【正文】 小商戶的大量進(jìn)駐，將為項(xiàng)目的試營業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)。在部分中小商戶進(jìn)行裝修收尾的同時(shí)，即應(yīng)進(jìn)行開業(yè)前的籌備工作，此階段可以在媒體上進(jìn)行開業(yè)的宣傳推廣，并配合相關(guān)活動(dòng)，增加市場(chǎng)的關(guān)注度?！　∩虘簦簝?nèi)部裝飾、設(shè)備及相關(guān)用品的進(jìn)場(chǎng)?！　∶襟w宣傳，引起一定的市場(chǎng)期待，軟裝飾的準(zhǔn)備，營造開業(yè)時(shí)良好氛圍?！　≡嚑I業(yè)開業(yè)活動(dòng)，邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表以及行業(yè)內(nèi)的相關(guān)人士共同參與?！　€(gè)別尚未簽約的小型客戶可同整體項(xiàng)目試營業(yè)同時(shí)進(jìn)行，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目的出租率?！　〉谌?jì)：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲為大，保留升級(jí)空間　　重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售類(超市、服裝)。餐飲類。專項(xiàng)服務(wù)類(兒童教育配套)?！　”貍錁I(yè)態(tài)：零售類(超市、便利店、禮品店、五金家電、床上用品、窗簾)。餐飲類(茶樓)。專項(xiàng)服務(wù)類(郵局、教育配套)。居家類(理發(fā)、美容、干洗)。休閑類(健身)。便民服務(wù)類、生活配套類?！　∩?jí)業(yè)態(tài)：與區(qū)域成熟度、周邊消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)變化、市場(chǎng)需求變化而相應(yīng)調(diào)整，涉及休閑類(電影院、KTV)。零售(酒類)?！　〕墒焐鐓^(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例：餐飲業(yè)態(tài)占40%，休閑服務(wù)業(yè)態(tài)占20%，居家服務(wù)占20%，零售業(yè)態(tài)占10%，專項(xiàng)服務(wù)占10%?！　￡P(guān)注重要節(jié)點(diǎn)資源。核心地段一定是不能銷售的，控制主要的交通動(dòng)線以及影響比較大的位置，只銷售位置不好、位于邊角的地方。主力店要自持。分區(qū)域、分樓層招商?！　〉谒挠?jì)：實(shí)戰(zhàn)需做到差異化，重點(diǎn)發(fā)揮品牌效應(yīng)　　采用差異化手法，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)　　應(yīng)采用“差別租賃”，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，才有可能避免收益下降。　　“放水養(yǎng)魚”法　　市場(chǎng)培育即放水養(yǎng)魚，就是以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場(chǎng)，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏格局?！　∮辛诉@樣的“池塘”，就可以根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許23家，從而避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，并對(duì)經(jīng)營者的品牌、商鋪裝修風(fēng)格有一定要求?！　⊥瑫r(shí)為保證這一規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于年度優(yōu)質(zhì)商家，可按合同返利商鋪總價(jià)的4%作為獎(jiǎng)金，按60萬100萬元/間左右計(jì)算?！　￡P(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)　　對(duì)于大型社區(qū)商業(yè)，尤其是特色商業(yè)街來說，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯。品牌店是否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。二是知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程。第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式：如Mall全稱ShoppingMall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。具有如下兩個(gè)特征：一是大：占地面積大、綠地大、停車場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體)。經(jīng)營模式為整體開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營。：規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)，以商鋪出售、零散經(jīng)營。與其他房地產(chǎn)形式對(duì)比住宅類和別墅、酒店類產(chǎn)品面對(duì)的是：?jiǎn)我坏耐顿Y或消費(fèi)客戶群；資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單。