【正文】 1 / 472022 合肥地產(chǎn)白皮書第一篇：2022 年合肥新建商品住宅回顧 ..............................................................................................................2第二篇：2022 房產(chǎn)年度報(bào)告—— 蜀山區(qū) ..............................................................................................................6第三篇：2022 房產(chǎn)年度報(bào)告—— 廬陽區(qū) ............................................................................................................11第四篇：2022 房產(chǎn)年度報(bào)告—— 包河區(qū) ............................................................................................................14第五篇：2022 房產(chǎn)年度報(bào)告—— 瑤海區(qū) ............................................................................................................17第六篇：2022 年廣告年度報(bào)告 ............................................................................................................................22第八篇:2022 年樓盤大事記 ..................................................................................................................................322 / 47第一篇：2022 年合肥新建商品住宅回顧 本篇調(diào)查報(bào)告所有數(shù)據(jù)均來源于合肥市所有在售商品住宅的全年跟蹤調(diào)查，文中所指的合肥市是包括四大行政區(qū)的合肥市轄區(qū)，其中包括五大開 發(fā)區(qū)，政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站區(qū)以及龍崗開發(fā)區(qū)。 2022 年合肥市新建商品住宅均價(jià) 3269 元/平方米　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司對(duì)合肥市新建商品住宅跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)分析：2022 年合肥新建商品住宅的銷售均價(jià)位 3269 元/平方米，呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，但是漲速趨緩?；仡?2022 年至 2022 年合肥新建商品住宅的均價(jià)分別為 2022 元/平方米、2341 元/平方米、2957 元/平方米、3189 元/平方米以及 3269 元/平方米，上漲幅度分別達(dá) %、％和 ％和 ％。造成這種現(xiàn)象的原因有這么幾點(diǎn)第一：政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，房價(jià)漲幅放緩分別由于 2022 年的國八條以及 2022 年的國六條對(duì)合肥新建商品住宅的銷售價(jià)格造成較大的影響。從 2022 年 5 月份“國八條”頒布后合肥樓市銷售價(jià)格就開始呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，即從 2022 年 6 月份后，合肥的新建商品住宅的銷售價(jià)格達(dá)到歷年的最高點(diǎn)為 3311 元/平方米，隨后開始下降并呈現(xiàn)窄幅振蕩的趨勢(shì)。這種趨勢(shì)一直延續(xù)到 2022 年的 2 月份，2 月份后開持緩步上漲，但是幅度較慢。3 / 47第二：市場(chǎng)供給加大，市民購房意愿下降一方面由于“國八條”、“國六條”限制投機(jī)購房，因此買房投資的比例開始下降，另外一方面則是由于房地產(chǎn)的投資在今年上半年仍然是呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，這兩點(diǎn)也是造成合肥新建商品住宅房價(jià)放緩的主要原因之一。第三：高層比例不斷增加，從而在一定幅度上拉升了合肥樓市的整體銷售均價(jià)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司的跟蹤監(jiān)測(cè)，合肥的建筑類型的占比變化仍然持續(xù)了 2022 年的特點(diǎn)。