某商業(yè)大廈可行性分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 ”、“世紀時空”等開價在萬元以上后，“世福匯”開價達22000元/M2。l 具有豐富投資客戶資源我司在一系列投資類產(chǎn)品的操作中已掌握了豐富的投資客戶資源，以此作為本案的目標客戶群，將直接帶動本案的迅速去化。因此，本案作為高價位商務(wù)酒店式公寓，市場前景不容過分樂觀。對于目前過高的房價，投資的風(fēng)險性極大。小戶型市場的推案量較大目前上海酒店式公寓的市場供應(yīng)量程逐年上升的趨勢，除今年下半年供應(yīng)量迅速放大外，2003年還將有大量新產(chǎn)品推向市場，對本案將形成較大的沖擊。填補市場空缺自2000年末[青年匯]投放市場以來，購買酒店式公寓用以投資的消費行為正逐漸普及。作為酒店式公寓，本案具備市中心的優(yōu)勢位置，便利的生活設(shè)施不言而喻，中央商務(wù)圈內(nèi)恒隆、中信泰福、梅龍鎮(zhèn)廣場、上海商城等甲級辦公樓又為其提供了充足的商務(wù)客源，從酒店式商務(wù)公寓的市場來看，目前本案周邊有嘉里中心、上海商城等少數(shù)幾個酒店式公寓項目，但這些物業(yè)的租售率均接近100％，遠遠不能滿足市場需求。集頂級的地段、頂級的目標客戶、頂級的產(chǎn)品軟硬件配置，以及我司在酒店式公寓的銷售操作中積累的豐富操作經(jīng)驗，將樹立本案在酒店式公寓中“翹楚”的地位，全方位提升產(chǎn)品的整體品質(zhì)和核心競爭力。這類客戶以地段、軟硬件品質(zhì)作為衡量酒店式公寓投資價值的標尺，對地處市中心、高價位的酒店式公寓情有獨鐘。這類客戶以短期自用為購房目的，既可滿足來滬時的居住需求，在空閑時也可出租獲益。目前類似購置酒店式公寓作為公司資產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)悄然出現(xiàn)，而本案位于市中心繁華地段，周邊云集大量實力型公司企業(yè)，相信會對本案的去化起到不可低估的推動作用。 小型企業(yè)的辦公用房雖然是住宅產(chǎn)權(quán)，不能辦理公司掛牌及公司注冊。也就是最受“商務(wù)空中飛人”推崇的集經(jīng)貿(mào)、休閑、生活于一體的酒店式商務(wù)公寓。而“金、貴、元、富”則對應(yīng)“福、祿、壽、喜”，也就是如今流行、經(jīng)典、復(fù)古、尊貴的代表。金貴元富，更將以海派文化與人文氣質(zhì)兼糅并蓄為世人矚目；不但在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更立足于在品位上倡導(dǎo)“時尚”的潮流。例如，客廳及飯廳之餐桌，餐椅，電視柜，沙發(fā)；睡房之床，床頭柜，化妝桌椅，衣柜；廚房之櫥柜，冰箱，電磁灶、微波爐；細部配件之門鎖安全扣、貓眼、電子門鎖（指紋鎖）、保險箱；及各種燈飾。且每戶提供兩條電話線入戶，滿足對外的通訊聯(lián)絡(luò)。也是項目保值增值的直接因素之一。門禁對講：大門和樓宇入口共設(shè)有兩道門禁，專門身份識別系統(tǒng)可自動識別業(yè)主手中的IC卡，而有效避免了閑雜人員進入園區(qū)內(nèi)，增加業(yè)主們的安全感。C 物業(yè)管理智能化：車輛出入智能化系統(tǒng)：一車一卡，區(qū)內(nèi)車輛出入時，駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在計讀卡機前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時，該車的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在監(jiān)控計算機上，杜絕了因保安的嚴格執(zhí)勤產(chǎn)生的保安和社區(qū)住戶間的抵觸，同時真正實現(xiàn)了方便、安全的智能化管理。