【正文】 就目前項目的規(guī)劃來看，此項配備還是相當充足的，14000多平方米的配套面積相對于一個30萬平方的項目來講，此比例應該是具有一定的競爭力。詮釋新城市主義的概念，注重建筑的人文關懷，鄰里關系的和諧，新時代居住文化的完全演繹。建議開發(fā)商能夠在小區(qū)與城市中心的交通鏈接上下更大的功夫，諸如購買3－4輛中型巴士，每日8次往返與小區(qū)與市中心，這樣對于市場反映和項目的去化都會具備相當?shù)闹巫饔?。產品定位，是前行的“航向燈”，是撬動市場的支點。方向二：訴求舒適的居住空間新自然舒適主義的花園生活新自然 舒適主義的 花園生活自然景觀，森林氧吧 花園洋房，區(qū)域特色 高綠化率，人工水系舒適的居住空間是買房要求中的重要成分，本案自然生態(tài)景觀與小區(qū)內部的人造景觀的有機結合，花園洋房的產品特色，打造一個和諧舒適的居住空間，體驗舒適主義的居住理念。3. 項目新概念總結與升華1) 樓盤頂級概念頂級概念——理性舒適主義的第一居所A. 支撐要素：a) 先天優(yōu)良的自然環(huán)境b) 創(chuàng)新的花園洋房產品設計c) 完整的生活配套設施d) 第一居所概念的率先提出2) 樓盤組合概念翠屏灣花園城＝德國設計＋花園洋房＋森林呼吸＋3A社區(qū)＋舒適主義＋四新社區(qū)a) 德國設計秉承德國人的對于建筑的嚴謹、理性，在建筑和景觀的設計上，力求體現(xiàn)對人性的最大關懷，在戶型面積和功能配比上，都體現(xiàn)完備的居住功能。e) 舒適主義所有的設施建立都是為了營造一個自然舒適的居所，力求入住業(yè)主能夠最大限度地感受社區(qū)的舒適和諧，人與自然的和諧，鄰里關系的和諧凝聚，完整舒適生活的全新體驗。B藍調舒適生活Rhythm Blues節(jié)奏藍調——舒適生活節(jié)奏藍調Ramp。B起源于美國，演變成為攻陷歐亞各大銷量流行榜的世界大熱。B而今熱遍全球，其帶來的沖擊，不只局限于音樂上，就連我們的時裝打扮、文化、生活態(tài)度、行為舉動也因Ramp。B氛圍中慢慢飄蕩…節(jié)奏藍調與項目的結合：音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂。十大特點+十個一工程+五大主張＋四大溝通方式十大特色：十大特點之一：自然庭院：0十大特點之二:規(guī)模綠化：無盡森林的盡情感受（森林景觀）十大特點之三:完全生活：享受著、生活著、理想著（商業(yè)配套）十大特點之四:浪漫水岸：一片會說話的居家環(huán)境（小區(qū)水系）十大特點之五:異域風情：嚴謹建筑，舒適生活（建筑設計）十大特點之六:美麗居所：多姿的住宅，多彩的生活（建筑立面）十大特點之七:智能設施：完備的標準3A社區(qū)（智能設施）十大特點之八:經典組團：戶戶皆有中庭景觀的魅力組團（景觀規(guī)劃）十大特點之九:葉脈主張：水景鏈、風景鏈、功能鏈三合一（人性體驗空間）十大特點之十:“四新”社區(qū)：用住宅質地鑄造品位生活（建材工藝）十個一工程：十個一工程之一：Ｒamp。Ｂ是一種海德堡花園的心境十個一工程之五：Ｒamp。Ｂ是一種親情襄助的氛圍十個一工程之九：Ｒamp。Ｂ是一種擁抱森林的自然自然的，就是本色的、原色的。Ｂ是一種大綠視率的色彩我們需要的不僅是將綠化視作裝飾品的宣傳品，更需要的是一個可看、可用、浪漫的真實的住宅區(qū)。Ｂ是一種鑲嵌在大自然中的靈性住宅因水而具有了靈性，水讓房子流動起來，活起來。Ｂ是一種海德堡花園的心境靜賞含情脈脈流淌著的溪水，水岸邊精美的建筑和精致的小品；聆聽由風聲、鳥聲、流水聲、喃喃私語聲共同構成的新天籟；呼吸“森林氧吧”輸送的最清新氧氣。5. Ｒamp。Ｂ。從容有節(jié)奏的生活，是對人生事業(yè)把控能力的一種體現(xiàn)。Ｒamp。Ｂ是一種中產階級的時尚格調時尚是一種潮流，尊貴是一種身份，追趕時髦生活，引領生活潮流，是每一個現(xiàn)代南京人的生活方式，而作為成功人士，更要有上流社會的生活品質與其相配。