【正文】 　　三、華潤：企劃考核（費(fèi)用、計(jì)劃、效果）　　企劃推廣階段重點(diǎn)考核推廣費(fèi)用、推廣計(jì)劃、推廣效果三大類指標(biāo)。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評價(jià)的方式，如商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率、租戶營業(yè)額增值率、運(yùn)營分析能力等指標(biāo)。常用計(jì)算公式如下：　　招商簽約率=已簽約面積/計(jì)劃招商面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　商家入駐率=實(shí)際入駐商家數(shù)量/計(jì)劃入駐商家數(shù)量100%（通常根據(jù)數(shù)量計(jì)算）保利商業(yè)招商相關(guān)考核指標(biāo)　　另一種考核方式類似于計(jì)劃考核，將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成率。摩爾們大多占據(jù)了黃金口岸。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。大石楊三角區(qū)商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱大石楊黃金三角區(qū)）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。南濱路商圈描述：南濱路將會(huì)成為一個(gè)有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。２）、３－５公里商圈半徑?！?第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。第五基本原則：招商順序原則。MALL管理是一項(xiàng)復(fù)雜的管理項(xiàng)目，需要多學(xué)科人材組成優(yōu)秀運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，任重而道遠(yuǎn)，我們要積極建立MALL人材選擇與培育機(jī)制，根據(jù)消費(fèi)者需求變化及時(shí)作出準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)調(diào)整，積極利用，MALL文化陣地的優(yōu)勢，不斷推出文化促銷活動(dòng)，培育一大批忠誠顧客，建立實(shí)時(shí)CRM系統(tǒng)，優(yōu)化整個(gè)ERP系統(tǒng)，提高M(jìn)ALL的核心競爭力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)提高M(jìn)ALL的核心競爭力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)營就能立于不敗之地。MALL商業(yè)服務(wù)體系。對于男士的購物環(huán)境，采用集中布置方法，確保1小時(shí)內(nèi)能夠完成自己的購物，其余時(shí)間用于休閑，恢復(fù)體力，充分考慮男士在社會(huì)中的角色定位，同時(shí)也充分考慮至夫妻購物的協(xié)調(diào)性問題。作為儒學(xué)發(fā)源地的山東，受到儒家人文精神的最深刻的熏陶。（3）營銷管理重點(diǎn)是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。第五節(jié)MALL商業(yè)管理的主要內(nèi)容購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系MALL項(xiàng)目開發(fā)的成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。天河城廣場案例：成立于1992年8月18日的廣東天貿(mào)集團(tuán)從一開始就按中外合資股份制公司的路子創(chuàng)辦，這個(gè)沒有行政級(jí)別、用工合同制、崗位聘任制的大膽嘗試，給天河城廣場神話的締造奠定了一塊嶄新的基石?！苯鹑A康名譽(yù)董事長梁錦仁如此認(rèn)為。在重慶，商業(yè)地產(chǎn)也是群雄并起。年初，東北沈陽中街展示了其未來規(guī)劃，三年時(shí)間要建成“東北第一街”；僅過了幾個(gè)月，太原街也不甘示弱地提出在三年內(nèi)把太原街建成“現(xiàn)代國際商業(yè)中心”。在南方稱雄的東莞MALL也計(jì)劃在今年“十一”國慶節(jié)開業(yè)。至今為止，萬達(dá)集團(tuán)已和“沃爾瑪(WalMart)”、“華納兄弟(WarnerBros.)”、馬來西亞“百盛百貨”、德國“歐倍德(OBI)”、“美國百勝餐飲集團(tuán)(Yum！)”等12家跨國企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。發(fā)展現(xiàn)狀購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。品牌店是否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。專項(xiàng)服務(wù)類(郵局、教育配套)?！　≡谥髁ι虘艉炗喴庀驎耐瑫r(shí)，尋找并聯(lián)系符合項(xiàng)目檔次定位且具有一定品質(zhì)的中小型商戶，進(jìn)行項(xiàng)目初步接洽并篩選。關(guān)于考核指標(biāo)如何選擇及權(quán)重的設(shè)置，建議重點(diǎn)遵循三大原則：第一，權(quán)責(zé)利對等原則，根據(jù)其權(quán)責(zé)和具體工作事項(xiàng)篩選考核指標(biāo)；第二，重點(diǎn)突出原則，考核指標(biāo)和權(quán)重設(shè)計(jì)一定要明確階段性的工作重點(diǎn)，均等則意味著方向模糊；第三，參照行業(yè)規(guī)律原則，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)建立考核指標(biāo)庫。從客戶滿意度視角進(jìn)行考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。　　常用的考核包括：一線品牌進(jìn)駐比例、二線品牌進(jìn)駐比例等。另一種是將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包考核計(jì)劃完成率?！　〕Ｓ糜?jì)算公式如下：　　商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　運(yùn)營分析能力的考核相對定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析、運(yùn)營模式分析等，可以每季度出具分析報(bào)告，為相關(guān)部門提供決策依據(jù)。