樓， ? 公寓外立面在體現(xiàn)大氣的同時(shí)，要考慮居住的便利性，因此在凸窗和陽(yáng)臺(tái)等的設(shè)置上應(yīng)予以考慮。 ? 兩個(gè)拼接戶型通過(guò)鏤空設(shè)置小陽(yáng)臺(tái)使得廚房有對(duì)外窗口，可以設(shè)置燃?xì)?，同時(shí)增加的陽(yáng)臺(tái)也成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 陽(yáng)臺(tái) 凸窗 陽(yáng)臺(tái) 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 提升公寓價(jià)值： 建議采用 1000元 /㎡ 精裝修 精裝修特點(diǎn) ? 省心、省力、省時(shí)，精裝修可以滿足目前人們快節(jié)奏的生活； ? 提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，成本為 1000元 /㎡左右，對(duì)外宣稱 1500元 /㎡； 。建議本項(xiàng)目主力戶型面積控制在45㎡以下； ? 考慮到公寓樓棟的擺放位置，對(duì)項(xiàng)目景觀資源的最大化利用，可以在東南角和西南角設(shè)置面積 8085㎡左右的兩房戶型。省府旁 公園 電梯間通風(fēng)采光 樓層平面布局示意 公 共 走 廊 辦公區(qū) 設(shè)備區(qū) 開(kāi)放的綠色空間 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓凈高應(yīng)在 ，加上梁位、空調(diào)管線等，寫(xiě)字樓的層高應(yīng)在 ； ? 項(xiàng)目擁有極佳景觀資源，為體現(xiàn)“生態(tài)”概念，辦公環(huán)境需要更開(kāi)揚(yáng)和更好的通風(fēng)、采光設(shè)計(jì)， 4米層高可獲得更好的空間感； ? 考慮到適用性和經(jīng)濟(jì)性，建議本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層的層高在 4米之間。色調(diào)上采用深灰色，能使立面更能在同類(lèi)產(chǎn)品中脫穎而出 寫(xiě)字樓外立面：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，城市感強(qiáng)，體現(xiàn)商務(wù)價(jià)值 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的主流間隔為 150~250㎡。省府旁 南城板塊 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 雖然南城是湖南的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，但整體建設(shè)尚未成熟、入住度有限，人氣缺乏； ? 由于片區(qū)的成熟度尚有待時(shí)日，片區(qū)的商業(yè)租售情況整體不甚理想。經(jīng)營(yíng)方式以“自主經(jīng)營(yíng)”為主，“委托經(jīng)營(yíng)與自主經(jīng)營(yíng)相結(jié)合”為輔。 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 貴司對(duì)價(jià)格目標(biāo)有很高的要求，故對(duì)產(chǎn)品的要求既能賣(mài)得快、又能賣(mài)高價(jià)。 供 銷(xiāo) 供銷(xiāo)比 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 07年 60以下 9525 11653 60— 90 9111 9383 08年 60以下 13843 6957 60— 90 20282 8868 09年 60以下 10279 14678 60— 90 17067 20237 長(zhǎng)沙小戶型未來(lái)趨勢(shì) —— 需求量大 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 目前市場(chǎng)需求以剛性需求為主，緊湊中小戶型受到市場(chǎng)追捧，3550㎡戶型最受歡迎； ? 目前以毛坯交樓為主，精裝修將成為未來(lái)主流，也將成為重要的提價(jià)手段； ? 小戶型客戶無(wú)論投資、自住者，均十分注重項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)能否滿足基本的生活需求； ? 小戶型市場(chǎng)需求大，在行業(yè)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)下，小戶型 銷(xiāo)售十分看好。 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 客戶類(lèi)型 經(jīng)濟(jì)承受能力 置業(yè)動(dòng)因 需求產(chǎn)品 投資客戶 強(qiáng) 投資，主動(dòng)置業(yè) 地段好，投資價(jià)值高的產(chǎn)品。這說(shuō)明精裝修房還是比較迎合市場(chǎng)需求的。這三部分人最能代表本次問(wèn)卷調(diào)查的聲音，一部分為社會(huì)新銳階層，能夠迅速接受新潮事物。 C C2大戶型產(chǎn)品相對(duì)滯銷(xiāo) 35㎡ 50㎡為市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，其次為 60㎡左右產(chǎn)品 長(zhǎng)沙小戶型需求特征 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 交房標(biāo)準(zhǔn)分析 ? 建設(shè)部制訂的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》要求精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。 