【正文】 了重要契機。 （2）美國經(jīng)濟增速下降。 （3）歐元區(qū)經(jīng)濟下行風(fēng)險加大。 （4）日本經(jīng)濟逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,但仍未走出通貨緊縮。巴西、俄羅斯等國家和國際機構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟增長率預(yù)期。隨著后京都議定書時代的到來，發(fā)達(dá)國家會從各方面施壓，要求我國承擔(dān)減排責(zé)任，而且國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨的資源環(huán)境硬約束也會增 大，對我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式提出了更高要求。 （二）國內(nèi)方面 （1）我國經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩。過度依賴投資，不僅影響消費，也存在生產(chǎn)能力過剩和閑置，加大金融風(fēng)險的隱患；依賴出口，國際貿(mào)易長期失衡，不僅具有較大的風(fēng)險，也導(dǎo)致貿(mào)易磨擦加劇。預(yù)計 2012年我國固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中，制造業(yè)相對增速最高。另外，今年以來由于經(jīng)受自然災(zāi)害的日本經(jīng)濟處于恢復(fù)期，需要大量進(jìn)口，使我國對日本的出口一直保持較快增長，但是隨著日本經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，進(jìn)口將有所下降。人口紅利對1980年至今,我國勞動力的充足供給得益于新中國成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。綜合來看，全球經(jīng)濟的下行風(fēng)險正在顯著加大，雖然不至于導(dǎo)致美國、歐洲經(jīng)濟出現(xiàn)類似2008年的衰退，但也給復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟踩了一次剎車。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導(dǎo)致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。藍(lán)皮書指出，2011年，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^50%，這意味著中國城市化水平首次超過50%。畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個側(cè)面說明房地產(chǎn)市場剛性需求依然十分強勁。這是多年來政府首次放棄GDP增速保八，可見政府的發(fā)展觀念從單一的追求經(jīng)濟的高速發(fā)展轉(zhuǎn)到了追求經(jīng)濟增長的質(zhì)量上，從這點看以看出政府在建設(shè)方面的投資可能會有所減少。 西安市經(jīng)濟狀況分析及預(yù)測 綜合經(jīng)濟實力大幅提升。人均GDP達(dá)到5790美元，是2005 。“十一五”期間，全社會固定資產(chǎn)投資累計突破1萬億元，為“十五”期間投資總量的4倍；2010年社會消費品零售總額達(dá)到1611億元，%。開發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實際利用外資分別占到全市的35%%，成為全市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化和城市化的重要載體。綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加完善。城市未來發(fā)展用水保障能力明顯增強，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到95%，污水處理率由40%提高到90%，%。全面啟動秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)工程和增綠工程，森林覆蓋率達(dá)到45%，%；大力實施“碧水工程”， 開展渭河西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面2萬多畝。大力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成120個城中村整村拆除工作，和30個棚戶區(qū)改造項目，安置房開工面積約4000萬平方米。大力實施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到22244元和7750元，%%，分別是“十五”。社會保障體系不斷健全。32萬城鄉(xiāng)低保群眾實現(xiàn)了應(yīng)保盡保，基本生活得到了保障。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系進(jìn)一步完善。一大批惠民工程相繼實施。完成265戶國企改制，%。高陵縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點進(jìn)展順利，財政管理體制改革、農(nóng)村綜合改革、戶籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集體林權(quán)制度主體改革任務(wù)。西安出口加工區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易額居西部15個出口加工區(qū)第2位，西安保稅物流中心建成并投入運營。 