【正文】 數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即 P=a+bS[4]，其中 P 為 項(xiàng)目均價(jià)， S 為項(xiàng)目得分，確定參數(shù) a 和 b 后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。 三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定 筆者共列出了 12 個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為 5。在本文中，筆者主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法， 它其實(shí)是對競爭定價(jià)法的一種深化和延伸。差別定價(jià)法，它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時(shí)間、地點(diǎn)的差異來制定不同的價(jià)格；差別定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價(jià)格來銷售住宅，而這些價(jià)格不一定完全反映成本費(fèi)用上的差異，這種定價(jià)方法沒有很好地反映市場需求和行業(yè)競爭狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來定價(jià)更像是一種促銷手段。 13樓 0 06單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好 擺設(shè)家具，而且三 房 面 積105M2 只有一個(gè)朝北的陽臺。 六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價(jià)格計(jì)算，閣樓戶型按六層價(jià)格加上基準(zhǔn)價(jià)的 30%計(jì)算。 根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價(jià)格水平，用 景觀系數(shù)表示： 樓號 1 1 1 14 系數(shù) +2 +1 +0 說明 8樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應(yīng)。 調(diào)整系數(shù) =調(diào)整價(jià)格247。 根據(jù)對項(xiàng)目的價(jià)值要素進(jìn)行對比分析，認(rèn)為本案的綜合素質(zhì)： 高于 福光遠(yuǎn)東花園 相當(dāng)于 金山碧水三期 低于 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城 因此，本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)值為 1830 元 /M2，將會有比較適合的回報(bào)率與回報(bào)周期。 子女教育方便 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。 配套 會所 娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰當(dāng)。一、二層差價(jià) 100 元 /㎡，二、三層差價(jià) 30元 /㎡，水平差價(jià) 3070 元 /㎡，東西兩頭差價(jià)因景觀而異。 2．主要競爭對手價(jià)格特征 ◆ 金山碧水三期 金山碧水三期 B 區(qū)起價(jià) 1677 元 /㎡ ， 均價(jià) 1833 元 /㎡，最高價(jià) 2174 元 /㎡ ；一、二層差價(jià) 100 元 /㎡，二、三層差價(jià) 90 元 /㎡，三、四層差價(jià) 30 元 /㎡，水平差價(jià) 80 元 /㎡，東西無明顯差價(jià)；復(fù)式為最高價(jià)； 按揭貸款不打折，一次性付款 98 折。區(qū)域內(nèi)競爭的結(jié)果將分散市場對本項(xiàng)目的注意力。 金山明星 67F, 39F,511F 71 畝 68— 268 90127 1985 電梯： 2077 202005 外墻裝修 戶型多樣價(jià)格相對較低 建筑密度大，配套少 北京金山 5— 15F 5— 11F 57 畝 55— 240 120130 2500 2020 年底 樁基完成 樓間距大空中花園面積大， 3米層高 價(jià)格人相對較高 金山佳園 9— 11 7 萬 M2 100— 154 100120 2350 2020 年底 地面二層 設(shè)觀景電梯，入戶空中花園。采取此方法，在很大程度上就是以競爭對手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競爭對手的價(jià)格入市。 價(jià) 格 策 略 【 hhyy】多層項(xiàng)目 一、價(jià)格定位目標(biāo)提要 銷售目標(biāo) A、最大利潤目標(biāo) B、市場占有份額目標(biāo) C、銷售進(jìn)度目標(biāo) 市場競爭目標(biāo) 項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個(gè)項(xiàng)目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。 此種定價(jià)法是為爭取市場而對競爭對手的主動出擊，與市場的需求、競爭對手的態(tài)勢緊密相連，是最易被市場接受、最主動出擊的定價(jià)方法。 南向朝金山大道。另外，濱江麗景占據(jù)有利的地 理位置將分流本項(xiàng)目的部分客源。這些新興的板塊都具有很強(qiáng)的市場號召力，眾多可類比的項(xiàng)目構(gòu)成對本案的多角度沖擊。 ◆ 金山明星 多層起價(jià) 1688 元 /㎡， 均價(jià) 1985 元 /㎡ ；小 高層均價(jià)2077 元 /㎡。 （一）項(xiàng)目價(jià)值要素分析 舒適要素 戶型 針對目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。 生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。 物業(yè)管理要素 安全 防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密 服務(wù) 日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點(diǎn)式服務(wù) 文化氛圍 特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍 （二）項(xiàng)目價(jià)值要素綜合評價(jià)表 類比 項(xiàng)目 均 價(jià) (元/M2) 品牌要素 舒適要素 便利要素 健 康 衛(wèi)生要素 景觀要素 物業(yè)管理 要 素 本 案 可實(shí)現(xiàn)度 金山碧水三 期 1833 – + – + + – 0 金山明星 1985 0 0 – + – 0 – 金山佳園 2450 0 – – + – 0 – 金山明珠 2400 0 – – – 0 0 – 香江 2700 – – – – – 0 – 明珠 北京金山 2500 – – – – – 0 – 濱江麗景 2100 + 0 – 0 – – – 康 城 1960 – 0 0 + 0 – – 幸 福 城 2020 0 0 0 + – – – 福光遠(yuǎn)東花 園 1750 + + – + + 0 + 備 注 +為本案高于類比項(xiàng)目， 0 為相當(dāng)于類比項(xiàng)目， ﹣ 為低于類比項(xiàng)目 。因此，在制定出一個(gè)小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格之后，還需要對各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。 14 樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學(xué)校，操練聲音較大。 