【正文】 不可分割性 ? 客體范圍的廣泛性 ? 法律關(guān)系的多重性 ? 不涉及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ? （三）區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利與義務(wù) ? 區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利包括：（ 1）共有部分的使用權(quán)。 ? 區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的義務(wù)主要包括： (1)依共有部分本來(lái)的用途進(jìn)行使用的義務(wù)。 ? 成員權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)： (1)執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的會(huì)議作出的決議的義務(wù)； (2)遵守管理規(guī)約的義務(wù)。 ? 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的決定屬于業(yè)主的共同意志，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。 ? 相鄰關(guān)系在性質(zhì)上是所有權(quán)內(nèi)容的限制或擴(kuò)張。 ? 第三，相鄰關(guān)系的內(nèi)容是指相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的擴(kuò)張或限制，表現(xiàn)為一方有權(quán)要求對(duì)方提供必要的便利或接受必要的限制，同時(shí)不得損害他方的合法權(quán)益。由于共有可以是公有制在法律上的表現(xiàn)形式，也可以是個(gè)人或者私人所有制在法律上的體現(xiàn)?？傆信c公有的區(qū)別在于： ? 1．主體資格不同 ? 2．權(quán)利行使方式不同 ? 3．特征不同 ? 三、共有的成立原因與分類(lèi) ? 共有的發(fā)生原因通常有兩個(gè)：一是基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生。 ? 其二，按份共有人的權(quán)利義務(wù)及于共有的全部財(cái)產(chǎn)之上。 ? 其三，共有人違反協(xié)商一致原則，擅自處分共有物的，其處分行為對(duì)其他共有人不發(fā)生法律效力。 ? 其三，按份共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 ? 其二，對(duì)于第三人的連帶債務(wù)。 ? 共同共有與按份共有相比較，具有如下特征： ? 其一，共同共有是不分份額的共有。 ? 二、共同共有的類(lèi)型 ? 共同共有主要有以下幾種類(lèi)型： ? (一 )夫妻共有 ? (二 )家庭共有 ? (三 )遺產(chǎn)分割前的共有 ? 三、共同共有的效力 ? 共同共有的效力主要體現(xiàn)在共同共有人的權(quán)利義務(wù)上，具體包括： ? 第一，共同共有人對(duì)共有物享有平等地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 四、共同共有的消滅 ? 共同共有基于一定的原因而發(fā)生，也基于一定的原因而消滅。 ? 其二，準(zhǔn)共有的內(nèi)容沒(méi)有共有的內(nèi)容全面、充分。登記用益物權(quán)是指必須登記才能設(shè)定的用益物權(quán)。 ? 三、用益物權(quán)與相關(guān)權(quán)利的區(qū)別 ? 用益物權(quán)與所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及其他權(quán)利存在區(qū)別，這些區(qū)別體現(xiàn)了用益物權(quán)的特性。 ? 其四，權(quán)利取得方式不完全相同。 ? 其三，功能目標(biāo)不同。 ? 其三，兩者的效力和救濟(jì)方法不同。按照 《 物權(quán)法 》 第 135條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)是指依法利用國(guó)家所有的土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。 ? 一、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 ? (一 )建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念和特征 ? 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以土地所有人的身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與建設(shè)用地使用權(quán)人，并由建設(shè)用地使用權(quán)人向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部 2022年通過(guò)的 《 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 對(duì)此做出了較為具體的規(guī)定。 (2)土地界址、面積等。由于我國(guó)實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的土地用途規(guī)制，土地出讓必須符合土地總體利用規(guī)劃等要求。 ? (四 )出讓建設(shè)用地使用權(quán)的登記 ? 二、建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥 ? (一 )建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念和特征 ? 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 ? (三 )贈(zèng)與 ? 建設(shè)用地使用權(quán)人將自己的建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償給予他人并由受贈(zèng)人取得建設(shè)用地使用權(quán)的行為。 ? 一、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利 ? (一 )土地利用權(quán) ? (二 )權(quán)利的收益和處分權(quán) ? (三 )建造并取得建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利 ? (四 )續(xù)期權(quán) ? (五 )請(qǐng)求交付約定地塊的權(quán)利 ? 二、建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù) ? 建設(shè)用地使用權(quán)人基于法律規(guī)定、合同約定負(fù)有嚴(yán)格的義務(wù)，當(dāng)事人違反此種義務(wù)可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。 ? 一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立 ? 《 物權(quán)法 》 第 127條第 1款規(guī)定： “ 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。 ? 二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn) ? 按照 《 物權(quán)法 》 第 128條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照 《 農(nóng)村土地承包法 》 的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。 ? 一、承包人的權(quán)利 ? （一）占有、使用、收益權(quán) ? （二）處分權(quán) ? （三）補(bǔ)償權(quán) ? （四）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán) ? 二、承包人的義務(wù) ? （一）繳納承包費(fèi)的義務(wù) ? （二）合理使用土地的義務(wù) ? 三、發(fā)包方的義務(wù) ? （一）無(wú)法定事由不得在承包期內(nèi)收回土地 ? （二）無(wú)法定事由不得在承包期內(nèi)調(diào)整承包地 ? （三）應(yīng)當(dāng)交付約定的土地 ? （四）發(fā)包方的違約責(zé)任 ? 四、發(fā)包方的權(quán)利 ? （一）發(fā)包權(quán) ? （二）監(jiān)督與制止權(quán) ? （三）物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán) ? （四）法定情形下收回和調(diào)整承包地的權(quán)利 ? （五）其他權(quán)利義務(wù) 第四節(jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)與消滅 ? 一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則 ? （一）平等協(xié)商、自愿、有償 ? 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方主體為民事主體，處于平等的地位，必須遵循民法的自愿、有償?shù)然驹瓌t。 ? （三）不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地的使用用途 ? 我國(guó)是社會(huì)主義公有制國(guó)家，土地所有權(quán)只有兩種，即國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)。 ? （四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力 ? 家庭承包取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，主要是在從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶之間，但不限于此，也應(yīng)當(dāng)允許其他具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的受讓人受讓。這里的同等條件在實(shí)踐中主要考慮的是價(jià)格因素和時(shí)間因素。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。 ? 其三，發(fā)包人在承包期依法收回土地。 ? 二、宅基地使用權(quán)的特征 ? （一）主體的限定性 ? （二）客體僅限于農(nóng)民集體所有的土地 ? （三）宅基地使用權(quán)的用途特定 ? 三、宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān)系 ? 宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)有相似之處，如都是在他人土地上建造建筑物，但宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)存在很多區(qū)別，具體表現(xiàn)如下： ? 其一，權(quán)利主體的構(gòu)成有區(qū)別。其中，需要使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，需要使用耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)的審核同意后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 第四節(jié) 宅基地使用權(quán)的消滅 ? 一、宅基地的收回和調(diào)整 ? 二、宅基地的征收 ? 三、宅基地使用權(quán)的拋棄 ? 四、宅基地的滅失 ? 五、其他致宅基地使用權(quán)消滅的情形 第十二章 地役權(quán) 地役權(quán)的概念、特征與分類(lèi) 第一節(jié) 地役權(quán)的取得 第二節(jié) 地役權(quán)的效力 第三節(jié) 地役權(quán)的消滅 地役權(quán)的概念、特征與分類(lèi) ? 一、地役權(quán)的概念 ? 地役權(quán)，是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。 ? 二、地役權(quán)的特征 ? （一）地役權(quán)以存在兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)為前提 ? （二）地役權(quán)具有很強(qiáng)的意定性 ? （三）地役權(quán)具有從屬性 ? 地役權(quán)不得與需役地分離而為讓與 ? 地役權(quán)不得由需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的 ? 地役權(quán)隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)的消滅而消滅 ? （四）地役權(quán)具有不可分性 ? 分生上的不可分性 ? 消滅上的不可分性 ? 享有與負(fù)擔(dān)上的不可分性 ?三、地役權(quán)的分類(lèi) ? （一）積極地役權(quán)與消極地役權(quán) ? 以地役權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式為標(biāo)準(zhǔn)，可將其劃分為積極地役權(quán)和消極地役權(quán)。前者指權(quán)利的行使無(wú)須每次都有地役權(quán)人的行為，而權(quán)利卻能不間斷地實(shí)現(xiàn)的地役權(quán)，道路與設(shè)施的存在本身就意味著權(quán)利人在持續(xù)地行使地役權(quán)。前者是指權(quán)利的存續(xù)，能自外界得以知曉，有外部事實(shí)予以表現(xiàn)地役權(quán)，如通行地役權(quán)或地面排水地役權(quán)等。 ? 采光地役權(quán) ? 即為了改善自己的土地或建筑物的采光效果，約定供役地的物權(quán)人在一定的區(qū)域不得建造建筑物或種植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的權(quán)利。 ? 排污地役權(quán) ? 在生產(chǎn)過(guò)程中需要排放。 ? 放牧地役權(quán) ? 即按照約定在供役地上放牧牛、馬、驢等牲畜的地役權(quán)。 ? （四）以地役權(quán)的內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)的分類(lèi) ? 通行地役權(quán) ? 即以在他人土地上通行以便到達(dá)自己土地為目的的地役權(quán) ? 有關(guān)水的地役權(quán) ? 具體包括：（１）取水或汲水地役權(quán)，即為了需役地的便利在供役地上取水或汲水的權(quán)利；（２）導(dǎo)水地役權(quán)，即利用管道或溝渠經(jīng)過(guò)供役地把水導(dǎo)入需役地的權(quán)利；（３）排水地役權(quán)，即把生活或生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的廢水排入供役地或經(jīng)過(guò)供役地排向他處的權(quán)利。后者又稱(chēng)間斷間斷地役權(quán)，是指權(quán)利的行使每次都需要由權(quán)利人實(shí)施一定的行為，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的地役權(quán)。