西安市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測西安古稱“長安”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代最多、影響力最大的都城，是中華民族的搖籃、中華文明的發(fā)祥地、中華文化的代表。然而受11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢。南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。各種樓盤開發(fā)檔次不一，價差每平米從4000—8000元，可見開發(fā)檔次不一樣價差會比較大。帝景灣新城區(qū)含元路61號與八府莊北路十字東北88—12268002011年6月99250%華遠(yuǎn)這種中小戶型的房子主要是面對首次置業(yè)者用于婚房。另外還有位于馬旗寨路（太元路）南的華遠(yuǎn)君城，該項目最大戶型為186平方米,華遠(yuǎn)君城位于西安大明宮國家遺址公園東側(cè)，太元路(原馬旗寨路)與景東路交匯處，東距康復(fù)路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護(hù)區(qū)和未央路CBD，北可直達(dá)二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內(nèi)唯一的大盤項目。由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關(guān)關(guān)系。帝景灣，該項目2011年6月開盤到目前銷售率為50%，而位于新城區(qū)含元路61號的鉑廷到2012年4月才正式開盤，前期的銷售率已經(jīng)達(dá)到40%，從銷售率來看，雖然正值地產(chǎn)寒冬各個樓盤銷售狀況仍然良好，可見市場需求還是比較旺盛的。豪頓國際近1個月的銷售價格持平； 近4個月的銷售價格下跌了200元，跌幅為4%； 與本項目2011年08月01日第一次對外報出的5800元相比，7個月以來，銷售價格累計下跌了100元，跌幅為2%。 （2）重點樓盤分析1　 東岸陽光項目名稱： 東岸陽光項目地址： 新城區(qū)東元西路甲字1號開發(fā)商： 陜西石家街城中村項目改造公司建設(shè)單位： 江蘇建新建工集團陜西分公司項目占地面積： 185畝 綠化率：36% 均價：5950元/平米建筑面積： 40萬平方米 容積率： 最高價：6250元/平米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：8（1期）土地年限：70 公攤率： 21% 朝向差： 200規(guī)劃戶數(shù)：2000 銷售率： 30% 層差： 10建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 交付日期：2013年底 商鋪價格： 未定工程進(jìn)度：10層 物業(yè)費： 未定 付款方式：全付或按揭或分期戶型區(qū)間：60—127平米主力戶型1： 84平米 開盤日期：預(yù)期2013年3月主力戶型2 127平米 入住日期：2013年底具體分析：該樓盤為一城中村該造項目，雖然離開盤還有一年，正規(guī)的售樓員和和銷售材料都沒有，可人家已經(jīng)聲稱銷售率達(dá)到了30%，這應(yīng)該是安置房和部分內(nèi)部認(rèn)購。東郡位于東二環(huán)胡家廟十字以東興工路中段，居于胡家廟商圈與長樂商圈交匯核心地段?！　№椖勘局鹬夭⒆畲蠡矛F(xiàn)有景觀資源，充分挖掘地段地域情感，用現(xiàn)代、簡約、原創(chuàng)的景觀設(shè)計手法將景觀的功能、藝術(shù)與人文進(jìn)行完美的結(jié)合，秉承“大景觀公園社區(qū)”的設(shè)計理念，為居者打造出專屬的12000平米的中央景觀公園府邸。4　 海景印象城項目名稱： 海璟印象城項目地址： 東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園開發(fā)商： 西安海榮房地產(chǎn)項目占地面積： 230畝綠化率：% 均價： 5500建筑面積： 80萬㎡ 容積率： 最高價：6700規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 15 車位數(shù)量： 1140土地年限： 70年 公攤率： 25% 規(guī)劃戶數(shù)： 2000戶 銷售率：30% 層差： 5元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期：2013年12月商鋪價格：15000元工程進(jìn)度： 準(zhǔn)現(xiàn)房 物業(yè)費： 付款方式：按揭戶型區(qū)間：85平米至135平米主力戶型1： 88平米兩室兩廳一衛(wèi) 開盤日期： 2011年9月3日主力戶型2：119平米三室兩廳兩衛(wèi) 入住日期： 2012年底具體分析： 海璟印象城位于東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，總建面約80萬平米。 截止到4月09日為止，海璟印象城所在的城東區(qū)區(qū)共有在售住宅項目57個，近一個月內(nèi)，另有57個項目的銷售價格與之前持平。 海璟印象城3月28日到4月9日的銷售價格下跌了220元，跌幅為4%； 近8個月的銷售價格下跌了700元，跌幅為12%； 與本項目2010年04月09日第一次對外報出的4500元相比，23個月以來，銷售價格累計上漲了1000元，漲幅為23%。　　建筑風(fēng)格采用時下最能體現(xiàn)品味與品質(zhì)的ARTDECO建筑藝術(shù)風(fēng)格，ArtDeco建筑風(fēng)格風(fēng)靡世界各大繁華都市，成為城市建筑的代表，帶著無可取代的都市氣質(zhì)，無法磨滅的精致高貴，風(fēng)靡世界！　　建筑以南低北高層級方式排布，高低錯落，符合人的空間尺度感，流暢新穎的外立面造型訴說著現(xiàn)代人的情感和追求。