【正文】 目前也賣得不錯(cuò)，由于有準(zhǔn)備做甲級寫字樓的項(xiàng)目也很難在短期內(nèi)推出，因而在這期間不會有大量的甲級寫字樓推出，市場會出現(xiàn)一個(gè)甲級寫字樓供應(yīng)斷檔期。成都市過去幾年辦公用房竣工面積占整個(gè)商品房竣工面積的2－3%左右，根據(jù)我們對未來幾年成都市商品房的供應(yīng)預(yù)測中可以算出從2005年至2010年成都市辦公用房竣工量的上限是143萬左右。辦公樓供給市場從1998年起一直處于低迷階段，投資額呈下降趨勢，從2002年開始回升，2003年初現(xiàn)辦公物業(yè)開發(fā)熱潮，%。特別是2001年，在其他物業(yè)市場竣工面積均有較大突破的情況下。市場開始出現(xiàn)較大空間，市場價(jià)格也將開始回升。我們按白領(lǐng)增長率每年遞增10%，而空置率分別按保守和樂觀兩種態(tài)度估計(jì)，即分別為：15%和8%，計(jì)算結(jié)果如下表顯示。 客群投資決策因素上述類型企業(yè)的理想辦公場所是交通條件優(yōu)越、區(qū)域配套完善、能與國際接軌的甲級寫字樓，而在成都，寫字樓普遍存在層高低、電梯少且速度慢、空調(diào)配置不到位、車位少、物管服務(wù)差等缺點(diǎn)，滿足前述條件的寫字樓無疑是鳳毛麟角，因而很多有實(shí)力的企業(yè)選擇在價(jià)格昂貴但服務(wù)到位的五星級酒店內(nèi)辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報(bào)等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經(jīng)濟(jì)協(xié)會等。城南區(qū)域已有威斯頓聯(lián)邦、凱萊帝景等高檔次商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)域商務(wù)地產(chǎn)已有一定成熟度，在成都市場的認(rèn)知度較高，目前雖不及市中心川信大廈、城市之心、時(shí)代廣場、冠城廣場、開行國際廣場等高檔次寫字樓的整體優(yōu)勢，但隨著成都組團(tuán)式發(fā)展戰(zhàn)略、點(diǎn)軸開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊蔀樽钣谢盍Φ膮^(qū)域之一。因此，跨國公司或國際化企業(yè)往往將地段作為辦公選址的第一 要素。3. 客戶單一。 冬季20攝氏度，夏季24度；充足的新風(fēng)供應(yīng)量：27立方米/人/小時(shí)；24小時(shí)冷凝水供應(yīng)電腦機(jī)房。通訊：ISDN、DDN、光纖、寬帶、衛(wèi)星接收、可視電話會議。電梯：充足的電梯數(shù)量、容量；等待時(shí)間短，運(yùn)行速度快。第五章 競爭分析一、主要競爭項(xiàng)目介紹近幾年成都辦公物業(yè)的開工量增加迅速，2005年及2006年即將動工的項(xiàng)目很多，其中定位較高的項(xiàng)目也不少，預(yù)計(jì)2007年后成都辦公物業(yè)將巨幅放量，屆時(shí)對本項(xiàng)目的沖擊將會比較大。國航大廈建筑效果圖：錦繡八期區(qū)位：桐梓林北路建筑規(guī)模：8萬平米建筑高度：商業(yè)面積：8000平米建筑類型：由一棟寫字樓組成項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度：由于原聘請的德國建筑師設(shè)計(jì)德方案過于超前，故新方案正在設(shè)計(jì)過程中。單位面積區(qū)間為500～1000平米三峽大廈區(qū)位：位于成都市高新南區(qū)城市副中心的新型科技園內(nèi)，天府大道與武侯大道交叉口的東北側(cè)。仁恒廣場項(xiàng)目區(qū)域隸屬“大三角”區(qū)域，“大三角”是成都首個(gè)涉外商務(wù)區(qū)，主要指位于鹽市口外沿的新光華街狀元街一線區(qū)域，總共約66畝土地。地王大廈主樓為中間透空、上部連接的一高一低雙塔樓，與周圍城市之心、摩爾百盛、西御大廈共同形成以天府廣場為中心的城市空間。