【正文】 了重要契機(jī)。 （2）美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降。 （3）歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。 （4）日本經(jīng)濟(jì)逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,但仍未走出通貨緊縮。巴西、俄羅斯等國(guó)家和國(guó)際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期。隨著后京都議定書(shū)時(shí)代的到來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家會(huì)從各方面施壓，要求我國(guó)承擔(dān)減排責(zé)任，而且國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的資源環(huán)境硬約束也會(huì)增 大，對(duì)我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式提出了更高要求。 （二）國(guó)內(nèi)方面 （1）我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩。過(guò)度依賴(lài)投資，不僅影響消費(fèi)，也存在生產(chǎn)能力過(guò)剩和閑置，加大金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患；依賴(lài)出口，國(guó)際貿(mào)易長(zhǎng)期失衡，不僅具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致貿(mào)易磨擦加劇。預(yù)計(jì) 2012年我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中，制造業(yè)相對(duì)增速最高。另外，今年以來(lái)由于經(jīng)受自然災(zāi)害的日本經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)期，需要大量進(jìn)口，使我國(guó)對(duì)日本的出口一直保持較快增長(zhǎng)，但是隨著日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，進(jìn)口將有所下降。人口紅利對(duì)1980年至今,我國(guó)勞動(dòng)力的充足供給得益于新中國(guó)成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。綜合來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)正在顯著加大，雖然不至于導(dǎo)致美國(guó)、歐洲經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)類(lèi)似2008年的衰退，但也給復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟(jì)踩了一次剎車(chē)。與此同時(shí)，我們的勞動(dòng)力成本將上升，地價(jià)將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導(dǎo)致我們傳統(tǒng)的低成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。藍(lán)皮書(shū)指出，2011年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^(guò)50%，這意味著中國(guó)城市化水平首次超過(guò)50%。畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求依然十分強(qiáng)勁。這是多年來(lái)政府首次放棄GDP增速保八，可見(jiàn)政府的發(fā)展觀念從單一的追求經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展轉(zhuǎn)到了追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量上，從這點(diǎn)看以看出政府在建設(shè)方面的投資可能會(huì)有所減少。 西安市經(jīng)濟(jì)狀況分析及預(yù)測(cè) 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。人均GDP達(dá)到5790美元，是2005 ?！笆晃濉逼陂g，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)突破1萬(wàn)億元，為“十五”期間投資總量的4倍；2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1611億元，%。開(kāi)發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實(shí)際利用外資分別占到全市的35%%，成為全市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化和城市化的重要載體。綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加完善。城市未來(lái)發(fā)展用水保障能力明顯增強(qiáng)，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到95%，污水處理率由40%提高到90%，%。全面啟動(dòng)秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)工程和增綠工程，森林覆蓋率達(dá)到45%，%；大力實(shí)施“碧水工程”， 開(kāi)展渭河西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類(lèi)水面2萬(wàn)多畝。