【正文】 政區(qū)的合肥市轄區(qū)，其中包括五大開(kāi) 發(fā)區(qū)，政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、新站區(qū)以及龍崗開(kāi)發(fā)區(qū)。造成這種現(xiàn)象的原因有這么幾點(diǎn)第一：政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲幅放緩分別由于 2022 年的國(guó)八條以及 2022 年的國(guó)六條對(duì)合肥新建商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格造成較大的影響。第三：高層比例不斷增加，從而在一定幅度上拉升了合肥樓市的整體銷(xiāo)售均價(jià)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查咨詢(xún)有限公司的跟蹤監(jiān)測(cè)，合肥的建筑類(lèi)型的占比變化仍然持續(xù)了 2022 年的特點(diǎn)。4 / 47　　在供應(yīng)占比中多層也呈現(xiàn)急速下滑的趨勢(shì)，根據(jù)我司跟蹤監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)表明，合肥新建多層商品住宅的占比不斷下降。多層在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)的分布又呈現(xiàn)一定的特點(diǎn)： 在蜀山區(qū)中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)在售的新建多層商品住宅占到蜀山區(qū)總體的 50％左右，而經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在售多層的銷(xiāo)售均價(jià)僅為 2444 元/平方米，而整體售價(jià)較高的高新區(qū)和政務(wù)區(qū)總體在售的多層住宅卻僅占到總體的 ％。造成這種現(xiàn)象的原因上文已做解釋?zhuān)饕嵌鄬拥姆植荚絹?lái)越邊緣化，而小高層的分布區(qū)域則相對(duì)較優(yōu)。蜀山區(qū)和瑤海區(qū)在售小高層的比例分別占到合肥總體的 50％和 29％。但是從消費(fèi)者需求來(lái)看，雖然由于市場(chǎng)供應(yīng)的不斷增加，消費(fèi)者的認(rèn)同度有所提高，但是高層的需求仍然排在多層和小高層之后，　　 區(qū)域分布不均衡，區(qū)域建筑類(lèi)型不一。2022 年合肥在售別墅住宅持續(xù)減少，而新供應(yīng)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有，從而導(dǎo)致別墅的供應(yīng)比例不斷下降，僅占到總體的 2％。 注：本文中“蜀山區(qū)”為包括高新、 經(jīng)濟(jì)、政 務(wù)三大開(kāi)發(fā)區(qū)的，而蜀山行政區(qū)則為不含三大開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)域。高層占蜀山區(qū)供應(yīng)面積總體的 43%，增勢(shì)明顯；多層日漸稀缺。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)合肥房產(chǎn)長(zhǎng)期的價(jià)格跟蹤監(jiān)測(cè)顯示，2022 年蜀山區(qū)的價(jià)格及波動(dòng)曲線(xiàn)與合肥市的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)比較一致。 經(jīng)濟(jì)區(qū)由于價(jià)格絕對(duì)數(shù)相對(duì)比較低，因此價(jià)格絕對(duì)數(shù)增加相同的時(shí)候，則經(jīng)濟(jì)區(qū)較其他高價(jià)區(qū)域相對(duì)更敏感。 2022 年高新區(qū)別墅體量減少，高層體量增加，但多層價(jià)格高出高層 370 元/平方米。9 / 47 政務(wù)區(qū)購(gòu)買(mǎi)需求理性回歸，經(jīng)濟(jì)區(qū)由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱其購(gòu)買(mǎi)的熱情有所降溫 蜀山區(qū)內(nèi)坐落著中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)等 27 所高等院校，此外隨著合肥大學(xué)城、中國(guó)（合肥）科學(xué)城的建設(shè)和逐步投入使用，使得該區(qū)域的科教優(yōu)勢(shì)突出，同時(shí)蜀山區(qū)尤其是高新區(qū)內(nèi)自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，進(jìn)一步提升該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。