消極地役權(quán)是指以供役地人不得為一定行為為內(nèi)容的地役權(quán)，因其負(fù)有一定不作為的義務(wù)，而非單純的容忍義務(wù)，又稱(chēng)不作為地役權(quán)。 ? 其二，地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)上的用益物權(quán)。 ? 二、宅基地使用權(quán)的繼受取得 ? 我國(guó)現(xiàn)行法律不允許宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)寝r(nóng)村村民所有的房屋的轉(zhuǎn)讓則不為法律所禁止，因此，農(nóng)村村民私有房屋的轉(zhuǎn)讓勢(shì)必在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)一并轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，這也就是說(shuō)，盡管有人不能通過(guò)初始取得的方式取得宅基地使用權(quán)，但卻可以通過(guò)受讓的方式繼受取得宅基地使用權(quán)。 ? 其三，權(quán)利取得的方式也不同。 第十一章 宅基地使用權(quán) 第一節(jié) 宅基地使用權(quán)的概念與特征 第二節(jié) 宅基地使用權(quán)的內(nèi)容 第三節(jié) 宅基地使用權(quán)的取得 第四節(jié) 宅基地使用權(quán)的消滅 第一節(jié) 宅基地使用權(quán)的概念與特征 ? 一、宅基地使用權(quán)的概念 ? 《 物權(quán)法 》 第 152條規(guī)定： “ 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 ? （一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? （二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押 ? 三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅 ? 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅事由主要有： ? 其一，土地承包期限屆滿。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。 ? （五）集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán) ? 農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，必須照顧到組織成員的利益。因此任何試圖通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，都違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。但是需要說(shuō)明的是，土地的承包期與合同期限不同，前者是規(guī)定的土地承包合同的最長(zhǎng)期限，而后者則是由雙方當(dāng)事人在承包期范圍內(nèi)所約定的合同的有效期限。但是，關(guān)鍵問(wèn)題在于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)什么時(shí)候取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 ? 二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特征 ? 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有以下特征： ? (一 )土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員 ? （二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體具有復(fù)合性 ? （三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的用途是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn) ? （四）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有期限性 第二節(jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得 ? 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得主要有兩種：一個(gè)是原始取得，另一個(gè)是繼受取得。 ? (五 )抵押 ? 抵押是指建設(shè)用地使用權(quán)人為擔(dān)保自己或他人的債務(wù)，以建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，以建設(shè)用地使用權(quán)的變價(jià)優(yōu)先受償債權(quán)。不經(jīng)登記不能取得建設(shè)用地使用權(quán)。 (6)出讓金等費(fèi)用及其支付方式，如可以一次付清也可以分期支付，但是無(wú)論如何不能超過(guò)法律所規(guī)定的最低期限。 (3)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間。 ? (三 )建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 ? 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同主要包括以下條款： (1)當(dāng)事人的名稱(chēng)和住所。協(xié)議出讓?zhuān)侵竾?guó)家以協(xié)議方式將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人，由建設(shè)用地使用權(quán)人向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。繼受取得主要是交易、互換、贈(zèng)與、繼承等，而原始取得主要有出讓、劃撥等。除此之外，我國(guó) 《 物權(quán)法 》 對(duì)于用益物權(quán)的內(nèi)容還作了如下特殊規(guī)定。 ? （三）用益物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)性利用權(quán)的區(qū)別 ? 用益物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)性利用權(quán)的區(qū)別如下： ? 其一，性質(zhì)不同。 ? （二）用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)之間的區(qū)別 ? 用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別有如下幾點(diǎn)： ? 其一，權(quán)利內(nèi)容不完全相同。 ? 其二，權(quán)利主體不同。 ? （三）自由流通的用益物權(quán)與限制流通的用益物權(quán) ? 根據(jù)用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)是否受到限制，用益物權(quán)可以分為自由流通的用益物權(quán)和限制流通的用益物權(quán)。 ? 其四，準(zhǔn)共有優(yōu)先適用于關(guān)于該權(quán)利立法的特別規(guī)定。 第四節(jié) 準(zhǔn)共有 ? 一、準(zhǔn)共有的概念和特征 ? 所謂準(zhǔn)共有，是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上民事主體對(duì)所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)共同享有權(quán)利的共有，如抵押