【正文】 小商戶的大量進駐，將為項目的試營業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)。在部分中小商戶進行裝修收尾的同時，即應(yīng)進行開業(yè)前的籌備工作，此階段可以在媒體上進行開業(yè)的宣傳推廣，并配合相關(guān)活動，增加市場的關(guān)注度?！　∩虘簦簝?nèi)部裝飾、設(shè)備及相關(guān)用品的進場?！　∶襟w宣傳，引起一定的市場期待，軟裝飾的準備，營造開業(yè)時良好氛圍?！　≡嚑I業(yè)開業(yè)活動，邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表以及行業(yè)內(nèi)的相關(guān)人士共同參與?！　€別尚未簽約的小型客戶可同整體項目試營業(yè)同時進行，從而進一步提升項目的出租率?！　〉谌嫞荷鐓^(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲為大，保留升級空間　　重點業(yè)態(tài)：零售類(超市、服裝)。餐飲類。專項服務(wù)類(兒童教育配套)?！　”貍錁I(yè)態(tài)：零售類(超市、便利店、禮品店、五金家電、床上用品、窗簾)。餐飲類(茶樓)。專項服務(wù)類(郵局、教育配套)。居家類(理發(fā)、美容、干洗)。休閑類(健身)。便民服務(wù)類、生活配套類?！　∩墭I(yè)態(tài)：與區(qū)域成熟度、周邊消費人群結(jié)構(gòu)變化、市場需求變化而相應(yīng)調(diào)整，涉及休閑類(電影院、KTV)。零售(酒類)?！　〕墒焐鐓^(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例：餐飲業(yè)態(tài)占40%，休閑服務(wù)業(yè)態(tài)占20%，居家服務(wù)占20%，零售業(yè)態(tài)占10%，專項服務(wù)占10%。　　關(guān)注重要節(jié)點資源。核心地段一定是不能銷售的，控制主要的交通動線以及影響比較大的位置，只銷售位置不好、位于邊角的地方。主力店要自持。分區(qū)域、分樓層招商?！　〉谒挠嫞簩崙?zhàn)需做到差異化，重點發(fā)揮品牌效應(yīng)　　采用差異化手法，避免同業(yè)競爭　　應(yīng)采用“差別租賃”，避免同業(yè)競爭，才有可能避免收益下降?！　　胺潘B(yǎng)魚”法　　市場培育即放水養(yǎng)魚，就是以合適的租金吸引目標商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實現(xiàn)多贏格局?！　∮辛诉@樣的“池塘”，就可以根據(jù)業(yè)主的消費能力與消費特點，進行定點、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許23家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪裝修風格有一定要求?！　⊥瑫r為保證這一規(guī)劃的實現(xiàn)，對于年度優(yōu)質(zhì)商家，可按合同返利商鋪總價的4%作為獎金，按60萬100萬元/間左右計算?！　￡P(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)　　對于大型社區(qū)商業(yè)，尤其是特色商業(yè)街來說，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯。品牌店是否進入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法。二是知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，加快社區(qū)商業(yè)的招商進程。第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式：如Mall全稱ShoppingMall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。具有如下兩個特征：一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體)。經(jīng)營模式為整體開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營。：規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)，以商鋪出售、零散經(jīng)營。與其他房地產(chǎn)形式對比住宅類和別墅、酒店類產(chǎn)品面對的是：單一的投資或消費客戶群；資金回收模式相對簡單。