【正文】 90%都算失敗?！　　　≡擁?xiàng)指標(biāo)用于衡量資產(chǎn)價(jià)值的提升。例如，強(qiáng)化對(duì)商鋪日常經(jīng)營(yíng)情況系統(tǒng)的研究分析、全力做好租戶(hù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)服務(wù)、提供及時(shí)有效的改進(jìn)建議等。從客戶(hù)滿(mǎn)意度視角進(jìn)行考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。例如關(guān)于招商滿(mǎn)意度指標(biāo)的調(diào)查等。直接對(duì)于最終消費(fèi)者的滿(mǎn)意度調(diào)研，例如考核投訴處理率、投訴回復(fù)及時(shí)率等指標(biāo)。例如，招商手冊(cè)完成時(shí)間、推廣方案完成時(shí)間、新聞發(fā)布會(huì)等重大活動(dòng)完成時(shí)間等。關(guān)于考核指標(biāo)如何選擇及權(quán)重的設(shè)置，建議重點(diǎn)遵循三大原則：第一，權(quán)責(zé)利對(duì)等原則，根據(jù)其權(quán)責(zé)和具體工作事項(xiàng)篩選考核指標(biāo)；第二，重點(diǎn)突出原則，考核指標(biāo)和權(quán)重設(shè)計(jì)一定要明確階段性的工作重點(diǎn)，均等則意味著方向模糊；第三，參照行業(yè)規(guī)律原則，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)建立考核指標(biāo)庫(kù)。　　客戶(hù)分類(lèi)：主力及次主力客戶(hù)分類(lèi)并篩選。招商處各相應(yīng)辦公用品設(shè)置及開(kāi)通(電話(huà)、電腦、寬帶、桌椅等)。費(fèi)用支出預(yù)算?！　≡谥髁ι虘?hù)簽訂意向書(shū)的同時(shí)，尋找并聯(lián)系符合項(xiàng)目檔次定位且具有一定品質(zhì)的中小型商戶(hù)，進(jìn)行項(xiàng)目初步接洽并篩選。　　中小型商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修，物業(yè)移交?！　∶襟w宣傳，引起一定的市場(chǎng)期待，軟裝飾的準(zhǔn)備，營(yíng)造開(kāi)業(yè)時(shí)良好氛圍。餐飲類(lèi)。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)類(lèi)(郵局、教育配套)。　　升級(jí)業(yè)態(tài)：與區(qū)域成熟度、周邊消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)變化、市場(chǎng)需求變化而相應(yīng)調(diào)整，涉及休閑類(lèi)(電影院、KTV)。核心地段一定是不能銷(xiāo)售的，控制主要的交通動(dòng)線(xiàn)以及影響比較大的位置，只銷(xiāo)售位置不好、位于邊角的地方?！　　胺潘B(yǎng)魚(yú)”法　　市場(chǎng)培育即放水養(yǎng)魚(yú)，就是以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場(chǎng)，經(jīng)過(guò)一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏格局。品牌店是否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶(hù)對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。具有如下兩個(gè)特征：一是大：占地面積大、綠地大、停車(chē)場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。與其他房地產(chǎn)形式對(duì)比住宅類(lèi)和別墅、酒店類(lèi)產(chǎn)品面對(duì)的是：?jiǎn)我坏耐顿Y或消費(fèi)客戶(hù)群；資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單。二、類(lèi) 型按行業(yè)劃分：商場(chǎng)、超市、家居等；：電影城、娛樂(lè)城、KTV等；：賓館、酒樓、食肆等；：健身、健美中心，休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等。發(fā)展現(xiàn)狀購(gòu)物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，約有100年的歷史。圖1日本Ｎamba生態(tài)購(gòu)物中心購(gòu)物中心在我國(guó)發(fā)展很快，但是對(duì)購(gòu)物中心精髓理解不深，投資的許多購(gòu)物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購(gòu)物中心銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)失敗。長(zhǎng)沙銅鑼灣廣場(chǎng)：２００３年１２月２８日，國(guó)內(nèi)百貨業(yè)巨頭深圳銅鑼灣集團(tuán)與本土地產(chǎn)大鱷長(zhǎng)沙怡海置業(yè)正式簽約，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，合力打造長(zhǎng)沙銅鑼灣廣場(chǎng)這一超級(jí)Ｓｈｏｐｐｉｎｇ?。停幔欤?。至今為止，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已和“沃爾瑪(WalMart)”、“華納兄弟(WarnerBros.)”、馬來(lái)西亞“百盛百貨”、德國(guó)“歐倍德(OBI)”、“美國(guó)百勝餐飲集團(tuán)(Yum！)”等12家跨國(guó)企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。金源SHOPPINGMALL是北京市2003年度60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，該項(xiàng)目共投資38億元，規(guī)劃建筑面積從68萬(wàn)擴(kuò)展到87萬(wàn)平方米，其中一期總建筑面積為55萬(wàn)平方米的單體建筑，堪稱(chēng)目前世界上最大的商業(yè)單體。金源SHOPPINGMALL二期將經(jīng)營(yíng)“汽車(chē)大世界”，銷(xiāo)售進(jìn)口及國(guó)產(chǎn)汽車(chē)。