大力推進(jìn)城中村和棚戶(hù)區(qū)改造工程，完成120個(gè)城中村整村拆除工作，和30個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，安置房開(kāi)工面積約4000萬(wàn)平方米。大力實(shí)施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強(qiáng)。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到22244元和7750元，%%，分別是“十五”。社會(huì)保障體系不斷健全。32萬(wàn)城鄉(xiāng)低保群眾實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保，基本生活得到了保障。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系進(jìn)一步完善。一大批惠民工程相繼實(shí)施。完成265戶(hù)國(guó)企改制，%。高陵縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)進(jìn)展順利，財(cái)政管理體制改革、農(nóng)村綜合改革、戶(hù)籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集體林權(quán)制度主體改革任務(wù)。西安出口加工區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易額居西部15個(gè)出口加工區(qū)第2位，西安保稅物流中心建成并投入運(yùn)營(yíng)。 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè)西安古稱(chēng)“長(zhǎng)安”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國(guó)古都之首，是中國(guó)歷史上建都時(shí)間最長(zhǎng)、建都朝代最多、影響力最大的都城，是中華民族的搖籃、中華文明的發(fā)祥地、中華文化的代表。然而受11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場(chǎng)不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。南眺大明宮國(guó)家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。各種樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次不一，價(jià)差每平米從4000—8000元，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)檔次不一樣價(jià)差會(huì)比較大。帝景灣新城區(qū)含元路61號(hào)與八府莊北路十字東北88—12268002011年6月99250%華遠(yuǎn)這種中小戶(hù)型的房子主要是面對(duì)首次置業(yè)者用于婚房。另外還有位于馬旗寨路（太元路）南的華遠(yuǎn)君城，該項(xiàng)目最大戶(hù)型為186平方米,華遠(yuǎn)君城位于西安大明宮國(guó)家遺址公園東側(cè)，太元路(原馬旗寨路)與景東路交匯處，東距康復(fù)路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護(hù)區(qū)和未央路CBD，北可直達(dá)二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內(nèi)唯一的大盤(pán)項(xiàng)目。由此可見(jiàn)容積率與均價(jià)存在著一定程度上的反相關(guān)關(guān)系。帝景灣，該項(xiàng)目2011年6月開(kāi)盤(pán)到目前銷(xiāo)售率為50%，而位于新城區(qū)含元路61號(hào)的鉑廷到2012年4月才正式開(kāi)盤(pán)，前期的銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到40%，從銷(xiāo)售率來(lái)看，雖然正值地產(chǎn)寒冬各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況仍然良好，可見(jiàn)市場(chǎng)需求還是比較旺盛的。豪頓國(guó)際近1個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格持平； 近4個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格下跌了200元，跌幅為4%； 與本項(xiàng)目2011年08月01日第一次對(duì)外報(bào)出的5800元相比，7個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)下跌了100元，跌幅為2%。 （2）重點(diǎn)樓盤(pán)分析1　 東岸陽(yáng)光項(xiàng)目名稱(chēng)： 東岸陽(yáng)光項(xiàng)目地址： 新城區(qū)東元西路甲字1號(hào)開(kāi)發(fā)商： 陜西石家街城中村項(xiàng)目改造公司建設(shè)單位： 江蘇建新建工集團(tuán)陜西分公司項(xiàng)目占地面積： 185畝 綠化率：36% 均價(jià)：5950元/平米建筑面積： 40萬(wàn)平方米 容積率： 最高價(jià)：6250元/平米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：8（1期）土地年限：70 公攤率： 21% 朝向差： 200規(guī)劃戶(hù)數(shù)：2000 銷(xiāo)售率： 30% 層差： 10建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 交付日期：2013年底 商鋪價(jià)格： 未定工程進(jìn)度：10層 物業(yè)費(fèi)： 未定 付款方式：全付或按揭或分期戶(hù)型區(qū)間：60—127平米主力戶(hù)型1： 84平米 開(kāi)盤(pán)日期：預(yù)期2013年3月主力戶(hù)型2 127平米 入住日期：2013年底具體分析：該樓盤(pán)為一城中村該造項(xiàng)目，雖然離開(kāi)盤(pán)還有一年，正規(guī)的售樓員和和銷(xiāo)售材料都沒(méi)有，可人家已經(jīng)聲稱(chēng)銷(xiāo)售率達(dá)到了30%，這應(yīng)該是安置房和部分內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。