其投資開發(fā)模式和經(jīng)營模式，屬于簡單產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品：一個是商業(yè)運營商，一個是消費者；資金回收模式是通過資本市場實現(xiàn)資金循環(huán)和商業(yè)增值的兌現(xiàn)來完成。其投資開發(fā)模式和經(jīng)營模式，屬于復(fù)雜產(chǎn)品。二、類 型按行業(yè)劃分：商場、超市、家居等；：電影城、娛樂城、KTV等；：賓館、酒樓、食肆等；：健身、健美中心，休閑運動場等。按消費行為劃分：購物中心等：賓館、餐飲類等；：休閑娛樂類等。三、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要形式百貨類商業(yè)地產(chǎn)超市類商業(yè)地產(chǎn)家居類商業(yè)地產(chǎn)工廠直銷類商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)街類商業(yè)地產(chǎn)商品批發(fā)類商業(yè)地產(chǎn)綜合類商業(yè)地產(chǎn)娛樂類商業(yè)地產(chǎn)餐飲類商業(yè)地產(chǎn)購物中心類商業(yè)地產(chǎn)：—10萬平米第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀一、國外shopping mall發(fā)展現(xiàn)狀購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購物中心，shopping center是指郊區(qū)的購物中心。購物中心的定義如下：、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作；，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；；，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進行營運。購物中心的建筑特征：１）．商業(yè)空間步行化 ２）.商業(yè)空間室內(nèi)化3）.公共空間社會化購物中心的本質(zhì)特點是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。購物中心在發(fā)達國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Ｎamba工程是獨具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達到３２萬平方米，建筑師設(shè)計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心。圖1日本Ｎamba生態(tài)購物中心購物中心在我國發(fā)展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心銷售或經(jīng)營出現(xiàn)失敗。二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2004年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為高峰２００４年的商業(yè)地產(chǎn)青春出動，活力洋溢，競爭激烈，資本與地產(chǎn)的聯(lián)姻演繹出一部壯麗而詭異的史詩大片，令人感動并且期待。長沙王府井商業(yè)廣場：１月１３日，北京王府井百貨常務(wù)副總經(jīng)理劉冰飛抵長沙，與長沙金華康董事長何華握手言歡。雙方將長沙王府井商業(yè)廣場打造成為集時尚百貨和休閑娛樂為一體的城市購物中心（Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｃｅｎｔｅｒ）。長沙銅鑼灣廣場：２００３年１２月２８日，國內(nèi)百貨業(yè)巨頭深圳銅鑼灣集團與本土地產(chǎn)大鱷長沙怡海置業(yè)正式簽約，強強聯(lián)手，合力打造長沙銅鑼灣廣場這一超級Ｓｈｏｐｐｉｎｇ?。停幔欤?。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)：成立于1988年的大連萬達集團，是以住宅及商業(yè)房地產(chǎn)為兩個支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團。目前，萬達房地產(chǎn)公司已在北京、大連、昆明等城市進行規(guī)模住宅開發(fā)，年開發(fā)量超過200萬平方米。萬達商業(yè)公司在全國首創(chuàng)了商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式。至今為止，萬達集團已和“沃爾瑪(WalMart)”、“華納兄弟(WarnerBros.)”