金源SHOPPINGMALL已于2003年11月份完成了主體結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入整體裝修階段，現(xiàn)在各大主力商戶(hù)已經(jīng)全部簽約完畢，其中正式與投資方簽訂合同的商家包括“新燕莎集團(tuán)”在內(nèi)的諸多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名業(yè)態(tài)。在南方稱(chēng)雄的東莞MALL也計(jì)劃在今年“十一”國(guó)慶節(jié)開(kāi)業(yè)。無(wú)論遍地開(kāi)花的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還是正在擴(kuò)散的金源MALL，都讓我們看到一個(gè)嶄新的時(shí)代———摩爾時(shí)代正在到來(lái)。在整個(gè)世界范圍來(lái)看，目前各區(qū)域的投資回報(bào)率比較低，如歐洲的英國(guó)、國(guó)、比利時(shí)等國(guó)家的平均投資回報(bào)率只有2%多一點(diǎn)，日本、美國(guó)的經(jīng)濟(jì)一直不景氣，連我國(guó)香港的平均投回報(bào)率也只有5%～6%之間，顯然在中國(guó)內(nèi)地卻是另外一番景象，除平均投資回報(bào)率高于上述區(qū)域之外，商鋪投資的回報(bào)則更高，從而引起了國(guó)際資本的重視。引起商界高度關(guān)注，自去年以來(lái)出現(xiàn)在長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)商業(yè)圈的“大洋百貨”不久前已悄然退出，取而代之的是有民族百貨“旗手”稱(chēng)號(hào)的王府井百貨公司。年初，東北沈陽(yáng)中街展示了其未來(lái)規(guī)劃，三年時(shí)間要建成“東北第一街”；僅過(guò)了幾個(gè)月，太原街也不甘示弱地提出在三年內(nèi)把太原街建成“現(xiàn)代國(guó)際商業(yè)中心”。近20萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)摩爾已經(jīng)開(kāi)業(yè)，百盛百貨、沃爾瑪?shù)仁嗉抑髁Φ耆腭v。購(gòu)物公園作為一種新業(yè)態(tài)進(jìn)入港城煙臺(tái)。屆時(shí)以南大街為代表的中方企業(yè)與以九隆街為代表的外資企業(yè)定有一拼。在重慶，商業(yè)地產(chǎn)也是群雄并起?！薄∪绾祥L(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)平均利潤(rùn)大約僅為１０％，而商業(yè)物業(yè)一般估計(jì)依然存在１５％－２５％的利潤(rùn)空間，兩相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)然對(duì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)垂涎三尺。對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之后，面向的客戶(hù)只有終端消費(fèi)者和少量的投資者，基本是一次性消費(fèi)。只有熟悉終端消費(fèi)者的心理，項(xiàng)目定位才能準(zhǔn)確，投資者、經(jīng)營(yíng)者才會(huì)不請(qǐng)自來(lái)?！苯鹑A康名譽(yù)董事長(zhǎng)梁錦仁如此認(rèn)為?！耙?guī)模效益不容忽視。”梁錦仁認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)絕對(duì)不能急功近利，還需要時(shí)間去整合周邊地段的商業(yè)氣氛，培育忠實(shí)的消費(fèi)者，如果沒(méi)有足夠的耐心，一開(kāi)始就會(huì)注定失敗?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的高潮迭起是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而激發(fā)的，更是城市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展、生活水平快速提升所形成的強(qiáng)大消費(fèi)需求合力推動(dòng)的。天河城廣場(chǎng)案例：成立于1992年8月18日的廣東天貿(mào)集團(tuán)從一開(kāi)始就按中外合資股份制公司的路子創(chuàng)辦，這個(gè)沒(méi)有行政級(jí)別、用工合同制、崗位聘任制的大膽嘗試，給天河城廣場(chǎng)神話(huà)的締造奠定了一塊嶄新的基石。廣場(chǎng)內(nèi)天貿(mào)南大和吉之島天貿(mào)兩家合資百貨公司舉足輕重。我們從廣州天河城運(yùn)營(yíng)MALL的成功實(shí)踐中總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)：統(tǒng)一管理的理念在天統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進(jìn)行建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)，創(chuàng)造充滿(mǎn)人文關(guān)懷的商業(yè)娛樂(lè)休閑的空間。第五節(jié)MALL商業(yè)管理的主要內(nèi)容購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理水平關(guān)系MALL項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。如果選擇專(zhuān)業(yè)管理公司與發(fā)展商招聘優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才相結(jié)合，優(yōu)點(diǎn)是有利于過(guò)渡，有利天逐步本土化，培養(yǎng)訓(xùn)練本地人才。在租賃合約方面采用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)格式進(jìn)行管理。根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計(jì)劃，不斷讓優(yōu)秀的供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)，淘汰經(jīng)營(yíng)不善的供應(yīng)商。（3）營(yíng)銷(xiāo)管理重點(diǎn)是吸引更多的購(gòu)物者光顧，通過(guò)選擇適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)方法吸引購(gòu)物者光顧。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國(guó)家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。