常用計(jì)算公式如下：　　招商費(fèi)用控制=實(shí)際發(fā)生/費(fèi)用預(yù)算100%　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設(shè)計(jì)變更總成本額100%　　　　該項(xiàng)考核指標(biāo)被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視。常用計(jì)算公式如下：　　招商簽約率=已簽約面積/計(jì)劃招商面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　商家入駐率=實(shí)際入駐商家數(shù)量/計(jì)劃入駐商家數(shù)量100%（通常根據(jù)數(shù)量計(jì)算）保利商業(yè)招商相關(guān)考核指標(biāo)　　另一種考核方式類似于計(jì)劃考核，將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成率。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評價(jià)的方式，如商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率、租戶營業(yè)額增值率、運(yùn)營分析能力等指標(biāo)?！　∪?、華潤：企劃考核（費(fèi)用、計(jì)劃、效果）　　企劃推廣階段重點(diǎn)考核推廣費(fèi)用、推廣計(jì)劃、推廣效果三大類指標(biāo)。常用計(jì)算公式如下：　　招商費(fèi)用控制=實(shí)際發(fā)生/費(fèi)用預(yù)算100%　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設(shè)計(jì)變更總成本額100%　　　　該項(xiàng)考核指標(biāo)被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視?！　〕Ｓ糜?jì)算公式如下：　　商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　運(yùn)營分析能力的考核相對定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析、運(yùn)營模式分析等，可以每季度出具分析報(bào)告，為相關(guān)部門提供決策依據(jù)。另一種是將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包考核計(jì)劃完成率?！　≈髁痛沃髁ι虘粽猩蹋簜?cè)重大型客戶的招商工作，主力商戶先行洽談，并盡快簽訂意向，以擴(kuò)大整體項(xiàng)目的對外知名度，并達(dá)到推廣宣傳的效果，形成業(yè)內(nèi)良好的招商口碑，更有利于帶動(dòng)項(xiàng)目整體招商，促進(jìn)招商進(jìn)程。專項(xiàng)服務(wù)類(兒童教育配套)?！　∮辛诉@樣的“池塘”，就可以根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許23家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪裝修風(fēng)格有一定要求。按消費(fèi)行為劃分：購物中心等：賓館、餐飲類等；：休閑娛樂類等。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)：成立于1988年的大連萬達(dá)集團(tuán)，是以住宅及商業(yè)房地產(chǎn)為兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。黃如論先生興沖沖地宣布，該項(xiàng)目將于今年10月1日正式開業(yè)。長沙王府井商業(yè)廣場正式命名，并向媒體通報(bào)他們在長沙首次推出產(chǎn)權(quán)式商鋪的有關(guān)情況。南大街主要以本地企業(yè)為主，具有悠久的歷史傳統(tǒng)、固定消費(fèi)群體、便利的交通條件，對本地人頗具“親和力”；九隆街以國內(nèi)外商業(yè)巨頭為主，擁有先進(jìn)的經(jīng)營理念、雄厚的國際資本、靈活的經(jīng)營機(jī)制?！绷哄\仁娓娓道來。”業(yè)界資深策劃人、長沙匯盛機(jī)構(gòu)總裁程雨清指出，近年來，城市的快速擴(kuò)張，大盤的不斷涌現(xiàn)，政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下的空缺，無形中促動(dòng)了商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。統(tǒng)一租賃管理。招商工作遵循以下程序；調(diào)查一談判一審核一準(zhǔn)入一追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。我們深知shopping mall的內(nèi)涵。3)、根據(jù)MALL業(yè)態(tài)要求不同經(jīng)營區(qū)域要細(xì)分市場，例如白領(lǐng)客戶就要進(jìn)行整體體驗(yàn)型業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，注重不同商圈的業(yè)態(tài)差異化，向?qū)I(yè)化經(jīng)營邁進(jìn)。具備大型客戶營銷互動(dòng)組織能力，要求具備強(qiáng)大的營銷項(xiàng)目管理能力營銷部門的團(tuán)隊(duì)建設(shè)至關(guān)重要，營銷人員寫出策劃方案只是第一步，大型營銷活動(dòng)的組織與實(shí)施關(guān)系到營銷活動(dòng)的成敗。 標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。選址要求：1）、開在十字路口。重慶商業(yè)地產(chǎn)資料解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費(fèi)額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。這些，將使南濱路的商業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到區(qū)內(nèi)居住、流動(dòng)人口結(jié)構(gòu)都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費(fèi)基礎(chǔ)之一。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動(dòng)性區(qū)域的南部新城。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經(jīng)營面積不到５萬平方米，現(xiàn)在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經(jīng)營（引進(jìn)北京華聯(lián)），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進(jìn)王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統(tǒng)計(jì)，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點(diǎn)的核心商圈達(dá)３０萬方以上。