3）按裝修標(biāo)準(zhǔn)分：毛坯房、精裝公寓 長(zhǎng)沙小戶型分類(lèi) 備注：本章內(nèi)“小戶型”，指戶型面積在 90平米以下的產(chǎn)品 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 天健芙蓉盛世 長(zhǎng)沙商務(wù)中心 未來(lái)城 謀房博客 陽(yáng)光 100 金 星 北 路 桐梓坡路 芙 蓉 路 三一大道 韶 山 路 湘府路 盛大澤西城 郡原廣場(chǎng) 伍家?guī)X生 活廣場(chǎng) 蘋(píng)果派 SOHO天都 才子佳苑 豪菲斯 新時(shí)代廣場(chǎng) 金陽(yáng)大廈 鉑宮 左岸右岸 上河國(guó)際 由上到下： 金色家園 未央大邦 香頌國(guó)際 巧克力空間 博林金谷 紅區(qū)抽屜 印象天心 尚城 融圣國(guó)際 天心華庭 建鴻達(dá)華都 摩天 1號(hào) 山水華景 旭日東升 白沙晶城 華府 1航線 附帶小戶項(xiàng)目 純小戶項(xiàng)目 長(zhǎng)沙典型小戶型項(xiàng)目分布概圖 長(zhǎng)城國(guó)際 長(zhǎng)大彩虹都 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 純小戶型樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱 交通樞紐 依托商圈 伍家?guī)X生活廣場(chǎng) 三一大道、芙蓉中路 伍家?guī)X四方坪商圈 越界 車(chē)站路、八一路 火車(chē)站商圈 羅馬假日 三一大道、芙蓉路 伍家?guī)X四方坪商圈 soho天都 車(chē)站路、三一大道 伍家?guī)X四方坪商圈 摩天 1號(hào) 芙蓉中路、勞動(dòng)路 五一商圈、東塘商圈 鉑宮 中山路、黃興路、蔡鍔路 五一商圈 印象天心 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 天心華庭 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 謀房未央大邦 韶山南路 鐵道等高校商圈 加加大街 韶山南路 鐵道等高校商圈 金色家園 韶山南路 鐵道等高校商圈 云鼎公館 韶山路 雨花亭商圈 鑫遠(yuǎn)杰座 芙蓉南路 南城新興區(qū) 謀房博客 望岳路、桐梓坡路 市府商圈 香麓麗舍 榮銀路、銀盆路 市府商圈 未來(lái)城科學(xué)家園 桐梓坡路、玉蘭路 市府商圈 附帶小戶型樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱 項(xiàng)目依托 是否受 90/70影響 沁園春御院 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 永祺西京 市府商圈，項(xiàng)目需要 是 美林銀谷 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 金麓國(guó)際 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 郡原廣場(chǎng) 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 盛大澤西城 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 華都 勞動(dòng)路、韶山路 東塘商圈 陽(yáng)光 100 項(xiàng)目需要 否 天健芙蓉盛世 伍家?guī)X商圈，項(xiàng)目需要 否 才子佳苑 四方坪商圈，項(xiàng)目需要 否 融圣國(guó)際 火車(chē)站商圈，項(xiàng)目需要 是 博林金谷 南城新興商圈，項(xiàng)目需要 是 長(zhǎng)沙商務(wù)中心 南城新興商圈，項(xiàng)目需要 否 鳳凰城 項(xiàng)目需要 是 ? 小戶型樓盤(pán)以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。 2023年后，需求量將大幅下降。 ?2023年后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期度過(guò)，企業(yè)發(fā)展趨緩，新增企業(yè)數(shù)將減少，寫(xiě)字樓需求量將承下滑趨勢(shì)。 簡(jiǎn)陋的窗戶護(hù)欄 簡(jiǎn)單裝修的走廊 與住宅類(lèi)似的外立面 間隔以中小戶型為主 5公寓及商住樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 幾類(lèi)辦公物業(yè)特征對(duì)比：專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓已成供需主流 公寓式寫(xiě)字樓 高星級(jí)酒店寫(xiě)字樓 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 規(guī)模 4~6萬(wàn)㎡ 1~2萬(wàn)㎡ 3~5萬(wàn)㎡ 性質(zhì) 居住及辦公 酒店及辦公 辦公 經(jīng)營(yíng)模式 先售后租 只租不售 先售后租、只租不售 外立面 普通，與住宅類(lèi)似 豪華莊重 現(xiàn)代感強(qiáng) 間隔區(qū)間 30～ 600m2不等，大部分集中在 30～ 120m2 —— 80～ 600m2，主力集中在 150~300㎡，可靈活組合 整體檔次 較低 高 高 物業(yè)管理 一般，普通的保安保潔服務(wù) 共享高星級(jí)酒店的物業(yè)服務(wù) 專(zhuān)業(yè)物管公司開(kāi)始進(jìn)入，樓宇實(shí)現(xiàn) 5A智能化，但整體水平仍有待提升 出租情況 租金約 1~ /m2/天，物業(yè)管理費(fèi) ～ 2元/m2/月 租金約 3~4元 /m2/天，物業(yè)管理費(fèi) 20元 /m2/月（含空調(diào)費(fèi)） 租金 ～ 3元 /m2/天，管理費(fèi) ～ 元 /m2 5高星級(jí)酒店寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 通程國(guó)際大酒店 （五星級(jí)） ? 租金水平： ? 租金： /㎡ /天 ? 物業(yè)管理費(fèi)： 2元 /㎡ /月（不含空調(diào)、電費(fèi)） ? 企業(yè)進(jìn)駐情況： ? 共入駐企業(yè)約 21家，入住率約 90%，其中省內(nèi)企業(yè)占 62%，省外企業(yè)占 38%； ? 金融、房地產(chǎn)、 IT及機(jī)械設(shè)備業(yè)企業(yè)成為主要客戶。 亞大時(shí)代 運(yùn)達(dá)廣場(chǎng) 5專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 租賃：整體較為理想，中高檔寫(xiě)字樓出租率高 樓盤(pán)名稱 租金 （元 /㎡ /天） 出租率 湖南文化大廈 90% 聯(lián)合商廈 70% 亞大時(shí)代 97% 中隆大廈 90% 第一大道 95% 順天國(guó)際財(cái)富中心 95% 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 70% 中天廣場(chǎng) —— ? 