【正文】 的必要費(fèi)用。 二審判決：二審法院正是考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，同時(shí)《條例》中的可以不支付而不是應(yīng)當(dāng)不支付，又使二審法院能在可以二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對(duì)A公司加收滯納金的請(qǐng)求不予支持。 案情分析：　　汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問(wèn)題：　　一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？　　購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽約購(gòu)房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購(gòu)房人已經(jīng)取得了所購(gòu)買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。　　二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？　　考慮到物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的?！　∮捎诙鄶?shù)項(xiàng)目屬于期房預(yù)售，開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)，對(duì)于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無(wú)法確定，因此有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議的簽訂，還是要放在交房時(shí)，至少是在訂立商品房買賣合同后。不過(guò)，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時(shí)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及房屋交付的程序，作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。 　　由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒(méi)有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開(kāi)發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。胡女士開(kāi)始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)的條件。點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒(méi)有爭(zhēng)議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢，物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無(wú)法說(shuō)明白。約過(guò)了五、六分鐘的時(shí)間，本身是電工的維修班長(zhǎng)巡視回來(lái)了，值班人員立即將剛才的報(bào)修情況向其匯報(bào)。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說(shuō)：好吧，你先忙你的去吧，只要一會(huì)來(lái)給修修就可以了?？蛻魧?duì)物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。開(kāi)發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致?！　〉绻撟粢寻凑瘴飿I(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開(kāi)發(fā)商）不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。 點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。然而這本來(lái)合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。從這個(gè)意義上講，一個(gè)好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)好的思想工作者。當(dāng)時(shí)通過(guò)物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時(shí)間定于每晚10：00以前。不得已只得到2704業(yè)主說(shuō)明情況，但2704業(yè)主不滿意。 點(diǎn)評(píng)：　　遇到業(yè)主互相投訴，不要覺(jué)得與己無(wú)關(guān)。這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開(kāi)門后忘記把鑰匙取下來(lái)了，樓上還有好幾家正在裝修，萬(wàn)一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走……想到這里，小馬走過(guò)去按響了101室的門鈴。小馬簡(jiǎn)單說(shuō)明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。您早，先生！小馬想打個(gè)招呼就離開(kāi)。 點(diǎn)評(píng)：　　人們都說(shuō)辦了好事，終有好報(bào)，但辦了好事后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的?！　」芾硖帉?duì)此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問(wèn)題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對(duì)此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽(tīng)勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴?！　⊥跄硨?duì)物業(yè)公司寫出書面檢查?！　?物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項(xiàng)特殊費(fèi)用，無(wú)法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理?！　」芾硖幇l(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺(jué)。物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或成保險(xiǎn)費(fèi)。 業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：　　劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。 點(diǎn)評(píng)：　　業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請(qǐng)表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與《業(yè)主公約》相抵觸。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三告誡居民留意。仲裁委員會(huì)在調(diào)解無(wú)法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護(hù)工、營(yíng)養(yǎng)等費(fèi)用820元。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！　⒛车幕洸孙堭^正式營(yíng)業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開(kāi)戶通風(fēng)，油煙味更大。 審理：　　某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無(wú)效，人民法院判決如下： 　　被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對(duì)原告王某合法權(quán)的損害。 分析：　　本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問(wèn)題。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則?！　?）因相鄰一方長(zhǎng)期存在的原因而迫使相鄰他方無(wú)法正常開(kāi)啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請(qǐng)求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁?！　“凑諊?guó)家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬(wàn)一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會(huì)帶來(lái)不利影響。業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動(dòng)之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會(huì)接受的，且不會(huì)造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，達(dá)到兩全其美的效果?！　?000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住?！　『髞?lái)，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失?！　∫虼?，他不同意楊女士的訴訟請(qǐng)求。而被告對(duì)房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時(shí)已經(jīng)過(guò)了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會(huì)漏水，所以，在裝修房時(shí)千萬(wàn)要小心，以免破壞了鄰里的安寧。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問(wèn)題達(dá)成共識(shí)（三項(xiàng)措施，一氣呵成，這樣積極主動(dòng)地解決問(wèn)題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。 