【正文】 的必要費用。 二審判決：二審法院正是考慮到A公司實際進行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時《條例》中的可以不支付而不是應(yīng)當(dāng)不支付，又使二審法院能在可以二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。 案情分析：　　汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：　　一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費？　　購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。　　二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費合理嗎？　　考慮到物業(yè)管理公司的正常運轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費用的?！　∮捎诙鄶?shù)項目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時，對于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議的簽訂，還是要放在交房時，至少是在訂立商品房買賣合同后。不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費的標(biāo)準(zhǔn)、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進補充協(xié)議。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 　　由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合當(dāng)事人互負到期債務(wù)的條件。點評：經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛才的報修情況向其匯報。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說：好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了?？蛻魧ξ飿I(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。在任何一個法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致?！　〉绻撟粢寻凑瘴飿I(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開發(fā)商）不能對這種權(quán)益進行侵害。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。 點評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。一方面強調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量，同時加強與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個好的思想工作者。當(dāng)時通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚10：00以前。不得已只得到2704業(yè)主說明情況，但2704業(yè)主不滿意。 點評：　　遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。這一定是業(yè)主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進進出出的人拿走……想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。您早，先生！小馬想打個招呼就離開。 點評：　　人們都說辦了好事，終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實中也是經(jīng)常有的?！　」芾硖帉Υ耸潞懿粷M,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。　　王某對物業(yè)公司寫出書面檢查?！　?物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理?！　」芾硖幇l(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時不在家中，電話聯(lián)系兩小時后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。在這兩個環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護的職責(zé)。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。物業(yè)管理費只是一種服務(wù)費、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費，而不是保證或成保險費。 業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：　　劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。 點評：　　業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與《業(yè)主公約》相抵觸。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護，并再三告誡居民留意。仲裁委員會在調(diào)解無法達成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護工、營養(yǎng)等費用820元。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。　　劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。 審理：　　某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下： 　　被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對原告王某合法權(quán)的損害。 分析：　　本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則?！　?）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。 點評：物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁?！　“凑諊矣嘘P(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會接受的，且不會造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，達到兩全其美的效果?！　?000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住?！　『髞?，楊女士家?guī)敳柯┧訃乐?，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失?！　∫虼?，他不同意楊女士的訴訟請求。而被告對房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免破壞了鄰里的安寧。然后，主管及時安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達成共識（三項措施，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。 點評：　　聰明的人不是不犯錯誤，而 是不重復(fù)犯同類錯誤?！　≈鞴苋藛T隨后趕到，一進門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。聽完主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持。 點評：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復(fù)雜化問題的解決。從1996年起，乙租住甲北房最西2間。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭執(zhí)不一。 點評：　　本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問題，解決問題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成妨礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則?！　「鶕?jù)河南省《住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理辦法》規(guī)定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。三、違規(guī)篇 有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：　　海富花園前原來有一片敞開式綠地。采取措施：　　海富管理處拓寬思路,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù):　　教加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)?！　∈锠I造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向?！　∪胁⒂?效果顯現(xiàn)。既要講道理,使之不想,又要有相關(guān)的強有力措施,使之不能、不敢。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強烈交涉，但無任何效果?！　?月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其不是該公司認識的負責(zé)本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開配電房。這種市場經(jīng)濟發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕?！　〗虨橄取！　≈螢檩o。因為許多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)雜的。到達現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計最少須要8個小時才能更換修復(fù)。　　后備發(fā)電機 　　安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機運行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機長時間的運行需要?！　“踩?　　增派保安員到現(xiàn)場維持秩序和協(xié)助工作；　　安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。 　　在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個修復(fù)工作最后于第二天上午六時完成。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚信。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚信。 點評：物業(yè)管理在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。　　因為水流不止，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內(nèi)維修?！　【o急避險行為因其保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認可。管理處采取的緊急避險措施可能會對張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為：因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。本案管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。法院認為：　　被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任。　　車輛保管關(guān)系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。　　停車場收費是服務(wù)費。 不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 醉酒違規(guī) 婉言糾正案情介紹：　　一個晚上，月朗星稀。這三個人滿嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時難以理喻。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運材料。當(dāng)班護衛(wèi)員靈機一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。護衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出50元錢說：那謝謝您，說實在了，工人們今天也太累了，50元錢雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費吧！當(dāng)然，護衛(wèi)員沒有收他們的錢。當(dāng)其外遷時，便將產(chǎn)權(quán)證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說幾年后還回來，不要賣房。法院審理如下：　　 張與王之間的買賣協(xié)議無效；　　 王與趙之間的租賃協(xié)議無效；　　 趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某；　　 張某賠償趙某財產(chǎn)損失。張某的行為明顯以超越代理權(quán)?！　⊥跖c趙之間的房屋租賃協(xié)議無效?！　埑酱頇?quán)代為出賣房屋，未得李追認，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。只有這樣，才能真正體現(xiàn)法律的價值取向。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。　　第5條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認，而取得社會公認的權(quán)威，由法律依靠國家強制力加以保護，可以對抗權(quán)利人以外的任何人。因為國家或單位在銷售這類房屋時根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價較低，有些房價甚至低于成本價。因為誰也不能肯定其合法購買的房產(chǎn)有一天會不會突然冒出一個影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人，從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。如此房屋糾紛怎么辦？案情介紹：　　劉某將一幢房屋贈送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書面贈與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。在一般情況下，動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，都是以財產(chǎn)交付作為標(biāo)志。 產(chǎn)權(quán)糾紛案情介紹：　　甲系臺灣同胞，托付乙在大陸為其買房子?！　≈?，甲、乙之間