【正文】 快建設(shè)和發(fā)展大工業(yè)區(qū)物流，對發(fā)展深圳和龍崗的經(jīng)濟(jì)具有十分重要的意義。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；在我國現(xiàn)已加入 WTO 的新形勢下，龍崗區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也面臨新的發(fā)展內(nèi)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。公司成立以來，先后開發(fā)了龍崗燕子嶺榕園山莊、新世紀(jì)廠房等房地產(chǎn)項(xiàng)目近 20 萬平方米，投資成立了硅峰軟件同、海翔房地產(chǎn)公司、博納光通訊園、大丁業(yè)區(qū)運(yùn)輸公司、大丁業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司、智誨項(xiàng)目策劃公司和巨澤咨詢服務(wù)公司等 8 家二級企業(yè)．目前硅峰軟件園已經(jīng)有包括金。在當(dāng)現(xiàn)代物流還是作為一個(gè)概念在中國熱炒時(shí)，深圳已搶占先機(jī)，邁出堅(jiān)實(shí)一步，海陸空立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)通達(dá)八方，各類專業(yè)批發(fā)市場花開四面，多類物流園區(qū)建設(shè)如火如荼，電子信息平臺已具雛形。目前，深圳現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)起步，第三方物流、配送中心正在迅速興起。　　《規(guī)劃》同時(shí)確定了深圳重點(diǎn)建設(shè)的六大物流園區(qū)，形成以特區(qū)內(nèi)西部港區(qū)、筍崗—清水河、東部港區(qū)為內(nèi)圈層，特區(qū)外機(jī)場航空、龍華、平湖為外圈層的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)圈。 大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施在深圳建設(shè)和發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢可謂得天獨(dú)厚。公路已經(jīng)形成以高速公路為骨干，以海港、空港、鐵路、公路及陸路口岸為接點(diǎn)的高效運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，而平鹽、平南鐵路又分別將深圳東、西港區(qū)與京廣、京九兩個(gè)全國鐵路大動脈相連接。此外，遍布全市的 400 多個(gè) GSM 基站、800 兆無線集群通及 ATM 寬帶骨干網(wǎng)、ADSL 寬帶接入網(wǎng)等的相繼建成，為現(xiàn)代物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速準(zhǔn)時(shí)的運(yùn)輸，貨物跟蹤服務(wù)，科學(xué)制定運(yùn)輸計(jì)劃提供了有效的硬件技術(shù)環(huán)境。以鹽田港為中心，近百公里的半徑范圍函蓋了香港、澳門、廣州和珠江三角洲所有的新興城市和最發(fā)達(dá)地區(qū)。鹽田港集團(tuán)有限公司是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，擁有 1 家上市公司，13 家直屬企業(yè)，5 家內(nèi)聯(lián)企業(yè)，4 家中外合資企業(yè)。其總體規(guī)劃是：? 建設(shè)萬噸級泊位 50 個(gè)以上，全部建成后鹽田港將成為以集裝箱中轉(zhuǎn)為主體的多功能綜合性港口，年處理集裝箱能力將達(dá) 9000 萬標(biāo)箱左右，包括散雜貨，年吞吐能力可達(dá) 1 億噸至 億噸。據(jù)了解，山東、上海、北京、深圳、青島、長春等許多地方政府，已將現(xiàn)代物流業(yè)列為政府支持發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。她的周圍具有廣闊的發(fā)展空間。大力發(fā)展電子商務(wù)、全程物流服務(wù)，加強(qiáng)各類專業(yè)市場和物流基地建設(shè)，提高對周邊區(qū)域的配送能力，增強(qiáng)對國內(nèi)外市場的輻射功能，建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物流機(jī)制，大幅度提升深圳物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。 《深圳出口加工區(qū)若干規(guī)定》已經(jīng)公布實(shí)施，標(biāo)志著出口加工區(qū)將以最高的工作效率，最優(yōu)質(zhì)的服精，最簡便的手續(xù)，最優(yōu)惠的條件迎接您的加盟。一個(gè)電子化智能型的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)展現(xiàn)在我們眼前。在配送方面較有影響的 CIRCLE 公司將于年內(nèi)在深設(shè)立辦事處。大工業(yè)區(qū)物流資發(fā)展的資源條件深圳市已明確將現(xiàn)代物流業(yè)作為實(shí)現(xiàn)跨世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一 。　　根據(jù)計(jì)劃藍(lán)圖，深圳市將建立適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要的現(xiàn)代化綜合運(yùn)輸體系，形成以深圳特區(qū)為中心，以客運(yùn)中心和物流中心為交通樞紐，公路、鐵路、水運(yùn)、航空和城市交通等多種運(yùn)輸方式分工協(xié)作、有機(jī)銜接、內(nèi)外交通發(fā)達(dá)暢通的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)?！　