、馬來西亞“百盛百貨”、德國“歐倍德(OBI)”、“美國百勝餐飲集團(Yum！)”等12家跨國企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。截至2003年底，萬達已開工建設(shè)了北京、上海、天津、沈陽等16個城市的商業(yè)項目，總投資逾百億元，總建筑面積達160萬平方米。到2006年，萬達商業(yè)公司將在全國建設(shè)30個以上的商業(yè)廣場?？梢?，攜手華納，對萬達而言，只是實現(xiàn)訂單地產(chǎn)、圖謀商業(yè)地產(chǎn)版圖的其中一步。金源SHOPPINGMALL是北京市2003年度60項重點工程之一，該項目共投資38億元，規(guī)劃建筑面積從68萬擴展到87萬平方米，其中一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，堪稱目前世界上最大的商業(yè)單體。金源SHOPPINGMALL旨在打造世界第一流的MALL，其硬件優(yōu)勢明顯。面積大，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層，擁有北京最大的室內(nèi)停車場，室內(nèi)外停車位可同時停放1萬部汽車。建成后的北京金源SHOPPINGMALL，是北京首家集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化于一體的“一站式”、“多體驗”商業(yè)航母，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一。金源SHOPPINGMALL二期將經(jīng)營“汽車大世界”，銷售進口及國產(chǎn)汽車。金源在軟件上也頗費功力，除了引進世界一流管理和一流服務(wù)外，據(jù)投資商金源集團董事局主席黃如論介紹，金源ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ具有兩個特征：一是大，占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多，行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。除了各大主力商戶外，金源ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ還規(guī)劃有２０余家半主力店、６００余家專賣店、１００余家主題餐廳、１０余家娛樂休閑場所。金源SHOPPINGMALL已于2003年11月份完成了主體結(jié)構(gòu)封頂，進入整體裝修階段，現(xiàn)在各大主力商戶已經(jīng)全部簽約完畢，其中正式與投資方簽訂合同的商家包括“新燕莎集團”在內(nèi)的諸多國際國內(nèi)知名業(yè)態(tài)。黃如論先生興沖沖地宣布，該項目將于今年10月1日正式開業(yè)。來自簽約商家的代表，其中包括新燕莎集團、居然之家、易初蓮花、星美院線、華強集團、紙老虎文化廣場等企業(yè)負責人?！靶卵嗌瘓F”在金源MALL簽約面積達到18萬平方米，如此大面積承租，令業(yè)界矚目。在南方稱雄的東莞MALL也計劃在今年“十一”國慶節(jié)開業(yè)。世紀金源MALL與華南MALL，一南一北，擇定同一日期開業(yè)，形同唱和。誰能笑得長久，還看管理真功與市場機遇。兩個表面不相關(guān)的事件，其實吹響了一個嶄新時代———摩爾時代開始的號角。無論遍地開花的萬達廣場，還是正在擴散的金源MALL，都讓我們看到一個嶄新的時代———摩爾時代正在到來。大MALL的興建，將引發(fā)城市商業(yè)格局的巨變，也將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，對人們今后的生活產(chǎn)生深遠影響。商鋪投資不再是國人的專利了，老外們也開始進入了一向是本土資本領(lǐng)域，我們注意到摩根斯坦等10家國際財團參與外灘源的開發(fā)，老牌的洛克菲勒財團入主南京東路163地塊等，這些國際級資本大鱷染指國內(nèi)商鋪市場，具有強烈的市場導(dǎo)向意義。其實其他借道入市的游資或我國港、澳、臺資金進入內(nèi)地商鋪市場早已不是什么新聞，能夠成為新聞的是連世界頂級的慕尼黑國際展覽公司也把盤口開到中國每年要在中國舉辦屆商業(yè)地產(chǎn)博覽會，由此可見中國的商業(yè)房地產(chǎn)對國際資本的吸引力。在整個世界范圍來看，目前各區(qū)域的投資回報率比較低，如歐洲的英國、國、比利時等國家的平均投資回報率只有2%多一點，日本、美國的經(jīng)濟一直不景氣，連我國香港的平均投回報率也只有5%～6%之間，顯然在中國內(nèi)地卻是另外一番景象，除平均投資回報率高于上述區(qū)域之外，商鋪投資的回報則更高，從而引起了國際資本的重視。