【文章內(nèi)容簡介】 第 9 頁 共 19 頁 1物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立？ 【專案簡介】 一天，某商品房住宅的物業(yè)公司張貼公告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一扇門中出入。同時將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設酒吧，對外營業(yè)。”實際上，物業(yè)公司是將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個業(yè)主經(jīng)營。對此，小區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主非常不滿，認為出入小區(qū)不方便，占 用空地也影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求重新打開那扇被關(guān)閉的大門，停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。物業(yè)公司對業(yè)主解釋：關(guān)閉一扇大門，是為了減少閑雜人員進入小區(qū)，保證小區(qū)的安全，物業(yè)公司有權(quán)這幺做。酒吧是設置在空地上，不影響業(yè)主居民的日常生活。承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主則認為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。 【分析解答】 本案的物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門設酒吧事件的解釋理由不能成立。 按《上海市居住物業(yè)管理條例》第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行管理活動，所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。此糾紛中的物業(yè)管 理公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的授權(quán)，作出關(guān)閉大門和開設酒吧的行為是不適當?shù)?，應該加以糾正。 承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不腳。每個業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)的公共設施都有合理的使用權(quán)，但不能對某一公共用地有專門的使用權(quán)，否則就是侵犯了其它業(yè)主的使用權(quán)。 如果物業(yè)公司和承包酒吧的業(yè)主不停止他們的錯誤行為，則業(yè)主委員會有權(quán)提起民事訴訟，要求物業(yè)公司打開那扇門，同時要求撤除設置的酒吧。如果業(yè)主委員會認為該物業(yè)公司不勝任工作，可提出解除物業(yè)管理委托服務合同。此外，當業(yè)主委員會沒有履行職責時，任何業(yè)主都有權(quán)起訴，以維護 業(yè)主的合法權(quán)益。 1誰來承擔因污水倒灌給業(yè)主帶來的損失？ 【專案簡介】 某住宅的公共排水管道出現(xiàn)排水不暢的現(xiàn)象。接業(yè)主報修電話后，物業(yè)公司進行了現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)堵塞物位于 5樓業(yè)主陽臺的排水管中。該業(yè)主考慮到自己的房子新裝修好，借故阻撓物業(yè)公司進來維修。數(shù)天后，因排水管道嚴重堵塞，污水從 2 樓業(yè)主的房間中倒灌出來，給其造成嚴重損失。 2 樓業(yè)主就自己的損失向物業(yè)公司索賠。 【分析解答】 《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十九條明確規(guī)定：“住宅的共享部位、共享設備維修 第 10 頁 共 19 頁 時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用 人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。” 本案中，造成 2 樓業(yè)主的損失的責任人是 5樓業(yè)主，而不是物業(yè)公司，因阻撓物業(yè)公司進場維修而直接給 2 樓業(yè)主造成損失的 5 樓業(yè)主，應承擔損失的賠償責任。 1停車庫可否用作其它用途？ 【專案簡介】 某小區(qū)有一停車庫，物業(yè)公司為“創(chuàng)收”，將停車庫辟一小間，將其租給該小區(qū)內(nèi)一戶業(yè)主作為小店的營業(yè)用房使用（該戶業(yè)主在租賃前已取得工商營業(yè)執(zhí)照）。但該店主并不依法經(jīng)營，而將該車庫“轉(zhuǎn)租”給一外來人員作為其賭博活動的場所。小區(qū)由此搞得烏煙瘴氣。小區(qū)業(yè)主向物業(yè) 公司反映，而物業(yè)公司由于每月有 400元“租金”收益而對此睜眼閉眼。該小區(qū)居民聯(lián)名投訴至房地產(chǎn)行政主管部門。 【分析解答】 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質(zhì)。而停車場庫屬于公共設施的范疇，因而物業(yè)公司無權(quán)將其出租給他人挪作他用。對此，房地產(chǎn)管理部門可依照《上海市居住物業(yè)管理條例》五十八條的規(guī)定，對物業(yè)公司作出處罰。 