東郡位于東二環(huán)胡家廟十字以東興工路中段，居于胡家廟商圈與長(zhǎng)樂(lè)商圈交匯核心地段?！　№?xiàng)目本著尊重并最大化利用現(xiàn)有景觀資源，充分挖掘地段地域情感，用現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、原創(chuàng)的景觀設(shè)計(jì)手法將景觀的功能、藝術(shù)與人文進(jìn)行完美的結(jié)合，秉承“大景觀公園社區(qū)”的設(shè)計(jì)理念，為居者打造出專(zhuān)屬的12000平米的中央景觀公園府邸。4　 海景印象城項(xiàng)目名稱(chēng)： 海璟印象城項(xiàng)目地址： 東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園開(kāi)發(fā)商： 西安海榮房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積： 230畝綠化率：% 均價(jià)： 5500建筑面積： 80萬(wàn)㎡ 容積率： 最高價(jià)：6700規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 15 車(chē)位數(shù)量： 1140土地年限： 70年 公攤率： 25% 規(guī)劃戶(hù)數(shù)： 2000戶(hù) 銷(xiāo)售率：30% 層差： 5元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期：2013年12月商鋪價(jià)格：15000元工程進(jìn)度： 準(zhǔn)現(xiàn)房 物業(yè)費(fèi)： 付款方式：按揭戶(hù)型區(qū)間：85平米至135平米主力戶(hù)型1： 88平米兩室兩廳一衛(wèi) 開(kāi)盤(pán)日期： 2011年9月3日主力戶(hù)型2：119平米三室兩廳兩衛(wèi) 入住日期： 2012年底具體分析： 海璟印象城位于東二環(huán)礦山路西段，西臨大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，總建面約80萬(wàn)平米。 截止到4月09日為止，海璟印象城所在的城東區(qū)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目57個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，另有57個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格與之前持平。 海璟印象城3月28日到4月9日的銷(xiāo)售價(jià)格下跌了220元，跌幅為4%； 近8個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格下跌了700元，跌幅為12%； 與本項(xiàng)目2010年04月09日第一次對(duì)外報(bào)出的4500元相比，23個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲了1000元，漲幅為23%?！　〗ㄖL(fēng)格采用時(shí)下最能體現(xiàn)品味與品質(zhì)的ARTDECO建筑藝術(shù)風(fēng)格，ArtDeco建筑風(fēng)格風(fēng)靡世界各大繁華都市，成為城市建筑的代表，帶著無(wú)可取代的都市氣質(zhì)，無(wú)法磨滅的精致高貴，風(fēng)靡世界！　　建筑以南低北高層級(jí)方式排布，高低錯(cuò)落，符合人的空間尺度感，流暢新穎的外立面造型訴說(shuō)著現(xiàn)代人的情感和追求。周邊配套：　　公園：大明國(guó)國(guó)家遺址公園、世園會(huì)會(huì)址、桃花潭公園、長(zhǎng)樂(lè)公園及興慶宮公園；　　超市：華潤(rùn)萬(wàn)家、易初蓮花、人人樂(lè)超市；　　建材市場(chǎng)：大明宮建材市場(chǎng)、東方美居國(guó)際建材廣場(chǎng)；　　醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；　　學(xué)校：后宰門(mén)小學(xué)、西安市第四十八中學(xué)等。 本次需求分析以我們所做的一次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)進(jìn)行分析。216。這就要求在進(jìn)行房地產(chǎn)策劃時(shí)要重點(diǎn)符合年輕人的價(jià)值觀。 （二）、置業(yè)計(jì)劃 ：被訪(fǎng)者中五年買(mǎi)房的僅占20%，說(shuō)明該次調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在指導(dǎo)意義上具有一定的有效性，也說(shuō)明大家購(gòu)房意愿依然十分強(qiáng)勁。 ：如圖一次性付款占28%，這要求開(kāi)放商在資金回籠上要有所規(guī)劃。 ：有圖可知被訪(fǎng)者中對(duì)二室和三室要求的較多，這要求在進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)有所考慮。在本案中建議，合理考慮各種促銷(xiāo)方案。更重要178。178。 環(huán)境：臨近立交和主干道，來(lái)往車(chē)流量密集噪音大。 治安：該地段位于城鄉(xiāng)結(jié)合處，治安較差。 浐灞生態(tài)區(qū)開(kāi)發(fā)：隨著2011西安世園會(huì)的剛剛落幕，該生態(tài)區(qū)的建設(shè)也將進(jìn)入快速發(fā)展期，這將大大提升本地區(qū)房產(chǎn)的升值潛力。 