周邊配套：　　公園：大明國國家遺址公園、世園會會址、桃花潭公園、長樂公園及興慶宮公園；　　超市：華潤萬家、易初蓮花、人人樂超市；　　建材市場：大明宮建材市場、東方美居國際建材廣場；　　醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；　　學(xué)校：后宰門小學(xué)、西安市第四十八中學(xué)等。 本次需求分析以我們所做的一次房地產(chǎn)市場調(diào)查為基礎(chǔ)進(jìn)行分析。216。這就要求在進(jìn)行房地產(chǎn)策劃時要重點符合年輕人的價值觀。 （二）、置業(yè)計劃 ：被訪者中五年買房的僅占20%，說明該次調(diào)查對本項目的開發(fā)在指導(dǎo)意義上具有一定的有效性，也說明大家購房意愿依然十分強勁。 ：如圖一次性付款占28%，這要求開放商在資金回籠上要有所規(guī)劃。 ：有圖可知被訪者中對二室和三室要求的較多，這要求在進(jìn)行戶型設(shè)計時應(yīng)有所考慮。在本案中建議，合理考慮各種促銷方案。更重要178。178。 環(huán)境：臨近立交和主干道，來往車流量密集噪音大。 治安：該地段位于城鄉(xiāng)結(jié)合處，治安較差。 浐灞生態(tài)區(qū)開發(fā)：隨著2011西安世園會的剛剛落幕，該生態(tài)區(qū)的建設(shè)也將進(jìn)入快速發(fā)展期，這將大大提升本地區(qū)房產(chǎn)的升值潛力。 消費力：該部分人群的現(xiàn)有消費力并不強，那些高消費力的人不一定看好本地區(qū)的發(fā)展。針對第三類人群以一些層數(shù)和朝向都較好的具有較快較大升值潛力的戶型為主。暫定案名為“桑梓情懷”。可比實例樓盤重要參數(shù)項目名稱地址戶型（㎡）容積率均價（元/㎡）開盤時間規(guī)劃戶數(shù)銷售率東岸陽光新城區(qū)東元西路甲字1號60—1275950預(yù)期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號82—13163002012年4月89240%華旗東郡城東西安東二環(huán)胡家廟十字71—12257002011年9月3日232030%浐灞一號浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)）58—13970002010年5月4500豪頓國際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—146570010802　 交易情況修正 因該六個可比實例所列數(shù)據(jù)，均是正常交易情況數(shù)據(jù)，故無需進(jìn)行交易情況修正。以下是房地產(chǎn)狀況修正表。3 建設(shè)條件 自然條件 本項目位于東二環(huán)與北二環(huán)交界處，地下為濕陷性黃土，無地裂縫。 無霜期平均為219~233天。供水：市政供給，沿街設(shè)有自來水管主干網(wǎng)；排水：市政排水，沿街設(shè)有排水主干管網(wǎng)；天然氣：可以從天然氣主管網(wǎng)接入；通信：可接入電信、網(wǎng)通等網(wǎng)絡(luò)；用電：可就近接入。 規(guī)劃設(shè)計方案的原則178。、178。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 總平面規(guī)劃設(shè)計靈感：該小區(qū)的設(shè)計靈感來自于《易經(jīng)》中的太極圖。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4６＝２４棟（地下一層）2754戶另加一棟商業(yè)樓，在樓的排布上采用塔式散點布置，充分利用本案地塊形狀錯落布置，不僅使９８％的戶型都可以滿足日照通風(fēng)要求，而且使所有住宅都緊鄰主景觀帶。 景觀規(guī)劃設(shè)想u 在主入口設(shè)置有大型人造屏風(fēng)，以營造出大家庭的感覺。 戶型分析 該樓盤主力戶型為80—90的兩室，以及110—135的三室，具體戶型分析如下： 其他建筑：建議外表面采用灰白相間色調(diào)。附屬設(shè)施：建議在細(xì)節(jié)上多加人性化，多增加體育運動設(shè)施，以營造陽光健康的氛圍。 貼近主題（自然） 老子《道德經(jīng)》第25章中書：人法地，地法天，天法道，道法自然。生態(tài)，人文。 不落俗套（不走尋常路） 當(dāng)所有人都追尋新、奇、特和所謂的“高雅”時，而那些最古老的，最傳統(tǒng)的，最“民俗”的東西或許反而會顯得更加的迷人。178。 2　 內(nèi)部認(rèn)購期 這段時間的主要目的就是為項目的開盤探清道路，以為開盤的順利進(jìn)行提供策略依據(jù)。4　 強銷期 該段時期的主要目的是盡量保持樓盤的火熱程度。6　 尾盤期 該段時間銷售量下降十分明顯，因此要重新定義市場，以保證銷售的圓滿完成。v 可行性研究費 按照國家發(fā)展和改革委員會頒布的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）和西安的市場行情來付費。v 三通一平費 該項目所得土地為熟地?zé)o需進(jìn)行平整，估該處費用為0萬元。本項目按120元/㎡計算。 該部分費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推廣過程中發(fā)生的各種費用，不包括銷售傭金。 項目總投資為前邊十項費用之和。5　 銷售稅金及附加的確定 本項目營業(yè)稅取銷售收入的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費及附加取營業(yè)稅的3%，另加西安的地方教育費附加取營業(yè)稅的2%。 　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。6　 企業(yè)所得稅及預(yù)收本案中企業(yè)所的稅為稅前利潤的25%，所得稅預(yù)收為銷售收入乘以計稅毛利率15%再乘