10 / 47 蜀山行政區(qū)由于價(jià)格適中，同時(shí)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成諸多成熟的生活住區(qū)，交通及生活條件便利，受消費(fèi)者青睞。 如果將享受型、經(jīng)濟(jì)型、溫飽型和投資型與四個(gè)區(qū)的購(gòu)買(mǎi)典型特征相連線(xiàn)，則高新區(qū)無(wú)疑為享受型，經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)型，蜀山行政區(qū)與溫飽型對(duì)應(yīng)，由于政務(wù)區(qū)目前的居住配套尚不太成熟、看重長(zhǎng)期價(jià)值的投資型心理相對(duì)其他區(qū)域更突顯。 促銷(xiāo)活動(dòng)是傳統(tǒng)廣告之外，促進(jìn)短期或長(zhǎng)期銷(xiāo)售的另一種有益廣告形式。全年銷(xiāo)量明顯上升。 高檔樓盤(pán)價(jià)格依然穩(wěn)步走高。 第二：隨著高新區(qū)內(nèi)高層住宅占比的不斷增加，而高新區(qū)內(nèi)新建高層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格明顯低于多層，那么這種變化將會(huì)降低高新區(qū)在售新建商品住宅的總體銷(xiāo)售均價(jià)。 廬陽(yáng)老城區(qū)是歷史上的古廬州城，也是合肥市的中心區(qū)。由于合肥市的整體供應(yīng)面積在不斷增加，因此使得廬陽(yáng)區(qū)的供應(yīng)量占比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，供應(yīng)面積占比由年初的 10%下降到年底的 8%，下降比較明顯。2022 年底，廬陽(yáng)區(qū)的在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 41%、48%和 10%；到 06 年底，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?23%、41%和 35%；高層的占比較上年底增長(zhǎng)了 25 個(gè)百分點(diǎn)，多層的占比比2022 年年底減少了 18 個(gè)百分點(diǎn)。 2022 年 12 月，廬陽(yáng)區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3377 元/平方米，與上年同期相比，增長(zhǎng)了%。 多層和高層之間均價(jià)相差近 800 元，主要有三方面原因:同小區(qū)內(nèi)高層價(jià)格普遍高于多層；高層相對(duì)靠近市中心；挑高的高層價(jià)格拉動(dòng)整體高層售價(jià)。銷(xiāo)量占合肥總體的十分之一，銷(xiāo)量與供應(yīng)量比較吻合 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查公司廣告監(jiān)測(cè)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022 年，合肥地區(qū)房產(chǎn)報(bào)紙廣告總投放量為6687 個(gè)整版，其中新建商品住宅廣告量達(dá)到 5245 整版，占總體的 %。 2022 年，廬陽(yáng)區(qū)的價(jià)格呈上升走勢(shì)，銷(xiāo)售和供應(yīng)增勢(shì)并不十分明顯，綜合來(lái)看，廬陽(yáng)區(qū)新建商品住宅經(jīng)歷了比較平穩(wěn)和平靜的一年。15 / 47轄區(qū)面積大，但住宅供應(yīng)量少；馬鞍山路沿線(xiàn)相對(duì)集中和活躍　　雖然濱湖新區(qū)建設(shè)受到各級(jí)政府的高度重視，濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)已于 06 年 11 月 15 日正式啟動(dòng)，但由于濱湖新區(qū)內(nèi)目前暫無(wú)樓盤(pán)推出，因此對(duì) 2022 年包河區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響不大。無(wú)論是從供應(yīng)面積還是從供應(yīng)套數(shù)上看，包河區(qū)的供應(yīng)量與廬陽(yáng)區(qū)相當(dāng)。