石橋鋪華宇名都商用面積8萬多平方米。 一、保利：招商考核（時(shí)間、成本、質(zhì)量）　　招商階段以確保按時(shí)、保質(zhì)完成招商任務(wù)為目標(biāo)，重點(diǎn)考核招商完成時(shí)間、品牌落位質(zhì)量、招商費(fèi)用控制三大類指標(biāo)。以大型集中商業(yè)為例?！　、凵虉鲱櫩蜐M意度。另一種是將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包考核計(jì)劃完成率?！　〕Ｓ糜?jì)算公式如下：　　商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　運(yùn)營分析能力的考核相對定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析、運(yùn)營模式分析等，可以每季度出具分析報(bào)告，為相關(guān)部門提供決策依據(jù)。常用計(jì)算公式如下：　　招商費(fèi)用控制=實(shí)際發(fā)生/費(fèi)用預(yù)算100%　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設(shè)計(jì)變更總成本額100%　　　　該項(xiàng)考核指標(biāo)被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視。從重慶商業(yè)的中期發(fā)展角度看，開發(fā)商大興摩爾時(shí)期，正是重慶商業(yè)從解放碑走向各區(qū)的大跨越大發(fā)展之際。開發(fā)商熱衷摩爾在主城區(qū)，商業(yè)的繁榮、大型零售商家搶灘，還產(chǎn)生了這樣的結(jié)果：主城區(qū)摩爾蜂擁四起，已超過10個(gè)，摩爾總面積逼近100萬平方米。概況：巴南區(qū)是主城南下戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域，在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展?！　?同時(shí)，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及IT業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內(nèi)較強(qiáng)的消費(fèi)能力打下了基礎(chǔ)。一步一傳說、一步一景的南濱路更有不錯(cuò)的自然景觀資源，這里已在售的大盤有融僑半島、陽光華庭和海棠曉月等大盤，而且這些大盤憑借其完善的配套以及較高的品質(zhì)贏得了市場，該區(qū)域獨(dú)有的優(yōu)勢吸引了更多的實(shí)力房商來此跑馬圈地，陽光100、中國武夷、東原地產(chǎn)紛紛在此落戶。３）、外聘公司進(jìn)行市調(diào)。第十基本原則：購物中心要具備完善ERP信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。核心主力店的招商對整個(gè)購物中心的運(yùn)營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。將傳統(tǒng)商場總服務(wù)臺(tái)在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組。MALL運(yùn)營隊(duì)伍的培訓(xùn)體系大型MALL購物中心要可持續(xù)發(fā)展，我們必須為國內(nèi)發(fā)展商訓(xùn)練出一批優(yōu)秀MALL專業(yè)人才，建設(shè)強(qiáng)大的MALL運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。從文化形態(tài)學(xué)的角度來看，海洋文化是一個(gè)“包括內(nèi)核與若干外緣的不定形的整體”，從外及內(nèi)；它由“物態(tài)文化層”、“制度文化層”、“行為文化層”和“精神文化層”等四個(gè)不同層面構(gòu)成，海洋文明是開放的，包容各類文化，兼收并蓄。設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字化圖書館。國外主要MALL管理公司有美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)、托曼公司等。天貿(mào)集團(tuán)在天河城廣場創(chuàng)下了十個(gè)最：最早的股份制商業(yè)企業(yè)、最高速建成開業(yè)、最早引進(jìn)外商零售百貨企業(yè)、最具有代表性綜合經(jīng)營模式、最現(xiàn)代物業(yè)管理、最大額單店銷售、最大客流量、最滿租位、最高效回報(bào)、最強(qiáng)力帶動(dòng)。因此，物業(yè)周邊是否擁有足夠的人流，交通是否便利，客戶消費(fèi)能力和消費(fèi)特點(diǎn)如何，這都是在當(dāng)初選址時(shí)應(yīng)該考慮的因素，同時(shí)還要與整個(gè)城市發(fā)展規(guī)劃的新走向緊密結(jié)合。第三節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)的誘惑力“商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)企業(yè)而言，仍然極具吸引力和誘惑力。這個(gè)投資18億的綜合性摩爾商業(yè)廣場使得在太原街奔騰的外來資本更加洶涌。兩個(gè)表面不相關(guān)的事件，其實(shí)吹響了一個(gè)嶄新時(shí)代———摩爾時(shí)代開始的號(hào)角?？梢?，攜手華納，對萬達(dá)而言，只是實(shí)現(xiàn)訂單地產(chǎn)、圖謀商業(yè)地產(chǎn)版圖的其中一步。，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。便民服務(wù)類、生活配套類。同時(shí)，主力商戶進(jìn)場裝修，為其預(yù)留足夠的裝修周期。招商租賃合同范本、租賃申請表、登記表、意向書等相關(guān)文本制作。綜合反映客戶對產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量、服務(wù)、銷售、運(yùn)營管理、物業(yè)管理、售后服務(wù)的滿意程度?！　∫匀f達(dá)為例，其商業(yè)營運(yùn)相關(guān)考核指標(biāo)如下圖所示：　　　　常用的商場經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)包括出租率、掉鋪率、租金收繳率、客流量等指標(biāo)。關(guān)于考核指標(biāo)如何選擇及權(quán)重的設(shè)置，建議重點(diǎn)遵循三大原則：第一，權(quán)責(zé)利對等原則，根據(jù)其權(quán)責(zé)和具體工作事項(xiàng)篩選考核指標(biāo)；第二，重點(diǎn)突出原則，