點(diǎn)評(píng)：　　聰明的人不是不犯錯(cuò)誤，而 是不重復(fù)犯同類錯(cuò)誤。　　主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒(méi)開(kāi)腔，業(yè)主就開(kāi)始不停地說(shuō)著自己的理由。聽(tīng)完主管這番入情入理的話，雖說(shuō)業(yè)主還是沒(méi)有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅(jiān)持。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因?yàn)槿绱?，又使我們能夠借助方方面面的力量?lái)促成復(fù)雜化問(wèn)題的解決。從1996年起，乙租住甲北房最西2間。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭(zhēng)執(zhí)不一。 點(diǎn)評(píng)：　　本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問(wèn)題，解決問(wèn)題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對(duì)甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成妨礙，同時(shí)又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則?！　「鶕?jù)河南省《住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理辦法》規(guī)定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。三、違規(guī)篇 有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：　　海富花園前原來(lái)有一片敞開(kāi)式綠地。采取措施：　　海富管理處拓寬思路,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù):　　教加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)?！　∈锠I(yíng)造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向?！　∪胁⒂?效果顯現(xiàn)。既要講道理,使之不想,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力措施,使之不能、不敢。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉，但無(wú)任何效果?！　?月27日，供電局的人要求該公司打開(kāi)配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識(shí)的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開(kāi)配電房。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過(guò)程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。　　教為先?！　≈螢檩o。因?yàn)樵S多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)雜的。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見(jiàn)后，估計(jì)最少須要8個(gè)小時(shí)才能更換修復(fù)?！　『髠浒l(fā)電機(jī) 　　安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行需要?！　“踩?　　增派保安員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序和協(xié)助工作；　　安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。 　　在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個(gè)修復(fù)工作最后于第二天上午六時(shí)完成。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開(kāi)一看，竟然不是投訴信而是表?yè)P(yáng)信。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開(kāi)一看，竟然不是投訴信而是表?yè)P(yáng)信。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理在旁人看來(lái)是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成?！　∫?yàn)樗鞑恢?，王小姐便?qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開(kāi)，入內(nèi)維修。　　緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國(guó)法律所認(rèn)可。管理處采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會(huì)對(duì)張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問(wèn)題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第１５６條解釋為：因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無(wú)不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。本案管理處作為第三人實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為，如果采取的緊急避險(xiǎn)措施沒(méi)有超過(guò)必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。法院認(rèn)為：　　被告收取原告停車場(chǎng)費(fèi)時(shí)明確注明收取的是車位租金，故無(wú)證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任?！　≤囕v保管關(guān)系是車主與停車場(chǎng)形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。　　停車場(chǎng)收費(fèi)是服務(wù)費(fèi)。 不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 醉酒違規(guī) 婉言糾正案情介紹：　　一個(gè)晚上，月朗星稀。這三個(gè)人滿嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時(shí)難以理喻。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開(kāi)。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來(lái)搬運(yùn)材料。當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員靈機(jī)一動(dòng)，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護(hù)衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。護(hù)衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說(shuō)：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽(tīng)，立即拿出50元錢說(shuō)：那謝謝您，說(shuō)實(shí)在了，工人們今天也太累了，50元錢雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費(fèi)吧！當(dāng)然，護(hù)衛(wèi)員沒(méi)有收他們的錢。當(dāng)其外遷時(shí)，便將產(chǎn)權(quán)證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說(shuō)幾年后還回來(lái)，不要賣房。法院審理如下：　　 張與王之間的買賣協(xié)議無(wú)效；　　 王與趙之間的租賃協(xié)議無(wú)效；　　 趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某；　　 張某賠償趙某財(cái)產(chǎn)損失。張某的行為明顯以超越代理權(quán)。　　王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無(wú)效?！　埑酱頇?quán)代為出賣房屋，未得李追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。只有這樣，才能真正體現(xiàn)法律的價(jià)值取向。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征?！　〉?條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認(rèn)，而取得社會(huì)公認(rèn)的權(quán)威，由法律依靠國(guó)家強(qiáng)制力加以保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何人。因?yàn)閲?guó)家或單位在銷售這類房屋時(shí)根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房?jī)r(jià)較低，有些房?jī)r(jià)甚至低于成本價(jià)。因?yàn)檎l(shuí)也不能肯定其合法購(gòu)買的房產(chǎn)有一天會(huì)不會(huì)突然冒出一個(gè)影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人，從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。如此房屋糾紛怎么辦？案情介紹：　　劉某將一幢房屋贈(zèng)送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書面贈(zèng)與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。在一般情況下，動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，都是以財(cái)產(chǎn)交付作為標(biāo)志。 產(chǎn)權(quán)糾紛案情介紹：　　甲系臺(tái)灣同胞，托付乙在大陸為其買房子?！　≈螅?、乙之間