【正文】 特征： ? （一）物權(quán)具有直接支配性 ? （二）物權(quán)具有排他性 ? （三）物權(quán)具有優(yōu)先性 ? （四）物權(quán)具有對世性 ? （五）物權(quán)具有法定性 ? （六）物權(quán)以特定的物為客體 ? （七）物權(quán)是靜態(tài)財(cái)產(chǎn)權(quán) ? （八）物權(quán)的效力一般沒有地域性 第二節(jié) 物權(quán)的分類 在民法學(xué)上，物權(quán)的分類主要包括以下幾種： 一、自物權(quán)與他物權(quán) 這是根據(jù)權(quán)利人是對自有物享有物權(quán)還是對他人所有物享有物權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)所作的區(qū)分。 他物權(quán)可以進(jìn)一步劃分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。主物權(quán)是獨(dú)立存在，不從屬于其他權(quán)利的物權(quán)，如所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等。此外，在一些特殊動(dòng)產(chǎn)上成立的物權(quán)，如在航空器、船舶、車輛等之上成立的所有權(quán)或抵押權(quán)亦屬于登記物權(quán)。 七、民法上的物權(quán)與特別法上的物權(quán) 這是以物權(quán)由何種法律規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)而作的區(qū)分。 其二，可得設(shè)立的物權(quán)種類不同。 （一）貨幣 （二）有價(jià)證券 有價(jià)證券屬于一種特殊的物，其特殊性表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 代表一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 有價(jià)證券與證券上所記載的權(quán)利不可分離 有價(jià)證券的義務(wù)人是特定的 有價(jià)證券義務(wù)人負(fù)有無條件的證券即付單方義務(wù) （三）尸體 尸體也是一種特殊的物。 ? 物權(quán)的排他效力主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)： ? 首先，在同一標(biāo)的物上，已有所有權(quán)存在的，不得再成立所有權(quán)。 ? 二是物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán)。 ? 應(yīng)當(dāng)注意的是，物權(quán)的追及效力并不是絕對的，善意取得制度就是對物權(quán)追及效力的限制 。 ? 四、物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)的區(qū)別 ? 物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)雖然均為請求權(quán)，但二者卻有明顯的區(qū)別： ? 其一，權(quán)利的基礎(chǔ)不同。 ? 其五，效力不同。 ? 其三，物權(quán)請求權(quán)與不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)能否競合，存在爭議。 ? (一 )物權(quán)的原始取得 ? 物權(quán)的原始取得，又稱為物權(quán)的固有取得或物權(quán)的絕對發(fā)生，是指不以他人既存的權(quán)利為依據(jù)而取得物權(quán)。 第二節(jié) 基于法律行為的物權(quán)變動(dòng) ? 一、物權(quán)變動(dòng)的規(guī)范模式 ? 通說認(rèn)為，從比較法的視角看，物權(quán)變動(dòng)有三種規(guī)范模式：意思主義、債權(quán)形式主義、物權(quán)形式主義。奧地利民法首先采用此種立法例，所以又稱奧地利主義?？? ? （三）物權(quán)行為理論的修正 ? 對此，主要有以下三種學(xué)說： ? 條件關(guān)聯(lián)說 ? 共同瑕疵說 ? 法律行為整體說 ? 三、物權(quán)變動(dòng)規(guī)范模式分析框架的改進(jìn) ? （一）物權(quán)行為理論的立法取舍 ? （二）公示在物權(quán)變動(dòng)中的法律效力 ? 公示生效要件主義 ? 公示對抗要件主義 ? 折衷主義 ? 四、我國民法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)范模式 ? （一） 《 物權(quán)法 》 制定之前的規(guī)范模式 ? （二） 《 物權(quán)法 》 中的規(guī)范模式 ? 《 物權(quán)法 》 對于物權(quán)行為的取舍采用否定說，對于公示在物權(quán)變動(dòng)中的法律效力采用折衷說。 第四節(jié) 物權(quán)變動(dòng)的公示方法 ? 一、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法 ? 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一般以交付（移轉(zhuǎn)占有）作為公示方法、某些特殊的動(dòng)產(chǎn)也以登記作為公示方法，如交通工具物權(quán)變動(dòng)、動(dòng)產(chǎn)抵押。 (3)不動(dòng)產(chǎn)的位置固定、具有很強(qiáng)的特定性，具備進(jìn)行登記的條件；動(dòng)產(chǎn)位置不固定，數(shù)量眾多且不容易辨別，登記難度太大而且登記達(dá)不到公示目的，一般人在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)都不會去辦理登記。根據(jù)我國 《 物權(quán)法 》 第 39條的規(guī)定，所有權(quán)是所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 其次，從性質(zhì)上看，其整體性決定了所有權(quán)本身不得在時(shí)間或空間上加以分離。 第二節(jié) 所有權(quán)的內(nèi)容 ? 一、占有權(quán)能 ? 占有權(quán)能是指所有權(quán)人對標(biāo)的物實(shí)際掌握、控制的權(quán)能。處分權(quán)能是所有權(quán)內(nèi)容的核心，是否享有處分自由標(biāo)志著所有權(quán)是否完備。另一方面，文明社會不僅要保護(hù)一個(gè)人的自由，而是要保護(hù)所有的人的自由，為了協(xié)調(diào)各個(gè)人的自由的沖突，需要對每個(gè)人的所有權(quán)加以一定的限制，此為私法本身對所有權(quán)的限制。 ? （二）發(fā)現(xiàn)埋藏物的構(gòu)成要件 ? 發(fā)現(xiàn)埋藏物作為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得原因之一，其構(gòu)成須符合以下要件： ? 須為埋藏物 ? 須經(jīng)發(fā)現(xiàn)并加以占有 ? （三）發(fā)現(xiàn)人的權(quán)利和義務(wù) ? (四 )埋藏物發(fā)現(xiàn)的法律效果 ? 我國 《 物權(quán)法 》 第 114條只規(guī)定發(fā)現(xiàn)埋藏物參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。 ? 三、添附 ? (一 )添附的概念 ? 所謂添附，是指不同所有權(quán)人的物被結(jié)合、混合在一起成為一個(gè)新物或利用別人的物加工成為新物的事實(shí)狀態(tài)，包括附合、混合和加工。 ? 其三，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)須分屬不同的人所有。 ? 四是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人如果認(rèn)為動(dòng)產(chǎn)的客觀價(jià)值不符合其主觀價(jià)值。債權(quán)效果與動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的附合類似。 ? 其三，善意取得制度有利于維護(hù)市場信用，促進(jìn)市場交易。第二，在債權(quán)關(guān)系方面善意取得將會引發(fā)一定的債權(quán)關(guān)系。 第六章 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 第一節(jié) 土地所有權(quán) 第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系 第一節(jié) 土地所有權(quán) ? 一、土地所有權(quán)的概念 ? 土地所有權(quán)，即對土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此時(shí)，國家具備雙重身份，一方面是作為民事權(quán)利的所有權(quán)的主體，另一方面是公權(quán)力的主體。 ? (二 )集體土地所有權(quán)的客體 ? 集體土地所有權(quán)的客體是依法確定給集體的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，包括集體所有的耕地、山嶺、灘涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集體建設(shè)用地。 ? (三 )一體處分性 (四 )權(quán)利主體身份的多重性 ? 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型 ? (一 )縱向分割式區(qū)分所有權(quán) ? 縱向分割式區(qū)分所有權(quán)，也稱縱切式區(qū)分所有權(quán)，指的是對二棟建筑物進(jìn)行縱向分割，并分別由兩個(gè)或兩個(gè)以上的人所有，如連體別墅。 ? (三 )混合式區(qū)分所有權(quán) ? 混合式區(qū)分所有權(quán)，是指對一棟建筑物進(jìn)行上下橫切、左右縱割，分套所有。 ? (二 )專有權(quán)行使的限制 ? 區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨(dú)立性，專有權(quán)人有權(quán)對其專有部分進(jìn)行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權(quán)在效力上與一般的單獨(dú)所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。 ? 其三，專有權(quán)人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物。 (2)共有部分的收益權(quán)。 (2)分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)，如維修費(fèi)和稅費(fèi)等。 ? (三 )成員權(quán)的行使方式 ? 