某某房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 內(nèi)已建至14層，8月可封頂146夏灣中珠三期目前在售（接受認(rèn)購(gòu)）樓盤(pán)住宅銷售率老香洲新香洲樓盤(pán)名稱恒翠山莊吉檸山莊銀樺新村三期幸福時(shí)光金河灣銷售率35%一期90%（3） 價(jià)格溫和上漲，%，%，全年銷售商品住宅均價(jià)3233元/m2，%。三好名苑寶地康泰萬(wàn)和國(guó)際公館均價(jià)（元/m2）3800370036503200460047003300340060007000吉大前山樓盤(pán)名稱華景山居園林錦繡閣卓雅苑鑫北名苑香都目前在建在售樓盤(pán)從開(kāi)工接受認(rèn)購(gòu)忽視對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使了該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的市場(chǎng)化程度更高，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)更為激烈。②土地拍賣制度從源頭上阻斷爛尾樓的產(chǎn)生由于土地拍賣制度的實(shí)施，拿到地塊的開(kāi)發(fā)商都有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和嚴(yán)密的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，項(xiàng)目的順利完成有了保證，不容易造成爛尾。 小結(jié)：目前珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，在商品住宅的交易中，供求關(guān)系開(kāi)始發(fā)揮價(jià)格杠桿的作用。 （2）產(chǎn)品發(fā)展特征①戶型創(chuàng)新是成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)綜觀中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展水平較高的廣州、深圳等城市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大致經(jīng)歷了“地段—戶型—環(huán)境—服務(wù)管理—文化生活方式”等幾個(gè)階段。戶型設(shè)計(jì)樓 盤(pán)陽(yáng)光花房嶺南世家、華南名宇、五洲花城、錦繡檸溪二期三錯(cuò)層華南名宇、南廈豐澤園坡屋頂鳴翠谷、銀石雅苑小復(fù)式西海名苑躍式君怡花園、嶺南世家、華南名宇、美麗灣等TOWNHOUSE美麗灣、海怡灣畔、旭日灣②園林綠化開(kāi)始受重視珠海早期樓盤(pán)的園林綠化設(shè)計(jì)很粗糙，隨著海怡灣畔以其出色的園林環(huán)境吸引了大批的消費(fèi)者后，打造成精品適應(yīng)市場(chǎng)，已成為開(kāi)發(fā)商的實(shí)際行動(dòng)要求，很多發(fā)展商不惜重金聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的專業(yè)公司進(jìn)行規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)。而在其功能上，往往只是為了最原始的防水、隔熱功能。市場(chǎng)發(fā)育程度的不高使機(jī)會(huì)突顯，鳳凰花園、海怡灣畔、粵海國(guó)際等一批物業(yè)管理優(yōu)秀的樓盤(pán)大受追求高品質(zhì)生活人士的歡迎。1． 價(jià)格分析樓盤(pán)名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門(mén)南廈豐澤園陽(yáng)光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊住宅均價(jià)（元/m2）35003150330035003050325033003260368038003700二手樓均價(jià)（元/m2）320033003500380031503500 （1）普通戶型最高均價(jià)3800元/m2，最低均價(jià)3050元/m2。 （3）銀樺新村三期與本項(xiàng)目同屬老香洲南坑板塊。b． 銀樺新村三期屬2003年解凍項(xiàng)目，在城中村改造關(guān)就進(jìn)行了規(guī)劃和一定渠道的推廣，積累了一定數(shù)量的客戶。c． 小區(qū)物業(yè)管理良好，提升小區(qū)品質(zhì)。2． 面積分析小面積統(tǒng)計(jì)表（見(jiàn)附表一）。（2）分析： ①三房戶型在本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)中為主力戶型，共2106套，%，四房戶型為次主力戶型，共892套，%。②一房、三房銷售率高，二房次之。（2）現(xiàn)代風(fēng)格樓盤(pán)顏色多采用白色系列或淺黃色配藍(lán)色、橙色線條，總體追求簡(jiǎn)潔、時(shí)尚。③周邊在售樓盤(pán)以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對(duì)較少，但市場(chǎng)需求較大。迎和客戶需求。第二部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況1．總用地面積：2．總建筑面積： m23．住宅總建筑面積： m24． 商鋪總建筑面積： m25． 車位：119個(gè)6． 容積率：7． 密度：%8． 綠化率：%9． 住宅總套數(shù)：310套10．商鋪總套數(shù)：25套11．架空層：890 m2二、住宅設(shè)計(jì)分析 1．平面結(jié)構(gòu)：一房（ m2），40套，%，%； 二房（），120套，%，%； 其中：，占三房總套數(shù)的84%； 四房（ m2）27套，%，%； 復(fù)式（ m2）9套，%，%。178。整體布局緊湊，主陽(yáng)臺(tái)設(shè)于客廳一角，使室內(nèi)交通與使用功能巧妙結(jié)合。活動(dòng)區(qū)與兩廳的使用功能及休息區(qū)的門(mén)廳融為一體，簡(jiǎn)潔、實(shí)用。