⊥瑫r(shí)，深圳市將在“十五”期間投資建設(shè)全程物流網(wǎng)絡(luò)等兩個(gè)重大物流信息網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，該重點(diǎn)項(xiàng)目均由全程物流（深圳）有限公司承建，總投資估算 億元， “十五”期間擬安排投資 億元。大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的市場前景在我國第三方物流業(yè)尚處于起步階段。而同期的美國為 10．5％，歐洲為 12．02%。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明：深圳現(xiàn)有連鎖商業(yè)配送需求分別為：萬佳 100 億元、順電 40 億元、人人樂 30 億元、民潤農(nóng)產(chǎn)品 30億元、兩個(gè)分撥中心合計(jì) 50 億元，總配送需求達(dá) 250 億元，占全市商業(yè)配送市場份額的 38．46％。沃爾瑪在中國的采購額以每年 20％的速度遞增，中國已經(jīng)成為沃爾瑪全球最大的供應(yīng)國之一。國大量國外物流企業(yè)進(jìn)入我國，不僅為實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、便利、完善及高效的物流業(yè)服務(wù)引進(jìn)了競爭機(jī)制；同時(shí)，國內(nèi)物流企業(yè)通過提高自身的管理水平、服務(wù)質(zhì)量和競爭力，為其進(jìn)入國際市場奠定了良好的基礎(chǔ)。14 / 34（二） 、大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)的地址選擇大工業(yè)區(qū)物流計(jì)劃選址于龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)， 該處地理位置優(yōu)越，彼鄰惠州， “三通一平”已完成，遠(yuǎn)看青山環(huán)抱，近處荔林飄香，交通縱橫有序，道路系級已形成“三橫三縱’城市道路骨架，路寬 30－80 米不等，直通深廣、深惠、深汕高速公路，前往深圳的口岸、港口、機(jī)場以及廣深鐵路沿站近其方便。區(qū)內(nèi)電力、水源資源充足。松子坑水庫與西枝江引水工程相連后，年供水量可提高 10 倍。規(guī)劃了兩面三刀個(gè)生活配套區(qū)，面積的 3 平方公里。大工業(yè)區(qū)物流選取址完全滿足物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)和發(fā)展的需要，并在國土、城市規(guī)劃中留有廣闊的發(fā)展空間。 要圍繞現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運(yùn)、配送加工、市場批發(fā)、電子商務(wù)、集裝箱處理等各項(xiàng)現(xiàn)代物流功能，大力開展向外招商引資。因此物流的規(guī)模存在很大的變量，更多的需要定性前瞻。在建設(shè)上16 / 34首先要注意時(shí)效觀念，必須抓緊建設(shè)并迅速形成規(guī)模，吸引物流集聚；其次要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)有關(guān)的公共設(shè)施、形成特色功能和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以此彌補(bǔ)創(chuàng)辦初期各方面條件的局部缺陷，積極拓展客戶，鞏固貨源、穩(wěn)定和擴(kuò)大進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)，提高的自身的核心競爭能力。到 2022 年建成 6 萬平方米倉儲面積，物流量達(dá)到 500 萬噸，集裝箱處理量占深圳港區(qū)集裝箱吞吐量的 30％左右；產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位一、倉儲 2022 年 2022 年l、銷售（經(jīng)營）收入（千元） 倉儲面積（平方米） 倉儲出租總收入（千元） 倉儲貨物存放量（噸） 6116083 17 / 34期末資產(chǎn)總值（千元） 固定資產(chǎn)原值（千元） 二、運(yùn)輸銷售（經(jīng)營）收入（千元） 期末資產(chǎn)總值（千元） 固定資產(chǎn)原值（千元） 三、貿(mào)易分撥銷售（經(jīng)營）收入（干元） 期末資產(chǎn)總值（千元） 固定資產(chǎn)原值（千元） 產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)定位 在龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，物流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度在2022 年前上升至 40%－50％，2022 年達(dá)到 50%－60％ 內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)定位 大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)度應(yīng)發(fā)展成為 3：3：3：l，即：以倉儲為基礎(chǔ)的分撥貿(mào)易、以物流一體化的綜合物流服務(wù)、物流增值對出口加工區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度各占 30％，其他物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度為 10％?！　