【正文】 第 4 頁(yè) 共 19 頁(yè) 【專案簡(jiǎn)介】 某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。住宅共享設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。如果倒灌是由于總管（共享設(shè)備）設(shè)計(jì)不當(dāng)或老化等原因引起的，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行技術(shù)處理，所發(fā)生的費(fèi)用從維修基金中列支。事后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的，是她自己的過(guò)錯(cuò)造成的，而王先生作為父親也沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。此外，該物業(yè) 公司無(wú)法提供石桌的合格證、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。據(jù)此，法院判令某物業(yè)公司承擔(dān)主要賠償責(zé)任。侯、陳夫婦認(rèn)為，被告不允許原告裝防盜設(shè)施的規(guī)定，造成了原告財(cái)物的失竊，于是將瑞星公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費(fèi) 50000元人民幣。 至于 “朝南窗不允許安裝防盜窗”，這是原、被告之間的約定，在實(shí)施該“約定” 的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件，原告提出要求被告承擔(dān)民事責(zé)任、賠償財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法律依據(jù)。 20xx 年 1 月 23 日晚 9 時(shí)許，原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內(nèi)遭不法分子襲擊受傷。被告確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及保安員，原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責(zé)所致的證據(jù)，故要求被告承擔(dān)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院難予支持。被告華某在裝潢 602 室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將 602 室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。 華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)處排水管道口封死，使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出，加重了原告 的財(cái)產(chǎn)損害。三方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，無(wú)法協(xié)商解決。 1因物業(yè)公司未告知業(yè)主在裝修時(shí)的注意事項(xiàng)而給業(yè)主造成的損失由誰(shuí)承擔(dān)？ 【專案簡(jiǎn)介】 某物業(yè)公司在前期物業(yè)管 理工作中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共享設(shè)備的檢修孔，方便共享設(shè)備的維修。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。林某事后向開(kāi)發(fā)商索賠。 1新購(gòu)住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？ 【專案簡(jiǎn)介】 陳先生年初購(gòu)得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房部分墻面開(kāi)始滲水，損壞了陳先生室 內(nèi)的部分裝修。陳先生對(duì)此甚為不解。同時(shí)將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開(kāi)設(shè)酒吧，對(duì)外營(yíng)業(yè)。酒吧是設(shè)置在空地上，不影響業(yè)主居民的日常生活。此糾紛中的物業(yè)管 理公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，作出關(guān)閉大門和開(kāi)設(shè)酒吧的行為是不適當(dāng)?shù)?，?yīng)該加以糾正。如果業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為該物業(yè)公司不勝任工作，可提出解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同。該業(yè)主考慮到自己的房子新裝修好，借故阻撓物業(yè)公司進(jìn)來(lái)維修。因相鄰業(yè)主、使用 人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。小區(qū)由此搞得烏煙瘴氣。而停車場(chǎng)庫(kù)屬于公共設(shè)施的范疇，因而物業(yè)公司無(wú)權(quán)將其出租給他人挪作他用。余某在規(guī)定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)了承重墻，不料物業(yè)公司卻告知他承重墻的恢復(fù)不符合規(guī)定，余某很生氣，認(rèn)為物業(yè)公司是在存心整人。 【分析解答】 目前的法規(guī)雖然沒(méi)有嚴(yán)格禁止高層住宅居民安裝曬衣架。 1999 年 5 月小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，續(xù)聘原物業(yè)公司提供管理服務(wù)。如有保潔、保安服務(wù)內(nèi)容的，則另付保潔、保安費(fèi)。 第 12 頁(yè) 共 19 頁(yè) 2業(yè)主拒付物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的理由是否成立？ 【專案簡(jiǎn)介】 某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)自 1996年起委托原告 DM物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。 【分析解答】 本案經(jīng)法院審理后，法院認(rèn)為，原告的法定代表人擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任時(shí)與該業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同雖然不妥，但在當(dāng)時(shí)并未違反禁止性規(guī)定，合同期滿后，新選任的業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可該合同，故認(rèn)定該合同有效。 