【正文】 心 (A 座、平安大廈 ) 19 中聯(lián)商務(wù)中 心 31 萬科中心大廈 8 信達(dá)廣場 20 華盛廣場 32 遠(yuǎn)洋大廈 9 金皇大廈 21 峰匯廣場 33 津都大廈 10 泰達(dá)大廈 22 天信大廈 34 銀河大廈 11 凱旋門大廈 23 北方金融大 廈 12 濱江萬麗酒店 24 大安大廈 B座 適合的其他類業(yè)態(tài)3 8 . 0 %%1 8 . 0 %%%%3 6 . 0 %%0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 6 0 % 7 0 %美容美發(fā)銀行郵局干洗店藥店彩擴(kuò)沖洗店書店/ 音像店花店/ 禮品店1 本案 甲級寫字樓 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 整體寫字樓市場 34 資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 46 整體寫字樓市場 南京路 小白樓 /CBD 友誼路 /圍堤道 海河 /東站 總供應(yīng)量 172,600平方米 415,131平方米 323,500平方米 143,000平方米 甲級寫字樓 1. 國際大廈 2. 津匯廣場 Ⅰ 3. 津匯廣場 Ⅱ 1. ICTCA座 /平安大廈 2. 信達(dá)廣場 3. 濱江萬麗 4. 金皇大廈 1. 麗晶國際大廈 無 乙級寫字樓 1. 今晚大廈 2. 河川大廈 3. 萬科世貿(mào) 5. 泰達(dá)大廈 6. 亞太大廈 7. 文華中心 8. 國華大廈 9. 天星河畔 10. 凱旋門大廈 11. 萬隆太平洋大廈 12. 三聯(lián)廣場 2. 華盛廣場 B座 3. 北方金融 4. 天信大廈 5. 峰匯廣場 B座 6. 醫(yī)藥大廈 7. 環(huán)渤海發(fā)展中心 8. 大安大廈 A座 9. 大安大廈 B座 10. 友誼大廈 11. 津玉大廈 12. 云翔大廈 1. 遠(yuǎn)洋大廈 2. 港灣中心 3. 津都大廈 租金（含物業(yè)費(fèi)） /天 *平米 甲級 /天 *平米 /天 *平米 甲級 /天 *平米 3元 /天 *平米 /天 *平米 入住率 80%；甲級 72% 82%；甲級 80% 72% 80% 主要特征 ? 天津最早發(fā)展、最為成熟的商務(wù)區(qū) ? 主要分布在南京路兩翼，其中南側(cè)發(fā)展速度較快 ? 主要以綜合體項(xiàng)目為主，寫字樓物業(yè)比重約占 50% ? 未來項(xiàng)目品質(zhì)將繼續(xù)提升 ? 軌道交通增強(qiáng)區(qū)域可達(dá)性 ? 近期來入住率保持 90%以上 ?小白樓區(qū)域是天津歷史上的商業(yè)旺地，且目前被規(guī)劃為天津市的CBD ?目前此區(qū)域高層寫字樓密集，已經(jīng)形成較好的商務(wù)氛圍 ?此區(qū)域是天津唯一一個不沿著主要道路形成與發(fā)展的商務(wù)區(qū)域 ?形成原因是由于眾多銀行在此聚集辦公，并且金融場所集中作為該區(qū)域的最主要優(yōu)勢 ?目前以乙級寫字樓及商住項(xiàng)目為主，缺乏高品質(zhì)的甲級寫字樓，存在市場空白點(diǎn) ?由金融服務(wù)企業(yè)所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展優(yōu)勢更加明顯 ?臨近天津火車站，交通便利 ?臨近天津商業(yè)中心 ?目前甲、乙級的寫字樓數(shù)量較少，商務(wù)氛圍一般，未來市場發(fā)展?jié)摿Υ? 租戶特征 ?金融企業(yè)在國際大廈內(nèi)匯集 ?跨國公司較多，世界 500強(qiáng)企業(yè)占一定比例 ?天津市租金最高、出租率最高的區(qū)域 ?貨運(yùn)代理集中的區(qū)域 ?廣告、地產(chǎn)租戶相對較多 ?租戶租用面積相對較小 ?貨運(yùn)代理集中的區(qū)域 ?廣告、地產(chǎn)租戶相對較多 ?租戶租用面積相對較小 ?貨運(yùn)、貿(mào)易為主 ?因?yàn)閰^(qū)域的獨(dú)特優(yōu)勢（臨近交通樞紐、海河），對于部分外來的新公司具有吸引力 商務(wù)區(qū)分布 資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 47 甲級寫字樓供應(yīng)特征 整體寫字樓市場 ? 目前供應(yīng)量（截至 07年 3季度）： ? ，占天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總體供應(yīng)量的 %，濱海新區(qū)無供應(yīng) ? 