【正文】 目所在中心城區(qū)地段的稀缺性與唯一性將進(jìn)一步凸顯，為本項(xiàng)目的高端市場(chǎng)定位奠定了基礎(chǔ)。通過(guò)GDP的增長(zhǎng)速度可以看出，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及持續(xù)發(fā)展形成了消費(fèi)者信心和各種商業(yè)投資活動(dòng)的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)也為房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功提供了先決條件。包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)在20082012年保持高速增長(zhǎng)，其比例現(xiàn)已超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)。人口的增加意味著房地產(chǎn)需求量的增加，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了一定的消費(fèi)人群。目前，聊城市房地產(chǎn)步入快速發(fā)展期。長(zhǎng)春市歷年恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)是國(guó)際上通用的衡量居民生活水平高低的一項(xiàng)重要指標(biāo)，根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。朝陽(yáng)區(qū)和南關(guān)區(qū)是長(zhǎng)春市的兩個(gè)老城區(qū)，同時(shí)也是長(zhǎng)春市的中心區(qū)。 東至人民大街，南至明水路，西至同志街，北至自由大路。醫(yī)療配套吉利中日聯(lián)誼醫(yī)院、長(zhǎng)春解放軍461醫(yī)院本項(xiàng)目周邊綜合性、?？漆t(yī)院、門診、藥店等醫(yī)療配套齊全，可滿足周邊市民的醫(yī)療需求。 S1區(qū)位：項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)的核心位置，周邊眾多的長(zhǎng)春市企事業(yè)單位以及商業(yè)中心帶來(lái)的人流、物流、商流都將使本項(xiàng)目從中受益。 W2朝陽(yáng)區(qū)同類高端住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，交通擁擠，客戶對(duì)于品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品認(rèn)可度較高。 T2項(xiàng)目周邊高端項(xiàng)目供應(yīng)量較大：項(xiàng)目周邊將有包括南湖一號(hào)、南郡水云天等高端項(xiàng)目上市，將會(huì)分流本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，成為本項(xiàng)目的潛在威脅。3 長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)分析房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)“黃金十年”兩位數(shù)的高速發(fā)展，到達(dá)一個(gè)高峰期。2011年，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行，商品房施工量、開(kāi)工量呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2012年長(zhǎng)春市各區(qū)市場(chǎng)情況 各板塊分布及特點(diǎn)長(zhǎng)春市2011年112月商品住宅各區(qū)域成交均價(jià)情況2011年112月，長(zhǎng)春商品住宅市場(chǎng)區(qū)域成交均價(jià)中，朝陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到12640元/㎡，其次為凈月區(qū)8720元/㎡和南關(guān)區(qū)的8080元/㎡，成交均價(jià)介于60007000元/㎡的區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)，在50006000元/㎡的區(qū)域?yàn)榫G園區(qū)、西新區(qū)、二道區(qū)和寬城區(qū)，其中成交均價(jià)最低的為寬城區(qū)5280元/㎡。二道、高新和經(jīng)開(kāi)區(qū)成為2011年112月熱門成交區(qū)域，㎡，%。便于對(duì)訪問(wèn)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和定量研究，便于對(duì)不同的回答進(jìn)行對(duì)比分析。樣本來(lái)源：去售樓處看房的潛在購(gòu)房者和去售樓處簽約的成交客戶。他們中的一部分人是為了改善自身的居住條件，高端住宅的私密性和舒適性正可以滿足他們的這種需求；還有一部分人是外地客戶，因?yàn)樗麄兊南乱淮呀?jīng)在市區(qū)學(xué)習(xí)或者工作，為了方便兩代未來(lái)的生活而在此置業(yè)。受訪人群中有70%的客戶可以達(dá)到年收入2050萬(wàn)之間。（工作）區(qū)域由于中心城區(qū)擁有完善的生活配套、交通設(shè)施和濃厚的生活氛圍，因而受訪者中有70%目前居?。üぷ鳎┰谠搮^(qū)域。現(xiàn)居住面積在150200平方米及200平方米以上的潛在客群占到總比例的14%，充分說(shuō)明這兩種面積的房型市場(chǎng)供應(yīng)量少，市場(chǎng)需求還有待進(jìn)一步釋放。購(gòu)買高端住宅做投資之用的僅占非常小的一部分比例，為6%，大部分客群購(gòu)買高端住宅產(chǎn)品還是為了滿足自住需求。有20%的客群覺(jué)得該區(qū)域較差,10%的客群認(rèn)為該區(qū)域差。希望購(gòu)買花園洋房產(chǎn)品而改善居住條件的所占比例最大，占到總比例的56%。雙拼產(chǎn)品和四合院產(chǎn)品由于面積較大，總價(jià)較高，要考慮到市場(chǎng)的接受程度。潛在客戶群這種需求面積選擇也正可以和前面的產(chǎn)品類型選擇相吻合。