點(diǎn)評：匯通大廈爛尾后，于2005年1月由中糧集團(tuán)接手，擬將主樓打造為高檔寫字樓，副樓打造為高檔酒店式公寓或服務(wù)式公寓。二、威脅分析如前所述，在今后幾年內(nèi)，成都的辦公物業(yè)市場競爭將進(jìn)一步加劇，在檔次上趨向高檔，在開發(fā)理念上日益新穎。 毗鄰天府廣場的仁恒廣場、地王大廈與現(xiàn)有的川信大廈、城市之心兩大甲級寫字樓組成一個(gè)高檔次寫字樓聚集群落，區(qū)位優(yōu)勢、聚集優(yōu)勢非常明顯，并且仁恒廣場的開發(fā)總投資以及項(xiàng)目規(guī)劃的氣勢磅礴的高度也是非常出眾的；178。相對而言，本項(xiàng)目區(qū)域目前并沒有形成高檔次寫字樓的聚集區(qū)域，現(xiàn)有的辦公物業(yè)主要為中低檔寫字樓及商務(wù)公寓等，加之由于可開發(fā)地塊不多、火車南站的制約等，項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展空間相對有限，同上述競爭項(xiàng)目所在區(qū)域比較，本項(xiàng)目在區(qū)位上不占優(yōu)勢；在定位上，幾個(gè)高端項(xiàng)目也差不多；在開發(fā)機(jī)構(gòu)實(shí)力上，競爭對手顯得非常強(qiáng)勁；在寫字樓物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)上，不少競爭項(xiàng)目的開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)豐富。土地成本按土地現(xiàn)值評估金額計(jì)算，而非以最初土地出讓金計(jì)算，這是因?yàn)轫?xiàng)目地塊取得較早，目前升值不少，開發(fā)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓之即可獲利，故若進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)，預(yù)期土地轉(zhuǎn)讓獲利也作為項(xiàng)目投資，因而土地成本按現(xiàn)值計(jì)算。三、項(xiàng)目銷售和租賃收入預(yù)測結(jié)合本項(xiàng)目的定位與銷售策略、成都市同檔次寫字樓的定價(jià)策略與銷售策略以及項(xiàng)目區(qū)域未來兩年發(fā)展前景的看好，首先按照只租不售的模式對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行模擬測算：（一）租金收入租金收入估算表 單位：萬元序 號項(xiàng) 目第三年第四年第五年第六年備 注1租金收入租金收入3, 4, 5, 　商鋪寫字間3, 3, 4, 　車庫商鋪 　2出租率車庫 　3稅率出租率60%75%90%　4營業(yè)稅及附加稅率%%%1.3.5凈收入營業(yè)稅及附加 1.－4.說明：1. 假設(shè)本項(xiàng)目第二年建成，第三年開始全面運(yùn)營，寫字間可出租面積為44000㎡（含開發(fā)機(jī)構(gòu)可能自用部分），商鋪可出租的面積為7619㎡，地下車庫可出租的車位為375個(gè)。月。（二）出租部分營業(yè)成本估算出租部分營業(yè)成本估算表 單位：萬元序 號項(xiàng) 目第三年第四年第五年第六年備 注1經(jīng)營費(fèi)用 按租金的5％計(jì)算2房產(chǎn)稅 按租金的12％計(jì)算3折舊及攤銷 計(jì)算過程見說明3.4營業(yè)成本 1, 1, 1, 1.～說明：1. 經(jīng)營費(fèi)用物業(yè)管理人員的工資、辦公費(fèi)、維護(hù)修理費(fèi)等，按租金的5％計(jì)算；2. 房產(chǎn)稅按照國家的有關(guān)規(guī)定，以租金的12％交納。50＝四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)u 財(cái)務(wù)評價(jià)假設(shè)，不能貼近現(xiàn)實(shí)反映本項(xiàng)目的經(jīng)營情況，故在本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評估中同時(shí)采取現(xiàn)金流分析方法以及凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）等指標(biāo)以動態(tài)地反映項(xiàng)目的運(yùn)作情況。 