【正文】 　　　　　　　　　　 建設(shè)成本 　　　　　　　　營(yíng)業(yè)成本 　　 營(yíng)業(yè)稅(租金收入) 　　 項(xiàng) 目 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目123456789101現(xiàn)金流入 項(xiàng)目收入 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　　　　　回收流動(dòng)資金　　　　　　　　　　其他現(xiàn)金流入 　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 　　　　　　　　流動(dòng)資金增加額　　　　　　　　　　經(jīng)營(yíng)成本　　 營(yíng)業(yè)稅　　 借款本金和利息支付 　　　　　　　所得稅 3凈現(xiàn)金流量 4凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 5累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6凈現(xiàn)值（NPV） 　　　　　　　　　u 財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果分析注：經(jīng)營(yíng)期會(huì)計(jì)收益率＝經(jīng)營(yíng)期年平均凈收益/原始投資額100％小結(jié)： 從以上模擬評(píng)估結(jié)果可以看出，在第一提案模式下，項(xiàng)目的投資回收期較長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的資金要求比較高；另一方面，在有穩(wěn)定、較高的出租率的前提下，項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益比較理想。月。 從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來(lái)看，以10％的貼現(xiàn)率計(jì)算的凈現(xiàn)值（NPV），內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）％，比基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（10％）及同行業(yè)收益水平低得較多；同時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期也超過(guò)十年，期限較長(zhǎng)。月，車(chē)位租金350元/個(gè) 從靜態(tài)指標(biāo)來(lái)看，％。（3） 全售模式：寫(xiě)字間售價(jià)為7000元/平方米，商場(chǎng)均價(jià)為12807元/平方米（根據(jù)1樓2萬(wàn)元/平方米，2樓1萬(wàn)元/平方米，計(jì)算過(guò)程略），車(chē)位售價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，所有物業(yè)銷(xiāo)售率為100％。相對(duì)而言，采取以租賃為主的策略可能比較適合本項(xiàng)目的具體情況，有利于項(xiàng)目投資方的長(zhǎng)期收益以及品牌的樹(shù)立。租金浮動(dòng)5％/10％，％/%，％/%，凈現(xiàn)值（i＝10％）％/%；建安成本浮動(dòng)10％/20％，％、％/％、％，％/%，凈現(xiàn)值（i＝10％）％/%。近兩年來(lái)，由于我國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲幅度大，并出現(xiàn)了局部地區(qū)過(guò)熱的現(xiàn)象，為平抑房?jī)r(jià)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，2004年央行9年來(lái)首次加息，但無(wú)疑是政府給出的一個(gè)信號(hào)：如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫成分，有可能再次加息。u 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)誠(chéng)如前述，本項(xiàng)目推出期間有眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同期落成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，本項(xiàng)目能否在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，依賴(lài)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、配置及經(jīng)營(yíng)管理策略；然而市場(chǎng)始終處于不斷變化之中，其中的變數(shù)很多，能否較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)到未來(lái)市場(chǎng)的變化將是規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，但同時(shí)又是難點(diǎn)所在。254。2005年3。二、存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議254。第七章 結(jié)論及建議一、結(jié)論254。當(dāng)然，國(guó)家的政策導(dǎo)向以及加息后的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，近兩年再次加息的可能性不大，因此對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更大的風(fēng)險(xiǎn)是來(lái)自公司特有風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到不斷調(diào)整、優(yōu)化，東部繼續(xù)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，中部、西部快速跟進(jìn)，東西部協(xié)調(diào)發(fā)展；并且，中國(guó)一直以來(lái)致力于世界和平，與他國(guó)發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)的可能性幾乎沒(méi)有，因而未來(lái)幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展是沒(méi)有問(wèn)題的。2. 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)來(lái)自財(cái)務(wù)評(píng)估各表格及計(jì)算所得，％、－、－。小結(jié)：在全售提案模式下，資金回籠速度快，償債能力較強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)資金要求不高，投資收益率較高，提案有一定可行度，但也存在較大風(fēng)險(xiǎn)，即：達(dá)到上述結(jié)果是基于市場(chǎng)的供求關(guān)系及特征變化、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力等前提，存在部分不可預(yù)知的變數(shù)，因而假設(shè)的售價(jià)及銷(xiāo)售率指標(biāo)有可能因具體情形的變化而向反方向運(yùn)動(dòng)，結(jié)果就不一定是假設(shè)那樣的樂(lè)觀了。