?. 儲存服務(wù)功能物流聯(lián)盟需要有倉儲設(shè)施，但客戶需要的不是在物流聯(lián)盟儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時(shí)盡可能降低庫存占用的資金，減少儲存成本，因此，公共型物流聯(lián)盟需要配備高效率的分裝、傳送、儲存設(shè)備。物流聯(lián)盟必須具備的基本加工職能有貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等?！　」残臀锪髀?lián)盟經(jīng)常負(fù)責(zé)根據(jù)物流聯(lián)盟商品進(jìn)貨、出貨信息來預(yù)測未來一19 / 34段時(shí)間內(nèi)的商品進(jìn)出庫量，進(jìn)而預(yù)測市場對商品的需求。除此之外，參照國內(nèi)外先進(jìn)物流企業(yè)的做法，大工業(yè)區(qū)物流還應(yīng)設(shè)置如下一些管理方面的增值功能，也就是充分利用深圳出口加工區(qū)的特殊政策，為了增強(qiáng)區(qū)內(nèi)物流聯(lián)盟的競爭力，落實(shí)政府對物流產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)性支持，物流貿(mào)易自由性功能上求得新的突破：? 是改革國際物流企業(yè)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的審批制度，將審批制度改為報(bào)備制度，形成物流企業(yè)快速注冊，進(jìn)出自由的良好政策環(huán)境；? 簡化通關(guān)手續(xù)和監(jiān)管模式，包括延伸海關(guān)預(yù)報(bào)關(guān)的范圍；小批量物流實(shí)行先行過關(guān)，然后集中報(bào)關(guān)的方式；實(shí)行物流貨物免檢和優(yōu)先通過；對境內(nèi)境外之間的物流，實(shí)行抽查制度和快速放行，不搞普遍查驗(yàn)；? 對進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)實(shí)行“信得過”信譽(yù)制度，對“信得過”物流企業(yè)的出入關(guān)貨物給予免檢憂惠待遇，取消進(jìn)、出區(qū)內(nèi)確認(rèn)，以避免回確認(rèn)導(dǎo)致的時(shí)間延誤，減少企業(yè)運(yùn)作成本，并便于“異地報(bào)關(guān)”的實(shí)際操作；? 與國際接軌，對國際物流企業(yè)完全開放外貿(mào)和運(yùn)輸代理市場，能自由行使進(jìn)出日權(quán)、海運(yùn)代理權(quán)和空運(yùn)代理權(quán)、報(bào)關(guān)權(quán)等；? 放寬對國際物流企業(yè)在購匯額度上的控制。在經(jīng)營總面積中，招商面積占 70％，主要用于批租或提供可租用的物流服務(wù)公用設(shè)施，如倉庫、堆場等；自營面積占20％，主要用作物流綜合開發(fā)；公共服務(wù)設(shè)施（包括口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心、公用商務(wù)樓、查驗(yàn)場地等）占經(jīng)營總面積的 10％。區(qū)內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施的布局應(yīng)考慮充分利用空間，如商務(wù)大樓宜采用高層。 在危險(xiǎn)品物流專門區(qū)域內(nèi)，應(yīng)配置足夠的消防設(shè)備。進(jìn)出通道的路面寬度，應(yīng)充分考慮集裝箱卡車的進(jìn)出密度需要。 綠色通道：是區(qū)內(nèi)與龍崗港區(qū)直接連通的道路。 園區(qū)布局的有關(guān)問題探討? 園區(qū)內(nèi)是否要設(shè)立公路貨運(yùn)站 國外許多物流園區(qū)或物流園區(qū)一般都是建立在公路貨運(yùn)站的基礎(chǔ)之上，只有公路運(yùn)輸才能最終實(shí)現(xiàn)門到門運(yùn)輸。深圳平湖物流園區(qū)與深圳東西兩個(gè)港群均有鐵路專用線相連。主要供物流園區(qū)的行政管理機(jī)構(gòu)、信息處理中心、后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)、進(jìn)駐物流園區(qū)的業(yè)務(wù)咨詢、洽談、手續(xù)辦理等單位辦公使用。主要供進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)、或注冊在區(qū)內(nèi)外的物流企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)辦公。 （5）已平整的可供業(yè)主自行建設(shè)倉庫或其他物流設(shè)施的基礎(chǔ)場地。? 主要公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模本著從功能需要出發(fā)，按精簡高效的原則設(shè)計(jì)，上述各部分設(shè)施的規(guī)模需求大致初步設(shè)想如下： （1）物流園區(qū)管理中心，建筑面積 5000 平方米。 以上所述管理中心、日岸服務(wù)中心、商務(wù)大樓合計(jì)面積 2．39 萬平方米，擬建造一棟大樓為宜。 擬建在口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心緊鄰處，與 20％自營地塊相接，以適應(yīng)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大后的需求。 （14）大型停車場和停車庫 4300 平方米。