從有關(guān)商鋪升值的幾個宏觀經(jīng)濟指標來看，我國的商業(yè)房產(chǎn)有著良好的升值空間，以上海為例：GDP每年以兩位數(shù)增長，消費以年7%～8%增長，房地產(chǎn)的漲勢更加迅猛，由于土地供應(yīng)有限及世博會等多重利好刺激、政府護盤等因素，這種向上走勢在短時期里很難改變，作為房地產(chǎn)市場里貴稀品種的商鋪，更是受到市場追捧各項經(jīng)濟指標加上人口密度、數(shù)量等因素，中國的商鋪升值空間是很大的。以國產(chǎn)租力最強的商鋪和世界各地知名商業(yè)街市相比，尚有很大的距離，如美國紐約東十五大街的租金每年為7535美元／平方米，法國巴黎香榭麗舍大街租金為每年5322美元／平方米，連莫斯科的馬什亞納大街的租金比我們上海商鋪租金最貴的徐家匯還要高出一些。上海是一個崛起的國際化大都市，加上世界第六城市群因素以及中國最富的江浙滬三省市市場空間、人口的密度和數(shù)量，上海將會成繼東京之后的亞洲又一個世界大都市，其商鋪升值空間是目前很難預(yù)測的。引起商界高度關(guān)注，自去年以來出現(xiàn)在長沙五一廣場商業(yè)圈的“大洋百貨”不久前已悄然退出，取而代之的是有民族百貨“旗手”稱號的王府井百貨公司。長沙王府井商業(yè)廣場正式命名，并向媒體通報他們在長沙首次推出產(chǎn)權(quán)式商鋪的有關(guān)情況。所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪是目前國際上比較常見的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，也是一種房地產(chǎn)證券化的嘗試。簡單地說，投資者并不親自經(jīng)營所買的鋪面，而是通過發(fā)展商或第三方公司委托經(jīng)營商進行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，業(yè)主則獲得定期定額的投資回報。年初，東北沈陽中街展示了其未來規(guī)劃，三年時間要建成“東北第一街”；僅過了幾個月，太原街也不甘示弱地提出在三年內(nèi)把太原街建成“現(xiàn)代國際商業(yè)中心”。針尖對麥芒，沈陽最大的兩個商圈開始了他們的世紀之爭。最近，兩大商圈在定位、商家、規(guī)模、業(yè)態(tài)等方面更是頻頻“交火”：五洲商場、華納影城即將在太原街上動工，而一批“精品”商家也要入駐正昌太陽廣場、嘉濠商廈等西中街空置大廈……沈陽第一商圈的爭奪已然進入“陣地戰(zhàn)”階段。這個投資18億的綜合性摩爾商業(yè)廣場使得在太原街奔騰的外來資本更加洶涌。近20萬平方米的萬達商業(yè)廣場摩爾已經(jīng)開業(yè)，百盛百貨、沃爾瑪?shù)仁嗉抑髁Φ耆腭v。去年開工的投資過億元項目就有黃金廣場、五洲廣場、桂冠大廈等十多個項目。中街也在加緊招商。沈陽中街管委會主任張怡中介紹，目前已有香港新世界百貨、王府井百貨、富貴鳥、太平洋百貨、韓國精品商城、上海華聯(lián)百貨等多個商家就進入中街一事進行談判，如果順利的話，他們中的絕大部分將會入駐正昌太陽廣場、嘉濠商廈、嘉陽廣場等西中街空置大廈。購物公園作為一種新業(yè)態(tài)進入港城煙臺。位于幸福街區(qū)的九隆街開盤，推出引發(fā)第六代商業(yè)革命的shopping mall，建設(shè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、度假、健康、觀光、旅游、會展、商務(wù)于一體的超大型購物公園。目前，有進駐九隆街意愿的國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)集團近百家，法國家樂福和日本的佳士客已前后幾次來九隆街實地考察，現(xiàn)已進入了實質(zhì)性談判階段；其他知名商家如世紀聯(lián)華、易初蓮花（泰國正大集團）、歐尚（法國）、賽博數(shù)碼、麥德龍（德國）、國美電器、燕莎購物、銀座、利群、銀河購物中心等對此都有意向。九隆街無疑將成為港城又一個商業(yè)中心。屆時以南大街為代表的中方企業(yè)與以九隆街為代表的外資企業(yè)定有一拼。南大街主要以本地企業(yè)為主，具有悠久的歷史傳統(tǒng)、固定消費群體、便利的交通條件，對本地人頗具“親和力”；九隆街以國內(nèi)外商業(yè)巨頭為主，擁有先進的經(jīng)營理念、雄厚的國際資本、靈活的經(jīng)營機制。對兩者比拼的結(jié)果，一位業(yè)內(nèi)人士這樣看，“不管你什么業(yè)態(tài)，不管你內(nèi)資外資，也不管你規(guī)模大小，只要能夠讓老百姓購物舒適、方便、快捷，花最少的錢買最多最好的東西，老百姓就買你的賬?！钡览黼m簡單，但對于港城商業(yè)零售企業(yè)來說面對的不是和風細雨，而是激烈競爭的狂風暴雨。在重慶，商業(yè)地產(chǎn)也是群雄并起。前幾年的渝中區(qū)