根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用 垂直系數(shù) 表示： 樓層 1F 2F 3F 4F 5F 6F 閣樓層 系數(shù) ﹣ 9 ﹣ 4 +0 +0 +0 ﹣ 3 +30 說明 拉大一、二層之間差價(jià)的目的是利用一層住宅的低總價(jià)先將低樓層的住宅消化掉。 11樓是全部住宅中進(jìn)深最短的，僅為米，而且01 、04 單元三房并排朝南； 02 、03 戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。 關(guān)鍵詞：定價(jià)方法，類比量化定價(jià)法，價(jià)格調(diào)整系數(shù) 一、概述 在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有成本加成定價(jià)法，它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為 P=C(1+η)[1],但這 種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤。整數(shù)定價(jià)法主要對高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費(fèi)者身份和地位。該方法其優(yōu)越 性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。 表 2 住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（ 0～ 9 評分法） [3] 五、項(xiàng)目均價(jià)的確定 通過表 2 確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類比項(xiàng)目所賦予的分值，由公式 得出各項(xiàng)目的總分，其中 n 表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)， Wi 表示權(quán)重， Fi 表示分值，其計(jì)算如表 3。 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù) 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜、二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。 根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià) （ 1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)） （ 1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。 （ 3）單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù) 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過 15％，對多面景觀也最多不要超過 20％。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。 [2]賈士軍，房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃，廣東經(jīng)濟(jì)出版社， 2020 年 2 月， P184。 Discussion about the pricing method of residence project Abstract: there are many methods to price the residence, but in practice, market demands and industrial petition were not considered in these methods. Even if market demands and industrial petition were considered theoretically, but they can not realized in operation. So one quantified method was putted forwards in this paper which not also can reflect market demands and industrial petition but can be operated. The overall pricing by this method was discussed to determine the sale price of every unit. The aim is to supply the reference to the person who engaged in pricing the residence. Keywords： Pricing method， method of analogy quantifying， price adjustment coefficient 作者簡介：陳煜紅 1，貴州人，碩士，西南科技大學(xué)土木與建筑學(xué)院教師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。以柳州為例，當(dāng)?shù)氐乃白≌N售價(jià)格每平方米不到３０００元，一般商品房價(jià)格每平方米２０００元出頭，但商鋪的價(jià)格基本在每平方米３萬元，有些甚至達(dá)到５萬多元。 城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素 影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有１－２個(gè)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價(jià)格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。 而流通 力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸷弯N售價(jià)格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價(jià)格高，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。所謂 “ 一步三市 ” 就是這個(gè)道理。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中資本流動性的原理。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒有一個(gè)真正的公寓項(xiàng)目，惟一已經(jīng)面市銷售和租賃的３棟寫字樓中，５０％是開發(fā)商頂債銷售出去的。 ◆修正均價(jià)主要根據(jù)統(tǒng)計(jì)面積所占比例、銷售時(shí)間、實(shí)際成交時(shí)大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素。 ? 本案設(shè)計(jì)的是銷售實(shí)價(jià)，銷售價(jià)格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。四種方法結(jié)合，我們得出了上述價(jià)格（均價(jià)）定位，并建議分批推出樓盤。 根 據(jù)以上戶型統(tǒng)計(jì)，可以看出 200 平米以上的大戶型占的比例還是很大的，這就關(guān)系到一個(gè)總價(jià)問題，也就是說要有 100 多套房子總價(jià)在 100 萬以上。 這種配比，一是保證幾類戶型都有，二是將不太好銷的及戶型較大的推出比例大些，借著開盤熱賣，將不好銷的戶型推出去，另一方面，根據(jù)開盤新的銷售走勢，決定第二批推出起價(jià)