租金從 1~ /㎡ /天不等，租金水平由高至低依次為五一路、韶山路、芙蓉北路段及解放西路段，近年來(lái)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓租金呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)； ? 市場(chǎng)整體較為理想，出租率基本都保持在70%95%之間，其中高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓憑借其高性價(jià)比而取得了更高的出租率，如第一大道、中隆大廈等，入駐率均達(dá)到 90%以上； 中高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓租賃情況 以亞大時(shí)代為代表的中高檔寫(xiě)字樓受到市場(chǎng)歡迎 5專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 銷(xiāo)售： 良性健康發(fā)展，投資回報(bào)率有保障 ? 從市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本保持了供需平衡，持良性健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。由于對(duì)區(qū)位的要求較高，因此多集中分布在 CBD（五一大道及芙蓉路區(qū)域）的中天廣場(chǎng)、亞大時(shí)代等高檔寫(xiě)字樓中。 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓供求概述 需求量 長(zhǎng)沙市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓歷年去化量與空置率 (20232023) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ?華美歐國(guó)際，體量在 57,302平方米， 07年 9月至 09年 5月期間，銷(xiāo)售周期 20個(gè)月，銷(xiāo)售率達(dá)90%；共有 236套寫(xiě)字樓可供出售，月均銷(xiāo)售 9套， 09年 12月，已基本售罄； ?目前在售的中天廣場(chǎng)于 2023年 5月開(kāi)盤(pán)，至今 09年 5月前半年銷(xiāo)售不足 30%， 09年后半年銷(xiāo)售形勢(shì)較好，截止 09年 12月份，已經(jīng)銷(xiāo)售近 70%； ?同樣位于五一廣場(chǎng)區(qū)域的華美歐國(guó)際，湖南文化廣場(chǎng)對(duì)外銷(xiāo)售約 1,000平方米（其中， 950平方米為物業(yè)公司會(huì)議室，另有 2套 30平方米小戶型；而順天國(guó)際財(cái)富中心采取帶租約銷(xiāo)售方式，待售戶型面積在 200600平方米之間。 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 第二章 定位分析 一． 寫(xiě)字樓發(fā)展定位 二． 公寓發(fā)展定位 三． 商業(yè)發(fā)展定位 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART A 寫(xiě)字樓發(fā)展定位 一． 寫(xiě)字樓基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 二． 項(xiàng)目寫(xiě)字樓發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長(zhǎng)沙已進(jìn)入專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓階段 2023年 ~至今 ?中國(guó)入世成功，大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙； ?高檔專(zhuān)業(yè)化成為了寫(xiě)字樓的主流發(fā)展方向； ?硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“ 5A”智能化出現(xiàn) ?順天國(guó)際財(cái)富中心 ?運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) ?中天廣場(chǎng) 2023~2023年 ?網(wǎng)絡(luò)的普及使得居家辦公概念得及推行； ?“宜商宜住”滿足了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求 ?商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價(jià)低，投資性強(qiáng)； ?順天城 SOHO ?和府酒店公寓 1998~2023年 ?企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓的需求量增加； ?硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn) ?銀華大廈 ?平和堂商務(wù)大廈 1993~1997年 ?市場(chǎng)初啟動(dòng)； ?97年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過(guò)程 ?配置較低； ?商務(wù)形象不突出； ?距真正的寫(xiě)字樓產(chǎn)品仍有距離 ?華僑大廈 ?華聯(lián)大廈 時(shí) 間 階段特征 產(chǎn)品特征 代表性寫(xiě)字樓 初級(jí)階段 發(fā)展階段 商住階段 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓階段 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展歷史 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓主要集中在： ? 五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū) ? 芙蓉中路商務(wù)區(qū) ? 韶山北路商務(wù)區(qū) 五一廣場(chǎng)是長(zhǎng)沙的傳統(tǒng)中心，兩條城市