提案財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果： 從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來(lái)看，以10％的貼現(xiàn)率計(jì)算的凈現(xiàn)值（NPV），內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）接近于零，比基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（10％）及同行業(yè)收益水平低得較多；同時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）也超過(guò)十年，期限較長(zhǎng)；當(dāng)然，上述數(shù)據(jù)不理想也有出租體量較大的原因，％。假設(shè)寫(xiě)字間第一年預(yù)售20％，第二年銷(xiāo)售10％?？偟膩?lái)說(shuō)，該提案對(duì)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力的要求較高，同時(shí)又使其擁有部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租或經(jīng)營(yíng)，以獲取一定長(zhǎng)期收益，投資風(fēng)險(xiǎn)在于市場(chǎng)供求、競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化可能使銷(xiāo)售速度、售價(jià)、出租率或租金降低。 從靜態(tài)指標(biāo)來(lái)看，％。2. 關(guān)于其它租售組合的測(cè)算基于以上測(cè)算方式，還分別測(cè)算三種租售組合模式（具體測(cè)算過(guò)程略），財(cái)務(wù)評(píng)估分析結(jié)果如下：（1） 租售并舉寫(xiě)字樓部分按8000元/平方米定價(jià)，按照70%的銷(xiāo)售率的計(jì)算（假設(shè)第一年預(yù)售30％，第二年建成后銷(xiāo)售40％），商場(chǎng)及車(chē)庫(kù)全租，商場(chǎng)平均租金100元/平方米＝10，是考慮到銀行利率、房地產(chǎn)企業(yè)的一般投資回報(bào)要求和資金成本確定。3. 折舊采用直線(xiàn)折舊法，折舊年限為50年。3. 出租率同樣按照穩(wěn)健的原則和市場(chǎng)比較方法，第三、四年分別為60％和75％，以后各年為90％。租金收入計(jì)算公式為：分類(lèi)租金收入＝可出租面積出租率單位租金。具體辦法為：依據(jù)成都市頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到土地成本約為300萬(wàn)元/畝。鑒于如此激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目未來(lái)面對(duì)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其發(fā)展之路可能布滿(mǎn)荊棘以及具有不可預(yù)知的變數(shù)。 匯通銀行大廈位于南河之濱，視野通透、寬廣，享有無(wú)敵河景，街對(duì)面是開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)及置信川投廣場(chǎng)，連帶跳傘塔的華輝廣場(chǎng)、四川機(jī)械設(shè)計(jì)院項(xiàng)目、世界等，組成了人民南路第二個(gè)高檔寫(xiě)字樓聚集群落；178。仁恒廣場(chǎng)、三峽大廈、特拉克斯大廈、國(guó)際會(huì)展中心寫(xiě)字樓部分等幾個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，又具備專(zhuān)業(yè)、前沿的寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念，區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，加之新近設(shè)計(jì)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景較好，在未來(lái)幾年無(wú)疑將會(huì)成為成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主角之一。匯通大廈與開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)比肩而立，傍倚府南河，交通便利；有中糧集團(tuán)強(qiáng)大的資金實(shí)力做保障，匯通大廈改造后與開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)成為人民南路又一璀璨雙子星座，同時(shí)也承載著將成都寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)沿人民南路向南傳導(dǎo)的重任。建成后的地王大廈的商場(chǎng)部分可能會(huì)占較大部分體量，但由于總體量較大，其寫(xiě)字樓部分體量也較大，屆時(shí)將會(huì)進(jìn)一步加劇成都辦公物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度。其除了連綴鹽市口、春熙路兩大商圈的功能外，還肩負(fù)著向南輻射的重任?？傉嫉孛娣e：72畝凈用地面積：總建筑面積：容積率：建筑密度：35%綠化率：35%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：463輛（地面47輛，地下416輛）建筑層數(shù)：南樓層數(shù)為2～17F，北樓層數(shù)為2～15F點(diǎn)評(píng)：三峽大廈項(xiàng)目擬修建為三峽總公司在西部的區(qū)域總部，大廈由南北兩棟逆對(duì)稱(chēng)主樓及裙樓組成，將“山水之間”作為設(shè)計(jì)母體，營(yíng)造極具鮮明特性的城市景觀建筑，除部分作為三峽公司自用辦公外，其余部分可能作為商務(wù)酒店、會(huì)務(wù)及展覽、出租辦公等用途。專(zhuān)門(mén)針對(duì)品牌企業(yè)等高端商務(wù)客戶(hù)，嚴(yán)格控制進(jìn)入客戶(hù)的檔次和品質(zhì)開(kāi)發(fā)周期：2005年底開(kāi)工，預(yù)計(jì)2007年初竣工投資商：美國(guó)特拉克斯投資有限公司，資金實(shí)力雄厚點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目產(chǎn)品定位于生態(tài)式辦公場(chǎng)所，且位置臨近南三環(huán)，位于城南副中心內(nèi)，交通便捷、生態(tài)良好。特拉克斯大廈區(qū)位：高新南區(qū)天府大道東側(cè)總建筑面積：7萬(wàn)平方米建筑限高：60米，建筑實(shí)際高度78米建筑形態(tài)：由兩棟對(duì)稱(chēng)的16層的高層