2022 年合肥供應(yīng)的新建商品住宅中高層的比例已經(jīng)超越多層，成為合肥目前在售的第一建筑類型，而高層的銷售價(jià)格相對(duì)高于多層。因此建筑占比的變化在一定程度上拉升了合肥整體的銷售均價(jià)。多層均價(jià) 2884 元/平方米，與去年基本持平　 占比持續(xù)下降，占總體供應(yīng)的三成 　相對(duì)于其他建筑形態(tài)來說，合肥的新建多層商品住宅的銷售均價(jià)在 2022 年出現(xiàn)了下滑，相對(duì)于 2022 年 2894 元/平方米的均價(jià)微降了 10 元/平方米。4 / 47　　在供應(yīng)占比中多層也呈現(xiàn)急速下滑的趨勢(shì)，根據(jù)我司跟蹤監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)表明，合肥新建多層商品住宅的占比不斷下降。從 2022 年 78％下降到 2022 年的 32％。合肥的多層的區(qū)域分布上則主要集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)兩個(gè)行政區(qū)域上，分別占到合肥市總體的 46％和 40％?！　∵M(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，多層的區(qū)域分布是造成合肥新建商品多層住宅銷售價(jià)格下降的主要原因。多層在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)的分布又呈現(xiàn)一定的特點(diǎn)： 在蜀山區(qū)中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)在售的新建多層商品住宅占到蜀山區(qū)總體的 50％左右，而經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在售多層的銷售均價(jià)僅為 2444 元/平方米，而整體售價(jià)較高的高新區(qū)和政務(wù)區(qū)總體在售的多層住宅卻僅占到總體的 ％。　　瑤海區(qū)本身新建多層的銷售均價(jià)為 2706 元/平方米，低于合肥市新建多層銷售均價(jià) 6 個(gè)百分點(diǎn)之多，而且其中龍崗開發(fā)區(qū)的新建多層的銷售均價(jià)僅為 2449 元/平方米。小高層均價(jià) 3235 元/平方米，同比漲幅 %　占比開始下降，低于多層和高層比例 　2022 年小高層的整體銷售均價(jià)為 3235 元/平方米，相對(duì) 2022 年上漲 ％。市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司房產(chǎn)研究中心認(rèn)為，今年小高層的呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 　第一：與多層之間的價(jià)差逐年上升，從 2022 年開始小高層與多層每平面的售價(jià)價(jià)差分別為510 元、268 元、292 元、351 元，在 2022 年開始有所下降后，開始緩慢增加。造成這種現(xiàn)象的原因上文已做解釋，主要是多層的分布越來越邊緣化，而小高層的分布區(qū)域則相對(duì)較優(yōu)。5 / 47　　第二：占比開始下降。小高層近年來的比例不斷增高，從 2022 年的 15％開始增長，在 2022年 4 月達(dá)到了最高點(diǎn)占比為 42％，隨后一直緩慢下降，到 2022 年 12 月則為整體的 27％?！　〉谌簠^(qū)域分布相對(duì)集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)。蜀山區(qū)和瑤海區(qū)在售小高層的比例分別占到合肥總體的 50％和 29％。包河區(qū)分布較少。高層均價(jià) 3566 元，漲幅 %　　占比不斷增加，有望取代多層的主體地位　　高層比例大幅度增加，從 2022 年開始，合肥在售的高層住宅比例持續(xù)增長。造成這種現(xiàn)象的主要原因是由于合肥目前的土地供應(yīng)中容積率的指標(biāo)相對(duì)較高。但是從消費(fèi)者需求來看，雖然由于市場(chǎng)供應(yīng)的不斷增加，消費(fèi)者的認(rèn)同度有所提高，但是高層的需求仍然排在多層和小高層之后，　　 區(qū)域分布不均衡，區(qū)域建筑類型不一。包河區(qū)雖然總體在售體量較少，但是高層的比例卻位居所有區(qū)域之首，其比例達(dá)到了 ％。究其原因則是因?yàn)槠湓谑圩≌饕性诙€以內(nèi)，由于較好的地理位置和較高的規(guī)劃容積率，從而導(dǎo)致該區(qū)域在建筑形態(tài)上以較為節(jié)地的高層形態(tài)為主。別墅均價(jià) 4331 元，漲幅 %　　比例不斷減少，僅占到總體 2%6 / 47作為高端產(chǎn)品，別墅的價(jià)格自身波動(dòng)不大，別墅價(jià)格的漲幅主要是因?yàn)楣?yīng)區(qū)域占比的變化而導(dǎo)致的。2022 年合肥在售別墅住宅持續(xù)減少，而新供應(yīng)的項(xiàng)目幾乎沒有，從而導(dǎo)致別墅的供應(yīng)比例不斷下降，僅占到總體的 2％。