從靜態(tài)指標(biāo)來看，項(xiàng)目在建設(shè)期之后第一年（即表中第三年）就可開始盈利，；％。因而，在該提案下，項(xiàng)目獲取預(yù)期收益的前提是開發(fā)機(jī)構(gòu)雄厚的資金實(shí)力及物業(yè)穩(wěn)定且高的出租率，前者是基于本項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)及投資商的實(shí)力，可預(yù)控性較高；后者是基于項(xiàng)目的競爭力、市場的供求關(guān)系及特征變化，預(yù)控性相對較低，這種不可確定性令開發(fā)機(jī)構(gòu)的決策有一定風(fēng)險(xiǎn)。提案財(cái)務(wù)評估結(jié)果：小結(jié)：從第二提案財(cái)務(wù)評估分析結(jié)果可以看出，項(xiàng)目總投資超過三億元，比全租模式投資有所增加；IRR值雖然表明項(xiàng)目投資收益不高，％的貢獻(xiàn)。月。假設(shè)寫字間第一年預(yù)售30％，第二年建成后銷售70％；商場、車位第二年銷售30％，第三年銷售70％。 從動態(tài)指標(biāo)來看，按10％，內(nèi)含報(bào)酬率為33％，動態(tài)投資回收期（Pt）。五、項(xiàng)目不確定性分析（一）項(xiàng)目敏感性分析說明：基于前面的分析，項(xiàng)目主要采取租賃為主的模式，因而在這里僅對第一提案（全租模式）進(jìn)行敏感性分析；據(jù)市場預(yù)測及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在各類因子中，最有可能變動的是建安成本及售價(jià)、租金水平，因而，本項(xiàng)目敏感性分析以建安成本、租金、出租率作為敏感性分析因子，分別計(jì)算租金上下波動5％、10％以及建安成本上下波動10％、20％對部分評價(jià)指標(biāo)的影響并作出分析，計(jì)算結(jié)果見下表：項(xiàng)目全租模式下的單變量敏感性分析評價(jià)指標(biāo)變動因素經(jīng)營期會計(jì)收益率（％）累計(jì)稅后凈利潤（萬元）凈現(xiàn)值 （萬元，i=10％）租 金10％（％）（％）（％）5％（％）（％）（％）5％（％）（％） (％)10％（％）（％）（％）建安成本20％（％）（％）（％）10％（％）（％）（％）10％（％）（％）（％）20％（％）（％）（％）說明：1. 表中每行括號內(nèi)數(shù)據(jù)指：該指標(biāo)在其基準(zhǔn)數(shù)據(jù)上的變化幅度（％）。（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1．市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)指那些對所有的公司產(chǎn)生影響的因素引起的風(fēng)險(xiǎn)，如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹、高利率等，這類風(fēng)險(xiǎn)涉及所有的投資對象。加息后加大了開發(fā)商的資金壓力，對于至少投入幾億元的寫字樓項(xiàng)目，尤其是如此。u 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目總投資約3億元左右，如何確保項(xiàng)目的資金平衡，將是決定本項(xiàng)目開發(fā)能否順利進(jìn)行并取得成功的基礎(chǔ)。 財(cái)務(wù)評估中幾個(gè)方案各有千秋，由于項(xiàng)目預(yù)計(jì)建成時(shí)期市場供給量較大，銷售會遇到一定困難，并且項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)資金實(shí)力較強(qiáng)，對先期融資問題不大，因而建議采取以租賃為主的方