通過(guò)調(diào)研得知，購(gòu)買高端住宅產(chǎn)品的客群對(duì)園林景觀的要求較高，大多數(shù)潛在客戶希望高端住宅周圍有水景，如河流或者人工湖。潛在購(gòu)房者以4060歲之間的中青年為主，多居住或工作在項(xiàng)目周邊區(qū)域，他們工作穩(wěn)定，一般為企業(yè)高管、事業(yè)單位高官和周邊生意人，有著豐厚的收入。潛在購(gòu)房者更加喜愛(ài)現(xiàn)代和歐式風(fēng)格的建筑。5 區(qū)域市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)維度選取本次選取競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目通過(guò)三大維度確定：物業(yè)類型以住宅為主、市場(chǎng)上的在售項(xiàng)目、同處于朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)南湖板塊。從幼兒園到大學(xué)可謂是“一站式服務(wù)”購(gòu)物：歐亞商都、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、巴黎春天、百腦匯、紅旗街地下商城、亞細(xì)亞等構(gòu)成了覆蓋城市各階層的商業(yè)體系，可以滿足不同層次的商業(yè)要求。月（包含電梯費(fèi)）產(chǎn)品括18棟商品房，高層為18層，多層為6層物業(yè)公司第一太平戴維斯去化率70%項(xiàng)目配套中小學(xué):45中學(xué)、長(zhǎng)春外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、第十中學(xué)、第十一中學(xué)分校、第九十中學(xué)、朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué) 綜合商場(chǎng):歐亞超市(湖西路店)、蘇寧電器(寬平大路店)、巴黎春天購(gòu)物廣場(chǎng)、歐亞商都、亞細(xì)亞商場(chǎng) 郵局:中國(guó)郵政郵政儲(chǔ)蓄 銀行:交通銀行長(zhǎng)春明珠支行、中國(guó)光大銀行紅旗街支行、長(zhǎng)影世紀(jì)村郵政儲(chǔ)蓄、吉林省農(nóng)村信用社湖西路分社、中國(guó)建設(shè)銀行長(zhǎng)影世紀(jì)村儲(chǔ)蓄所、醫(yī)院:吉林省醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、欣雅口腔、長(zhǎng)春中妍整形美容醫(yī)院、長(zhǎng)春九龍男科醫(yī)院、吉林省醫(yī)療責(zé)任糾紛協(xié)調(diào)處理中心、吉林省人民醫(yī)院、.吉林省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院其他:南湖公園推廣渠道：房地產(chǎn)報(bào)、短信、廣播、項(xiàng)目圍擋、派單在售面積100280平方米高層，具體面積包括100平方米、109平方米、124平方米、127平方米、143平方米、151平方米、174平方米、200平方米、280平方米項(xiàng)目評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)品牌較好，在區(qū)域內(nèi)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，區(qū)域平臺(tái)多依托于老城區(qū)內(nèi)的原有配套滿足生活與居住的需要，項(xiàng)目自身的配套及產(chǎn)品塑造方面不足，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀等配套不夠充分。周邊成熟的生活配套、教育配套、齊全，同時(shí)依仗南湖公園，提升了項(xiàng)目的檔次。外部客群以投資性需求為主。產(chǎn)品主要以花園洋房、多層為主，花園洋房?jī)r(jià)格定在22000元/平，多層價(jià)格定在18000元/平。建議產(chǎn)品多元化，以吸引更廣泛的消費(fèi)群體。 景觀建議入口處設(shè)置西班牙風(fēng)情的開(kāi)發(fā)式廣場(chǎng)，高聳的西班牙瞭望塔是整個(gè)項(xiàng)目乃至區(qū)域的標(biāo)識(shí)。內(nèi)部道路——以原木、鵝卵石、青石板、麻石等材料修筑曲線化園林小徑，既體現(xiàn)特色，又極具悠閑的韻味。
房間設(shè)置小型儲(chǔ)物間，增加了該戶型的實(shí)用性。 多層效果圖 多層戶型圖戶型一：150平三室兩廳1）中西式廚房，滿足不同人群的生活需求，提升檔次。在組團(tuán)與組團(tuán)間設(shè)置車行路，而在組團(tuán)之間采用步行路，從而減少車輛對(duì)居民的干擾。 銷售策略本項(xiàng)目要確保整體銷售成功，第一次的銷售事關(guān)全局，因此，制定精準(zhǔn)而又有效的推售策略，把握好銷售節(jié)奏至關(guān)重要，為此我們建議：A：限量分批推出，營(yíng)造稀缺 一期4棟共約300多個(gè)單位，可考慮分一批推出，具體可根據(jù)當(dāng)時(shí)客戶積累的實(shí)際情況來(lái)定，分批限量，人為制造稀缺，引導(dǎo)客戶搶購(gòu)B：開(kāi)盤即告售罄，制造熱銷話題要保持市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目始終充滿信心，第一期推出第一批單位一定要全部售罄，一炮而紅，讓市場(chǎng)客戶完全認(rèn)同項(xiàng)目，在市場(chǎng)上建立熱銷的口碑效應(yīng)，如此再蓄勢(shì)加推第二批，保證推出即告售罄，形成市場(chǎng)談?wù)摰脑掝} C：蓄勢(shì)，爆發(fā)；再蓄勢(shì)，再爆發(fā) 如何保證本項(xiàng)目銷售速度快，且售價(jià)高，實(shí)行爆發(fā)式銷售策略，不斷蓄勢(shì)，集中購(gòu)買力，再在短時(shí)間內(nèi)釋放，形成幾個(gè)銷售高潮，最終實(shí)現(xiàn)完美銷售 推廣總體目標(biāo)在控制好推廣成本的條件下，實(shí)現(xiàn)高價(jià)、高速、高成交率的“三高”銷售。 策略二：宣傳推廣需要突破區(qū)域限制，積極展開(kāi)對(duì)朝陽(yáng)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)潛在客戶群進(jìn)行