對于小區(qū)業(yè)主反映的有外來人口在停車庫中聚眾賭博、噪聲擾民的情況，業(yè)主可向當?shù)毓?、街道有關(guān)部門投訴，要求處理解決。 1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應如何恢復原狀？ 【專案簡介】 業(yè)主余某在房屋裝修時擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報，所在地房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)了限期整改通知，要求其恢復原狀。余某在規(guī)定時間內(nèi)恢復了承重墻，不料物業(yè)公司卻告知他承重墻的恢復不符合規(guī)定，余某很生氣，認為物業(yè)公司是在存心整人。 【分析解答】 根據(jù)滬房地資（ 20xx） 256號文《關(guān)于恢復被損房屋承重結(jié)構(gòu)若干問題的批復》的規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復原狀需符合以下條件：一是不得降低原構(gòu)件的強度；二是不得低于原構(gòu)件的用料標準；三是恢復原有構(gòu)件的形狀；四是修復部位的構(gòu)造 措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。 本案中，余某應按上述規(guī)定恢復擅自拆除的承重墻，恢復方案和施工應由具有資質(zhì)的房 第 11 頁 共 19 頁 屋修繕設計施工單位實施并驗收，物業(yè)公司應對修復工程加強監(jiān)督、巡視；承重墻修復后，房地產(chǎn)管理部門應到實地核實。 怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問題？ 【專案簡介】 某高層住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主因住房朝向不佳等原因，要求安裝曬衣架，受到物業(yè)公司的勸阻，由此雙方發(fā)生爭議，高層住宅部分業(yè)主堅決要求安裝曬衣架。 【分析解答】 目前的法規(guī)雖然沒有嚴格禁止高層住宅居民安裝曬衣架。但是，由于安裝曬衣架會帶來高空墜物（如曬 衣架被大風吹落）等不安全因素，同時影響建筑物的外觀，對此，物業(yè)公司應做好對業(yè)主的有關(guān)宣傳工作，講明利弊，引導業(yè)主在裝修時安裝室內(nèi)曬衣架。物業(yè)公司還可根據(jù)《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的規(guī)定對安裝曬衣架的行為進行管理。 2怎樣解決社區(qū)服務和物業(yè)管理服務的交叉問題？ 【專案簡介】 某小區(qū)的公房承租人夏某長期以來一直向物業(yè)公司交付公房租金，并向居委會交付保安、保潔費。 1999 年 5 月小區(qū)成立了業(yè)委會，續(xù)聘原物業(yè)公司提供管理服務。 5 月起，物業(yè)公司要求夏某另付物業(yè)管理費和保安、保潔費，理由是小區(qū)由物業(yè)公司提統(tǒng)一服 務。夏某對此深感不解。 【分析解答】 滬價房（ 1996）第 174號文《上海市商品住宅物業(yè)管理服務收費若干問題的解答》規(guī)定：公有住房的承租人，按全市統(tǒng)一的公有居住房屋租金標準繳納房租，不需要另付管理費和電梯、水泵運行費。如有保潔、保安服務內(nèi)容的，則另付保潔、保安費。 關(guān)于社區(qū)服務和物業(yè)管理服務的交叉問題，該文規(guī)定了“誰收費、誰服務”和“同一收費項目不得重復收費”的原則。所以，在上述案例中，由于保潔、保安服務仍由居委會提供，所以物業(yè)公司不應再向居民收取保潔、保安費。 根據(jù) 20xx 年上海市社區(qū)工作會議“街道居委會 社區(qū)管理、物業(yè)公司專業(yè)管理、房地產(chǎn)行政主管部門行業(yè)管理、業(yè)委會自治管理”的精神，物業(yè)公司應與居委會協(xié)商，逐步把保潔、保安服務納入物業(yè)管理的工作軌道中來。 第 12 頁 共 19 頁 2業(yè)主拒付物業(yè)管理相關(guān)費用的理由是否成立？ 【專案簡介】 某小區(qū)的業(yè)主委員會自 1996年起委托原告 DM物業(yè)公司進行物業(yè)管理。 99 年 2 月，新的業(yè)主委員會將合同延期至 20xx 年 11 月底。自原告管理以來，被告朱某一直未繳付物業(yè)管理費和維修基金，亦拒付大樓電控門安裝費，原告在多次催討無效的情況下，訴請法院判令被告支付物業(yè)管理費及滯納金，支付維修基金和電控門安 裝費。對此，被告朱某辯稱，物業(yè)管理合同簽定時， DM 物業(yè)公司的法定代表人章某同時又是業(yè)主委員會的主任，故物業(yè)管理合同無效；維修基金未發(fā)生實際使用，故無權(quán)收??；電控門安裝后始終開著，未達到安裝目的，業(yè)主不應付費。 【分析解答】 本案經(jīng)法院審理后，法院認為，原告的法定代表人擔任業(yè)主委員會主任時與該業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同雖然不妥，但在當時并未違反禁止性規(guī)定，合同期滿后，新選任的業(yè)主委員會認可該合同，故認定該合同有效。原告與被告之間形成了物業(yè)管理服務關(guān)系，原告有權(quán)依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定向被 告收取物業(yè)管理服務費及相應的滯納金。對于房屋維修基金及電控門安裝費，應由業(yè)主委員會自行主張，原告無權(quán)主張這兩筆費用。被告以物業(yè)管理不到位