房地產(chǎn)策劃書(shū)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 這類(lèi)目標(biāo)客戶進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)，突出它的高貴化、都市化、現(xiàn)代化，吸引目標(biāo)客戶。 媒體：河南日?qǐng)?bào)和房產(chǎn)周刊主題：新貴族生活的開(kāi)啟、建業(yè)物業(yè)值得信賴時(shí)間：（2013年07月－10月）目標(biāo)：確立建業(yè)森林半島的高貴、現(xiàn)代化、濃縮森林的社區(qū)形象，促使消費(fèi)者實(shí)際進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。輕松置業(yè)，越來(lái)越多菁英人士青睞61平米景觀小戶。2．影視廣告：內(nèi)容：形象篇，10—15秒媒體：河南衛(wèi)視、焦作電視臺(tái)3．網(wǎng)絡(luò)廣告：吸引喜歡上網(wǎng)的年輕目標(biāo)群，以傳達(dá)新貴族理念為主，促使他們進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。B。推廣計(jì)劃：1．根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)配。 活動(dòng)安排：資助大學(xué)生環(huán)保社團(tuán)作一個(gè)公益活動(dòng)。目標(biāo)：掀起市場(chǎng)下一輪關(guān)注熱潮，對(duì)尾盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售清盤(pán)。我們依據(jù)階段指標(biāo)讓進(jìn)程始終處于可控狀態(tài)，并根據(jù)變化及時(shí)作出調(diào)整。. 客源心理傳承基業(yè)心理有一定資金實(shí)力，投資置業(yè)目的僅希望給后代留下一份不動(dòng)產(chǎn)基業(yè)。根據(jù)客戶溝通信息分析，部分客戶認(rèn)可本項(xiàng)目所在地段的升值潛力，通過(guò)以租養(yǎng)鋪達(dá)到投資置業(yè)目的，該消費(fèi)心理所占的比重較大。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。焦作作為成功轉(zhuǎn)型的旅游城市越來(lái)越多的外地富裕人來(lái)焦作置業(yè)安家，并且相對(duì)大城市房?jī)r(jià)相對(duì)低，升值空間大，在資本向三線城市轉(zhuǎn)移的時(shí)候，焦作自然成為投資居住的理想之地。2) 拆遷家庭人群 特點(diǎn)：拆遷家庭一般在原有住房區(qū)域居住時(shí)間較長(zhǎng)，在那里的生活便利程度要高于其他陌生區(qū)域。此類(lèi)購(gòu)房者生活規(guī)律性較強(qiáng)，購(gòu)房主要目的是改變現(xiàn)有居住條件中不理想的部分，所以購(gòu)房主要考慮住宅的功能性，注重項(xiàng)目品質(zhì)，此外還需要較好的物業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目所在區(qū)域是高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在售樓盤(pán)較集中，本項(xiàng)目定位與綜合素質(zhì)與周邊樓盤(pán)具有可比性，因此在確定價(jià)格時(shí)，依據(jù)以下步驟確定項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)。 中國(guó)一線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，漲勢(shì)向二三線城市轉(zhuǎn)移。分析：一線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)均已達(dá)到高位，加上“限貸”、“限購(gòu)”、“限價(jià)”一系列的調(diào)控政策使得一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)尤其是住宅投資的收益明顯收窄。從總體來(lái)看焦作房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，但在國(guó)家的強(qiáng)力調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展必然也純?cè)谶@不穩(wěn)定因素，不容樂(lè)觀，各級(jí)政府必然會(huì)做出適當(dāng)調(diào)控，但對(duì)于二線城市的發(fā)展房地產(chǎn)仍是其最大動(dòng)力。 銷(xiāo)售特征：無(wú)整體營(yíng)銷(xiāo)思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立。 項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市 場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變，且更加注重樓盤(pán)的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。 其中：（1）以99年開(kāi)發(fā)的老城區(qū)樓群為標(biāo)志，小高層做為新的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)入各地市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷(xiāo)售達(dá)到良好的效果。 營(yíng)銷(xiāo)方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷(xiāo)售手段的不斷翻新，由炒綠化、 炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品 牌，并且營(yíng)銷(xiāo)已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期 準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。影響因素主要包括一下幾方面：一 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)二 政策形勢(shì)三 工程進(jìn)度四 蓄客情況五 競(jìng)爭(zhēng)分析六 價(jià)格策略七 營(yíng)銷(xiāo)支持八 宣傳力度2 ) 從常規(guī)性市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)一般選在春節(jié)過(guò)后以及秋季房展會(huì)之前為佳，雖然金九銀十已經(jīng)開(kāi)始淡忘，但按照人的生活習(xí)性，此段時(shí)間最適合購(gòu)房。 （二）銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段 1. 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告的正式交稿2. 確定廣告、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及媒體計(jì)劃、SP活動(dòng)計(jì)劃等3. 市區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效媒體安排 4. 銷(xiāo)售文件的準(zhǔn)備 專(zhuān)案策劃 5. 售講資料編寫(xiě) 6. 營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)與考核 專(zhuān)案經(jīng)理、專(zhuān)案策劃員、廣告企劃等 7. 樓盤(pán)報(bào)章廣告審核與安排8. 銷(xiāo)售名片印刷 （三）、銷(xiāo)售階段1. 實(shí)施廣告計(jì)劃 2. 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控 3. 價(jià)格反應(yīng)與檢討 4. 廣告效果統(tǒng)計(jì)及檢討5. 銷(xiāo)售策略調(diào)整 6. 廣告策略調(diào)整 7. 銷(xiāo)售形勢(shì)分析與預(yù)測(cè) 8. 會(huì)議安排 17
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