成員權(quán)的行使往往表現(xiàn)為管理團(tuán)體的設(shè)立及其運(yùn)作。 ? 業(yè)主大會和業(yè)主委員會除了具有決議權(quán)以外，還有如下權(quán)利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 ? 相鄰關(guān)系制度的功能在于，通過對不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方的法律上的最小限度的調(diào)整，達(dá)到對整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定的結(jié)果，體現(xiàn)效益和公平的均衡。 ? 第四，相鄰關(guān)系是一種法定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是法律上基于地盡其利和物盡其用而生的對毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的最小限度的利用的調(diào)節(jié)，而非基于當(dāng)事人的約定所產(chǎn)生的權(quán)利。因此，公有與共有有著一定的聯(lián)系。二是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生，如夫妻財(cái)產(chǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)的共有，遺產(chǎn)分割前繼承人對遺產(chǎn)的共有，數(shù)人基于先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、添附等而形成的共有法律關(guān)系等。 ? 其三，按份共有人對其應(yīng)有份額享有相當(dāng)于單獨(dú)所有的權(quán)利。 ? 三、按份共有的效力 ? 按份共有的效力主要體現(xiàn)在按份共有人的權(quán)利、義務(wù)上。 ? 其四，按份共有人享有物權(quán)請求權(quán)。 ? 四、按份共有的消滅 ? 按份共有關(guān)系可因共有人之間的協(xié)議、共有物歸一人所有，或共有物滅失和轉(zhuǎn)讓等原因而消滅。 ? 其二，共同共有是較按份共有更為緊密的共有。 ? 第二，共同共有人對共有物平等地承擔(dān)義務(wù)。由于共同共有可基于合同關(guān)系、婚姻關(guān)系、血緣關(guān)系和收養(yǎng)關(guān)系而發(fā)生，因此，當(dāng)上述關(guān)系消滅或者解除時(shí)共同共有關(guān)系也歸于消滅。 ? 其三，準(zhǔn)共有究竟是按份共有，抑或共同共有，應(yīng)當(dāng)由各準(zhǔn)共有人依據(jù)法律和合同規(guī)定．以及根據(jù)共有權(quán)利的性質(zhì)等加以確定。 ? （二）個(gè)人用益物權(quán)與組織用益物權(quán) ? 根據(jù)用益物權(quán)主體性質(zhì)的不同，用益物權(quán)可以分為個(gè)人用益物權(quán)與組織用益物權(quán)。 ? （一）用益物權(quán)與所有權(quán)的區(qū)別 ? 用益物權(quán)與所有權(quán)的區(qū)別主要有以下幾點(diǎn)： ? 其一，權(quán)利性質(zhì)不同。 ? 其五，存續(xù)期限不同。 ? 其四，性質(zhì)不同。 第二節(jié) 用益物權(quán)的體系與內(nèi)容 ? 一、用益物權(quán)的體系 ? （一） 《 物權(quán)法 》 頒布之前關(guān)于用益物權(quán)體系的學(xué)說 ? （二）現(xiàn)行 《 物權(quán)法 》 設(shè)計(jì)的用益物權(quán)體系 ? 根據(jù) 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定，我國的用益物權(quán)體系總體上由兩部分構(gòu)成： ? 一般用益物權(quán) ? 特別法上的用益物權(quán) ? （ 1）海域使用權(quán) ? （ 2）探礦權(quán)、采礦權(quán) ? （ 3）取水權(quán) ? （ 4）使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利 ? 二、用益物權(quán)的內(nèi)容 ? 從學(xué)理上看，用益物權(quán)的內(nèi)容包括對標(biāo)的物的占有、使用、收益等權(quán)能。 ? 二、建設(shè)用地使用權(quán)的特征 ? 建設(shè)用地使用權(quán)具有以下幾個(gè)特征： ? (一 )目的的特定性 ? (二 )客體的特定性 ? (三 )權(quán)利主體的廣泛性 ? (四 )權(quán)利存續(xù)的期限性 ? (五 )原則上的有償性 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的取得 ? 在實(shí)踐中，建設(shè)用地使用權(quán)的取得可以分為原始取得和繼受取得。此行為當(dāng)然為法律行為中的一種，其具有以下特征： ? 1．建設(shè)用地使用權(quán)出讓由特定國家機(jī)關(guān)代表國家訂立合同 ? 2．建設(shè)用地使用權(quán)出讓須經(jīng)過批準(zhǔn)后才能實(shí)施 ? 3．建設(shè)用地使用權(quán)出讓是轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為 ? 4．建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償、有期限的要式行為 ? (二 )建設(shè)用地使用權(quán)出讓的具體方式 ? 