當(dāng)然為了填補(bǔ)該項(xiàng)產(chǎn)品的空白，市場(chǎng)上出現(xiàn)了花園洋房、空中別墅等產(chǎn)品以滿足高端客戶的需求，其中華潤瀾溪鎮(zhèn)的花園洋房取得了較大的成功。第二篇：2022 房產(chǎn)年度報(bào)告——蜀山區(qū)蜀山區(qū)位于合肥市西南部，總面 積 平方公里，常住人口 40 余萬。區(qū)域內(nèi)座落著高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和正在建設(shè)中的中國（合肥）科學(xué)城，其中所屬高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和政務(wù)區(qū)分別于 1991 年、1993 年和 2022 年成立。 注：本文中“蜀山區(qū)”為包括高新、 經(jīng)濟(jì)、政 務(wù)三大開發(fā)區(qū)的，而蜀山行政區(qū)則為不含三大開發(fā)區(qū)的區(qū)域。 蜀山區(qū)供應(yīng)面積以及樓盤數(shù)量都占據(jù)到了 50％左右的份額 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司的統(tǒng)計(jì)，2022 年蜀山區(qū)的新建商品住宅總體供應(yīng)量占到合肥市總體的 50%以上，新建商品住宅的供應(yīng)面積由年初的 150 萬平方米，增加到年底的 200 萬平方米，而在售樓盤也增至 130 家。7 / 47在整個(gè) 2022 年中，蜀山區(qū)的四大板塊——蜀山行政區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)和政務(wù)區(qū)的供應(yīng)面積變化趨勢(shì)不盡相同：經(jīng)濟(jì)區(qū)的住宅供應(yīng)量占比呈明顯的下降走勢(shì)，蜀山行政區(qū)占比則呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，而高新區(qū)和政務(wù)區(qū)的供應(yīng)占比則相對(duì)平穩(wěn)，變化幅度不大。蜀山區(qū)內(nèi)各板塊的占比如下：蜀山行政區(qū)占合肥總體的 30%，高新區(qū)占總體的 7%，經(jīng)濟(jì)區(qū)占總體的 10%，政務(wù)區(qū)占比約為 8%（如圖二所示）；而從供應(yīng)套數(shù)占比看，高新區(qū)的占比約為 5%，低于面積占比，究其原因是由于該區(qū)域擁有較多別墅、花園洋房等高檔大戶型樓盤，從而導(dǎo)致高新區(qū)戶均面積高于全市的平均水平。高層占蜀山區(qū)供應(yīng)面積總體的 43%，增勢(shì)明顯；多層日漸稀缺。 從供應(yīng)的建筑類型上看，高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則持續(xù)下降，別墅的面積占比也在不斷減少。05 年底，蜀山區(qū)在售新建商品住宅中，多層、小高層、高層和別墅的占比依次為 40%、34%、20%和 6%；到 06 年底，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?31%、25%、43%和 2%；高層的占比較上年底增長了 23 個(gè)百分點(diǎn)之多（如圖三所示）。8 / 47蜀山區(qū)年底均價(jià) 3359 元/平方米，與合肥平均水平一致，平穩(wěn)增長，其中經(jīng)濟(jì)區(qū)漲幅最大。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)合肥房產(chǎn)長期的價(jià)格跟蹤監(jiān)測(cè)顯示，2022 年蜀山區(qū)的價(jià)格及波動(dòng)曲線與合肥市的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)比較一致。2022 年 12 月，蜀山區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3359 元/平方米，與上年同期相比，增長了 %。其中，多層在售新建商品住宅的均價(jià)為 2973 元，比上年同期相比上升了 %；小高層的均價(jià)為 3328 元/平方米，與去年同期相比下降了 %；高層住宅的均價(jià)為3583 元/平方米，比上年同期下降了 %。小高層和高層的均價(jià)比上年同期略降。 經(jīng)濟(jì)區(qū)由于價(jià)格絕對(duì)數(shù)相對(duì)比較低，因此價(jià)格絕對(duì)數(shù)增加相同的時(shí)候，則經(jīng)濟(jì)區(qū)較其他高價(jià)區(qū)域相對(duì)更敏感。2022 年 12 月，經(jīng)濟(jì)區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 2665 元/平方米，與上年同期相比，增長了 %。其中，多層在售新建商品住宅的均價(jià)為 2444 元，比上年同期相比上升了 %；小高層的均價(jià)為 2837 元/平方米，與去年同期相比上升了 %；高層住宅的均價(jià)為 3041 元/平方米，比上年同期上升了 %。