16 / 47在售商品住宅平均價(jià)格為 3791 元/平方米，高居四大行政區(qū)之首　　據(jù)市場(chǎng)調(diào)查公司房產(chǎn)研究中心的研究顯示，包河區(qū)的在售新建商品住宅的均價(jià)比合肥市平均價(jià)格高出 400 元/平方米還多；這一方面是由于該區(qū)域的不同建筑類(lèi)型均價(jià)在合肥市中均屬于上游或中上游水平；另一方面，由于包河區(qū)內(nèi)高層住宅的占比遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，從而進(jìn)一步提升了整體銷(xiāo)售均價(jià)。濱湖新區(qū)建設(shè)促使包河區(qū)住宅需求看漲　　包河區(qū)位處合肥市東南上風(fēng)口，城市中心南移的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)家喻戶(hù)曉，濱湖新區(qū)建設(shè)毫無(wú)疑問(wèn)如同政務(wù)新區(qū)一樣為其周邊的房產(chǎn)帶來(lái)大的發(fā)展空間，諸多利好使得消費(fèi)者對(duì)包河區(qū)的信心和購(gòu)17 / 47買(mǎi)積極性增強(qiáng)。從每月的成交量看，包河區(qū)的住宅銷(xiāo)量出現(xiàn)多次波動(dòng)變化，其中年頭和年尾成交量大，年中的 9 三個(gè)月銷(xiāo)售緩慢?！　I湖新區(qū)建設(shè)將帶來(lái)需求增長(zhǎng)，區(qū)內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量將適當(dāng)放大。合肥新站試驗(yàn)區(qū)是 1992 年度與國(guó)家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站同步開(kāi)工建設(shè)的， 規(guī)劃區(qū)域面積 10 平方公里?！　‖幒^(qū)供應(yīng)面積僅低于蜀山區(qū)，在各大板塊中位列第二。綜觀2022 年，瑤海區(qū)總體供應(yīng)面積在整體市場(chǎng)中的占比都相對(duì)平穩(wěn)，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。 多層占比顯著下降，高層占比明顯增加　　從瑤海區(qū)新建商品住宅的建筑類(lèi)型占比上看，與 2022 年同期相比高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則呈現(xiàn)不同程度的下降。20 / 47均價(jià) 3121 元/平方米，居四大行政區(qū)之末位，小高層和多層均價(jià)都不超過(guò) 3000 元/平方米 　　據(jù)市場(chǎng)調(diào)查公司房產(chǎn)研究中心的研究顯示，從 2022 年在售新建商品住宅的價(jià)格變化曲線(xiàn)來(lái)看，瑤海行政區(qū)的價(jià)格小幅增長(zhǎng)?！　?022 年 12 月，新站區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3395 元/平方米，其中，多層、小高層和高層的均價(jià)分別為 2993381 和 3555 元/平方米。站后板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫　　瑤海區(qū)作為合肥市重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)和物流區(qū)域，內(nèi)有安徽大市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)、安徽國(guó)際汽車(chē)城、建材市場(chǎng)、家具市場(chǎng)等多個(gè)大型市場(chǎng)，而且合肥新火車(chē)站以及汽車(chē)站都坐落在該區(qū)域內(nèi)。此外站后板塊又坐擁生態(tài)公園和瑤海公園兩大良好景觀環(huán)境，也越來(lái)越受到消費(fèi)者的關(guān)注。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查公司廣告監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022 年，房產(chǎn)報(bào)紙廣告總投放6687 個(gè)整版，其中新建商品住宅廣告為 5245 整版，占總體的 %。隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售黃金季節(jié)的到來(lái)，同時(shí)眾多樓盤(pán)利用 9 月和 10 月黃金周集中銷(xiāo)售預(yù)熱，使得瑤海區(qū)的住宅銷(xiāo)售在 10 月份達(dá)到全年銷(xiāo)售峰值，11 月和 12 月份雖然有所回落，但仍然有不俗的銷(xiāo)售表現(xiàn)。