某商業(yè)大廈可行性分析報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 ”、“世紀(jì)時(shí)空”等開價(jià)在萬元以上后，“世福匯”開價(jià)達(dá)22000元/M2。l 具有豐富投資客戶資源我司在一系列投資類產(chǎn)品的操作中已掌握了豐富的投資客戶資源，以此作為本案的目標(biāo)客戶群，將直接帶動(dòng)本案的迅速去化。因此，本案作為高價(jià)位商務(wù)酒店式公寓，市場(chǎng)前景不容過分樂觀。對(duì)于目前過高的房價(jià)，投資的風(fēng)險(xiǎn)性極大。小戶型市場(chǎng)的推案量較大目前上海酒店式公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量程逐年上升的趨勢(shì)，除今年下半年供應(yīng)量迅速放大外，2003年還將有大量新產(chǎn)品推向市場(chǎng)，對(duì)本案將形成較大的沖擊。填補(bǔ)市場(chǎng)空缺自2000年末[青年匯]投放市場(chǎng)以來，購買酒店式公寓用以投資的消費(fèi)行為正逐漸普及。作為酒店式公寓，本案具備市中心的優(yōu)勢(shì)位置，便利的生活設(shè)施不言而喻，中央商務(wù)圈內(nèi)恒隆、中信泰福、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海商城等甲級(jí)辦公樓又為其提供了充足的商務(wù)客源，從酒店式商務(wù)公寓的市場(chǎng)來看，目前本案周邊有嘉里中心、上海商城等少數(shù)幾個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，但這些物業(yè)的租售率均接近100％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。集頂級(jí)的地段、頂級(jí)的目標(biāo)客戶、頂級(jí)的產(chǎn)品軟硬件配置，以及我司在酒店式公寓的銷售操作中積累的豐富操作經(jīng)驗(yàn)，將樹立本案在酒店式公寓中“翹楚”的地位，全方位提升產(chǎn)品的整體品質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。這類客戶以地段、軟硬件品質(zhì)作為衡量酒店式公寓投資價(jià)值的標(biāo)尺，對(duì)地處市中心、高價(jià)位的酒店式公寓情有獨(dú)鐘。這類客戶以短期自用為購房目的，既可滿足來滬時(shí)的居住需求，在空閑時(shí)也可出租獲益。目前類似購置酒店式公寓作為公司資產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)悄然出現(xiàn)，而本案位于市中心繁華地段，周邊云集大量實(shí)力型公司企業(yè)，相信會(huì)對(duì)本案的去化起到不可低估的推動(dòng)作用。 小型企業(yè)的辦公用房雖然是住宅產(chǎn)權(quán)，不能辦理公司掛牌及公司注冊(cè)。也就是最受“商務(wù)空中飛人”推崇的集經(jīng)貿(mào)、休閑、生活于一體的酒店式商務(wù)公寓。而“金、貴、元、富”則對(duì)應(yīng)“福、祿、壽、喜”，也就是如今流行、經(jīng)典、復(fù)古、尊貴的代表。金貴元富，更將以海派文化與人文氣質(zhì)兼糅并蓄為世人矚目；不但在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更立足于在品位上倡導(dǎo)“時(shí)尚”的潮流。例如，客廳及飯廳之餐桌，餐椅，電視柜，沙發(fā)；睡房之床，床頭柜，化妝桌椅，衣柜；廚房之櫥柜，冰箱，電磁灶、微波爐；細(xì)部配件之門鎖安全扣、貓眼、電子門鎖（指紋鎖）、保險(xiǎn)箱；及各種燈飾。且每戶提供兩條電話線入戶，滿足對(duì)外的通訊聯(lián)絡(luò)。也是項(xiàng)目保值增值的直接因素之一。門禁對(duì)講：大門和樓宇入口共設(shè)有兩道門禁，專門身份識(shí)別系統(tǒng)可自動(dòng)識(shí)別業(yè)主手中的IC卡，而有效避免了閑雜人員進(jìn)入園區(qū)內(nèi)，增加業(yè)主們的安全感。C 物業(yè)管理智能化：車輛出入智能化系統(tǒng)：一車一卡，區(qū)內(nèi)車輛出入時(shí)，駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在計(jì)讀卡機(jī)前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時(shí)，該車的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在監(jiān)控計(jì)算機(jī)上，杜絕了因保安的嚴(yán)格執(zhí)勤產(chǎn)生的保安和社區(qū)住戶間的抵觸，同時(shí)真正實(shí)現(xiàn)了方便、安全的智能化管理。智能IC卡：在樓宇內(nèi)，IC卡不僅能替代貨幣支付購物及繳納水、電、氣等費(fèi)用，更可用此卡來保存?zhèn)€人信息。