【正文】 考核指標(biāo)和權(quán)重設(shè)計(jì)一定要明確階段性的工作重點(diǎn)，均等則意味著方向模糊；第三，參照行業(yè)規(guī)律原則，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)建立考核指標(biāo)庫。從客戶滿意度視角進(jìn)行考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。　　常用的考核包括：一線品牌進(jìn)駐比例、二線品牌進(jìn)駐比例等。 一、保利：招商考核（時(shí)間、成本、質(zhì)量）　　招商階段以確保按時(shí)、保質(zhì)完成招商任務(wù)為目標(biāo)，重點(diǎn)考核招商完成時(shí)間、品牌落位質(zhì)量、招商費(fèi)用控制三大類指標(biāo)。以大型集中商業(yè)為例?！　、凵虉鲱櫩蜐M意度。常用計(jì)算公式如下：　　招商簽約率=已簽約面積/計(jì)劃招商面積100%（通常根據(jù)面積計(jì)算）　　商家入駐率=實(shí)際入駐商家數(shù)量/計(jì)劃入駐商家數(shù)量100%（通常根據(jù)數(shù)量計(jì)算）保利商業(yè)招商相關(guān)考核指標(biāo)　　另一種考核方式類似于計(jì)劃考核，將一二級節(jié)點(diǎn)打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成率。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評價(jià)的方式，如商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率、租戶營業(yè)額增值率、運(yùn)營分析能力等指標(biāo)?！　∪⑷A潤：企劃考核（費(fèi)用、計(jì)劃、效果）　　企劃推廣階段重點(diǎn)考核推廣費(fèi)用、推廣計(jì)劃、推廣效果三大類指標(biāo)。招商人員培訓(xùn)并合格?！　€(gè)別尚未簽約的小型客戶可同整體項(xiàng)目試營業(yè)同時(shí)進(jìn)行，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目的出租率。分區(qū)域、分樓層招商。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品：一個(gè)是商業(yè)運(yùn)營商，一個(gè)是消費(fèi)者；資金回收模式是通過資本市場實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)和商業(yè)增值的兌現(xiàn)來完成。長沙王府井商業(yè)廣場：１月１３日，北京王府井百貨常務(wù)副總經(jīng)理劉冰飛抵長沙，與長沙金華康董事長何華握手言歡。二是多，行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。以國產(chǎn)租力最強(qiáng)的商鋪和世界各地知名商業(yè)街市相比，尚有很大的距離，如美國紐約東十五大街的租金每年為7535美元／平方米，法國巴黎香榭麗舍大街租金為每年5322美元／平方米，連莫斯科的馬什亞納大街的租金比我們上海商鋪?zhàn)饨鹱钯F的徐家匯還要高出一些。目前，有進(jìn)駐九隆街意愿的國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)集團(tuán)近百家，法國家樂福和日本的佳士客已前后幾次來九隆街實(shí)地考察，現(xiàn)已進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性談判階段；其他知名商家如世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花（泰國正大集團(tuán)）、歐尚（法國）、賽博數(shù)碼、麥德龍（德國）、國美電器、燕莎購物、銀座、利群、銀河購物中心等對此都有意向。只有消費(fèi)者購買商品，經(jīng)營者才有可能交租金給投資者，開發(fā)商才有利可圖。這不僅需要社區(qū)商業(yè)配套的強(qiáng)力支持，更有賴于區(qū)域商業(yè)中心“砥柱中流”。統(tǒng)一營銷管理：為MALL策劃1年365天的系列營銷計(jì)劃。招商對象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌店鋪。理念設(shè)計(jì)是購物中心與商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。商業(yè)社區(qū)內(nèi)提倡心胸寬廣、互相關(guān)懷、熱情好客的海洋文化風(fēng)格。[3]競爭對手的情況，本公司在競爭中所處的地位和資源情況。鑒于新開業(yè)MALL的特點(diǎn)，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：基本租金+少量扣點(diǎn)，扣點(diǎn)部分直接與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。濟(jì)南泉城路分店是沃爾瑪在中國開設(shè)的第30家商場。