房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊1-預覽頁
【正文】 所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ※ 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。房產(chǎn)廣告中常表 ?。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。 ※ 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 3/2/2023 15 ※ 實用面積 它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額 ※ 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。 ※ 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 ※ 進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。房屋建筑的竣工應是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑 . 3/2/2023 19 ※ 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 ※ 銷售面積 銷售面積是指商品房按 套 或 單元 出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。 ※ 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（ % ）。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ※ 實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 ※ 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 3/2/2023 24 ※ 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 3/2/2023 25 ※ 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看 ， 主要分為兩大類 ， 即土地和建成后的物業(yè) 。 房地產(chǎn)主營企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請資質(zhì)等級 。 ※ 轉(zhuǎn)讓價 指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時所收取的貨幣總額。 ※ 評估價 是指中介評估機構(gòu)受委托而對地產(chǎn)評估出的價格。 ※ 清產(chǎn)核資價 為會計核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時，也要對該地產(chǎn)賦予一定的價格。 3/2/2023 31 ※ 確認價 是目前政府有關(guān)管理部門對評估機構(gòu)評估地產(chǎn)所認定的價格。 3/2/2023 32 ※ 房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象 ， 根據(jù)委托人不同的估價目的 ， 按照一定的體價程序 ， 在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上 ， 對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計 、 推測或判斷 。 實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累 、 周轉(zhuǎn) ， 促進政策性抵押貸款制度的建立 ， 提高職工購 、 建住房的能力 ， 促進住房建設(shè) 。 3/2/2023 34 ※ 住宅的進深 住宅的長度或進深，在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度。 3/2/2023 35 ※ 復式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層 ， 實際早在層高較高的一層樓中增建一個 ， 兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅 ， 復式住宅的下層供起居 、 炊事 、 進餐 、 洗浴用 ， 上層供休息 、睡眠和貯藏用 ， 戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯 ，位于中間的樓板也是上層的地板 。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶 ， 通風采光良好 ， 與一般層高和面積相同的住宅相比 ， 土地利用率可提高 40%。 實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起 。 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育 、 科技 、 文化 、 衛(wèi)生 、 體育用地五十年；商業(yè) 、 旅游 、 娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年 。 ※ 宗地圖 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖 。 ? 3/2/2023 39 ※ 房地產(chǎn)抵押貸款 所謂房地產(chǎn)抵押貸款 ， 主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款 。 ※ 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式 。 一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險 、 房地產(chǎn)責任保險 、 房地產(chǎn)人身保險 。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。 也就是說 ， 新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理 。 銷售對象是單位在冊職工 。 但這類住宅也有不足之處 ， 戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積 ， 同時由于二層只有一個出口 ， 發(fā)生火災時 ，人員不易疏散 ， 消防人員也不易迅速進入 。 即商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積 。要求精心設(shè)計 ， 保證施工質(zhì)量 ， 提高和改善住宅的使用功能 。 此類房屋價格誘人 ， 隨著城市規(guī)模的擴大 、 城市道路的延伸 、 商業(yè)口岸的形成 ， 此類房屋有升值潛力 。 如： B10724這個地號表示福田區(qū)第 1帶 07片第 24宗地 。 3/2/2023 47 ※ 抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式 。 而 “ 建筑面積 ” 扣除公共分攤面積后的余額就得出一個 “ 實得建筑面積 ” ， 就是我們平時所講的 “ 套內(nèi)面積 ” 。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 獨立式住宅的換算系數(shù)為 ，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。 這實際上是開發(fā)商在玩弄 “ 文字游戲 ” 。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓 ， 建筑密度很低 ， 內(nèi)部居住功能完備 、 裝修豪華 ，并富于變化 ， 住宅水 、 電 、 暖供給一應俱全 ， 戶外道路 、 通訊 、 購物 、 綠化也都有較高的標準 ， 一般為高收入者購買 。 房產(chǎn)在使用中 ， 房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在 ， 不可分
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