【正文】 銀行信用開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無(wú)法銷售出去的房屋等情況，通過(guò)“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，難免會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)高估的現(xiàn)象；加之市場(chǎng)變化的原因，在處置時(shí)普遍”水”。（四）來(lái)源于銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行在房貸中的操作風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為四大類，即人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)、流程因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)和外部事件引起的操作風(fēng)險(xiǎn)。此外由于相關(guān)法規(guī)不健全，監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的中介公司良莠不齊，很多中介甚至不具備從業(yè)資格。例如2004年4月2日媒體曝光的北京中行“森豪公寓”、律師事務(wù)所和銀行內(nèi)部人士構(gòu)成的一條完整的騙貸鏈，首先開發(fā)商虛構(gòu)了并不存在的購(gòu)房者，制造虛假銷售事實(shí)，其次，兩家律師事務(wù)所沒(méi)能恪守資信審查職責(zé)，出具了嚴(yán)重失實(shí)的法律意見書，最后，銀行內(nèi)部人員作呼應(yīng)，最終使得騙貸順利實(shí)施，造成了銀行的巨大損失。在取得銀行貸款之后這些購(gòu)房人便同時(shí)不按期歸還銀行貸款本息。在發(fā)生貸款糾紛時(shí)，商業(yè)銀行貸款不可能因?yàn)檫M(jìn)行了房產(chǎn)抵押而全部得到保障。在住房按揭中，銀行與借款人簽訂抵押貸款合同時(shí)，一般同時(shí)要求開發(fā)商為借款人提供回購(gòu)擔(dān)保。實(shí)踐中各地法院紛紛循此作出了類似判決，因此有可能影響開發(fā)商對(duì)住房貸款提供回購(gòu)擔(dān)保的有效性，從而使保證擔(dān)保達(dá)不到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。首先，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的范圍存在不確定性，如借款人惡意虛增被扶養(yǎng)人，銀行在申請(qǐng)執(zhí)行中提出反證較困難并耗時(shí)耗力；其次，即便證明該居住房屋超出了最低生活標(biāo)準(zhǔn)，銀行必須提供保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的房屋，實(shí)踐中銀行很難有條件和精力進(jìn)行住房調(diào)換。同時(shí)，如果不注意結(jié)合個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的周期性表現(xiàn)特征，銀行往往會(huì)陷入兩種困境:要么是以偏概全，過(guò)分注重一種風(fēng)險(xiǎn)的管理，而意識(shí)不到其他風(fēng)險(xiǎn)的存在，從而在業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前， 0l0，%。由于個(gè)人房貸持續(xù)期較長(zhǎng)(最長(zhǎng)為30年)，其實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性就更大。其次制度缺陷或失靈，業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中尚存在可操作性不強(qiáng)的問(wèn)題，例如零售貸款制度中有“落實(shí)抵押財(cái)產(chǎn)共有人委托書或簽字”的規(guī)定，實(shí)行新的婚姻登記條例后，民政部門及街道辦事處已不再出具未婚證明，婚姻狀況難以核實(shí)，因此規(guī)定的有效落實(shí)有一定的困難。隨著消費(fèi)信貸市場(chǎng)的變化，相應(yīng)的法律法規(guī)卻沒(méi)有隨之變化，特別是個(gè)人擔(dān)保、破產(chǎn)、信用制裁等方面的法律法規(guī)不健全，對(duì)銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)帶來(lái)較大的困難。1．建立個(gè)人征信系統(tǒng)各銀行要積極支持并參與人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)建設(shè)，提供已掌握的借款人財(cái)產(chǎn)、負(fù)債狀況及信用記錄等信息，及時(shí)批報(bào)借款人失信事實(shí)，并與其他部門共享信息資源，聯(lián)手建立失信處罰制度共同抵制失信借款人。我國(guó)可針對(duì)“5C”模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)驗(yàn)證和修正，建立一套適合我國(guó)實(shí)際情況的個(gè)人資信評(píng)估指標(biāo)體系2．全面加強(qiáng)貸前調(diào)查通過(guò)實(shí)地調(diào)查、審查借款人的工資單、稅收證明、銀行對(duì)賬單、住房公積金繳存情況等，充分掌握借款人(及其家庭成員)的收入水平和收入的穩(wěn)定性，避免虛假收入證明蒙混過(guò)關(guān)，確保借款人借款行為的真實(shí)性并有足夠的收入來(lái)保證按期歸本還息。一是對(duì)重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)項(xiàng)目：要經(jīng)常進(jìn)行深入的分析和了解、及時(shí)掌握信息、把握主動(dòng)權(quán)；二是對(duì)進(jìn)入抵押期的客戶：要及時(shí)與開發(fā)商協(xié)商，在房產(chǎn)證發(fā)到客戶手中之時(shí)與客戶一起到房管局辦理抵押手續(xù)；三是把違約次數(shù)較多的客戶清名單分發(fā)給信貸人員實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控．對(duì)違約客戶加強(qiáng)催收。一是在經(jīng)濟(jì)高漲尤其是住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快階段，應(yīng)減少個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放，降低個(gè)人住房按揭貸款比例，反之根據(jù)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的分析可適當(dāng)增加其比例；二是要注意對(duì)借款人的審查，尤其在經(jīng)濟(jì)周期的高潮階段要注意不能放松對(duì)借款人和抵押物的審查，要注意研究法律政策的‘變化，防止貸款欺詐。為了有效控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，建議商業(yè)銀行定期報(bào)送個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量情況、個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)情況、個(gè)人住房貸款最大風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告情況等。開發(fā)公司是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，公司注冊(cè)資金來(lái)源及注資是否充足，公司組織機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)是否健全等。如開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)，使用權(quán)的用途、期限以及是否可能自由轉(zhuǎn)讓；該項(xiàng)目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪?bào)建、該項(xiàng)目是否具備預(yù)售條件、有否取得預(yù)售證、可否保證依時(shí)取得合法有效證明等。律師通過(guò)對(duì)開發(fā)商銀行賬戶的監(jiān)管，使按揭資金確能用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，并保證按工程進(jìn)度有計(jì)劃用款，防止開發(fā)商抽逃資金。從個(gè)人的角度看，守信用是有成本的。對(duì)于后一種情況，解決的途徑有兩個(gè):一是建立一種激勵(lì)制度，給守信者以鼓勵(lì)，以一定程度上彌補(bǔ)守信成本?？紤]到不完全信息的情況，銀行難以掌握借款人未來(lái)的守信程度，最優(yōu)的激勵(lì)機(jī)制應(yīng)該是設(shè)置分級(jí)遞增的信用優(yōu)惠政策:隨著借款人守信的時(shí)間的增加，優(yōu)惠逐步遞增。住房市場(chǎng)的發(fā)展要受到國(guó)家或城市的整體經(jīng)濟(jì)景氣、人口變動(dòng)、政策變化等因素的影響。目前個(gè)人住房貸款所依據(jù)的僅有《合同法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》等綜合法律法規(guī)。彭順武，《個(gè)人住房貸款》，《零售貸款業(yè)務(wù)工作手冊(cè)》，2008年元月。張啟陽(yáng)，“我國(guó)征信制度建設(shè)的構(gòu)想”，《中國(guó)金融半月刊》，2007年第23期。1盧瓊，“房地產(chǎn)樓花按揭研究”，《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》第1卷，法律出版社2002年2月