MALL與商業(yè)步行街是城市形象的代表是城市的名片。作為儒學(xué)發(fā)源地的山東，受到儒家人文精神的最深刻的熏陶。海洋文明代表冒險(xiǎn)和進(jìn)取的文化教育特征。得顧客心者得天下商業(yè)服務(wù)理念個(gè)性化服務(wù) 注重細(xì)節(jié)與人文關(guān)系物業(yè)管理理念酒店式服務(wù)知識(shí)型物業(yè)管理商戶(hù)協(xié)作理念團(tuán)結(jié)互助，共同為客戶(hù)提供快樂(lè)服務(wù)與體驗(yàn)九隆街應(yīng)該從三個(gè)層面體現(xiàn)文化特色：建筑文化特色與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)一致。2)、新型商業(yè)投資者增加，要求經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)給予業(yè)態(tài)指導(dǎo)或根據(jù)統(tǒng)一業(yè)態(tài)要求，為投資者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)招商。對(duì)于男士的購(gòu)物環(huán)境，采用集中布置方法，確保1小時(shí)內(nèi)能夠完成自己的購(gòu)物，其余時(shí)間用于休閑，恢復(fù)體力，充分考慮男士在社會(huì)中的角色定位，同時(shí)也充分考慮至夫妻購(gòu)物的協(xié)調(diào)性問(wèn)題。MALL運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍規(guī)模龐大，需要分層次培訓(xùn)，重點(diǎn)抓好培訓(xùn)師資、教材，安排好固定場(chǎng)地相互結(jié)合。制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃要考慮如下因素；[1]消費(fèi)者的需求和消費(fèi)偏好。[5]團(tuán)隊(duì)建設(shè)的目標(biāo)和培訓(xùn)計(jì)劃。MALL商業(yè)服務(wù)體系。重點(diǎn)跟蹤服務(wù)大客戶(hù)，同時(shí)與營(yíng)銷(xiāo)部配合，推出有針對(duì)性大客戶(hù)促銷(xiāo)活動(dòng)。同時(shí)客戶(hù)投訴是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要有完善的投訴處理流程。現(xiàn)代購(gòu)物中心對(duì)物業(yè)管理提出了特殊要求：MALL管理是一項(xiàng)復(fù)雜的管理項(xiàng)目，需要多學(xué)科人材組成優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，任重而道遠(yuǎn)，我們要積極建立MALL人材選擇與培育機(jī)制，根據(jù)消費(fèi)者需求變化及時(shí)作出準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)調(diào)整，積極利用，MALL文化陣地的優(yōu)勢(shì)，不斷推出文化促銷(xiāo)活動(dòng)，培育一大批忠誠(chéng)顧客，建立實(shí)時(shí)CRM系統(tǒng)，優(yōu)化整個(gè)ERP系統(tǒng)，提高M(jìn)ALL的核心競(jìng)爭(zhēng)力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)提高M(jìn)ALL的核心競(jìng)爭(zhēng)力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)營(yíng)就能立于不敗之地。MALL統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè)55：20：25的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類(lèi)的店進(jìn)入。第五基本原則：招商順序原則。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心特別是超大型綜合性購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則?！?第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶(hù)的統(tǒng)一服務(wù)?！　〗⒔y(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶(hù)提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷(xiāo)存信息等等。知名商業(yè)管理公司與大商家不僅保持良好關(guān)系，而且他們的商業(yè)眼光與顧問(wèn)服務(wù)水準(zhǔn)，也能得到大商家信賴(lài)。同樣由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)新店選址，門(mén)店面積確定。２）、３－５公里商圈半徑。一般需要分別選兩家公司進(jìn)行銷(xiāo)售額測(cè)算，兩家公司是集團(tuán)之外的獨(dú)立公司，以保證預(yù)測(cè)的科學(xué)和準(zhǔn)確性。這比沃爾瑪、麥德龍靈活。由于大型MALL購(gòu)物中心對(duì)主力商店經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)要求較高，引進(jìn)大商家經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商提供相關(guān)服務(wù)，發(fā)展商出于自身利益的考慮，可以采用聯(lián)營(yíng)方式。南濱路商圈描述：南濱路將會(huì)成為一個(gè)有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。據(jù)預(yù)測(cè)，在未來(lái)5年，南濱路將有30萬(wàn)人入住，為南濱路商圈帶來(lái)人氣。在住宅開(kāi)發(fā)如火如荼之時(shí)，南濱路正在謀變商業(yè)新城。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。大石楊三角區(qū)商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡(jiǎn)稱(chēng)大石楊黃金三角區(qū)）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。據(jù)悉，屬全市最高。同時(shí)，奧體中心周邊成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn)，體育中心周邊成為高新板塊新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。