Ｂ是一種親情襄助的氛圍在一樣的藍天下，可以享受陽光一般的禮遇；在一樣的氛圍中，可以感受陽光一般的溫情。9. Ｒamp。Ｂ是一種舒適細節(jié)的真實沒有浪漫不是住宅，但僅有浪漫是遠遠不夠的。“Ｒamp。1. 親切溝通：實現(xiàn)從“請消費者注意”到“注意消費者”的營銷理念的重大轉變，以誠信營銷、規(guī)范銷售、“人性化”服務以及大氣、親切而又富有品位的廣告表現(xiàn)等展現(xiàn)項目親和力。六、具體算法——翠屏灣花園城的推廣步驟及推廣內容1. 引導預熱期（2004年9月－2005年4月）：目的：概念導入，激起關注，積累客戶，制造勢能遵循“Ramp。3) 操作要點：由于此階段項目整體并沒有開始成形，這個階段主要是前期準備階段。主要推廣內容：A. 軟文 十大特點的完全詮釋178。Ｂ是一種擁抱森林的自然178。Ｂ是一種中產階級的時尚格調 Ｒ178。目的：舉辦這樣的專家活動，不在于現(xiàn)場的當場聽眾人數(shù)，二十在于后期媒體的跟進策略，依托專家的口來塑造翠屏灣花園城項目的市場形象，在媒體的炒作方面，要多極聯(lián)動，在最短的時間內在最大的范圍內產生有效影響，2. 開盤期（2005年4月）：釋放勢能，掀起高潮，深化概念，突現(xiàn)品位在此階段項目公開發(fā)售，沿續(xù)前期推廣，虛中有實，實中有虛，深化概念內涵，推廣內容以展現(xiàn)“生態(tài)住宅，自然情懷”為主，繼續(xù)提升“翠屏灣花園城”高品位形象，通過一系列軟文、廣告、SP活動，釋放前期蓄積勢能，掀起項目熱銷高潮，保持項目的熱效應。要對項目工地現(xiàn)場進行合理的包裝和銷售動線設計，規(guī)避施工現(xiàn)場的不利因素.4) 具體執(zhí)行: 通過引市場鋪墊預熱期的操作，市場基本認同我們的觀點；接下來我們主要進行硬廣告宣傳，案場接待與廣告推廣的互動效應落到實處，案場由“只接受垂詢，不接受落實”轉向對于客戶的接待落實和跟蹤，開盤日營造出排隊購房的場景。 Ｒamp。amp。B的主題——藍調amp。目的：改變開盤儀式跳不出敲鑼、舞獅等方式表現(xiàn)的單一性，并改變開盤儀式由開發(fā)商主動舉辦、業(yè)主被動觀賞的模式，取而代之用更活潑和互動的方式來舉行，融洽買賣雙方的關系，并營造出時尚氛圍，進一步演示樓盤的主邑。通過廣告指出購房客戶的身份標簽，使客戶感受到強大的社會認同，增強客戶榮譽感和歸宿感；以消費人群提升物業(yè)品質。Ｂ是一種大綠視率的色彩 Ｒ178。Ｂ是一種回歸田園的閑逸節(jié)奏 Ｒ178。Ｂ是一種親情襄助的氛圍B. 軟文: R178。目的：隨著經濟的發(fā)展，國人中的高消費群體也開始接受西方的一些生活方式，用干邑作為一種載體，業(yè)主或時尚或念舊的兩種心態(tài)都可以得到滿足。主要推廣內容：A. 硬廣: Ｒ178。Ｂ是一種海德堡花園的心境178。Ｂ是一種中產階級的時尚格調 Ｒ178。Ｂ是一種舒適細節(jié)的真實B. 軟文: 和諧，是永遠的真、善、美178。5. 一期清盤－二期跟進（2005年7月－2005年9月）：穩(wěn)定形象，去化存量，階段壓軸，后期預熱此階段項目品牌已經建立，口碑效應仍在持續(xù)，一期小區(qū)已經成形，項目的高品質得以進一步的支撐，下期又將入市，項目投資空間拉大，投資價值越發(fā)明顯，同時，這一階段還有部分單位滯留，通過對項目投資價值的包裝宣傳，配合其它推廣活動，去化存量，兌現(xiàn)利潤，為下期推廣留好接口，打下伏筆。 Ｒamp。amp。目的：一方面通過這種方法來提升物業(yè)的人文底蘊和層次，用高端客戶群來陪襯頂級物業(yè)的時尚性和尊貴性；另一方面也可以得到比較好的社會效益，通過“尊重知識尊重人才”的名義來化解常規(guī)操作中清盤期的硬性折扣。引導期在開盤一周前只發(fā)布軟廣告，確保每周2篇左右，然后硬廣告跟上，其它階段，軟硬夾雜，保持一周一次廣告。七、特殊賦值——翠屏灣花園城的營銷創(chuàng)新“Ramp。B演繹論或B推論每期一則 工程進展通報178。 推論要精心選擇，投放順序要結合市場和銷售作精心安排。17 /