【正文】 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.　　開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。 點(diǎn)評：　　《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理案情介紹:　　汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。因此僅僅按照《條例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足?！　?8條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。來人頓時拉下了臉，：看不起我們小公司??！此后一連幾個月都拖繳物業(yè)管理費(fèi)。 審理：　　物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改?！　〉院笠欢螘r間，情況依舊未變?！　€別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些質(zhì)地較為優(yōu)良的公司或?qū)φ麄€項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。被告物業(yè)管理單位雖未及時修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。 案例分析：　　一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。 完美WORD格式 物業(yè)管理實(shí)操案例（共37篇）目錄一、日常篇 14篇二、裝修篇 10篇三、違規(guī)篇 3篇四、突發(fā)事件篇 2篇五、保安、公共秩序篇 4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇 整理分享 一、日常篇在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？案例介紹：　　2000年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。 　　第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。 　　二、原告有過錯，應(yīng)對自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任?？蛻羟纷?物管應(yīng)該怎么做案情介紹：　　某高級商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司A公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。 對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。點(diǎn)評：　　案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題。　　管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位要員（上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。 沒有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)案情介紹:　　小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管理公司（以下簡稱A公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。但如果同時參照《民法通則》中的無因管理，本案就較容易解決了?！　⊥粝壬鷮Υ颂岢隽藥c(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了?！　￠_發(fā)商既然選聘了物業(yè)管理公司，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在訂立商品房買賣合同時告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理?！　￠_發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，開發(fā)商　　基于賠償責(zé)任對胡女士負(fù)有債務(wù)；　　胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；　　關(guān)于供暖費(fèi)的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 　　開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系?！　∵@時，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時還脫不開身。 點(diǎn)評：米盧調(diào)教中國球隊(duì)有句名言，叫一切看態(tài)度。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。 1租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦案例介紹：　　去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加?！　♂槍θ杂袀€別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對的。最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開了門。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了?！　∥飿I(yè)公司在調(diào)解事時中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。 　　根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理?xiàng)l例》等，最后劉元意識轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。究竟誰應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？　　某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報修后正派修理。 　　本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場，但看護(hù)女工離開時未設(shè)置安全標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元?！　≌_的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。點(diǎn)評：　　安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的《業(yè)主手冊》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無事。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔。乙在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。甲要求排除妨礙的要求是正當(dāng)?shù)?。然?其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個難題,管理處想了許多辦法,都未奏效。灑了水,請你坐,你會去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無法作出石筍系馬等煞風(fēng)景之舉。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。 如何治理亂貼亂畫案情介紹：　　亂派招貼,被人戲稱為城市的牛皮癌。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對其的有序管理。 點(diǎn)評：解決難題一招靈的時候也有,但為數(shù)不多。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方；聯(lián)想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點(diǎn)取水在運(yùn)送上會出現(xiàn)困難，于是安排管理處員工準(zhǔn)備手推車，在每個供水點(diǎn)候命，幫助有需要人士。但在考慮到若真的需要通宵達(dá)旦工作，第二天會影響管理處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時回家休息。　　第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害?！　」芾硖帪榱怂耍ㄍ跣〗慵捌渌簦┑睦婷馐苷诎l(fā)生的損害，在無法及時與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進(jìn)行維修，完全符合緊急避險的條件。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。　　將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責(zé)任。　　護(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦案情介紹：　　一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來不少裝修材料。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復(fù)原狀，返還房屋。因此，該買賣協(xié)議無效。迫使他不得不騰退房屋，停止?fàn)I業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。 　　在現(xiàn)實(shí)中，有些人為了達(dá)到其特殊的目的，如規(guī)避當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售的有關(guān)法律規(guī)定，以他人的名義購買內(nèi)部職工房、內(nèi)銷商品房、特困補(bǔ)助房、經(jīng)濟(jì)適用房等，從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人。因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)。由此可以看出，劉某贈送給比張某的房屋雖然尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但張某一家已經(jīng)實(shí)際占有、使用了該房屋，雙方的贈與關(guān)系是合法并有效的，張某應(yīng)是該房屋的實(shí)際所有權(quán)人，涉及該房的一切糾紛都應(yīng)由張某負(fù)責(zé)。房產(chǎn)經(jīng)營公司告知乙：臺灣同胞不能在本市區(qū)買商品房，乙就以自己的名義為甲在市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司以人民幣47455元的價格簽訂了購房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產(chǎn)名的購買房屋發(fā)票并對房屋進(jìn)行裝修。張某一家搬進(jìn)該房屋6個月后，因該房年久失修，產(chǎn)生傾斜，影響到鄰居家的房屋，鄰居提出賠償要求，張某以該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)由劉某負(fù)責(zé)為由，予以拒絕。對于這類案件房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定問題目前存在較大的爭議。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。 借名買房人誰保護(hù)案情介紹：　　1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區(qū)購得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購買商品房）?！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。 案例評析：　　張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無效。點(diǎn)評：糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。 點(diǎn)評:　　陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任?！　⊥＼噲龇?wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)?！　∪绻桓媸杖⊥＼噲鲑M(fèi)用是服務(wù)費(fèi)，即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?quot。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致?！　≡谡麄€修復(fù)工作過程中，有這樣幾件事：　　晚上十一時許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時，有住戶從鄰近商場超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。　　消防電梯　　安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過載。多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,39。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。直到3月27日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中,同時將警示語由刺眼的請勿踐踏草地、違者罰款更改為動心的足下留情、春意更濃，讓人舉目可及怦