【正文】 第 1 頁 共 19 頁 培訓(xùn)案例 （ 36 例） 第 2 頁 共 19 頁 本市對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理較以往有何變化，具體規(guī)定如何？ 【分析解答】 新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應(yīng)仍然按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。 對(duì)新建非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，《若干意見》規(guī)定，新建非住宅物業(yè)出售時(shí)應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會(huì)的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會(huì)的名義存入專戶銀行，設(shè)立專 門帳戶，按幢立帳、按戶核算。 在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會(huì)。 建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)提供管理和服務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，雙方應(yīng)辦理何種法定手續(xù)？ 【分析解答】 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共享部分、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題，應(yīng)書面告知建設(shè)單位，并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問 題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 《條例》施行后，對(duì)建設(shè)單位出售房屋以及購房人購買房屋時(shí)有哪些具體要求？ 【分析解答】 對(duì)于建設(shè)單位而言，一是在銷售房屋前，要參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說明書；二是建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。 對(duì)于物業(yè)買受人而言，在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。 《條例》規(guī)定 ，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè) ,本市對(duì)這項(xiàng)規(guī)定的執(zhí)行有何具體操作辦法？ 第 3 頁 共 19 頁 【分析解答】 關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)事項(xiàng)，《若干意見》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)成立之前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模小于 5 萬平方米建筑面積的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。有關(guān)投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模小于 5 萬平方米建筑面積的認(rèn)定及物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范，市房地資源局將作進(jìn) 一步的具體規(guī)定。 《條例》施行后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)如何辦理備案手續(xù)？ 【分析解答】 經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的 30 日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和決議、業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。 物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？ 【專案簡介】 某商品房業(yè)主因夜間使 用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，故答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個(gè)人修修算了。再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。” 【分析解答】 滬房地物（ 1997） 954 號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其它維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在 24 小時(shí)內(nèi)修理 。” 本案中，保險(xiǎn)絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目。物業(yè)公司在接到居民報(bào)修后，應(yīng)該在 2 小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。 因室內(nèi)水管倒灌而發(fā)生的維修費(fèi)用由誰承擔(dān) ? 第 4 頁 共 19 頁 【專案簡介】 某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修費(fèi)用時(shí)，業(yè)主以水管設(shè)計(jì)不當(dāng)為由而拒付維修費(fèi)用。 【分析解答】 滬房地物（ 20xx） 75 號(hào)文《關(guān)于住宅衛(wèi)生間污水橫管 屬何種性質(zhì)設(shè)備的批復(fù)》中規(guī)定，凡一幢住宅內(nèi)部，一套住宅外通向總管的供水管道、排水管道、落水管道，按共享設(shè)備認(rèn)定?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，住宅的共享設(shè)備維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。住宅共享設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 關(guān)于本案維修費(fèi)用的支出，應(yīng)對(duì)水管倒灌原因進(jìn)行分析后確定。如果系由該業(yè)主使用不當(dāng)造成的，則由其承擔(dān)維修費(fèi)用。如果該事故系由相鄰業(yè)主（使用人）使用不當(dāng)造成的，在能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由責(zé)任者承擔(dān)；在不能查清責(zé)任者的情 況下，費(fèi)用由共同使用總管的業(yè)主（使用人）分?jǐn)?。如果倒灌是由于總管（共享設(shè)備）設(shè)計(jì)不當(dāng)或老化等原因引起的，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行技術(shù)處理，所發(fā)生的費(fèi)用從維修基金中列支。 小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來負(fù)責(zé)？ 【專案簡介】 王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。 1999 年 8 月 24日下午，王先生 7 歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物 業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。為此，王先生向法院提起訴訟。 【分析解答】 庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的，是她自己的過錯(cuò)造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。 法院審理查明，某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的 4 套石桌，桌面重達(dá) 90 公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑 13 厘米、深 1 厘米的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個(gè)石桌面也已松動(dòng)才主動(dòng)予以拆除。此外，該物業(yè) 公司無法提供石桌的合格證、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住 第 5 頁 共 19 頁 宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)管理是支隊(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治?！吨腥A人民共和國民法通則》第 126 條規(guī)定：“建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外?！庇捎谕跸壬鳛楸O(jiān)護(hù)人，沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。據(jù)此，法院判令某物業(yè)公司承擔(dān)主要賠償責(zé)任。 小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定與業(yè)主的財(cái)物失竊是否有關(guān)？ 【專案簡介】 1997 年 7 月 9 日，原告侯、陳夫婦向被告瑞星公司購買了某小區(qū)的一套住房。在購房時(shí)，雙方約定：住戶安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶不允許安裝防盜窗。1998 年 12 月 27 日，一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下，進(jìn)入房內(nèi)偷竊了包