消費(fèi)力：該部分人群的現(xiàn)有消費(fèi)力并不強(qiáng)，那些高消費(fèi)力的人不一定看好本地區(qū)的發(fā)展。針對(duì)第三類(lèi)人群以一些層數(shù)和朝向都較好的具有較快較大升值潛力的戶(hù)型為主。暫定案名為“桑梓情懷”。可比實(shí)例樓盤(pán)重要參數(shù)項(xiàng)目名稱(chēng)地址戶(hù)型（㎡）容積率均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)時(shí)間規(guī)劃戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售率東岸陽(yáng)光新城區(qū)東元西路甲字1號(hào)60—1275950預(yù)期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號(hào)82—13163002012年4月89240%華旗東郡城東西安東二環(huán)胡家廟十字71—12257002011年9月3日232030%浐灞一號(hào)浐灞東二環(huán)北延伸線(xiàn)與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)）58—13970002010年5月4500豪頓國(guó)際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—146570010802　 交易情況修正 因該六個(gè)可比實(shí)例所列數(shù)據(jù)，均是正常交易情況數(shù)據(jù)，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。以下是房地產(chǎn)狀況修正表。3 建設(shè)條件 自然條件 本項(xiàng)目位于東二環(huán)與北二環(huán)交界處，地下為濕陷性黃土，無(wú)地裂縫。 無(wú)霜期平均為219~233天。供水：市政供給，沿街設(shè)有自來(lái)水管主干網(wǎng)；排水：市政排水，沿街設(shè)有排水主干管網(wǎng)；天然氣：可以從天然氣主管網(wǎng)接入；通信：可接入電信、網(wǎng)通等網(wǎng)絡(luò)；用電：可就近接入。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則178。、178。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)靈感：該小區(qū)的設(shè)計(jì)靈感來(lái)自于《易經(jīng)》中的太極圖。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4６＝２４棟（地下一層）2754戶(hù)另加一棟商業(yè)樓，在樓的排布上采用塔式散點(diǎn)布置，充分利用本案地塊形狀錯(cuò)落布置，不僅使９８％的戶(hù)型都可以滿(mǎn)足日照通風(fēng)要求，而且使所有住宅都緊鄰主景觀帶。 景觀規(guī)劃設(shè)想u 在主入口設(shè)置有大型人造屏風(fēng)，以營(yíng)造出大家庭的感覺(jué)。 戶(hù)型分析 該樓盤(pán)主力戶(hù)型為80—90的兩室，以及110—135的三室，具體戶(hù)型分析如下： 其他建筑：建議外表面采用灰白相間色調(diào)。附屬設(shè)施：建議在細(xì)節(jié)上多加人性化，多增加體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，以營(yíng)造陽(yáng)光健康的氛圍。 貼近主題（自然） 老子《道德經(jīng)》第25章中書(shū)：人法地，地法天，天法道，道法自然。生態(tài)，人文。 不落俗套（不走尋常路） 當(dāng)所有人都追尋新、奇、特和所謂的“高雅”時(shí)，而那些最古老的，最傳統(tǒng)的，最“民俗”的東西或許反而會(huì)顯得更加的迷人。178。 2　 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 這段時(shí)間的主要目的就是為項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)探清道路，以為開(kāi)盤(pán)的順利進(jìn)行提供策略依據(jù)。4　 強(qiáng)銷(xiāo)期 該段時(shí)期的主要目的是盡量保持樓盤(pán)的火熱程度。6　 尾盤(pán)期 該段時(shí)間銷(xiāo)售量下降十分明顯，因此要重新定義市場(chǎng)，以保證銷(xiāo)售的圓滿(mǎn)完成。v 可行性研究費(fèi) 按照國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）和西安的市場(chǎng)行情來(lái)付費(fèi)。v 三通一平費(fèi) 該項(xiàng)目所得土地為熟地?zé)o需進(jìn)行平整，估該處費(fèi)用為0萬(wàn)元。本項(xiàng)目按120元/㎡計(jì)算。 該部分費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在推廣過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，不包括銷(xiāo)售傭金。 項(xiàng)目總投資為前邊十項(xiàng)費(fèi)用之和。5　 銷(xiāo)售稅金及附加的確定 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅取銷(xiāo)售收入的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)及附加取營(yíng)業(yè)稅的3%，另加西安的地方教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的2%。 　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。6　 企業(yè)所得稅及預(yù)收本案中企業(yè)所的稅為稅前利潤(rùn)的25%，所得稅預(yù)收為銷(xiāo)售收入乘以計(jì)稅毛利率15%再乘