2應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任？ 【專案簡(jiǎn)介】 某小區(qū)內(nèi) 5 號(hào)樓因排污水管堵塞，污水從 2 樓 203 室的地漏中倒灌出來(lái)。在污水管正常使用的情況下發(fā)生的堵塞事件，說(shuō)明物業(yè)公司對(duì)此共享設(shè)備疏于定期維護(hù)和保養(yǎng)， 203室與 103 室業(yè)主的室內(nèi)受損與物業(yè)公司未按規(guī)定履行管理服務(wù)義務(wù)有因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)事故的賠償責(zé)任。因此，這部分躍層的住戶根據(jù)住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)的規(guī)定拒付電梯運(yùn)行費(fèi)。 2因墻面滲水造成財(cái)產(chǎn)損失是否概屬物業(yè)管理不當(dāng)？ 【專案簡(jiǎn)介】 某小區(qū)自 1998 年 6 月起先后由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)委托原告 JA 物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，被告郭某自 1999 年 1 月起長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)。原告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理上的責(zé)任，原告不賠償財(cái)產(chǎn)損失，被告就不支付物業(yè)管理費(fèi)。原、被告之間是物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，原告的職責(zé)是對(duì)被告的物業(yè)及所在小區(qū)進(jìn)行管理服務(wù)，被告的房屋墻面滲水及樓上衛(wèi)生間漏水均不是原告的原因和責(zé)任。 第 14 頁(yè) 共 19 頁(yè) 2可否在屋頂搭建養(yǎng)鴿 ? 【專案簡(jiǎn)介】 某商品小區(qū)一業(yè)主有養(yǎng)鴿子的興趣愛(ài)好，在屋頂搭建鴿棚，放養(yǎng)信鴿。 依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。 【分析解答】 根據(jù)滬價(jià)房（ 1999）第 166 號(hào)文《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)按所在區(qū)縣物價(jià)部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人以及老住戶收取。 本案的物業(yè)公司向業(yè)主收取 50 元進(jìn)戶費(fèi)、向不準(zhǔn)備裝修的業(yè)主收取的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，向裝修施工人員收取的證費(fèi)均屬不合理收費(fèi)。 【分析解答】 滬房地物（ 1997） 954 號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定，物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個(gè)月。因此，本案中物業(yè)公司不能向馮某收取維修費(fèi)。樓上居民就此向物業(yè)公司投訴。否則，將要其承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。為制止這類在物業(yè)使用中的禁止行為，該小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主代表大會(huì)，通過(guò)限 第 16 頁(yè) 共 19 頁(yè) 期拆除違章搭建的決議。對(duì)于業(yè)主或使用人違反條例的規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻和制止，告知業(yè)主或使用人其行為已違反了有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，督促其改正，并恢復(fù)原狀。物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)不是行 政執(zhí)法主體，也不是司法機(jī)關(guān)，故無(wú)權(quán)對(duì)違章安裝防盜門違法強(qiáng)行拆除。為此，小區(qū)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交涉。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對(duì)全體業(yè)主、使用人都具有約束力。 對(duì)本案的小區(qū)問(wèn)題的處理，物業(yè)公司應(yīng)先與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，要求開(kāi)發(fā)商必須將《條例》中 第 17 頁(yè) 共 19 頁(yè) 禁止的物業(yè)使用行為及住宅使用公約告知其出租房屋的外來(lái)人口，并督促其遵守《條例》的規(guī)定及住宅使用公約。樓上居民愛(ài)養(yǎng)花，把幾個(gè)花盆放在平臺(tái)（即樓下居民的屋頂）上。在平臺(tái)放置花盆不屬于物業(yè)使用中應(yīng)禁止的行為，但在平臺(tái)上放置花盆應(yīng)以不影響相鄰業(yè)主（使用人）對(duì)物業(yè)的正常使用為原則?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“住宅的共享部位、共享設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。 【分析解答】 外墻屬共享部位，不是二樓該業(yè)主的自用部位，該業(yè)主無(wú)權(quán)將其出租。 3一小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)在如何選聘了物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理時(shí)產(chǎn)生了分歧，一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)討論決定，另一種意見(jiàn)認(rèn)為，無(wú)需開(kāi)大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)有權(quán)決定選聘物業(yè)公司的事宜。 3某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同的三個(gè)月后，感到物業(yè)公司未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，且小區(qū)業(yè)主對(duì)此反映強(qiáng)烈。物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容就是一方提供物業(yè)管理服務(wù)，一方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費(fèi)的除外。雙方各持己見(jiàn)，相持