其投資開發(fā)模式和經(jīng)營模式，屬于簡(jiǎn)單產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品：一個(gè)是商業(yè)運(yùn)營商，一個(gè)是消費(fèi)者；資金回收模式是通過資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)和商業(yè)增值的兌現(xiàn)來完成。其投資開發(fā)模式和經(jīng)營模式，屬于復(fù)雜產(chǎn)品。二、類 型按行業(yè)劃分：商場(chǎng)、超市、家居等；：電影城、娛樂城、KTV等；：賓館、酒樓、食肆等；：健身、健美中心，休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等。按消費(fèi)行為劃分：購物中心等：賓館、餐飲類等；：休閑娛樂類等。三、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要形式百貨類商業(yè)地產(chǎn)超市類商業(yè)地產(chǎn)家居類商業(yè)地產(chǎn)工廠直銷類商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)街類商業(yè)地產(chǎn)商品批發(fā)類商業(yè)地產(chǎn)綜合類商業(yè)地產(chǎn)娛樂類商業(yè)地產(chǎn)餐飲類商業(yè)地產(chǎn)購物中心類商業(yè)地產(chǎn)：—10萬平米第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀一、國外shopping mall發(fā)展現(xiàn)狀購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購物中心，shopping center是指郊區(qū)的購物中心。購物中心的定義如下：、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；；，對(duì)客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)。購物中心的建筑特征：１）．商業(yè)空間步行化 ２）.商業(yè)空間室內(nèi)化3）.公共空間社會(huì)化購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。購物中心在發(fā)達(dá)國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Ｎamba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達(dá)到３２萬平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購物中心。圖1日本Ｎamba生態(tài)購物中心購物中心在我國發(fā)展很快，但是對(duì)購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心銷售或經(jīng)營出現(xiàn)失敗。二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2004年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為高峰２００４年的商業(yè)地產(chǎn)青春出動(dòng)，活力洋溢，競(jìng)爭(zhēng)激烈，資本與地產(chǎn)的聯(lián)姻演繹出一部壯麗而詭異的史詩大片，令人感動(dòng)并且期待。長(zhǎng)沙王府井商業(yè)廣場(chǎng)：１月１３日，北京王府井百貨常務(wù)副總經(jīng)理劉冰飛抵長(zhǎng)沙，與長(zhǎng)沙金華康董事長(zhǎng)何華握手言歡。雙方將長(zhǎng)沙王府井商業(yè)廣場(chǎng)打造成為集時(shí)尚百貨和休閑娛樂為一體的城市購物中心（Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｃｅｎｔｅｒ）。長(zhǎng)沙銅鑼灣廣場(chǎng)：２００３年１２月２８日，國內(nèi)百貨業(yè)巨頭深圳銅鑼灣集團(tuán)與本土地產(chǎn)大鱷長(zhǎng)沙怡海置業(yè)正式簽約，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，合力打造長(zhǎng)沙銅鑼灣廣場(chǎng)這一超級(jí)Ｓｈｏｐｐｉｎｇ?。停幔欤?。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)：成立于1988年的大連萬達(dá)集團(tuán)，是以住宅及商業(yè)房地產(chǎn)為兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。目前，萬達(dá)房地產(chǎn)公司已在北京、大連、昆明等城市進(jìn)行規(guī)模住宅開發(fā)，年開發(fā)量超過200萬平方米。萬達(dá)商業(yè)公司在全國首創(chuàng)了商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式。至今為止，萬達(dá)集團(tuán)已和“沃爾瑪(WalMart)”、“華納兄弟(WarnerBros.)”、馬來西亞“百盛百貨”、德國“歐倍德(OBI)”、“美國百勝餐飲集團(tuán)(Yum！)”等12家跨國企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。截至2003年底，萬達(dá)已開工建設(shè)了北京、上海、天津、沈陽等16個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目，總投資逾百億元，總建筑面積達(dá)160萬平方米。到2006年，萬達(dá)商業(yè)公司將在全國建設(shè)30個(gè)以上的商業(yè)廣場(chǎng)?？