主臥開(kāi)門(mén)正對(duì)休息區(qū)通道，而非休息區(qū)一側(cè)，縮短了室內(nèi)交通面積，客廳、主臥及客臥朝南，把朝向優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化。室內(nèi)布局充分考慮主人的人性化要求和心理需求，如： 米， m2等。 小結(jié)：本項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理實(shí)用，在遵循傳統(tǒng)經(jīng)典設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)師不遺余力地為戶型增添亮點(diǎn)，爭(zhēng)取創(chuàng)新，充分考慮客戶人性化需求，合理布局，精益求精，為市場(chǎng)銷售創(chuàng)造了有利條件。3．規(guī)劃設(shè)計(jì)： （1）戶型按套數(shù)，項(xiàng)目小面積住宅一房、二房與中大面積住宅三房、四房基本上多占50%，最大可能吸納各類客戶。復(fù)式住宅送中、大面積空中花園，最大限度提升了項(xiàng)目大面積住宅的性價(jià)比，對(duì)大面積住宅銷售及提升住宅整體均價(jià)創(chuàng)造了有利條件。（4）臨銀樺路住宅受口音污染較嚴(yán)重，項(xiàng)目將臨銀樺路住宅規(guī)劃為兩房并設(shè)計(jì)封閉陽(yáng)臺(tái)，盡可能減除銷售障礙。5．專業(yè)公司整合，為項(xiàng)目成功銷售，利潤(rùn)最大化，樹(shù)立發(fā)展商品牌提供了強(qiáng)有力的技術(shù)支持。2．目前，老香洲南坑生活圈住宅供應(yīng)有限，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)沖擊不強(qiáng)。第四部分 項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)定位：成熟配套+產(chǎn)品優(yōu)良+中高品質(zhì)+中等價(jià)位+大眾消費(fèi)的精致住宅小區(qū)。1．一次置業(yè)：（1）年齡：2535歲（2）心理特征：具老香洲情結(jié)，喜歡該區(qū)域的便利生活，生活成本較低，交通便利；（3）職業(yè)特征：A、在老香洲、新香洲和珠海其它區(qū)域工作，公司、企事業(yè)單位及商場(chǎng)（如茂業(yè)百貨、新一佳百貨）的職員或中層部門(mén)主管；B、香洲工業(yè)區(qū)內(nèi)的中青年打工族和中層管理者。（3）職業(yè)特征：長(zhǎng)期在老香洲工作或做生意的老居民；（4）家庭特征：長(zhǎng)期居住在老香洲，家庭結(jié)構(gòu)多為35人，家庭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，有子女或父母同??；（5）選擇戶型： m2三房、127 m2四房、復(fù)式。（2）選擇戶型：4050 m2一房，6575 m2二房， m2三房178。三、形象定位：充分挖掘項(xiàng)目所在地理位置優(yōu)勢(shì)，塑造項(xiàng)目“便利、時(shí)尚”的市場(chǎng)形象；彰顯項(xiàng)目?jī)?yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型結(jié)構(gòu)，傳達(dá)小區(qū)“舒適、愜意的居住享受”；建筑象牙白配藍(lán)灰色現(xiàn)代工的外立面，營(yíng)造項(xiàng)目“優(yōu)雅、清麗”的外在形象，以求從周邊物業(yè)中脫穎而出；封閉式、智能化小區(qū)管理，突出小區(qū)“安心、悠然”的生活理念；針對(duì)目標(biāo)客戶的大眾化特征，賦于項(xiàng)目頗具內(nèi)涵與眾不同而又雅俗共賞的形象定位；通過(guò)上述特征的整合與升華，本項(xiàng)目形象定位為：精致住宅小區(qū)，春天般居住享受。（2）強(qiáng)銷期：2004年9月—2005年1月底 3個(gè)月工程完成3層，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議完成總銷售額的70%。付款方式：采用一次性付款和按揭付款。對(duì)售樓部的建設(shè)和裝修、裝飾直接影響客戶對(duì)項(xiàng)目的印象和選擇。在項(xiàng)目銷售的整個(gè)過(guò)程中，樹(shù)立項(xiàng)目形象，傳播項(xiàng)目有關(guān)信息，在消費(fèi)者中形成良好口碑，對(duì)項(xiàng)目銷售起到積極的促進(jìn)作用。將人行道樹(shù)干進(jìn)行包裝，用對(duì)比強(qiáng)烈的色彩吸引客戶目光。 ②派發(fā)宣傳海報(bào)：在茂業(yè)、新一佳、南坑、工業(yè)區(qū)路口派發(fā)項(xiàng)目宣傳海報(bào)，發(fā)送項(xiàng)目促銷信息，吸引客戶到售樓部，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人氣。來(lái)領(lǐng)取獎(jiǎng)品的客戶不一定是買家，但他們烘托出的人氣賣場(chǎng)，可能刺激現(xiàn)場(chǎng)的意向客戶成為買家。公 司管 理 樓 盤(pán)丹 田吉大新天地格 力園林七、住宅難點(diǎn)銷售策略臨街住宅：臨街住宅的陽(yáng)臺(tái)、臥室玻璃使用中空雙層玻璃，最大限度降低噪音干擾。精裝修成品房與毛坯房比較有幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：迎合客戶需求，免卻住宅買家對(duì)房屋的裝修之苦，省心、省力，所謂“帶著行李入住”降低時(shí)候成本。第六部分 廣告策略項(xiàng)目名稱： “格林春天”——GREEN SPRING，使用“GREEN”的譯音，讀起來(lái)朗朗上口，且具有現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、時(shí)尚、自然的特點(diǎn)。春天的腳步，依然是勿勿又勿勿……多少年后，尋尋覓覓，終于在城市的中心。售樓部：確定裝
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1