【正文】 建筑組成裙樓層數(shù)：6層。在這些將與本項目同期落成的項目中，綜合項目區(qū)位、物業(yè)定位等因素考慮，國航大廈、錦繡八期、仁恒廣場、地王大廈、特拉克斯大廈、三峽大廈、匯通大廈、華輝廣場、四川機械設(shè)計院項目等可能成為本項目的主要競爭對手。5. 鐘情品牌物管。 建筑機構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)，大開間設(shè)計；玻璃幕墻，落地窗；標(biāo)準(zhǔn)層2000平方米；進深10米；；實用面積70％以上。過多的業(yè)主將會影響大廈的形象和降低大廈的影響大廈設(shè)備的使用率。而其在考慮地段時，交通便捷、路網(wǎng)發(fā)達、距機場的距離近、建筑標(biāo)志性突出、形象力強。 客群描述主要包括外企、國內(nèi)大中型企業(yè)（知名國企、私企、合資企業(yè)）、各類金融機構(gòu)（銀行、保險公司、證券公司等）。時　間2002200320042005200620072008白領(lǐng)人數(shù)增長率方案1空 置 率凈吸納量方案2空 置 率凈吸納量成都市寫字樓未來需求情況表從預(yù)測表中可以看出未來寫字樓市場需求的區(qū)間范圍，特別是2006年到2010年，寫字樓市場每年可吸納的總量在21萬平方米到29萬平方米之間，比現(xiàn)在成都市辦公用房市場有了很大的起色。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，西部大開發(fā)的深入，辦公樓市場需求將會進一步的加大。這種情況到2002年有較大反彈，%。在2004年銷售面積比之2003年又有較大幅度上漲漲幅達到54％。成都市未來商品房的供應(yīng)預(yù)測表（單位：萬平米）物業(yè)類型200520062007200820092010商品房竣工面積辦公用房竣工面積由此可預(yù)計未來幾年市場的供應(yīng)量在40－270萬平方米之間，每年的供應(yīng)量在10~45萬平方米之間。根據(jù)《成都高檔寫字樓詳細(xì)調(diào)研報告》中對擬建項目的調(diào)研分析以及寫字樓建設(shè)周期為18～24個月左右推算，在2007年左右將會有較大量的高檔次寫字樓推出，而屆時正是新希望大廈項目預(yù)計竣工時期，雖然市場經(jīng)過了一個饑渴期，但市場的巨幅放量對其的影響也是不言而喻的。 出于公司自身的實際狀況與需求。 鑒于影響企業(yè)機構(gòu)選擇辦公物業(yè)的要素，大多落實在形象展示與 功能適用兩個層面，故，形象與功能將成為開發(fā)、規(guī)劃中高檔辦公物業(yè)的關(guān)鍵要素。 高檔物業(yè)呈小幅上升態(tài)勢，并趨于理性發(fā)展 中國加入WTO以來，國外企業(yè)進軍國內(nèi)市場，其雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和對物業(yè)質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)要求，拉動了國內(nèi)高檔辦公物業(yè)的市場需求。 國家經(jīng)濟實力增強與國際地位提高，世界各國企業(yè)機構(gòu)紛紛看好來華投資，由此促使辦公物業(yè)市場消費群體不斷拓展，從而促進了辦公物業(yè)市場、尤其是京滬穗地區(qū)辦公物業(yè)市場的發(fā)展。1）近年銷售面積變動情況從上圖可以看出，近四年來成都辦公物業(yè)銷售面積有較大起伏，在經(jīng)歷了2002002年的蜜月期后，在2003年又瞬間跌入冰谷，在2004年銷售面積比之2003年又有較大幅度上漲（上漲的部分原因是因為統(tǒng)計口徑的變大，見前表“注”），漲幅達到54％。造成這種現(xiàn)象的原因可能有兩個：，增速較快，在施工面積中占據(jù)了一部分比例；其二是由于財務(wù)風(fēng)險等原因，爛尾后遲遲未復(fù)工寫字樓較多，從而影響到竣工面積的增加。1） 成都近年來辦公物業(yè)投資額變動情況 l 辦公物業(yè)投資規(guī)模在2003年度上揚幅度較大，％；2004年投資商繼續(xù)看好成都寫字樓市場，%。u 項目功能：純辦公：商務(wù)配套詮釋： 裙樓部分的層高為1F、詮釋：? 小結(jié)：從項目的區(qū)位條件看來，較為符合打造辦公物業(yè)市場的需求條件。 項目區(qū)域毗鄰未來城南副中心（其南北界為火車南站至外環(huán)路綠化帶）。 項目位于南二環(huán)路外，人民南路東側(cè)，毗鄰航空路，距火車南站不遠(yuǎn)。 項目毗鄰火車南站，由于其影響，火車南站附近形成一個發(fā)展斷裂帶，將會對項目區(qū)域的未來繼續(xù)擴張有一定制約。財務(wù)評估六、可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍（一）研究目的針對項目區(qū)域、地塊各類特征，結(jié)合寫字樓市場客觀分析及走勢預(yù)測，通過上述結(jié)論及同檔次物業(yè)的比較分析，估算項目成本、費用及收入，進而提供較為客觀、真實的數(shù)據(jù)及建議，以探討項目實施的各類風(fēng)險和可行性的高低，從而達到為開發(fā)機構(gòu)作出是否進行項目開發(fā)決策而提供的具有較大參考價值的建議的目的。