一方面各種建筑類型的均價(jià)都有所增長，另一方面，價(jià)格相對(duì)更高的高層、小高層比重在不斷加大，使得總體價(jià)格增幅大于各建筑類型均價(jià)的增幅。 2022 年高新區(qū)別墅體量減少，高層體量增加，但多層價(jià)格高出高層 370 元/平方米。2022 年12 月，高新區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3745 元/平方米，與上年同期相比，下降了 %。其中，多層在售新建商品住宅的均價(jià)為 3757 元/平方米，比上年同期相比上升了 %；小高層的均價(jià)與去年同期相比上升了 %；高層的均價(jià)則比去年同期上升了 %。2022 年高新區(qū)新建商品住宅整體價(jià)格呈現(xiàn)下降趨走勢(shì)，而不同建筑類型則呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，這主要是因?yàn)槭蹆r(jià)相對(duì)較低的高層體量大幅度增加，拉低了高新區(qū)整體均價(jià)。9 / 47 政務(wù)區(qū)購買需求理性回歸，經(jīng)濟(jì)區(qū)由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱其購買的熱情有所降溫 蜀山區(qū)內(nèi)坐落著中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)等 27 所高等院校，此外隨著合肥大學(xué)城、中國（合肥）科學(xué)城的建設(shè)和逐步投入使用，使得該區(qū)域的科教優(yōu)勢(shì)突出，同時(shí)蜀山區(qū)尤其是高新區(qū)內(nèi)自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，進(jìn)一步提升該區(qū)域內(nèi)樓盤的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者計(jì)劃購房時(shí)，會(huì)綜合考慮價(jià)格、地理、交通等諸多因素，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查有限公司的常規(guī)研究，從 0406 年，消費(fèi)者在計(jì)劃購房時(shí)對(duì)蜀山行政區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和政務(wù)區(qū)的選擇分別如圖五所示（該表格中只選取了八個(gè)區(qū)中的 4 個(gè)區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，因此各行百分比之和小于 100%）。 隨著消費(fèi)者對(duì)政務(wù)文化新區(qū)認(rèn)識(shí)程度的加深，消費(fèi)者對(duì)政務(wù)區(qū)的購買熱情明顯回落；隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)整體價(jià)格的提升，部分低價(jià)樓盤相對(duì)偏遠(yuǎn)且生活配套上的劣勢(shì)明顯，使得消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)區(qū)的選擇比例也有明顯下降；蜀山行政區(qū)的選擇比例明顯上升；高新區(qū)的選擇百分比保持平穩(wěn)。當(dāng)前，選擇經(jīng)濟(jì)區(qū)的比例最高，為 22%；蜀山行政的選擇比例為 %，選擇政務(wù)區(qū)的比例為高新區(qū)的比例為9%區(qū)。10 / 47 蜀山行政區(qū)由于價(jià)格適中，同時(shí)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成諸多成熟的生活住區(qū)，交通及生活條件便利，受消費(fèi)者青睞。高新區(qū)內(nèi)高檔樓盤林立、自然環(huán)境優(yōu)美，成為高收入人群選房的最愛?！暗蛢r(jià)”是很多消費(fèi)者選擇在經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)購房的重要原因。“未來的升值潛力巨大”是廣大選擇政務(wù)區(qū)購房者的真實(shí)想法。 如果將享受型、經(jīng)濟(jì)型、溫飽型和投資型與四個(gè)區(qū)的購買典型特征相連線，則高新區(qū)無疑為享受型，經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)型，蜀山行政區(qū)與溫飽型對(duì)應(yīng)，由于政務(wù)區(qū)目前的居住配套尚不太成熟、看重長期價(jià)值的投資型心理相對(duì)其他區(qū)域更突顯。房產(chǎn)規(guī)模企業(yè)注重品牌形象的提升 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外、展會(huì)等都是目前合肥消費(fèi)者接受房產(chǎn)信息的幾大重