1．協(xié)商方式 ? 協(xié)商方式也稱為 “ 協(xié)議方式 ” 。 ? 2．競價(jià)方式 ? 競價(jià)方式主要包括招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。即建設(shè)用地使用權(quán)所指向的土地范圍。 (5)使用期限，使用期限由雙方當(dāng)事人協(xié)商，但不得超過法律規(guī)定的最高年限。根據(jù)以上概念，建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥主要有以下特征： ? 1．無償性 ? 2．行政性 ? 3．無期限性 ? 4．公益性 ? (二 )劃撥建設(shè)用地的范圍 ? (三 )劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得 ? 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)與出讓建設(shè)用地使用權(quán)的取得一樣，也需要經(jīng)過登記。 ? (四 )出資 ? 出資是指建設(shè)用地使用權(quán)人以建設(shè)用地使用權(quán)作為一種資本形式加入的方式。其義務(wù)主要包括： ? (一 )合理利用土地，不得改變土地用途的義務(wù) ? (二 )支付土地出讓金的義務(wù) ? (三 )支付其他相應(yīng)補(bǔ)償和費(fèi)用的義務(wù) ? (四 )返還土地的義務(wù) 第十章 土地承包經(jīng)營權(quán) 第一節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)的概念與特征 第二節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)的取得 第三節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)的效力 第四節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)與消滅 第一節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)的概念與特征 ? 一、土地承包經(jīng)營權(quán)的概念 ? 土地承包經(jīng)營權(quán)，是指民事主體 (主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員 )，為了從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)，根據(jù)土地承包經(jīng)營合同而對其承包的集體所有或者國家所有由農(nóng)民集體使用的土地所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。 ” 這一點(diǎn)與 《 農(nóng)村土地承包法 》 第 22條規(guī)定： “ 承包合同自成立之是起生效。因此，在法律規(guī)則上需要適用 《 農(nóng)村土地承包法 》 的規(guī)定。 ? （二）流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限 ? 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的流轉(zhuǎn)期限不得超過原土地承包合同的期限，如果超過的，超過部分無效。土地承包經(jīng)營權(quán)只是用益物權(quán)、定限物權(quán)，其無論如何也不可能改變所有權(quán)的性質(zhì)。但無論如何應(yīng)當(dāng)是具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的人。 ? 二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式 ? 《 農(nóng)村土地承包法 》 第 37條明確規(guī)定： “ 土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。 ” 因此，我國主要的流轉(zhuǎn)方式，有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、繼承、入股、抵押。 ? 其四，農(nóng)地被依法征收。 ? 其二，權(quán)利內(nèi)容也有很大不同。經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由村主管機(jī)構(gòu)派專人丈量劃清四周，發(fā)給 《 宅基地使用權(quán)證 》 確認(rèn)宅基地使用權(quán)。 ? 其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。積極地役權(quán)是指地役權(quán)人可在供役地上為一定的積極行為的地役權(quán)，也稱作為地役權(quán)。消極地役權(quán)一般均為繼續(xù)地役權(quán)。后者是指權(quán)利的存續(xù)，不能從外界予以認(rèn)識，無外部事實(shí)作為表現(xiàn)的地役權(quán)，如埋設(shè)地下管線的地役權(quán)、眺望地役權(quán)、采光地役權(quán)、特定營業(yè)禁止地役權(quán)。 ? 支撐地役權(quán) ? 即利用他人已經(jīng)建成的墻壁搭建房屋或其他地上定著物的權(quán)利，設(shè)立此種地役權(quán)往往為了節(jié)省建筑成本或?yàn)榱藬U(kuò)大房屋的使用