第03頁第三章 公司及運作團隊介紹第50頁第一章 概要一、項目名稱新希望大廈項目（暫名）二、開發(fā)機構(gòu)四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、建設(shè)地點成都市武侯區(qū)人民南路四段45號四、項目性質(zhì)甲級寫字樓五、研究范圍市場分析與需求預(yù)測、競爭分析、財務(wù)評估、風(fēng)險分析等。市場分析 項目東側(cè)為在建的豐德國際廣場、南側(cè)為華能大廈、西側(cè)為擬建的錦繡八期、西南部為凱萊帝景和凱賓斯基酒店、北側(cè)為擬建的國航大廈。二、項目區(qū)位二 環(huán) 路人 民 南 路桐 梓 林 北 路航 空 路機 場 路三 環(huán) 路 新希望大廈火車南站北項目區(qū)域示意圖詮釋：當(dāng)然，基于極點的輻射在空間傳導(dǎo)中將會弱化，一般為梯度轉(zhuǎn)移而非均衡發(fā)展，因而項目區(qū)域與市中心以及城南副中心相比，其在辦公物業(yè)市場的吸引力上可能會處于弱勢地位；這是因為，城南副中心一旦成熟，其對辦公物業(yè)的需求將是巨大的，各類辦公物業(yè)產(chǎn)品屆時將會先后開發(fā)出來以滿足這種巨量需求，故而形成聚集效應(yīng)及規(guī)模效應(yīng)，前者為各類辦公物業(yè)產(chǎn)品聚集在一起而享有成本節(jié)約、區(qū)域品牌等好處，后者一般為大體量產(chǎn)品享有的規(guī)模優(yōu)勢、完善配套優(yōu)勢等。南北向有人民南路、紅星路延線兩條城市交通主動脈，機場路在火車南站處與人民南路交匯，沿人民南路或紅星路延線可快速到達火車北站，沿人民南路延線可幾分鐘抵達城南副中心核心區(qū)，沿機場路僅需十多分鐘就到達雙流機場；東西向有二環(huán)路、三環(huán)路兩條城市交通主動脈，領(lǐng)事館路、航空路、桐梓林路等城市交通輔線，沿二環(huán)路或三環(huán)路可較快速抵達各個高速路入口，沿交通主動脈及上述交通輔線亦可非常方便地出入桐梓林、紫荊、玉林等重要生活、商業(yè)區(qū)。四、項目擬發(fā)展方向——純甲級寫字樓u 建筑層數(shù)——25層。 ， ，彰現(xiàn)項目的品質(zhì)及入住企業(yè)的身份。第三章 公司及運作團隊介紹一、新希望集團簡介（略）二、新希望集團的組織結(jié)構(gòu)（略）三、項目運作的主要人員的介紹（略）第四章 市場分析與需求預(yù)測一、近年成都市辦公物業(yè)市場供求狀況描述1. 成都市辦公物業(yè)開發(fā)狀況指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）辦公投資額（億元）辦公投資比重（％）辦公施工面積（萬M2）辦公竣工面積（萬M2）辦公新開工面積（萬M2）2001年2002年2003年2004年數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒、成都市統(tǒng)計局注：表中辦公物業(yè)數(shù)據(jù)僅包含以辦公物業(yè)報建的項目數(shù)據(jù)，下同。2） 成都近年來辦公用房施工面積及竣工面積變動情況從上表可看出，從2001年以來，辦公物業(yè)的施工面積在不斷增加，且增加的幅度較大，尤其是2004年，％；另一方面，辦公物業(yè)的竣工面積變化相對不大，從2002年開始還有略微下降的趨勢。指標(biāo)辦公銷售面積（萬㎡）辦公銷售面積比重（%）辦公銷售金額（億元）辦公銷售金額比重（%）辦公空置面積（萬㎡）2001年2002年2003年2004年數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計年鑒、成都市統(tǒng)計局、成都市房管局注：2004年銷售面積指“預(yù)售面積＋現(xiàn)房銷售面積”，之前僅指現(xiàn)房銷售面積。 辦公物業(yè)市場總體回暖，開發(fā)與購置比例攀升 較長時間的市場低迷，消化了較多的辦公物業(yè)，此間市場供應(yīng)量已較前幾年大大降低，市場供需情況開始逆轉(zhuǎn)。 高檔辦公物業(yè)的熱銷現(xiàn)象在京、滬、穗等地區(qū)格外明顯，內(nèi)陸城市受經(jīng)濟格局所限，相應(yīng)需求雖有所提升，但尚未構(gòu)成氣候。 國家的金融支持相對降低了辦公物業(yè)的投資風(fēng)險，為開發(fā)商提供中高檔辦公物業(yè)，以及中、小機構(gòu)購置此類物業(yè)提供了便利的條件。 出于對辦公物業(yè)投資風(fēng)險的考慮。 寫字樓物業(yè)市場細(xì)分程度增加，競爭日益激烈目前成都辦公物業(yè)市場細(xì)分程度越來越高，就成都的甲級寫字樓而言，2005年在供應(yīng)上會顯得較為緊缺，因為時代廣場的銷售已接近尾聲，開行國際廣場對外銷售的體量不大，