國內(nèi)大商家特點(diǎn)：民企商家老板直接抓招商和選址工作，因此引進(jìn)國外大商家要重點(diǎn)與老板談判，重點(diǎn)通過政府關(guān)系與其他人際關(guān)系建立直接溝通管道。酒吧一條街、興澳海底世界、800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等30多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)登陸。 另外，這里的開發(fā)重點(diǎn)還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時(shí)也是房地產(chǎn)進(jìn)一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項(xiàng)配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項(xiàng)目，并得到市場的認(rèn)同，如天驕概況：大渡口在區(qū)位上遠(yuǎn)離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)，顯示出較強(qiáng)的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。　　 以沙區(qū)為例，２００2年，沙區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到９5億元，人均收入１３７９２元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長速度為１５．２６％，社會(huì)消費(fèi)品總額已超過4０億元。龍湖北城天街預(yù)計(jì)10余萬平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐。萬達(dá)、華潤、保利是如何考核商業(yè)地產(chǎn)的？來源：賽普研究院 時(shí)間：20151029 作者：李春亮　　出租率是核心指標(biāo)，據(jù)說王健林曾內(nèi)部要求出租率90%都算失敗。例如關(guān)于招商滿意度指標(biāo)的調(diào)查等。關(guān)于考核指標(biāo)如何選擇及權(quán)重的設(shè)置，建議重點(diǎn)遵循三大原則：第一，權(quán)責(zé)利對等原則，根據(jù)其權(quán)責(zé)和具體工作事項(xiàng)篩選考核指標(biāo)；第二，重點(diǎn)突出原則，考核指標(biāo)和權(quán)重設(shè)計(jì)一定要明確階段性的工作重點(diǎn)，均等則意味著方向模糊；第三，參照行業(yè)規(guī)律原則，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)建立考核指標(biāo)庫。從客戶滿意度視角進(jìn)行考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。　　常用的考核包括：一線品牌進(jìn)駐比例、二線品牌進(jìn)駐比例等。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。解放碑有老牌的大都會(huì)和新秀的恒通業(yè)蛋糕瓜分殆盡?！　?另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。家樂福店可開在地下室，也可開在四五層，但最佳為地面一、二層或地下一層和地上一層。招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上購物中心的招商是一個(gè)無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。公關(guān)經(jīng)理負(fù)責(zé)大客戶工會(huì)部門及辦公室，大客戶負(fù)責(zé)與企業(yè)文化的宣傳部門保持密切聯(lián)系，配合大客戶公司開展企業(yè)文化活動(dòng)，通過批量購買，為大客戶員工降低購物 成本，享受更多休閑娛樂。我們以山東人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實(shí)到服務(wù)細(xì)節(jié)。尋求項(xiàng)目開發(fā)模式的突破，就是要打破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。租賃政策與承租服務(wù)購物中心的目標(biāo)市場定位為商圈內(nèi)所有居民及部分旅游者。天貿(mào)集團(tuán)的天河城廣場管理中心管理著廣場，1998年通過了英國DNV公司IS09002質(zhì)量管理體系的現(xiàn)場認(rèn)證；一流的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，營造了良好舒適的經(jīng)營和購物環(huán)境。在這種情勢下，惟有一個(gè)集時(shí)尚流行現(xiàn)代百貨與休閑、娛樂、餐飲等于一體的城市購物中心，才能集納諸多功能，滿足各種需求。在重慶住宅市場，大多開發(fā)商“南學(xué)東研”都已使出了看家本領(lǐng)，利潤空間越來越小，商業(yè)地產(chǎn)利潤的誘惑已使眾多開發(fā)商，轉(zhuǎn)變了方向；如東和集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)、龍湖物業(yè)、華宇集團(tuán)、順祥地產(chǎn)等都較深度的涉入了商業(yè)地產(chǎn)。