珠海某大廈投資可行性分析報(bào)告(文件)
【正文】 7. 現(xiàn)金流量 （ 詳見(jiàn)附件 1： 現(xiàn)金流量估算表 ） 第七章 投資估算和效益分析 第一節(jié) 基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 第二節(jié) 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 1. 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %(見(jiàn)利潤(rùn)估算表 ) 2. 本項(xiàng)目投資回收期為 投資回收期 =13+2348520247。 5. 以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用 ， 實(shí)際運(yùn)作中還存在為入孵企業(yè)進(jìn)行管理 、 技術(shù)和金融中介服務(wù) （ 包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng) ） 所得收益 。 2. 敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)營(yíng)成本，營(yíng)業(yè)收入三個(gè)方面。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營(yíng)成本。 珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園 （ 珠海 ） ， 形成集聚效應(yīng) ，對(duì)于本項(xiàng)目是有利的 ， 但是同時(shí)也會(huì)在一定程度上產(chǎn)生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng) 。 2. 建立高水平的管理隊(duì)伍 高水平的管理隊(duì)伍可以為入孵創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供全方位 、 全過(guò)程的高效率的服務(wù) ， 并幫助他們迅速成長(zhǎng)起來(lái) 。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 1. 珠海市作為中國(guó)最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一 ， 基礎(chǔ)設(shè)施較為完善 ， 地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好 ， 政策環(huán)境寬松 ， 是投資創(chuàng)業(yè)的好地方 。 5. 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資 ， 投資利潤(rùn)率為 %， 投資回收期 ， 盈虧平衡點(diǎn)是 %。 第十章 結(jié)論和建議 。 作為科技企業(yè)孵化器 ， 僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平 ， 說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的 ， 項(xiàng)目可行 。 3. 廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地基礎(chǔ)設(shè)施齊全 ， 地理位置優(yōu)越 ， 與清華科技園 （ 珠海 ） 與中大珠海校區(qū)三足鼎立 ， 形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn) 、 學(xué) 、 研 、 資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地 ， 有利于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目 、 凝聚科技人才 、 培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng) 。 3. 充分利用資源 ， 做好融資中介和風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng) ， 是企業(yè)孵化器經(jīng)濟(jì)效益 取得突破的關(guān)鍵點(diǎn) 。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 第二節(jié) 對(duì) 策 1. 充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì) 必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)的條件 ，最大限度地利用相關(guān)優(yōu)惠政策 ， 從而最大程度地降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)作成本 ， 吸引企業(yè)入駐 ， 保證較高的企業(yè)入孵率是珠海創(chuàng)新科技大廈成功與否的關(guān)鍵 。 以現(xiàn)金或租賃費(fèi)用折抵的入駐企業(yè)股權(quán)增值水平 ， 以及入駐企業(yè)的成活率 、成長(zhǎng)速度將在一定程度上影響項(xiàng)目的收益 。三種不確定因素中，最為敏感的是營(yíng)業(yè)收入。 綜合考慮這些因素 ， 實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上述估算值 ， 投資回收期將更短 。 按 7%的折現(xiàn)率計(jì)算 ， 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 （ 見(jiàn)現(xiàn)金流量估算表 ） ， 該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于 7%的折現(xiàn)率 ， 是有一定投資價(jià)值的 。 正常經(jīng)營(yíng)期的前四年：年凈利潤(rùn)為 元 。 第六章 總體規(guī)劃方案 1. 項(xiàng)目建設(shè)期： 1年 ． 2. 招商期： 1年 ， 指 1年后企業(yè)入駐率為 100%。 必要時(shí)采用隔音建筑材料 。 綠化率 40% 室外停車場(chǎng) 50個(gè)停車位 地下室 兼設(shè)備用房 、 消防水池 、 小型停車場(chǎng)和人防工程 ， 盡量從簡(jiǎn) 。 在建筑設(shè)計(jì)方面 ， 要求與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)一致 ， 通過(guò)建筑物的造型語(yǔ)言 ， 以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的 、 強(qiáng)有力的 、 令人印象深刻的高科技建筑物形象 ， 具有鮮明的科技意識(shí) ， 體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵 ，使其成為珠?；氐臉?biāo)志性建筑 。 另外 ， 建址距離自來(lái)水廠僅一千米左右距離 ， 水壓充足 ， 將來(lái)若需要擴(kuò)大用水量也容易 。 該址三邊臨路 ， 東 、 南緊靠排洪渠 ， 西為規(guī)劃路 ， 北為基地已開(kāi)發(fā)部分 。由于可以方便地對(duì)企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過(guò)程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解 ，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大 。 第六章 總體規(guī)劃方案 第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)模式 珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢(shì) ， 憑借經(jīng)營(yíng)管理者豐富的企業(yè)管理 、 創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) ， 充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢(shì) ， 整合各種社會(huì)資源 ， 不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過(guò)提供靈活廉價(jià)的研究開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和商務(wù)辦公場(chǎng)所 、 方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng) 、 方便的生活服務(wù)等等 ，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹(shù)的全程支持和服務(wù) ， 如企業(yè)創(chuàng)建服務(wù) 、 企業(yè)管理咨詢 、 股權(quán)投資 （ 采取現(xiàn)金投入 、 租金折股 、 租金加服務(wù)折股 、 或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等 ） 、 項(xiàng)目
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