梢?，攜手華納，對(duì)萬達(dá)而言，只是實(shí)現(xiàn)訂單地產(chǎn)、圖謀商業(yè)地產(chǎn)版圖的其中一步。金源SHOPPINGMALL是北京市2003年度60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，該項(xiàng)目共投資38億元，規(guī)劃建筑面積從68萬擴(kuò)展到87萬平方米，其中一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，堪稱目前世界上最大的商業(yè)單體。金源SHOPPINGMALL旨在打造世界第一流的MALL，其硬件優(yōu)勢(shì)明顯。面積大，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層，擁有北京最大的室內(nèi)停車場(chǎng)，室內(nèi)外停車位可同時(shí)停放1萬部汽車。建成后的北京金源SHOPPINGMALL，是北京首家集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化于一體的“一站式”、“多體驗(yàn)”商業(yè)航母，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一。金源SHOPPINGMALL二期將經(jīng)營“汽車大世界”，銷售進(jìn)口及國產(chǎn)汽車。金源在軟件上也頗費(fèi)功力，除了引進(jìn)世界一流管理和一流服務(wù)外，據(jù)投資商金源集團(tuán)董事局主席黃如論介紹，金源ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ具有兩個(gè)特征：一是大，占地面積大、綠地大、停車場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。二是多，行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。除了各大主力商戶外，金源ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ還規(guī)劃有２０余家半主力店、６００余家專賣店、１００余家主題餐廳、１０余家娛樂休閑場(chǎng)所。金源SHOPPINGMALL已于2003年11月份完成了主體結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入整體裝修階段，現(xiàn)在各大主力商戶已經(jīng)全部簽約完畢，其中正式與投資方簽訂合同的商家包括“新燕莎集團(tuán)”在內(nèi)的諸多國際國內(nèi)知名業(yè)態(tài)。黃如論先生興沖沖地宣布，該項(xiàng)目將于今年10月1日正式開業(yè)。來自簽約商家的代表，其中包括新燕莎集團(tuán)、居然之家、易初蓮花、星美院線、華強(qiáng)集團(tuán)、紙老虎文化廣場(chǎng)等企業(yè)負(fù)責(zé)人。“新燕莎集團(tuán)”在金源MALL簽約面積達(dá)到18萬平方米，如此大面積承租，令業(yè)界矚目。在南方稱雄的東莞MALL也計(jì)劃在今年“十一”國慶節(jié)開業(yè)。世紀(jì)金源MALL與華南MALL，一南一北，擇定同一日期開業(yè)，形同唱和。誰能笑得長(zhǎng)久，還看管理真功與市場(chǎng)機(jī)遇。兩個(gè)表面不相關(guān)的事件，其實(shí)吹響了一個(gè)嶄新時(shí)代———摩爾時(shí)代開始的號(hào)角。無論遍地開花的萬達(dá)廣場(chǎng)，還是正在擴(kuò)散的金源MALL，都讓我們看到一個(gè)嶄新的時(shí)代———摩爾時(shí)代正在到來。大MALL的興建，將引發(fā)城市商業(yè)格局的巨變，也將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，?duì)人們今后的生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。商鋪投資不再是國人的專利了，老外們也開始進(jìn)入了一向是本土資本領(lǐng)域，我們注意到摩根斯坦等10家國際財(cái)團(tuán)參與外灘源的開發(fā)，老牌的洛克菲勒財(cái)團(tuán)入主南京東路163地塊等，這些國際級(jí)資本大鱷染指國內(nèi)商鋪市場(chǎng)，具有強(qiáng)烈的市場(chǎng)導(dǎo)向意義。其實(shí)其他借道入市的游資或我國港、澳、臺(tái)資金進(jìn)入內(nèi)地商鋪市場(chǎng)早已不是什么新聞，能夠成為新聞的是連世界頂級(jí)的慕尼黑國際展覽公司也把盤口開到中國每年要在中國舉辦屆商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)，由此可見中國的商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)國際資本的吸引力。在整個(gè)世界范圍來看，目前各區(qū)域的投資回報(bào)率比較低，如歐洲的英國、國、比利時(shí)等國家的平均投資回報(bào)率只有2%多一點(diǎn)，日本、美國的經(jīng)濟(jì)一直不景氣，連我國香港的平均投回報(bào)率也只有5%～6%之間，顯然在中國內(nèi)地卻是另外一番景象，除平均投資回報(bào)率高于上述區(qū)域之外，商鋪投資的回報(bào)則更高，從而引起了國際資本的重視。