中街也在加緊招商。商鋪投資不再是國人的專利了，老外們也開始進(jìn)入了一向是本土資本領(lǐng)域，我們注意到摩根斯坦等10家國際財(cái)團(tuán)參與外灘源的開發(fā)，老牌的洛克菲勒財(cái)團(tuán)入主南京東路163地塊等，這些國際級資本大鱷染指國內(nèi)商鋪市場，具有強(qiáng)烈的市場導(dǎo)向意義。面積大，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層，擁有北京最大的室內(nèi)停車場，室內(nèi)外停車位可同時(shí)停放1萬部汽車。購物中心在發(fā)達(dá)國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展。經(jīng)營模式為整體開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營?！　〕墒焐鐓^(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例：餐飲業(yè)態(tài)占40%，休閑服務(wù)業(yè)態(tài)占20%，居家服務(wù)占20%，零售業(yè)態(tài)占10%，專項(xiàng)服務(wù)占10%。在部分中小商戶進(jìn)行裝修收尾的同時(shí)，即應(yīng)進(jìn)行開業(yè)前的籌備工作，此階段可以在媒體上進(jìn)行開業(yè)的宣傳推廣，并配合相關(guān)活動(dòng)，增加市場的關(guān)注度。目標(biāo)客戶資料收集及初步聯(lián)系。衡量運(yùn)營管理能否滿足商戶的需求及提升銷售業(yè)績，例如針對某項(xiàng)特定推廣活動(dòng)效果的租戶滿意度調(diào)查等。常用計(jì)算公式為：　　租金收繳率=實(shí)際收繳租金總額/應(yīng)收繳租金總額100%（通常根據(jù)金額計(jì)算）　　而客流量的計(jì)算方式可以參照標(biāo)桿房企的數(shù)據(jù)，設(shè)定客流基準(zhǔn)值進(jìn)行考核。綜合反映客戶對產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量、服務(wù)、銷售、運(yùn)營管理、物業(yè)管理、售后服務(wù)的滿意程度?！　∫匀f達(dá)為例，其商業(yè)營運(yùn)相關(guān)考核指標(biāo)如下圖所示：　　　　常用的商場經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)包括出租率、掉鋪率、租金收繳率、客流量等指標(biāo)。招商策劃10大關(guān)鍵細(xì)節(jié)　　萬達(dá)、華潤、保利是如何考核商業(yè)地產(chǎn)的？　　出租率是核心指標(biāo)，據(jù)說王健林曾內(nèi)部要求出租率90%都算失敗。例如關(guān)于招商滿意度指標(biāo)的調(diào)查等。 一、保利：招商考核（時(shí)間、成本、質(zhì)量）　　招商階段以確保按時(shí)、保質(zhì)完成招商任務(wù)為目標(biāo)，重點(diǎn)考核招商完成時(shí)間、品牌落位質(zhì)量、招商費(fèi)用控制三大類指標(biāo)。以大型集中商業(yè)為例。　?、凵虉鲱櫩蜐M意度?！　‖F(xiàn)場工作場地布置：招商處位置確定?！　∩虘簦簝?nèi)部裝飾、設(shè)備及相關(guān)用品的進(jìn)場?！　￡P(guān)注重要節(jié)點(diǎn)資源。：規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)，以商鋪出售、零散經(jīng)營。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Ｎamba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達(dá)到３２萬平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購物中心。建成后的北京金源SHOPPINGMALL，是北京首家集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化于一體的“一站式”、“多體驗(yàn)”商業(yè)航母，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一。其實(shí)其他借道入市的游資或我國港、澳、臺(tái)資金進(jìn)入內(nèi)地商鋪市場早已不是什么新聞，能夠成為新聞的是連世界頂級的慕尼黑國際展覽公司也把盤口開到中國每年要在中國舉辦屆商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)，由此可見中國的商業(yè)房地產(chǎn)對國際資本的吸引力。沈陽中街管委會(huì)主任張怡中介紹，目前已有香港新世界百貨、王府井百貨、富貴鳥、太平洋百貨、韓國精品商城、上海華聯(lián)百貨等多個(gè)商家就進(jìn)入中街一事進(jìn)行談判，如果順利的話，他們中的絕大部分將會(huì)入駐正昌太陽廣場、嘉濠商廈、嘉陽廣場等西中街空置大廈。 與住宅最大的不同之一，在于兩者的對象截然不同。