智能IC卡：在樓宇內(nèi)，IC卡不僅能替代貨幣支付購物及繳納水、電、氣等費用，更可用此卡來保存?zhèn)€人信息。小結(jié)：對于上文所述的品牌化+專業(yè)化，我司認為還必須要設(shè)立一個標準化的服務(wù)內(nèi)容、標準化的操作流程、標準化的設(shè)備配置，從而奠定本項目在小戶型市場中牢不可破的至尊地位。 有較多相對固定的客源群這就是更多的人愿意投資和租用物業(yè)經(jīng)營良好的投資型產(chǎn)品的根本原因。同時，這也是專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營公司在項目的整體包裝經(jīng)營過程中必不可少的經(jīng)營管理環(huán)節(jié)。兼具備代訂機票、旅館房間等功能。[三] 健身類健身房：備有健身器械，有氧舞蹈房美容室：美容、美發(fā)、保健按摩、足浴等 第四部分 營銷工作計劃一、 銷售節(jié)點安排（一）主要銷售節(jié)點 開盤節(jié)點：4月18日 蓄水期節(jié)點：3月14日 現(xiàn)場售樓處交付節(jié)點：3月31日 樣板房交付節(jié)點：4月10日（二）輔助銷售節(jié)點全部產(chǎn)品資料的到位節(jié)點：2月14日臨時售樓處開放（客戶蓄水）節(jié)點：3月14日附：金福得商務(wù)大廈前期工作節(jié)點表二、 重要專項工作介紹（一）客戶蓄水期 客戶蓄水期：為能在短時間內(nèi)吸納足夠數(shù)量的高端消費客戶，并在開盤時營造排隊搶購的熱烈場面以沖擊觀望客戶的心理防線，我司認為本案在正式銷售前必須有充足的客戶積累時間，以下簡稱蓄水期。這些戶外廣告作為本案第一輪的廣告攻勢，用以吸引路過或工作、居住于周邊的高收入客戶，激發(fā)購買欲望，并迅速實現(xiàn)本案的口碑傳播。這樣的裝潢設(shè)計將大大提升產(chǎn)品的品質(zhì)感，也能使客戶對目前尚不能看到的產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)生充分的信心。即一切服務(wù)向“五星級酒店服務(wù)”靠攏；處處體現(xiàn)本案的整體形象。三、企劃推廣（一） 推廣定位原則216。 以我為主原則本案在目前的酒店式公寓市場中具有明顯的獨特性，市場的類比性不強。在本案的企劃推廣中明確樹立本案的“頂級”品質(zhì)優(yōu)勢，以品質(zhì)作為吸引客戶的重要賣點。 “密集轟炸”原則為配合本案在短時間內(nèi)迅速去化的目標，本案在廣告費用充足的情況下應(yīng)采用“集中轟炸”方式，各種媒體多管齊下，在短時間內(nèi)達到客戶量的最大化。特點：時效性明顯，建議在開盤期強勢使用 雜志類媒體針對本案高端收入群體的消費特征及工作生活特征進行針對性的投放。除在“金豐易居網(wǎng)”、“安家網(wǎng)”等著名房產(chǎn)類網(wǎng)站上發(fā)布信息外，還可以在“新浪”、“上海熱線”等門戶網(wǎng)站上發(fā)布信息。 各類賬單各色手機賬單、對賬單等也可成為本案的宣傳工具。 路段包裝選擇人流、車流集中的市中心商辦區(qū)、交通干道（如淮海中路、南京西路等）進行路段的包裝推廣，力爭在短時間內(nèi)達到較高的社會認知度。（三） 推廣策略上述媒體通路將在不同的銷售時期進行單獨或組合使用。內(nèi)部認購時間一般是在開盤前的兩周左右。由于前兩次認購均屬于小范圍的購買行為，因此正式開盤將是本案面臨的最為火爆的銷售節(jié)點。而在22F以上，南面的景觀優(yōu)勢更加明顯，因此建議從此樓層開始再做價格提升，而其他朝向也相應(yīng)拉升單價，但幅度沒有南面的大。而北面的景觀相對比較雷同，價格可以按樓層高度同比例比例上漲。我司將根據(jù)后續(xù)的市場調(diào)查分析、客戶蓄水等實際操作數(shù)據(jù)對此企劃方案進行調(diào)整，并會及時就修改建議報呈貴方。上房銷售項目事業(yè)一部2003年1月30日43 /
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