未來供應(yīng)總量（截至 2023年）： ? 將增長至 ， 28%的供應(yīng)量來自濱海新區(qū) ? 分布特征： ? 未來，海河沿線和濱海新區(qū)的供應(yīng)量將大幅增加 ? 目前真正意義上的甲級寫字樓較少，甲級寫字樓市場尚不成熟 ? 未來海河沿線和泛老城廂區(qū)域?qū)霈F(xiàn)很多甲級寫字樓，市場分布分散化 未來供應(yīng)分布情況12%16%10%8%26%28%南京路沿線小白樓C B D友誼路圍堤道老城廂板塊海河沿線濱海新區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)（20 0 0 2 0 1 2 年）050000010000001500000202300025000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米新增 存量甲級寫字樓需求走勢（20 0 0 2 0 0 7 ）20230020230400006000080000100000Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米0%10%20%30%40%50%60%供應(yīng)量 吸納量 空置率資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 48 甲級寫字樓需求特征 整體寫字樓市場 ? 空置率： ? 平均空置率為 15% ? 未來幾年內(nèi)，供應(yīng)集中，新增供應(yīng)的首年空置率往往高于 50％；因此整體空置率短期上升 ? 吸納量： ? 甲級寫字樓吸納量的絕對值較少，但是相對于其數(shù)量而言，其吸納能力要強(qiáng)于乙級寫字樓 ? 未來 2年供應(yīng)的大幅增加給很多租戶帶來了擴(kuò)租和搬遷的機(jī)會，吸納量將保持上升態(tài)勢 ? 隨著天津城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)的高速發(fā)展，越來越多的跨國企業(yè)來此創(chuàng)辦企業(yè)，隨之而帶來的對甲級寫字樓的需求明顯增加 ? 市場供應(yīng)的放大，一定時間內(nèi)，將會在出現(xiàn)供大于求的局面，相互爭搶客戶將會是各物業(yè)必須面對的問題，但是長期而言，供求關(guān)系較為平穩(wěn) ? 差異化產(chǎn)品將成為吸引客戶的重要工具 甲級寫字樓租金(2 0 0 1 2 0 1 0 )Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*平米建筑面積/不含物業(yè)費(fèi)資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 49 甲級寫字樓租金走勢及預(yù)測 整體寫字樓市場 ? 目前租金水平： ? 20232023年：供應(yīng)稀缺，租金較高 ? 20232023年：供應(yīng)增加，市場調(diào)整，租金回落 ? 2023目前：以年 67%的增幅平穩(wěn)上漲，目前平均凈租金為 /天 *平米 ? 未來租金預(yù)測： ? 供應(yīng)量增長速度超過歷史歷年水平；過于集中的供應(yīng)造成短期的供過于求 ? 新增供應(yīng)往往以優(yōu)惠的租金入市以吸引租戶入住 ? 但由于于天津目前甲級寫字樓租金水平相對較低，未來其仍會上漲，但漲幅將在未來 3年內(nèi)小幅下降 ? 雖然增幅下降，但是甲級寫字樓的租金水平依然保持堅(jiān)挺 ? 未來 3年內(nèi)，甲級寫字樓的增幅將保持在 34% 乙級寫字樓供應(yīng)走勢（20 0 0 2 0 1 2 年）010000002023000300000040000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米新增 存量資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 50 乙級寫字樓供應(yīng)特征 整體寫字樓市場 ? 目前供應(yīng)量（截至 07年 3季度）： ? ，占天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總體供應(yīng)量的 % ? 未來供應(yīng)總量（截至 2023年）： ? 將增長至 ， 28%的供應(yīng)量來自濱海新區(qū)，新增供應(yīng)量主要市區(qū)的海河沿線及濱海新區(qū) ? 