【正文】 在一般情況下，動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，都是以財(cái)產(chǎn)交付作為標(biāo)志。經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認(rèn)，而取得社會(huì)公認(rèn)的權(quán)威，由法律依靠國(guó)家強(qiáng)制力加以保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何人?！　埑酱頇?quán)代為出賣房屋，未得李追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。當(dāng)其外遷時(shí)，便將產(chǎn)權(quán)證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說(shuō)幾年后還回來(lái)，不要賣房。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開(kāi)。 不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。本案管理處作為第三人實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為，如果采取的緊急避險(xiǎn)措施沒(méi)有超過(guò)必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理在旁人看來(lái)是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。　　安全 　　增派保安員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序和協(xié)助工作；　　安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全?！　≈螢檩o?！　?月27日，供電局的人要求該公司打開(kāi)配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識(shí)的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開(kāi)配電房。　　疏營(yíng)造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。 點(diǎn)評(píng)：　　本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問(wèn)題，解決問(wèn)題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對(duì)甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成妨礙，同時(shí)又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。聽(tīng)完主管這番入情入理的話，雖說(shuō)業(yè)主還是沒(méi)有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅(jiān)持。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時(shí)已經(jīng)過(guò)了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會(huì)漏水，所以，在裝修房時(shí)千萬(wàn)要小心，以免破壞了鄰里的安寧?！　?000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住?！　?）因相鄰一方長(zhǎng)期存在的原因而迫使相鄰他方無(wú)法正常開(kāi)啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。　　劉某的粵菜飯館正式營(yíng)業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開(kāi)戶通風(fēng)，油煙味更大。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺(jué)。　　3物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項(xiàng)特殊費(fèi)用，無(wú)法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理。您早，先生！小馬想打個(gè)招呼就離開(kāi)。不得已只得到2704業(yè)主說(shuō)明情況，但2704業(yè)主不滿意。然而這本來(lái)合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。　　但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開(kāi)發(fā)商）不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說(shuō)：好吧，你先忙你的去吧，只要一會(huì)來(lái)給修修就可以了。 　　由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒(méi)有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開(kāi)發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)?！　《?、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？　　考慮到物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的。 案情分析：　　本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的無(wú)因管理的法律關(guān)系。如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠(chéng)、高超的服務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問(wèn)?！　〗?jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)?！　∵@家足底按摩店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛(ài)護(hù)公共設(shè)施的心理動(dòng)因），就隨意潑灑，有時(shí)甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過(guò)污水的塑料袋向洗手盆潑去。 《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十一條規(guī)定：受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。 法院判決：　　法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。老板不等主管說(shuō)完就頭一搖：那我不管！結(jié)果，碰了一個(gè)不軟不硬的釘子?！睹穹ㄍ▌t》，民法細(xì)則中明文規(guī)定：凡因個(gè)人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。雖然開(kāi)發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。這里強(qiáng)調(diào)參照而不是適用，是由于本案與無(wú)因管理還是有一定的區(qū)別?！　?duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)?quot。判決結(jié)果：　　最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒(méi)有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）?！　∨c此同時(shí)，管理處還公開(kāi)戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動(dòng)兩邊跑、兩邊說(shuō)。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒(méi)有必要去計(jì)較人家怎樣，心態(tài)就不會(huì)失衡了。搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無(wú)端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。事發(fā)時(shí)，維修人員都外出吃飯，看護(hù)女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民法通則》第十八條的規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)案情介紹：　　城市花園651B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽(yáng)臺(tái)部分。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示滿意。這就給物業(yè)管理人員出了一個(gè)題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。因些，人民法院根據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見(jiàn)。即使是作為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決?！　≡谡麄€(gè)修復(fù)工作過(guò)程中，有這樣幾件事：　　晚上十一時(shí)許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時(shí)，有住戶從鄰近商場(chǎng)超市購(gòu)了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開(kāi)，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。　　如果被告收取停車場(chǎng)費(fèi)用是服務(wù)費(fèi)，即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。 點(diǎn)評(píng):　　陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。 案例評(píng)析：　　張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無(wú)效。 借名買房人誰(shuí)保護(hù)案情介紹：　　1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購(gòu)買商品房）。對(duì)于這類案件房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定問(wèn)題目前存在較大的爭(zhēng)議。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司告知乙：臺(tái)灣同胞不能在本市區(qū)買商品房，乙就以自己的名義為甲在市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以人民幣47455元的價(jià)格簽訂了購(gòu)房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產(chǎn)名的購(gòu)買房屋發(fā)票并對(duì)房屋進(jìn)行裝修。因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。因此，該買賣協(xié)議無(wú)效。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說(shuō)了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉?！　∽o(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個(gè)人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作?！　④囕v保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場(chǎng)承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場(chǎng)不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任?！　」芾硖帪榱怂耍ㄍ跣〗慵捌渌簦┑睦婷馐苷诎l(fā)生的損害，在無(wú)法及時(shí)與您聯(lián)系的情況下將房門撬開(kāi)進(jìn)行維修，完全符合緊急避險(xiǎn)的條件?！　〉诙煸绯?，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級(jí)作出全面報(bào)告。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方；聯(lián)想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點(diǎn)取水在運(yùn)送上會(huì)出現(xiàn)困難，于是安排管理處員工準(zhǔn)備手推車，在每個(gè)供水點(diǎn)候命，幫助有需要人士。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。然而,其中也有一些不太自覺(jué)的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個(gè)難題,管理處想了許多辦法,都未奏效。乙在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無(wú)事。點(diǎn)評(píng)：　　安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會(huì)遵守小區(qū)的規(guī)定?！　≌_的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則。 　　本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，但看護(hù)女工離開(kāi)時(shí)未設(shè)置安全標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理?xiàng)l例》等，最后劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。而就在事發(fā)的前幾日還做過(guò)該樓污水管的例行清理?！　∥飿I(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。這一次鈴響還沒(méi)有響完，就聽(tīng)到里面有一個(gè)人大聲問(wèn)到：誰(shuí)啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開(kāi)了門。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過(guò)敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報(bào)復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利?！　∵@時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開(kāi)身。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理?！　⊥粝壬鷮?duì)此提出了幾點(diǎn)疑問(wèn)：一是憑什么房子還沒(méi)有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開(kāi)發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒(méi)有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無(wú)論滿意與否，都沒(méi)有任何制約力了。就是說(shuō)，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。　　管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位要員（上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒(méi)有發(fā)生過(guò)。 對(duì)欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。 　　二、原告有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。 完美WORD格式 物業(yè)管理實(shí)操案例（共37篇）目錄一、日常篇 14篇二、裝修篇 10篇三、違規(guī)篇 3篇四、突發(fā)事件篇 2篇五、保安、公共秩序篇 4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇 整理分享 一、日常篇在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？案例介紹：　　2000年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)?！　€(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些質(zhì)地較為優(yōu)良的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類公司采取處理措施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改。來(lái)人頓時(shí)拉下了臉，：看不起我們小公司