“唯獨(dú)那些實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)，才有沉得住氣的本錢。贏得了顧客、租戶的肯定和同行的贊賞，成為遠(yuǎn)近聞名的天貿(mào)名牌。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的4050%。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。表1九隆街商業(yè)文化設(shè)計(jì)來源：賽普研究院 時(shí)間：20151029 作者：李春亮經(jīng)營理念我們不僅出售商品和服務(wù)而且與客戶互動(dòng)制造快樂第七節(jié)MALL購物中心的商業(yè)營銷MALL營銷工作的三個(gè)思路精心制定全年?duì)I銷計(jì)劃，以體驗(yàn)營銷理念為出發(fā)點(diǎn)MALL營銷在經(jīng)營過程中占有重要地們，從臺(tái)灣零售業(yè)專家在大陸的咨詢實(shí)踐來看，營銷與招商同樣重要。與傳統(tǒng)百貨不同，類似九隆街這樣的大型MALL具有大型室內(nèi)文化廣場，也具有室外文化廣場，方便大客戶開展企業(yè)文化活動(dòng)、集體購物，休閑娛樂。（一）、招商原則：第一基本原則：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。（二）、招商及談判策略由商業(yè)管理公司主導(dǎo)招商工作，充分利用現(xiàn)有招商社會(huì)資源。家樂福一般占兩層空間，不開三層?！　?休閑商業(yè)地產(chǎn)悄然崛起。有關(guān)調(diào)查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費(fèi)的能力在日益增強(qiáng)，這一利好趨勢將吸引眾多商業(yè)運(yùn)營商進(jìn)駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個(gè)商家關(guān)注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。據(jù)悉，大渡口將在未來5年內(nèi)進(jìn)行商貿(mào)步行街項(xiàng)目的建設(shè)，以擴(kuò)大市場規(guī)模。相反，隨著城市化進(jìn)程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。云鼎；江北有龍湖老店也有不少進(jìn)了摩爾。關(guān)于具體一線、二線品牌的分類標(biāo)準(zhǔn)的確定，就需要企業(yè)提前做好基礎(chǔ)工作，建立目標(biāo)品牌數(shù)據(jù)庫。但商業(yè)地產(chǎn)的三重客戶屬性賦予了滿意度評價(jià)更多的內(nèi)涵。40 / 40。綜合反映客戶對產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量、服務(wù)、銷售、運(yùn)營管理、物業(yè)管理、售后服務(wù)的滿意程度?！　∫匀f達(dá)為例，其商業(yè)營運(yùn)相關(guān)考核指標(biāo)如下圖所示：　　　　常用的商場經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)包括出租率、掉鋪率、租金收繳率、客流量等指標(biāo)。它們帶火了摩爾，也將帶火商圈。從招商思路來看，多數(shù)與大都會(huì)相似。其中，很多大型零售商的擴(kuò)張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場的放量。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，市內(nèi)多家知名實(shí)力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個(gè)新興區(qū)域。目前除已引起市場極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動(dòng)的還有中華企業(yè)項(xiàng)目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項(xiàng)目將進(jìn)行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。麥德龍1995年進(jìn)入中國，選址城郊結(jié)合部，1萬平方米以上。國外大商家：美、日、英、法、德百貨集團(tuán)超市：沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、普爾斯馬特對國外大商家招商要做好三項(xiàng)工作：（1）建立大商家專題資料庫（2）了解選址條件與偏好（3）企業(yè)文化特點(diǎn)與經(jīng)營特色百年老店大商家對選址要求沃爾瑪市場部負(fù)責(zé)新店選址、新店開業(yè)、市場調(diào)研沃爾瑪于1996年8月在深圳開設(shè)類中國第一家沃爾瑪購物廣場和第一家山姆會(huì)員店，迄今已在深圳、昆明、福州、大連、廈門、汕頭、東莞、哈爾濱、長春、沈陽、長沙、北京、南昌共13個(gè)城市開設(shè)了29家商店。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中