【正文】 然心動。因些，人民法院根據(jù)雙方的實際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。 廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹:　　楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對案情介紹：　　城市花園651B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺部分?！　”景钢兄饕婕跋噜?關(guān)系的下列幾個方面：　　相鄰?fù)L(fēng)　　相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規(guī)定： 不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。據(jù)此，仲裁委員會根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第144條、第145條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及護理費用，同時充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)?。事發(fā)時，維修人員都外出吃飯，看護女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓?！　　睹穹ㄍ▌t》規(guī)定：個人利益與集體利益發(fā)生沖突時，應(yīng)放棄個人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。同時，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。搞清故障點后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。點評：　　這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。這時，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝就回房里去了。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動兩邊跑、兩邊說?！　∫恢芎蟮耐?：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)?！　∨c此同時，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確實發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。 　　上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。班長說:這個業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看一下。判決結(jié)果：　　最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 　　胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費。　　對于購房人來說，如果開發(fā)?quot。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。這里強調(diào)參照而不是適用，是由于本案與無因管理還是有一定的區(qū)別。因此A公司的行為屬無合同管理，或自行提供服務(wù)。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費和滯納金。要員的姓名，碰面時主動打招呼，對方連連稱贊物業(yè)管理到位。《民法通則》，民法細(xì)則中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。仿佛物業(yè)公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。老板不等主管說完就頭一搖：那我不管！結(jié)果，碰了一個不軟不硬的釘子。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。 法院判決：　　法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險性，故應(yīng)對摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。 　　第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。 點評：　　物業(yè)項目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險?！　∵@家足底按摩店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛護公共設(shè)施的心理動因），就隨意潑灑，有時甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。向老板提出，請他們在店內(nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。　　經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因為自己每月都交物業(yè)管理費，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費用及精神損失費用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。 尊重業(yè)主，從記住姓名開始案例介紹：　　某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費收繳率參差不齊。如何運用禮貌、熱情、真誠、高超的服務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問。業(yè)主不服上述判決，提起上訴。 案情分析：　　本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實還包含了民法中的無因管理的法律關(guān)系。 二審判決：二審法院正是考慮到A公司實際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時《條例》中的可以不支付而不是應(yīng)當(dāng)不支付，又使二審法院能在可以二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持?！　《?、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費合理嗎？　　考慮到物業(yè)管理公司的正常運轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費用的。不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費的標(biāo)準(zhǔn)、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進(jìn)補充協(xié)議。 　　由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。點評：經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說：好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款?！　〉绻撟粢寻凑瘴飿I(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開發(fā)商）不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個好的思想工作者。不得已只得到2704業(yè)主說明情況，但2704業(yè)主不滿意。這一定是業(yè)主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走……想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。您早，先生！小馬想打個招呼就離開?！　」芾硖帉Υ耸潞懿粷M,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴?！　?物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理。在這兩個環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。 業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：　　劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。仲裁委員會在調(diào)解無法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護工、營養(yǎng)等費用820元。　　劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。 分析：　　本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。　　3）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。　　按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響?！　?000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住?！　∫虼?，他不同意楊女士的訴訟請求。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免破壞了鄰里的安寧。 點評：　　聰明的人不是不犯錯誤，而 是不重復(fù)犯同類錯誤。聽完主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持。從1996年起，乙租住甲北房最西2間。 點評：　　本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問題，解決問題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成妨礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。三、違規(guī)篇 有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：　　海富花園前原來有一片敞開式綠地。　　疏營造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。既要講道理,使之不想,又要有相關(guān)的強有力措施,使之不能、不敢?！　?月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開配電房。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕?！　≈螢檩o。到達(dá)現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計最少須要8個小時才能更換修復(fù)?！　“踩?　　增派保安員到現(xiàn)場維持秩序和協(xié)助工作；　　安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚信。 點評：物業(yè)管理在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成?！　【o急避險行為因其保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認(rèn)可。本案管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！　≤囕v保管關(guān)系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。 不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。 醉酒違規(guī) 婉言糾正案情介紹：　　一個晚上，月朗星稀。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。當(dāng)班護衛(wèi)員靈機一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。當(dāng)其外遷時，便將產(chǎn)權(quán)證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說幾年后還回來，不要賣房。張某的行為明顯以超越代理權(quán)?！　埑酱頇?quán)代為出賣房屋，未得李追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認(rèn)，而取得社會公認(rèn)的權(quán)威，由法律依靠國家強制力加以保護，可以對抗權(quán)利人以外的任何人。因為誰也不能肯定其合法購買的房產(chǎn)有一天會不會突然冒出一個影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人，從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。在一般情況下，動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，都是以財產(chǎn)交付作為標(biāo)志?！　≈?，甲、乙之間