小結(jié)：對(duì)于上文所述的品牌化+專業(yè)化，我司認(rèn)為還必須要設(shè)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程、標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)備配置，從而奠定本項(xiàng)目在小戶型市場(chǎng)中牢不可破的至尊地位。 有較多相對(duì)固定的客源群這就是更多的人愿意投資和租用物業(yè)經(jīng)營良好的投資型產(chǎn)品的根本原因。同時(shí)，這也是專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營公司在項(xiàng)目的整體包裝經(jīng)營過程中必不可少的經(jīng)營管理環(huán)節(jié)。兼具備代訂機(jī)票、旅館房間等功能。[三] 健身類健身房：備有健身器械，有氧舞蹈房美容室：美容、美發(fā)、保健按摩、足浴等 第四部分 營銷工作計(jì)劃一、 銷售節(jié)點(diǎn)安排（一）主要銷售節(jié)點(diǎn) 開盤節(jié)點(diǎn)：4月18日 蓄水期節(jié)點(diǎn)：3月14日 現(xiàn)場(chǎng)售樓處交付節(jié)點(diǎn)：3月31日 樣板房交付節(jié)點(diǎn)：4月10日（二）輔助銷售節(jié)點(diǎn)全部產(chǎn)品資料的到位節(jié)點(diǎn)：2月14日臨時(shí)售樓處開放（客戶蓄水）節(jié)點(diǎn)：3月14日附：金福得商務(wù)大廈前期工作節(jié)點(diǎn)表二、 重要專項(xiàng)工作介紹（一）客戶蓄水期 客戶蓄水期：為能在短時(shí)間內(nèi)吸納足夠數(shù)量的高端消費(fèi)客戶，并在開盤時(shí)營造排隊(duì)搶購的熱烈場(chǎng)面以沖擊觀望客戶的心理防線，我司認(rèn)為本案在正式銷售前必須有充足的客戶積累時(shí)間，以下簡(jiǎn)稱蓄水期。這些戶外廣告作為本案第一輪的廣告攻勢(shì)，用以吸引路過或工作、居住于周邊的高收入客戶，激發(fā)購買欲望，并迅速實(shí)現(xiàn)本案的口碑傳播。這樣的裝潢設(shè)計(jì)將大大提升產(chǎn)品的品質(zhì)感，也能使客戶對(duì)目前尚不能看到的產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)生充分的信心。即一切服務(wù)向“五星級(jí)酒店服務(wù)”靠攏；處處體現(xiàn)本案的整體形象。三、企劃推廣（一） 推廣定位原則216。 以我為主原則本案在目前的酒店式公寓市場(chǎng)中具有明顯的獨(dú)特性，市場(chǎng)的類比性不強(qiáng)。在本案的企劃推廣中明確樹立本案的“頂級(jí)”品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，以品質(zhì)作為吸引客戶的重要賣點(diǎn)。 “密集轟炸”原則為配合本案在短時(shí)間內(nèi)迅速去化的目標(biāo)，本案在廣告費(fèi)用充足的情況下應(yīng)采用“集中轟炸”方式，各種媒體多管齊下，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到客戶量的最大化。特點(diǎn)：時(shí)效性明顯，建議在開盤期強(qiáng)勢(shì)使用 雜志類媒體針對(duì)本案高端收入群體的消費(fèi)特征及工作生活特征進(jìn)行針對(duì)性的投放。除在“金豐易居網(wǎng)”、“安家網(wǎng)”等著名房產(chǎn)類網(wǎng)站上發(fā)布信息外，還可以在“新浪”、“上海熱線”等門戶網(wǎng)站上發(fā)布信息。 各類賬單各色手機(jī)賬單、對(duì)賬單等也可成為本案的宣傳工具。 路段包裝選擇人流、車流集中的市中心商辦區(qū)、交通干道（如淮海中路、南京西路等）進(jìn)行路段的包裝推廣，力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到較高的社會(huì)認(rèn)知度。（三） 推廣策略上述媒體通路將在不同的銷售時(shí)期進(jìn)行單獨(dú)或組合使用。內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間一般是在開盤前的兩周左右。由于前兩次認(rèn)購均屬于小范圍的購買行為，因此正式開盤將是本案面臨的最為火爆的銷售節(jié)點(diǎn)。而在22F以上，南面的景觀優(yōu)勢(shì)更加明顯，因此建議從此樓層開始再做價(jià)格提升，而其他朝向也相應(yīng)拉升單價(jià)，但幅度沒有南面的大。而北面的景觀相對(duì)比較雷同，價(jià)格可以按樓層高度同比例比例上漲。我司將根據(jù)后續(xù)的市場(chǎng)調(diào)查分析、客戶蓄水等實(shí)際操作數(shù)據(jù)對(duì)此企劃方案進(jìn)行調(diào)整，并會(huì)及時(shí)就修改建議報(bào)呈貴方。上房銷售項(xiàng)目事業(yè)一部2003年1月30日43 /
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