【正文】 　　　　　　　　　　 建設(shè)成本 　　　　　　　　營業(yè)成本 　　 營業(yè)稅(租金收入) 　　 項 目 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬元序 號項 目123456789101現(xiàn)金流入 項目收入 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　　　　　回收流動資金　　　　　　　　　　其他現(xiàn)金流入 　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)總投資 　　　　　　　　流動資金增加額　　　　　　　　　　經(jīng)營成本　　 營業(yè)稅　　 借款本金和利息支付 　　　　　　　所得稅 3凈現(xiàn)金流量 4凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 5累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6凈現(xiàn)值（NPV） 　　　　　　　　　u 財務(wù)評估結(jié)果分析注：經(jīng)營期會計收益率＝經(jīng)營期年平均凈收益/原始投資額100％小結(jié)： 從以上模擬評估結(jié)果可以看出，在第一提案模式下，項目的投資回收期較長，對開發(fā)機構(gòu)的資金要求比較高；另一方面，在有穩(wěn)定、較高的出租率的前提下，項目的長期收益比較理想。月。 從動態(tài)指標(biāo)來看，以10％的貼現(xiàn)率計算的凈現(xiàn)值（NPV），內(nèi)含報酬率（IRR）％，比基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（10％）及同行業(yè)收益水平低得較多；同時，動態(tài)投資回收期也超過十年，期限較長。月，車位租金350元/個 從靜態(tài)指標(biāo)來看，％。（3） 全售模式：寫字間售價為7000元/平方米，商場均價為12807元/平方米（根據(jù)1樓2萬元/平方米，2樓1萬元/平方米，計算過程略），車位售價為10萬元/個，所有物業(yè)銷售率為100％。相對而言，采取以租賃為主的策略可能比較適合本項目的具體情況，有利于項目投資方的長期收益以及品牌的樹立。租金浮動5％/10％，％/%，％/%，凈現(xiàn)值（i＝10％）％/%；建安成本浮動10％/20％，％、％/％、％，％/%，凈現(xiàn)值（i＝10％）％/%。近兩年來，由于我國各地房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，房價上漲幅度大，并出現(xiàn)了局部地區(qū)過熱的現(xiàn)象，為平抑房價，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，2004年央行9年來首次加息，但無疑是政府給出的一個信號：如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫成分，有可能再次加息。u 經(jīng)營風(fēng)險誠如前述，本項目推出期間有眾多競爭項目同期落成，市場競爭異常激烈，本項目能否在眾多競爭者中脫穎而出，依賴于項目的設(shè)計、配置及經(jīng)營管理策略；然而市場始終處于不斷變化之中，其中的變數(shù)很多，能否較為準(zhǔn)確地預(yù)測到未來市場的變化將是規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的有效手段，但同時又是難點所在。254。2005年3。二、存在的問題及相應(yīng)的建議254。第七章 結(jié)論及建議一、結(jié)論254。當(dāng)然，國家的政策導(dǎo)向以及加息后的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，近兩年再次加息的可能性不大，因此對于本項目來說，更大的風(fēng)險是來自公司特有風(fēng)險。目前我國經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，國民經(jīng)濟穩(wěn)定、快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到不斷調(diào)整、優(yōu)化，東部繼續(xù)保持良好發(fā)展勢頭，中部、西部快速跟進，東西部協(xié)調(diào)發(fā)展；并且，中國一直以來致力于世界和平，與他國發(fā)生戰(zhàn)爭的可能性幾乎沒有，因而未來幾年國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展是沒有問題的。2. 上述經(jīng)濟指標(biāo)的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)來自財務(wù)評估各表格及計算所得，％、－、－。