【正文】 其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。統(tǒng)一租賃管理。從業(yè)態(tài)上說，大型購物中心須以大型百貨商場(chǎng)作為中流砥柱，小商鋪群星拱月；從定位上說，天貿(mào)南大贏得白領(lǐng)階層的心儀，吉之島天貿(mào)迎合年輕一代的時(shí)尚；從業(yè)績上說，兩家百貨開業(yè)以來營業(yè)額呈兩位數(shù)增長，利潤更是成倍遞增?！睒I(yè)界資深策劃人、長沙匯盛機(jī)構(gòu)總裁程雨清指出，近年來，城市的快速擴(kuò)張，大盤的不斷涌現(xiàn)，政府在城市規(guī)劃中對(duì)新型商業(yè)布局留下的空缺，無形中促動(dòng)了商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?！薄×哄\仁說，目前，主力消費(fèi)人群趨向年輕化，更注重娛樂化消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)、感性消費(fèi)，一站式購物休閑服務(wù)日益受到歡迎，吃喝玩樂盡在其中。”梁錦仁娓娓道來。于是，一些實(shí)力雄厚、風(fēng)頭正健的開發(fā)企業(yè)，紛紛開始將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)，謀求宏圖霸業(yè)。南大街主要以本地企業(yè)為主，具有悠久的歷史傳統(tǒng)、固定消費(fèi)群體、便利的交通條件，對(duì)本地人頗具“親和力”；九隆街以國內(nèi)外商業(yè)巨頭為主，擁有先進(jìn)的經(jīng)營理念、雄厚的國際資本、靈活的經(jīng)營機(jī)制。去年開工的投資過億元項(xiàng)目就有黃金廣場(chǎng)、五洲廣場(chǎng)、桂冠大廈等十多個(gè)項(xiàng)目。長沙王府井商業(yè)廣場(chǎng)正式命名，并向媒體通報(bào)他們?cè)陂L沙首次推出產(chǎn)權(quán)式商鋪的有關(guān)情況。大MALL的興建，將引發(fā)城市商業(yè)格局的巨變，也將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，?duì)人們今后的生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。黃如論先生興沖沖地宣布，該項(xiàng)目將于今年10月1日正式開業(yè)。金源SHOPPINGMALL旨在打造世界第一流的MALL，其硬件優(yōu)勢(shì)明顯。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)：成立于1988年的大連萬達(dá)集團(tuán)，是以住宅及商業(yè)房地產(chǎn)為兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。購物中心的建筑特征：１）．商業(yè)空間步行化 ２）.商業(yè)空間室內(nèi)化3）.公共空間社會(huì)化購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。按消費(fèi)行為劃分：購物中心等：賓館、餐飲類等；：休閑娛樂類等。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體)?！　∮辛诉@樣的“池塘”，就可以根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許23家，從而避免惡性競爭，并對(duì)經(jīng)營者的品牌、商鋪裝修風(fēng)格有一定要求。零售(酒類)。專項(xiàng)服務(wù)類(兒童教育配套)?！　〉谌A段：開業(yè)籌備，配合推廣怒刷關(guān)注度　　由于經(jīng)歷了前期一系列的招商過程，主力客戶的引進(jìn)、次主力客戶的快速消化及中小商戶的大量進(jìn)駐，將為項(xiàng)目的試營業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)?！　≈髁痛沃髁ι虘粽猩蹋簜?cè)重大型客戶的招商工作，主力商戶先行洽談，并盡快簽訂意向，以擴(kuò)大整體項(xiàng)目的對(duì)外知名度，并達(dá)到推廣宣傳的效果，形成業(yè)內(nèi)良好的招商口碑，更有利于帶動(dòng)項(xiàng)目整體招商，促進(jìn)招商進(jìn)程。中小型客戶進(jìn)行商鋪落位。另一種是將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包考核計(jì)劃完成率?！　、诮?jīng)營租戶滿意度?！　〕Ｓ糜?jì)算公式如下：　　商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　運(yùn)營分析能力的考核相對(duì)定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析、運(yùn)營模式分析等，可以每季度出具分析報(bào)告，為相關(guān)部門提供決策依據(jù)。常用計(jì)算公式為：　　出租率=已出租面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　掉鋪率=商戶退出經(jīng)營面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　萬達(dá)等標(biāo)桿企業(yè)重點(diǎn)考核租金收繳率，要求租金收繳率達(dá)到98%，如果小于97%,本項(xiàng)績效考核得分為0分。