本篇 報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)源于市場(chǎng)調(diào)查咨詢(xún)有限公司廣告監(jiān)測(cè)中心對(duì)合肥 17 家主要報(bào)紙和 8 家省市電視臺(tái)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。電視廣告時(shí)長(zhǎng)減 26 小時(shí)，刊例費(fèi)用升 % 2022 年，合肥市房產(chǎn)電視發(fā)布廣告發(fā)布總時(shí)長(zhǎng)為 小時(shí)，比 2022 年下降了 ％；但廣告總刊例費(fèi)用比 05 年增長(zhǎng) ％。在 4 月份達(dá)到本年度的第一個(gè)高點(diǎn)，報(bào)紙廣告共投放了 783 個(gè)整版。在經(jīng)過(guò)了秋季人居展以后，10 月份廣告投放量出現(xiàn)回落。套紅廣告占總量的％；黑白廣告占總面積的 ％。受?chē)?guó)家對(duì)二手房規(guī)范交易及二手房交易稅費(fèi)開(kāi)征影響，與去年的 1227 個(gè)整版相比，下降幅度為 ％。相對(duì)而言，蜀山區(qū)內(nèi)的三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)廣告投放不夠搶眼。共投放廣告面積為 742 個(gè)整版，占總量的 ％。 包河區(qū)的投放量為 672 個(gè)整版，占到全年投放量的 ％。但可以提供二手房的供應(yīng)量。隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇以及消費(fèi)者的不斷理性，緊緊通過(guò)單純的廣告投放已經(jīng)略顯單薄，如何使樓盤(pán)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，給消費(fèi)者留下深刻的印象，開(kāi)發(fā)商可謂創(chuàng)意百出。27 / 47 第三類(lèi)：相關(guān)廠商組織的互動(dòng)活動(dòng)。省內(nèi)地市市場(chǎng)備受關(guān)注 伴隨城市首位度的不斷提高，省城樓市對(duì)地市的吸引力不斷增強(qiáng)，根據(jù)對(duì)部分樓盤(pán)的訪談表明，省內(nèi)地市購(gòu)房消費(fèi)已經(jīng)在合肥樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤?，因此如何抓住地市市?chǎng)越來(lái)越收到開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視。不斷深化的調(diào)控政策、撲朔迷離的市場(chǎng)走勢(shì)，使得合肥市二手房市場(chǎng)步入調(diào)控時(shí)代。二手房全年均價(jià)為 3207 元/平方米。與 2022 年二手房的價(jià)格波動(dòng)較大情況相比，今年價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。其次為 2500－3000 元/平方米的房源，占到全年的 ％。三居室則上升速度減緩。這也與市場(chǎng)的供應(yīng)情況相一致。30 / 4760－100 平方米面積的二手房占到總體供應(yīng)的 ％　　從二手房供應(yīng)的面積來(lái)看，60－100 平方米的房源占有相當(dāng)大的比重，2022 年中，60－80 平方米的房源比例為 34％，80－100 平方米的房源比例占到總體的 ％。二居室和三居室的房型面積大都集中在 60140 平米之間。40 萬(wàn)以上房源相對(duì)占比最小。以舊換新，不僅能夠加強(qiáng)一二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，使其聯(lián)系更為緊密，加快房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)格局的形成。與去年相比均有不同程度的上升。毛坯房今年總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，僅占到總體供應(yīng)量的 ％。投資者為規(guī)避?chē)?guó)家對(duì)二手房稅收政策影響，不得已把手中的房源囤積或流入租賃市場(chǎng)。二手房的價(jià)格總體呈現(xiàn)緩慢上漲的走勢(shì)。10 月 17 日，靜安?睿園開(kāi)盤(pán)10 月 19 日，萬(wàn)振?