小結(jié)：在全售提案模式下，資金回籠速度快，償債能力較強，對開發(fā)機構(gòu)資金要求不高，投資收益率較高，提案有一定可行度，但也存在較大風(fēng)險，即：達到上述結(jié)果是基于市場的供求關(guān)系及特征變化、項目的競爭力等前提，存在部分不可預(yù)知的變數(shù)，因而假設(shè)的售價及銷售率指標(biāo)有可能因具體情形的變化而向反方向運動，結(jié)果就不一定是假設(shè)那樣的樂觀了。提案財務(wù)評估結(jié)果： 從動態(tài)指標(biāo)來看，以10％的貼現(xiàn)率計算的凈現(xiàn)值（NPV），內(nèi)含報酬率（IRR）接近于零，比基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（10％）及同行業(yè)收益水平低得較多；同時，動態(tài)投資回收期（Pt）也超過十年，期限較長；當(dāng)然，上述數(shù)據(jù)不理想也有出租體量較大的原因，％。假設(shè)寫字間第一年預(yù)售20％，第二年銷售10％?？偟膩碚f，該提案對開發(fā)機構(gòu)的資金實力的要求較高，同時又使其擁有部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租或經(jīng)營，以獲取一定長期收益，投資風(fēng)險在于市場供求、競爭狀況的變化可能使銷售速度、售價、出租率或租金降低。 從靜態(tài)指標(biāo)來看，％。2. 關(guān)于其它租售組合的測算基于以上測算方式，還分別測算三種租售組合模式（具體測算過程略），財務(wù)評估分析結(jié)果如下：（1） 租售并舉寫字樓部分按8000元/平方米定價，按照70%的銷售率的計算（假設(shè)第一年預(yù)售30％，第二年建成后銷售40％），商場及車庫全租，商場平均租金100元/平方米＝10，是考慮到銀行利率、房地產(chǎn)企業(yè)的一般投資回報要求和資金成本確定。3. 折舊采用直線折舊法，折舊年限為50年。3. 出租率同樣按照穩(wěn)健的原則和市場比較方法，第三、四年分別為60％和75％，以后各年為90％。租金收入計算公式為：分類租金收入＝可出租面積出租率單位租金。具體辦法為：依據(jù)成都市頒布的城市基準(zhǔn)地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到土地成本約為300萬元/畝。鑒于如此激烈而殘酷的競爭，本項目未來面對一定的市場風(fēng)險，其發(fā)展之路可能布滿荊棘以及具有不可預(yù)知的變數(shù)。 匯通銀行大廈位于南河之濱，視野通透、寬廣，享有無敵河景，街對面是開行國際廣場及置信川投廣場，連帶跳傘塔的華輝廣場、四川機械設(shè)計院項目、世界等，組成了人民南路第二個高檔寫字樓聚集群落；178。仁恒廣場、三峽大廈、特拉克斯大廈、國際會展中心寫字樓部分等幾個項目，開發(fā)商資金實力雄厚，又具備專業(yè)、前沿的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)理念，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，加之新近設(shè)計的后發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展前景較好，在未來幾年無疑將會成為成都寫字樓市場的主角之一。匯通大廈與開行國際廣場比肩而立，傍倚府南河，交通便利；有中糧集團強大的資金實力做保障，匯通大廈改造后與開行國際廣場成為人民南路又一璀璨雙子星座，同時也承載著將成都寫字樓經(jīng)濟沿人民南路向南傳導(dǎo)的重任。建成后的地王大廈的商場部分可能會占較大部分體量，但由于總體量較大，其寫字樓部分體量也較大，屆時將會進一步加劇成都辦公物業(yè)市場的競爭程度。其除了連綴鹽市口、春熙路兩大商圈的功能外，還肩負(fù)著向南輻射的重任。總占地面積：72畝凈用地面積：總建筑面積：容積率：建筑密度：35%綠化率：35%機動車停車位：463輛（地面47輛，地下416輛）建筑層數(shù)：南樓層數(shù)為2～17F，北樓層數(shù)為2～15F點評：三峽大廈項目擬修建為三峽總公司在西部的區(qū)域總部，大廈由南北兩棟逆對稱主樓及裙樓組成，將“山水之間”作為設(shè)計母體，營造極具鮮明特性的城市景觀建筑，除部分作為三峽公司自用辦公外，其余部分可能作為商務(wù)酒店、會務(wù)及展覽、出租辦公等用途。專門針對品牌企業(yè)等高端商務(wù)客戶，嚴(yán)格控制進入客戶的檔次和品質(zhì)開發(fā)周期：2005年底開工，預(yù)計2007年初竣工投資商：美國特拉克斯投資有限公司，資金實力雄厚點評：該項目產(chǎn)品定位于生態(tài)式辦公場所，且位置臨近南三環(huán)，位于城南副中心內(nèi)，交通便捷、生態(tài)良好。特拉克斯大廈區(qū)位：高新南區(qū)天府大道東側(cè)總建筑面積：7萬平方米建筑限高：60米，建筑實際高度78米建筑形態(tài)：由兩棟對稱的16層的高層