常用計(jì)算公式如下：　　招商費(fèi)用控制=實(shí)際發(fā)生/費(fèi)用預(yù)算100%　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設(shè)計(jì)變更總成本額100%　　　　該項(xiàng)考核指標(biāo)被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視?！　∪⑷A潤：企劃考核（費(fèi)用、計(jì)劃、效果）　　企劃推廣階段重點(diǎn)考核推廣費(fèi)用、推廣計(jì)劃、推廣效果三大類指標(biāo)。　?、偻顿Y者的滿意度。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評(píng)價(jià)的方式，如商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率、租戶營業(yè)額增值率、運(yùn)營分析能力等指標(biāo)?！　《?、萬達(dá)：營運(yùn)考核（經(jīng)營業(yè)績、增值能力、滿意度）　　營運(yùn)階段以提高物業(yè)運(yùn)營管理水平為目標(biāo)，重點(diǎn)考核經(jīng)營業(yè)績、商鋪增值能力、客戶滿意度三類指標(biāo)。常用計(jì)算公式如下：　　招商簽約率=已簽約面積/計(jì)劃招商面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　商家入駐率=實(shí)際入駐商家數(shù)量/計(jì)劃入駐商家數(shù)量100%（通常根據(jù)數(shù)量計(jì)算）保利商業(yè)招商相關(guān)考核指標(biāo)　　另一種考核方式類似于計(jì)劃考核，將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成率。常用計(jì)算公式如下：　　招商費(fèi)用控制=實(shí)際發(fā)生/費(fèi)用預(yù)算100%　　租戶變更成本比率=租戶變更帶來的成本/設(shè)計(jì)變更總成本額100%　　　　該項(xiàng)考核指標(biāo)被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視。常用計(jì)算公式為：　　出租率=已出租面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　掉鋪率=商戶退出經(jīng)營面積/總出租面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　萬達(dá)等標(biāo)桿企業(yè)重點(diǎn)考核租金收繳率，要求租金收繳率達(dá)到98%，如果小于97%,本項(xiàng)績效考核得分為0分?！　〕Ｓ糜?jì)算公式如下：　　商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%（通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算）　　運(yùn)營分析能力的考核相對(duì)定性，例如涉及商家經(jīng)營業(yè)績分析、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析、運(yùn)營模式分析等，可以每季度出具分析報(bào)告，為相關(guān)部門提供決策依據(jù)?！　、诮?jīng)營租戶滿意度。另一種是將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包考核計(jì)劃完成率?！　　　?biāo)桿房企常用的考核方式可分為兩種：　　一種是直接考核重點(diǎn)的幾個(gè)事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)?！　〕Ｓ玫目己税ǎ阂痪€品牌進(jìn)駐比例、二線品牌進(jìn)駐比例等?！　　　≡擁?xiàng)指標(biāo)用于衡量資產(chǎn)價(jià)值的提升。從客戶滿意度視角進(jìn)行考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。直接對(duì)于最終消費(fèi)者的滿意度調(diào)研，例如考核投訴處理率、投訴回復(fù)及時(shí)率等指標(biāo)。關(guān)于考核指標(biāo)如何選擇及權(quán)重的設(shè)置，建議重點(diǎn)遵循三大原則：第一，權(quán)責(zé)利對(duì)等原則，根據(jù)其權(quán)責(zé)和具體工作事項(xiàng)篩選考核指標(biāo)；第二，重點(diǎn)突出原則，考核指標(biāo)和權(quán)重設(shè)計(jì)一定要明確階段性的工作重點(diǎn)，均等則意味著方向模糊；第三，參照行業(yè)規(guī)律原則，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)建立考核指標(biāo)庫。招商處各相應(yīng)辦公用品設(shè)置及開通(電話、電腦、寬帶、桌椅等)。　　在主力商戶簽訂意向書的同時(shí)，尋找并聯(lián)系符合項(xiàng)目檔次定位且具有一定品質(zhì)的中小型商戶，進(jìn)行項(xiàng)目初步接洽并篩選。　　