（六） 、大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略隨著中國加入 WTO 的到來，為迎接 21 世紀(jì)物流業(yè)的挑戰(zhàn)，龍崗物業(yè)應(yīng)積極研究對策，制定新世紀(jì)大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略。 ” 科技支持戰(zhàn)略21 世紀(jì)是知識和科技的時(shí)代，專業(yè)經(jīng)、細(xì)致化、科學(xué)化的物流知識將成為客戶物流體系改革、整合、規(guī)劃和設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)如各種條碼技術(shù)、自動識別技術(shù)、自動分揀技術(shù)、衛(wèi)星定位技術(shù)等將成為物流運(yùn)作的重要工具， “知識化和科技化物流”將成為寶供服務(wù)的主要特征。未來公司的管理人員，要不百分之百具有本科或碩士以上學(xué)歷。大工業(yè)區(qū)物流將在其他第三方物流企業(yè)、客戶服務(wù)群、相關(guān)行業(yè)之間廣泛尋找戰(zhàn)略合作伙伴，通過聯(lián)盟的力量獲得競爭優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)政策是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀要求，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及必要的行政手段，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置，推動整個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策體系。 　　 在區(qū)內(nèi)的開發(fā)企業(yè)一次性繳納地價(jià)的，可給予 10%的地價(jià)優(yōu)惠。 　　● 經(jīng)營的減免稅期滿后，對經(jīng)市科技局確定為先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，減半征稅期可申請延長三年。 　　 城市維護(hù)建設(shè)稅和房產(chǎn)稅 以實(shí)際繳納的營業(yè)稅、增征稅、消費(fèi)稅的稅額計(jì)征，稅率為 1%；納稅單位新建或購置的新建房屋，自建成或購置之日起免納房產(chǎn)稅 3 年。 　產(chǎn)業(yè)調(diào)控優(yōu)惠政策 　　 在區(qū)內(nèi)已開發(fā)的大型項(xiàng)目，原則上不在我區(qū)內(nèi)其它地點(diǎn)發(fā)展同類項(xiàng)目。? 引入風(fēng)險(xiǎn)投資參考國外風(fēng)險(xiǎn)投資中土地、財(cái)產(chǎn)、技術(shù)因素折合成股倫的慣例，其中公司股份的 20%由發(fā)起人投入，利潤分配則按投資方各自所占股份比例來龍去脈確定，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)現(xiàn)有土地、財(cái)產(chǎn)、技術(shù)等資源可作為股份投入，引入風(fēng)險(xiǎn)投資。 　　　由項(xiàng)目發(fā)展商組織招商，重點(diǎn)引進(jìn)具有國際品牌的國內(nèi)外大客戶，他們具有較大的物流業(yè)務(wù)需求。 四、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目評價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)項(xiàng)目總投資估算 大工業(yè)區(qū)物流計(jì)劃控制范圍占地 20 平方公里，計(jì)劃總投資 3 億元，初期投資 1 億元，主要用于建設(shè)（購置）物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流項(xiàng)目招商工作，物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)控制范圍將分步建設(shè)，初期投資規(guī)模 10000 萬元，占地范圍約 1 萬平方公里，建筑面積 萬平方米，倉儲面積 12 萬平方米，各項(xiàng)投資估算如下：（1） 、固定資產(chǎn)投資估算? 物場地建設(shè)（三通一平、辦公、生活設(shè)施）2022 萬元? 物流信息系統(tǒng)建設(shè) 500 萬元? 物流倉儲設(shè)施購置與建設(shè) 3500 萬元? 物流車隊(duì)購置與建設(shè) 1000 萬元? 物流包裝、裝卸設(shè)施購置與建設(shè) 2022 萬元小 計(jì)：8000 萬元（2） 、流動資金估算29 / 34參照國內(nèi)外物流企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營和資產(chǎn)狀況，用類比法測算項(xiàng)目流動資金。靜態(tài)分析投資利潤率 投資利潤率=（生產(chǎn)期平均年稅后利潤總額/總投資）?100% = %投資利稅率 投資利稅率=（生產(chǎn)期平均年利稅總額/總投資）?100% = %投資收益率 投資收益率={（生產(chǎn)期平均年利稅總額 +折舊） /總投資}?100% = %(2)、動態(tài)評價(jià)收益凈現(xiàn)值（NPV） = 8000+1800{1/ (1+)5} ????nt ttIRCOINPV1)1()( ≈ ( 萬元 )內(nèi)部收益率（IRR） 即： 80001800{1/ ( 1 + i % )5 } = 0????nt ttIRCOI1 0)1()( I ≈ 3 % 折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率) 為 7%時(shí)，凈現(xiàn)值為 6716 萬元，內(nèi)部收益率為 3 %，約為現(xiàn)行貸款利率的一半，由此可見，該項(xiàng)目具有較好的