從有關(guān)商鋪升值的幾個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，我國的商業(yè)房產(chǎn)有著良好的升值空間，以上海為例：GDP每年以兩位數(shù)增長(zhǎng)，消費(fèi)以年7%～8%增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的漲勢(shì)更加迅猛，由于土地供應(yīng)有限及世博會(huì)等多重利好刺激、政府護(hù)盤等因素，這種向上走勢(shì)在短時(shí)期里很難改變，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)里貴稀品種的商鋪，更是受到市場(chǎng)追捧各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加上人口密度、數(shù)量等因素，中國的商鋪升值空間是很大的。以國產(chǎn)租力最強(qiáng)的商鋪和世界各地知名商業(yè)街市相比，尚有很大的距離，如美國紐約東十五大街的租金每年為7535美元／平方米，法國巴黎香榭麗舍大街租金為每年5322美元／平方米，連莫斯科的馬什亞納大街的租金比我們上海商鋪?zhàn)饨鹱钯F的徐家匯還要高出一些。上海是一個(gè)崛起的國際化大都市，加上世界第六城市群因素以及中國最富的江浙滬三省市市場(chǎng)空間、人口的密度和數(shù)量，上海將會(huì)成繼東京之后的亞洲又一個(gè)世界大都市，其商鋪升值空間是目前很難預(yù)測(cè)的。引起商界高度關(guān)注，自去年以來出現(xiàn)在長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)商業(yè)圈的“大洋百貨”不久前已悄然退出，取而代之的是有民族百貨“旗手”稱號(hào)的王府井百貨公司。長(zhǎng)沙王府井商業(yè)廣場(chǎng)正式命名，并向媒體通報(bào)他們?cè)陂L(zhǎng)沙首次推出產(chǎn)權(quán)式商鋪的有關(guān)情況。所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪是目前國際上比較常見的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，也是一種房地產(chǎn)證券化的嘗試。簡(jiǎn)單地說，投資者并不親自經(jīng)營所買的鋪面，而是通過發(fā)展商或第三方公司委托經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，業(yè)主則獲得定期定額的投資回報(bào)。年初，東北沈陽中街展示了其未來規(guī)劃，三年時(shí)間要建成“東北第一街”；僅過了幾個(gè)月，太原街也不甘示弱地提出在三年內(nèi)把太原街建成“現(xiàn)代國際商業(yè)中心”。針尖對(duì)麥芒，沈陽最大的兩個(gè)商圈開始了他們的世紀(jì)之爭(zhēng)。最近，兩大商圈在定位、商家、規(guī)模、業(yè)態(tài)等方面更是頻頻“交火”：五洲商場(chǎng)、華納影城即將在太原街上動(dòng)工，而一批“精品”商家也要入駐正昌太陽廣場(chǎng)、嘉濠商廈等西中街空置大廈……沈陽第一商圈的爭(zhēng)奪已然進(jìn)入“陣地戰(zhàn)”階段。這個(gè)投資18億的綜合性摩爾商業(yè)廣場(chǎng)使得在太原街奔騰的外來資本更加洶涌。近20萬平方米的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)摩爾已經(jīng)開業(yè)，百盛百貨、沃爾瑪?shù)仁嗉抑髁Φ耆腭v。去年開工的投資過億元項(xiàng)目就有黃金廣場(chǎng)、五洲廣場(chǎng)、桂冠大廈等十多個(gè)項(xiàng)目。中街也在加緊招商。沈陽中街管委會(huì)主任張怡中介紹，目前已有香港新世界百貨、王府井百貨、富貴鳥、太平洋百貨、韓國精品商城、上海華聯(lián)百貨等多個(gè)商家就進(jìn)入中街一事進(jìn)行談判，如果順利的話，他們中的絕大部分將會(huì)入駐正昌太陽廣場(chǎng)、嘉濠商廈、嘉陽廣場(chǎng)等西中街空置大廈。購物公園作為一種新業(yè)態(tài)進(jìn)入港城煙臺(tái)。位于幸福街區(qū)的九隆街開盤，推出引發(fā)第六代商業(yè)革命的shopping mall，建設(shè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、度假、健康、觀光、旅游、會(huì)展、商務(wù)于一體的超大型購物公園。目前，有進(jìn)駐九隆街意愿的國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)集團(tuán)近百家，法國家樂福和日本的佳士客已前后幾次來九隆街實(shí)地考察，現(xiàn)已進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性談判階段；其他知名商家如世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花（泰國正大集團(tuán)）、歐尚（法國）、賽博數(shù)碼、麥德龍（德國）、國美電器、燕莎購物、銀座、利群、銀河購物中心等對(duì)此都有意向。九隆街無疑將成為港城又一個(gè)商業(yè)中心。屆時(shí)以南大街為代表的中方企業(yè)與以九隆街為代表的外資企業(yè)定有一拼。南大街主要以本地企業(yè)為主，具有悠久的歷史傳統(tǒng)、固定消費(fèi)群體、便利的交通條件，對(duì)本地人頗具“親和力”；九隆街以國內(nèi)外商業(yè)巨頭為主，擁有先進(jìn)的經(jīng)營理念、雄厚的國際資本、靈活的經(jīng)營機(jī)制。對(duì)兩者比拼的結(jié)果，一位業(yè)內(nèi)人士這樣看，“不管你什么業(yè)態(tài)，不管你內(nèi)資外資，也不管你規(guī)模大小，只要能夠讓老百姓購物舒適、方便、快捷，花最少的錢買最多最好的東西，老百姓就買你的賬?！钡览黼m簡(jiǎn)單，但對(duì)于港城商業(yè)零售企業(yè)來說面對(duì)的不是和風(fēng)細(xì)雨，而是激烈競(jìng)爭(zhēng)的狂風(fēng)暴雨。在重慶，商業(yè)地產(chǎn)也是群雄并起。前幾年的渝中區(qū)