媒體宣傳，引起一定的市場(chǎng)期待，軟裝飾的準(zhǔn)備，營造開業(yè)時(shí)良好氛圍。專項(xiàng)服務(wù)類(郵局、教育配套)。核心地段一定是不能銷售的，控制主要的交通動(dòng)線以及影響比較大的位置，只銷售位置不好、位于邊角的地方。品牌店是否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。與其他房地產(chǎn)形式對(duì)比住宅類和別墅、酒店類產(chǎn)品面對(duì)的是：單一的投資或消費(fèi)客戶群；資金回收模式相對(duì)簡單。發(fā)展現(xiàn)狀購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。圖1日本Ｎamba生態(tài)購物中心購物中心在我國發(fā)展很快，但是對(duì)購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心銷售或經(jīng)營出現(xiàn)失敗。至今為止，萬達(dá)集團(tuán)已和“沃爾瑪(WalMart)”、“華納兄弟(WarnerBros.)”、馬來西亞“百盛百貨”、德國“歐倍德(OBI)”、“美國百勝餐飲集團(tuán)(Yum！)”等12家跨國企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。金源SHOPPINGMALL二期將經(jīng)營“汽車大世界”，銷售進(jìn)口及國產(chǎn)汽車。在南方稱雄的東莞MALL也計(jì)劃在今年“十一”國慶節(jié)開業(yè)。在整個(gè)世界范圍來看，目前各區(qū)域的投資回報(bào)率比較低，如歐洲的英國、國、比利時(shí)等國家的平均投資回報(bào)率只有2%多一點(diǎn)，日本、美國的經(jīng)濟(jì)一直不景氣，連我國香港的平均投回報(bào)率也只有5%～6%之間，顯然在中國內(nèi)地卻是另外一番景象，除平均投資回報(bào)率高于上述區(qū)域之外，商鋪投資的回報(bào)則更高，從而引起了國際資本的重視。年初，東北沈陽中街展示了其未來規(guī)劃，三年時(shí)間要建成“東北第一街”；僅過了幾個(gè)月，太原街也不甘示弱地提出在三年內(nèi)把太原街建成“現(xiàn)代國際商業(yè)中心”。購物公園作為一種新業(yè)態(tài)進(jìn)入港城煙臺(tái)。在重慶，商業(yè)地產(chǎn)也是群雄并起。對(duì)住宅來說，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品之后，面向的客戶只有終端消費(fèi)者和少量的投資者，基本是一次性消費(fèi)?！苯鹑A康名譽(yù)董事長梁錦仁如此認(rèn)為?！绷哄\仁認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)絕對(duì)不能急功近利，還需要時(shí)間去整合周邊地段的商業(yè)氣氛，培育忠實(shí)的消費(fèi)者，如果沒有足夠的耐心，一開始就會(huì)注定失敗。天河城廣場(chǎng)案例：成立于1992年8月18日的廣東天貿(mào)集團(tuán)從一開始就按中外合資股份制公司的路子創(chuàng)辦，這個(gè)沒有行政級(jí)別、用工合同制、崗位聘任制的大膽嘗試，給天河城廣場(chǎng)神話的締造奠定了一塊嶄新的基石。我們從廣州天河城運(yùn)營MALL的成功實(shí)踐中總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)：統(tǒng)一管理的理念在天統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。第五節(jié)MALL商業(yè)管理的主要內(nèi)容購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系MALL項(xiàng)目開發(fā)的成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會(huì)格式進(jìn)行管理。（3）營銷管理重點(diǎn)是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。作為儒學(xué)發(fā)源地的山東，受到儒家人文精神的最深刻的熏陶。得顧客心者得天下商業(yè)服務(wù)理念個(gè)性化服務(wù) 注重細(xì)節(jié)與人文關(guān)系物業(yè)管理理念酒店式服務(wù)知識(shí)型物業(yè)管理商戶協(xié)作理念團(tuán)結(jié)互助，共同為客戶提供快樂服務(wù)與體驗(yàn)九隆街應(yīng)該從三個(gè)層面體現(xiàn)文化特色：建筑文化特色與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。對(duì)于男士的購物環(huán)境，采用集中布置方法，確保1小時(shí)內(nèi)能夠完成自己的購物，其余時(shí)間用于休閑，恢復(fù)體力，充分考慮男士在社會(huì)中的角色定位，同時(shí)也充分考慮至夫妻購物的協(xié)調(diào)性問題。制定營銷計(jì)劃要考慮如下因素；[1]消費(fèi)者的需求和消費(fèi)偏好。MALL商業(yè)服務(wù)體系。同時(shí)客戶投訴是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要有完善的投訴處理流程。