【正文】 約定：住戶安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶不允許安裝防盜窗?！吨腥A人民共和國民法通則》第 126 條規(guī)定：“建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。 法院審理查明，某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的 4 套石桌，桌面重達(dá) 90 公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑 13 厘米、深 1 厘米的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。為此，王先生向法院提起訴訟。 1999 年 8 月 24日下午，王先生 7 歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。如果系由該業(yè)主使用不當(dāng)造成的，則由其承擔(dān)維修費(fèi)用。 【分析解答】 滬房地物（ 20xx） 75 號文《關(guān)于住宅衛(wèi)生間污水橫管 屬何種性質(zhì)設(shè)備的批復(fù)》中規(guī)定，凡一幢住宅內(nèi)部，一套住宅外通向總管的供水管道、排水管道、落水管道，按共享設(shè)備認(rèn)定。物業(yè)公司在接到居民報(bào)修后，應(yīng)該在 2 小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)?！? 【分析解答】 滬房地物（ 1997） 954 號文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其它維修單位報(bào)修。業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模小于 5 萬平方米建筑面積的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問 題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 對新建非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，《若干意見》規(guī)定，新建非住宅物業(yè)出售時(shí)應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行，設(shè)立專 門帳戶，按幢立帳、按戶核算。 《條例》施行后，對建設(shè)單位出售房屋以及購房人購買房屋時(shí)有哪些具體要求？ 【分析解答】 對于建設(shè)單位而言，一是在銷售房屋前，要參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說明書；二是建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。有關(guān)投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模小于 5 萬平方米建筑面積的認(rèn)定及物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范，市房地資源局將作進(jìn) 一步的具體規(guī)定。 物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？ 【專案簡介】 某商品房業(yè)主因夜間使 用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，住宅的共享設(shè)備維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。如果該事故系由相鄰業(yè)主（使用人）使用不當(dāng)造成的，在能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由責(zé)任者承擔(dān)；在不能查清責(zé)任者的情 況下，費(fèi)用由共同使用總管的業(yè)主（使用人）分?jǐn)?。?dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。 【分析解答】 庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個(gè)石桌面也已松動才主動予以拆除?！庇捎谕跸壬鳛楸O(jiān)護(hù)人，沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。1998 年 12 月 27 日，一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下，進(jìn)入房內(nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價(jià)值 50000 元的各種物品。所以被告在原告家因入室盜竊的財(cái)產(chǎn)侵害中沒有過錯(cuò)，不承擔(dān)民事責(zé)任。 第 6 頁 共 19 頁 雙方約定，委托服務(wù)期限為 1997 年 2 月 16 日至 20xx 年 12 月 31日，委托管理項(xiàng)目包括了保安服務(wù)。被告雖在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求達(dá)到完全根除治安、刑事案件。因被告某物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。 【分析解答】 對于此案，法院審理經(jīng)審理判定： 物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財(cái)產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。裝潢公司在施工過程中操作失誤，不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞，并造成孫某財(cái)產(chǎn)損失。 張某與裝潢公司的糾紛，根據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十六條的有關(guān)規(guī)定，可向房屋所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門投訴，也可以向人民法院提出訴訟或依照合同約定向市仲裁委員會申請仲裁。此后的物業(yè)使用中，共享管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。 第 8 頁 共 19 頁 1【問題】 誰應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任？ 【專案簡介】 98 年 8 月，某小區(qū)業(yè)主林某的幼兒在上樓時(shí)因玩耍不慎，導(dǎo)致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在撞碎了其中一塊原來就有裂痕的僅厚 3 毫米的玻璃后，墜樓致傷。 同時(shí)，幼兒的監(jiān)護(hù)人未盡到監(jiān)護(hù)的職責(zé)，也應(yīng)對墜樓事件負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理公司表示，其已盡了維修義務(wù)，陳先生應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉。 第 9 頁 共 19 頁 1物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立？ 【專案簡介】 一天，某商品房住宅的物業(yè)公司張貼公告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一扇門中出入。物業(yè)公司對業(yè)主解釋：關(guān)閉一扇大門，是為了減少閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)的安全，物業(yè)公司有權(quán)這幺做。 按《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行管理活動，所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。 如果物業(yè)公司和承包酒吧的業(yè)主不停止他們的錯(cuò)誤行為，則業(yè)主委員會有權(quán)提起民事訴訟，要求物業(yè)公司打開那扇門，同時(shí)要求撤除設(shè)置的酒吧。接業(yè)主報(bào)修電話后，物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)堵塞物位于 5樓業(yè)主陽臺的排水管中。 【分析解答】 《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條明確規(guī)定：“住宅的共享部位、共享設(shè)備維修 第 10 頁 共 19 頁 時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。但該店主并不依法經(jīng)營，而將該車庫“轉(zhuǎn)租”給一外來人員作為其賭博活動的場所。 【分析解答】 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。 1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀？ 【專案簡介】 業(yè)主余某在房屋裝修時(shí)擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報(bào)，所在地房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)了限期整改通知，要求其恢復(fù)原狀。 怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問題？ 【專案簡介】 某高層住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主因住房朝向不佳等原因，要求安裝曬衣架，受到物業(yè)公司的勸阻，由此雙方發(fā)生爭議，高層住宅部分業(yè)主堅(jiān)決要求安裝曬衣架。 2怎樣解決社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題？ 【專案簡介】 某小區(qū)的公房承租人夏某長期以來一直向物業(yè)公司交付公房租金，并向居委會交付保安、保潔費(fèi)。 【分析解答】 滬價(jià)房（ 1996）第 174號文《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)若干問題的解答》規(guī)定：公有住房的承租人，按全市統(tǒng)一的公有居住房屋租金標(biāo)準(zhǔn)繳納房租，不