【正文】 ??！此后一連幾個月都拖繳物業(yè)管理費。　　18條第2款也強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當簽訂物業(yè)管理服務合同。預收物業(yè)管理費是否合理案情介紹:　　汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費，否則不給辦理入住手續(xù)。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。值班人員輕柔地應答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說：你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣　　還不熱，你們管不管呀？說完啪的一聲就掛上了電話。 案例分析：　　在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔支付房款的義務，享有取得房屋所有的權(quán)利?！　r隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。采取措施：　　服務中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。小馬有點急了，最后按的一下時間稍長了一點。 法院判決：　　王某在裁決生效之日起2天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢復原狀。實際的工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。劉元自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。根據(jù)　《上海城鎮(zhèn)公有房屋管理條例實施細則》第52條規(guī)定，房管所在房屋修理中的施工現(xiàn)場應設置安全標志。所謂相鄰權(quán)，是指兩個或兩以上的不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要便利的權(quán)利。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應當停止侵害。業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦案情介紹：　　一天中午，護衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員：12301 的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。春、夏、秋的傍晚時分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點深南東路上這道亮麗的風景線。物業(yè)公司擅自停電 法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹:　　2002年3月25日下午4時左右，某業(yè)主家里突然被停電。采取措施：　　據(jù)此管理處采取了一系列新辦法: 　　　　管為本?！　〈髽钦w安全會受影響，隱患因停電而存在； 采取措施：　　管理處針對以上問題，逐一做出相應措施：　　生活用水　　尋找供水點。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。　　本案中，家中漏水時，張先生出差在外，而水流不止，并且已經(jīng)和正在進一步對樓下王小姐家中財產(chǎn)造成損害，所以當時的情況是非常危險的，如果不及時采取措施，肯定會對樓下住戶造成更大的財產(chǎn)損害。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標取樂。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。 　　在我國如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 　　因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應以各級房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因為房地產(chǎn)的權(quán)屬問題屬于要式契約，我國對于這種不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度?！　〈谆卮箨懢幼r，甲、乙對購房款和裝修費進行了結(jié)算，甲付清了全部費用給乙，乙出具了一份代為購買證明書給甲，甲又出具了一份所購房屋中的一半贈與乙使用所有的憑證交給了乙。那么，應不應該保護所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？ 　　首先購房款的真正來源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利。由于裝修材料不允許放在大堂，護衛(wèi)員拒絕了他們?！　￡惸硨儆谧约菏韬龃笠?，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。物業(yè)公司必須承擔民事賠償責任。 案例評析：　　管理處的行為符合緊急避險的情況。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受； 　　整個事故處理過程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴； 　　柴油發(fā)電機整晚發(fā)出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。四、突發(fā)事件篇小區(qū)內(nèi)突然停電 物業(yè)公司采取措施案情介紹：　　某日中午約一時，正值午膳時間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電?！　『８换▓@管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。草滴翠,花溢彩,樹婆娑,勾勒著一片永遠的春天。 從本案的實際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼續(xù)使用后，丙在向中胡同9號院內(nèi)又無其他廚房，一旦拆除，勢必又給丙家正常生活造成影響。相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　甲在某市區(qū)向中胡同9號院有私房9間。 案情分析：　　問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時組織有關(guān)人員進行檢查分析，最后認定是該樓剛剛?cè)牖铮鬯艿墓艿纼?nèi)殘留建筑垃圾，平時排水量少時污水尚無大恙，用水高峰期時則排水不暢。　　被告不承認自己有過錯　　被告李民不承認自己有過錯，他認為楊女士所說的漏水不確切，因為從他的廁所看不出漏水。管理員接到通知后立即到達現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機，直到進行相應處理、不影響原告通風為止。恰巧此時葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下機關(guān)，一腳踏空造成傷害。 業(yè)主受到損失時，應當合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負責。 李先生認為物管公司未盡到管理職責，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。二、裝修篇 私裝水床 造成他人財產(chǎn)損失案情介紹：　　王某系北京鐵建公司的一位公務員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進去。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進行戶內(nèi)維修也就容易落實下去。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導，懇請給以特殊照顧。業(yè)主房款未還清 物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：　　某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負有的交費義務轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務就履行完畢。在訂立商品房買賣合同時，就提供了有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應的義務了?！　?gòu)成無因管理，在法律上應具備三個要件：　　一是必須沒有法定的或者約定的義務，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務，也沒有接受他人的委托；　　二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應歸受益人所有；　　三是必須有管理他人事務或服務于他人的行為?！　I(yè)主卻認為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務與被服務的權(quán)利義務關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費，請求法院駁回其起訴。　　李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，雪后路滑，請當心！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應造成，與物業(yè)公司沒有直接責任關(guān)系?！　〈寺凡煌ǎ土肀脔鑿剑ㄒ粋€好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物業(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。 隨后A公司通訊中斷?？梢?，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務立即采取保護措施。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔責任，物業(yè)公司認為沒有義務承擔，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。　　第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹:　　小區(qū)內(nèi)一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進醫(yī)院。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基本需求。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費和滯納金也于法有據(jù)。因此，這兩者之間的關(guān)系理應是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費?！　∥飿I(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟損失。　　征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。　　入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。 　　服務中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認為2604業(yè)主的要求不合理?！　〉诙煅矘堑臅r候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇?！　?王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)?！　⊙b修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。 裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風通道 ?！　?）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。此時，樓下的楊女士家正好無人居住?！　⊙b修時要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個月內(nèi)將其在向中胡同9號院內(nèi)的自建房拆除。針對午后至零時人們出入較多的特點,此間的中班護衛(wèi)指定一人重點負責綠地的巡邏,同時規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要版面,不留真空。案情分析：　　物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，公司絕對不會采取對原告停電之類損害業(yè)主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責任不是由物業(yè)公司負責。其上門來接受教育,辦法巧妙)。 　　電梯使用高峰期　　張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息； 　　管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰?！　」芾硖幦w員工在收到此消息后得到強烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應當給予張先生適當?shù)难a償。停車場收費發(fā)票單方聲明車位租金無效。　　善意的勸慰和無聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋案情介紹:　　李某在某市有四間房。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責任。 　　因此，房屋權(quán)屬登記具有強制性，是我國房地產(chǎn)管理部門實施的行政管理行為。　　根據(jù)[中華人民共和國民法通則]72條：按照合同或者其按合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。但房屋屬于不動產(chǎn)，有其特殊規(guī)定，是以產(chǎn)權(quán)過戶為標志。另外，權(quán)利由于登記而具有公開的性質(zhì)，可以向社會公開房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果，保障房地產(chǎn)交易的安全。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。 點評：人們常說打酒找提瓶子的要錢，很多時候大家都是按照這個常理處理問題?！　『芏嘧舭惭b了窗磁，門磁等防盜設施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關(guān)掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認為這是因為物業(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 五、保安、公共秩序篇停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}案情介紹:　　2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。　　修理工作在緊張地進行，不幸地由于零配件的供應及技術(shù)性問題，故障不能在預計時間內(nèi)完成。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入黑名單,嚴格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規(guī)行為?！　∥飿I(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認為：　　被告只是物業(yè)管理企業(yè)，并非供電部門，其無權(quán)以任何理由對原告采取停電措施，否則即構(gòu)成侵權(quán)。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段,增鋪平順的人行通道,