MALL管理是一項(xiàng)復(fù)雜的管理項(xiàng)目，需要多學(xué)科人材組成優(yōu)秀運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，任重而道遠(yuǎn)，我們要積極建立MALL人材選擇與培育機(jī)制，根據(jù)消費(fèi)者需求變化及時(shí)作出準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)調(diào)整，積極利用，MALL文化陣地的優(yōu)勢(shì)，不斷推出文化促銷活動(dòng)，培育一大批忠誠顧客，建立實(shí)時(shí)CRM系統(tǒng)，優(yōu)化整個(gè)ERP系統(tǒng)，提高M(jìn)ALL的核心競爭力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)提高M(jìn)ALL的核心競爭力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)營就能立于不敗之地。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營比例。第五基本原則：招商順序原則?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)?！?第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。知名商業(yè)管理公司與大商家不僅保持良好關(guān)系，而且他們的商業(yè)眼光與顧問服務(wù)水準(zhǔn)，也能得到大商家信賴。２）、３－５公里商圈半徑。這比沃爾瑪、麥德龍靈活。南濱路商圈描述：南濱路將會(huì)成為一個(gè)有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。在住宅開發(fā)如火如荼之時(shí)，南濱路正在謀變商業(yè)新城。大石楊三角區(qū)商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱大石楊黃金三角區(qū)）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。同時(shí)，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn)，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點(diǎn)。業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。同時(shí)將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。零售商蜂擁而至　　 目前，主城區(qū)已集中了華聯(lián)商廈、北京華聯(lián)、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂福、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名的零售業(yè)巨頭，加上本市的重百、新世紀(jì)，更是把重慶的商業(yè)市場(chǎng)攪得狼煙四起。北城天街和現(xiàn)代廣場(chǎng)，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場(chǎng)和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場(chǎng)；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心……大多數(shù)摩爾已初步建成，有的還引進(jìn)了主力商場(chǎng)，開張營業(yè)。摩爾們大多占據(jù)了黃金口岸。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。常用計(jì)算公式如下：　　招商簽約率=已簽約面積/計(jì)劃招商面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　商家入駐率=實(shí)際入駐商家數(shù)量/計(jì)劃入駐商家數(shù)量100%（通常根據(jù)數(shù)量計(jì)算）保利商業(yè)招商相關(guān)考核指標(biāo)　　另一種考核方式類似于計(jì)劃考核，將一二級(jí)節(jié)點(diǎn)打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成率?！　《?、萬達(dá)：營運(yùn)考核（經(jīng)營業(yè)績、增值能力、滿意度）　　營運(yùn)階段以提高物業(yè)運(yùn)營管理水平為目標(biāo)，重點(diǎn)考核經(jīng)營業(yè)績、商鋪增值能力、客戶滿意度三類指標(biāo)。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評(píng)價(jià)的方式，如商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率、租戶營業(yè)額增值率、運(yùn)營分析能力等指標(biāo)?！　、偻顿Y者的滿意度?！　∪?、華潤：企劃考核（費(fèi)用、計(jì)劃、效果）　　企劃推廣階段重點(diǎn)考核推廣費(fèi)用、推廣計(jì)劃、推廣效果三大