逍遙苑Ⅳ期金色年華新接待中心啟用10 月 19 日，誠(chéng)發(fā)水岸花園開(kāi)工10 月 20 日，九溪江南開(kāi)盤(pán)10 月 20 日，水晶苑公開(kāi)10 月 21 日，元一?濱水城地下車(chē)位發(fā)售10 月 21 日，金大陸?上東城開(kāi)盤(pán)10 月 21 日，和居時(shí)代開(kāi)盤(pán)10 月 21 日，恒生?陽(yáng)光城公開(kāi)接受認(rèn)籌10 月 21 日，河畔雅居二期公開(kāi)選房 10 月 22 日，東河麗景 2 期公開(kāi)認(rèn)購(gòu)10 月 22 日，嘉應(yīng)?茗陽(yáng)水岸公開(kāi)認(rèn)購(gòu)10 月 22 日，綠城?百合公寓單身貴族自由空間開(kāi)盤(pán)10 月 25 日，大溪地二期?天悅軒接受認(rèn)籌10 月 27 日，京華國(guó)際家居（合肥）展示中心封頂10 月 28 日，宋都?西湖花苑高層[奧體天寓]2＃樓開(kāi)幕10 月 28 日，亞華新城邦三期名苑開(kāi)盤(pán)10 月 28 日，開(kāi)源馨居沿街金鋪公開(kāi)10 月 28 日，華安家園準(zhǔn)現(xiàn)房登場(chǎng)10 月 28 日，梵高?向日葵公開(kāi)10 月 28 日，香樟雅苑沐陽(yáng)居 6 號(hào)樓開(kāi)盤(pán)10 月 28 日，柏林春天開(kāi)盤(pán)10 月 28 日，百協(xié)?大溪地二期天悅軒推介活動(dòng)10 月 29 日，新安江花園開(kāi)盤(pán)11 月 1 日，寶業(yè)?家紡廣場(chǎng)公開(kāi)認(rèn)籌45 / 4711 月 3 日，金河畔花園開(kāi)始認(rèn)籌11 月 4 日，Utown 第一街正式預(yù)約登記11 月 5 日，藍(lán)色湖畔二期開(kāi)盤(pán)11 月 5 日，香格里拉花園樣板房開(kāi)放11 月 5 日，荷塘月色Ⅱ樣板房開(kāi)放11 月 5 日，丹霞?翠微苑二期樣板房、會(huì)所開(kāi)放11 月 9 日，白馬服裝市場(chǎng) B 區(qū)開(kāi)盤(pán)11 月 10 日，九溪江南江柳園開(kāi)工11 月 10 日，錦繡大地城開(kāi)工11 月 11 日，Utown 第一街招商大會(huì)舉行11 月 12 日，Utown 第一街正式認(rèn)籌11 月 15 日，上城國(guó)際Ⅱ期玫瑰園登場(chǎng)11 月 16 日，漢嘉?都市森林開(kāi)盤(pán)11 月 16 日，帝豪?星港灣公開(kāi)認(rèn)籌11 月 18 日，元一?柏莊二期香檳大道開(kāi)盤(pán)11 月 18 日，港澳花園港澳園開(kāi)盤(pán)11 月 18 日，九獅水岸陽(yáng)光半島接受認(rèn)籌11 月 18 日，綠地?國(guó)際花都三期“天香苑”交房11 月 18 日，天鵝灣 6＃樓公開(kāi)認(rèn)購(gòu)11 月 18 日，金座嘉園登場(chǎng)11 月 18 日，Utown 第一街開(kāi)盤(pán)11 月 18 日，隆庭佳苑開(kāi)盤(pán)11 月 18 日，金河畔家園開(kāi)盤(pán)11 月 18 日，金星家園二期高層臥云樓 5＃樓封頂11 月 19 日，寶業(yè)?家紡廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)11 月 19 日，瑞園開(kāi)盤(pán)11 月 19 日，信達(dá)?格蘭云天冰島風(fēng)情組團(tuán)開(kāi)盤(pán)11 月 22 日，靜安?瑞泰動(dòng)工11 月 23 日，天驕國(guó)際封頂11 月 25 日，君柳河畔 3樓全城公開(kāi)11 月 25 日，九溪江南 9 號(hào)樓公開(kāi)認(rèn)購(gòu)11 月 25 日，楓丹白鷺?湖公館公開(kāi)放號(hào)11 月 25 日，金星家園一期聯(lián)排別墅二期小高層交房11 月 26 日，安高?城市天地一期 A 區(qū)封頂，一期 B 區(qū)開(kāi)盤(pán)46 / 4711 月 26 日，東方銀座開(kāi)盤(pán)11 月 26 日，河畔雅居 2 期公開(kāi)11 月 26 日，金典?名筑花園三期正式公開(kāi)認(rèn)籌11 月 26 日，萬(wàn)振?逍遙苑Ⅳ期金色年華 B 組團(tuán)開(kāi)盤(pán)11 月 28 日，百協(xié)?大溪地坡地水系?寬景組團(tuán)公開(kāi)發(fā)售12 月 2 日，天然新都市二期天然軒開(kāi)盤(pán)12 月 6 日，中環(huán)?東方名景派號(hào)12 月 9 日，瑞園二期盛大開(kāi)幕12 月 9 日，宋都?西湖花苑迎新春客戶(hù)答謝會(huì)12 月 9 日，嘉應(yīng)?茗陽(yáng)水岸開(kāi)盤(pán)