分布特征： ? 未來，海河沿線及塘沽 \開發(fā)區(qū)內(nèi)的供應(yīng)量將大幅增加，商務(wù)集聚效應(yīng)更為明顯 ? 乙級寫字樓相對較多，競爭相對激烈 ? 城市重心東移，本項(xiàng)目處于市區(qū)和濱海新區(qū)的中間，缺乏競爭優(yōu)勢 目前供應(yīng)情況7%24%29%12%28%未來供應(yīng)分布情況4%11%18%20%1%4%2%2%38%南京路小白樓C B D海河沿線友誼路/ 圍堤道老城廂奧運(yùn)天津站周邊衛(wèi)津南路濱海新區(qū)乙級寫字樓需求走勢（20 0 0 2 0 0 7 ）20230020230400006000080000100000120230140000160000Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應(yīng)量 吸納量 空置率資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 51 乙級寫字樓吸納情況 整體寫字樓市場 ? 空置率： ? 2023年為 18％ ? 未來 23年內(nèi)，供應(yīng)集中，除新增供應(yīng)的空置率較高外，一些建成時間早、硬件設(shè)施老化的項(xiàng)目也會受市場影響，空置率上升 ? 吸納量： ? 0003年， 市場需求不活躍 ? 04目前，市場供應(yīng)增加，需求上漲 ? 預(yù)計(jì)未來 23年，吸納量 將提高， 新增供應(yīng)逐漸被市場吸納 ? 未來，供求關(guān)系將保持平衡 ? 市場供應(yīng)的壓力，其吸納能力將弱于甲級寫字樓 ? 本項(xiàng)目的商務(wù)辦公開發(fā)要慎重 乙級寫字樓租金走勢（20 0 1 2 0 1 0 ）Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*平米建筑面積/不含物業(yè)費(fèi)資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 52 乙級寫字樓租金走勢及預(yù)測 整體寫字樓市場 ? 目前租金水平： ? 租金平穩(wěn)，目前凈租金水平為 /天 *平米 ? 以年 3％的速度平穩(wěn)上漲 ? 未來租金預(yù)測： ? 供應(yīng)量增長速度超過歷史歷年水平；過于集中的供應(yīng)造成短期的供過于求 ? 新增供應(yīng)往往以優(yōu)惠的租金入市以吸引租戶入住 ? 新增供應(yīng)檔次有很大提升，預(yù)期的租金水平較高 ? 目前，乙級寫字樓的租金較低，在一定范圍內(nèi)保持震蕩 ? 未來，乙級寫字樓供應(yīng)加大，市場競爭激烈，但部分項(xiàng)目由于品質(zhì)的提升，其租金將有一定的上升空間 寫字樓成交量走勢（20 0 3 Q 3 2 0 0 7 ）0100000202300300000400000500000Q103 Q203 Q303 Q403 Q104 Q204 Q304 Q404 Q105 Q205 Q305 Q405 Q106 Q206 Q306 Q406 Q107 Q20。平均每年漲幅 7%，其中 2023年漲幅 10%，表現(xiàn)了較強(qiáng)的市場需求 ? 不同區(qū)域價格差異很大，其中核心地段（和平路－濱江道－南京路，小白樓）優(yōu)質(zhì)店鋪的售價明顯高于全市平均水平 ? 塘沽及開發(fā)區(qū)商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)店鋪的售價低于天津成熟商圈的價格，預(yù)計(jì)未來發(fā)展?jié)摿^大 ? 整售物業(yè)近年來開始活躍，目前價格集中在 7,00010,000元 /平方米 ? 預(yù)計(jì)未來 20232023年，優(yōu)質(zhì)商業(yè)價格還將持續(xù)上漲，以 7％漲幅的保守預(yù)計(jì)， 2023年重點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)平均價格將達(dá)到 28,000元 /平方米 銷售型商業(yè) —— 銷售情況 ? 相對于住宅市場而言，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域內(nèi)商業(yè)的售價仍有一定的上升空間，發(fā)展?jié)摿^大 ? 銷售型商業(yè)曾因較高租金回報(bào)受到投資客的青睞，但商