概況：高新區(qū)是1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)高級(jí)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。業(yè)界分析：城市開(kāi)發(fā)后勁十足。 同時(shí)，交通改善將全面提升大渡口開(kāi)發(fā)速度。同時(shí)將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。巴南區(qū)商圈描述：巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開(kāi)始的，其中開(kāi)始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說(shuō)是一個(gè)重要原因。在魚(yú)洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽(yáng)光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其對(duì)外區(qū)購(gòu)房客戶(hù)的吸引力也在逐步加強(qiáng)。零售商蜂擁而至　　 目前，主城區(qū)已集中了華聯(lián)商廈、北京華聯(lián)、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外知名的零售業(yè)巨頭，加上本市的重百、新世紀(jì)，更是把重慶的商業(yè)市場(chǎng)攪得狼煙四起?！　?與此相應(yīng)的，則是沙區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的洶涌之勢(shì)。目前，幾乎每個(gè)區(qū)都矗起了摩爾，一些區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)之多，兩個(gè)摩爾甚至近在咫尺。北城天街和現(xiàn)代廣場(chǎng)，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場(chǎng)和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場(chǎng)；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心……大多數(shù)摩爾已初步建成，有的還引進(jìn)了主力商場(chǎng)，開(kāi)張營(yíng)業(yè)。華宇廣場(chǎng)約12萬(wàn)平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數(shù)碼廣場(chǎng)。摩爾們大多占據(jù)了黃金口岸。開(kāi)發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無(wú)疑將大大刺激商圈的繁榮。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶(hù)。常用計(jì)算公式如下：　　招商簽約率=已簽約面積/計(jì)劃招商面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　商家入駐率=實(shí)際入駐商家數(shù)量/計(jì)劃入駐商家數(shù)量100%（通常根據(jù)數(shù)量計(jì)算）保利商業(yè)招商相關(guān)考核指標(biāo)　　另一種考核方式類(lèi)似于計(jì)劃考核，將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包，例如華潤(rùn)考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成率。而從標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，多將進(jìn)駐商家品牌質(zhì)量納為招商部門(mén)的核心考核指標(biāo)，以引導(dǎo)和確保商家品質(zhì)能夠有效匹配商場(chǎng)定位?！　《⑷f(wàn)達(dá)：營(yíng)運(yùn)考核（經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、增值能力、滿(mǎn)意度）　　營(yíng)運(yùn)階段以提高物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平為目標(biāo)，重點(diǎn)考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商鋪增值能力、客戶(hù)滿(mǎn)意度三類(lèi)指標(biāo)。常用計(jì)算公式為：　　租金收繳率=實(shí)際收繳租金總額/應(yīng)收繳租金總額100%（通常根據(jù)金額計(jì)算）　　而客流量的計(jì)算方式可以參照標(biāo)桿房企的數(shù)據(jù)，設(shè)定客流基準(zhǔn)值進(jìn)行考核。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評(píng)價(jià)的方式，如商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)率、租戶(hù)營(yíng)業(yè)額增值率、運(yùn)營(yíng)分析能力等指標(biāo)。運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的分析有利于提高對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的敏感度，提高管理價(jià)值?！　、偻顿Y者的滿(mǎn)意度。衡量運(yùn)營(yíng)管理能否滿(mǎn)足商戶(hù)的需求及提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，例如針對(duì)某項(xiàng)特定推廣活動(dòng)效果的租戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查等?！　∪?、華潤(rùn)：企劃考核（費(fèi)用、計(jì)劃、效果）　　企劃推廣階段重點(diǎn)考核推廣費(fèi)用、推廣計(jì)劃、推廣效果三大類(lèi)指標(biāo)。常用計(jì)算公式如下：　　商業(yè)推廣計(jì)劃完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量100%　　　　推廣效果通常可以統(tǒng)計(jì)當(dāng)期來(lái)電來(lái)訪人次情況，或者通過(guò)品牌影響力抽樣調(diào)查的方法來(lái)統(tǒng)計(jì)，但該項(xiàng)指標(biāo)通常評(píng)價(jià)難