【正文】 扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營收入為基數(shù)以固定稅率征收的。房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。 提高投資者的資信等級(jí) 由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。 A、夠得到稅收方面的好處B、能抵消通貨膨脹的影響C、自然壽命長D、變現(xiàn)容易 E、提高投資者的資信等級(jí) 答案：ABE (二)房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也不是十全十美的，也有缺點(diǎn)。 投資回收周期較長。對(duì)于小額投資者來說，他們實(shí)際上可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資有增加收益的潛力；當(dāng)實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。 (三)周期風(fēng)險(xiǎn) 周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。 利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩個(gè)方面的影響：一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是利率升高會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。 (七)政治風(fēng)險(xiǎn) 政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。 如建筑物功能過時(shí)或由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這就是房地產(chǎn)投資的比較風(fēng)險(xiǎn)。 （六）持有期風(fēng)險(xiǎn) 持有期風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的。 A、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B、或然損失風(fēng)險(xiǎn)C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) E、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 答案：ABDE 第五節(jié) 例如，某人有一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個(gè)項(xiàng)目上去呢？還是分開使用分別投入到不同的項(xiàng)目上去呢？聰明而有理智的人通常都會(huì)選擇后一種投資方式，因?yàn)檫@樣做雖然可能會(huì)失去獲得高額收益的機(jī)會(huì)，但也不至于血本無歸。當(dāng)然要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)的協(xié)方差。 由于這個(gè)原因，系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)變成了某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場變化反應(yīng)幅度的評(píng)估。 在同一時(shí)間段內(nèi)，市場的整體平均回報(bào)； 從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)是代表系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)率的參考指標(biāo)。所謂機(jī)會(huì)成本，是資本在某一時(shí)間段內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場相對(duì)于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是[ 掌握房地產(chǎn)投資分析中投資與成本的內(nèi)涵、資金等效值的概念。 現(xiàn)金流量的構(gòu)成 一、現(xiàn)金流量 房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 例題：房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了[ 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。 一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。 2．成本 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。 投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。 A． 投資B．成本C．生產(chǎn)成本D．銷售成本 答案： B (二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 開發(fā)過程中開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少，甚至是零。 開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖2—1所示。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用。 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售成本、房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。 經(jīng)營利潤中的一部分由國家以稅收的方式無償征收，作為國家或地方的財(cái)政收入；另一部分給投資者，作為其法定盈余公積金、企業(yè)利潤可分為利潤總額、經(jīng)營利潤、稅后利潤(凈利潤)和可分配利潤等四個(gè)層次。 稅后利潤=利潤總額所得稅 可分配利潤=稅后利潤(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤) 3．稅金 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有： (1)銷售稅金。目前營業(yè)稅的稅率為5％。土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。應(yīng)納稅所得額=收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33％。 A． 15%B．%C．%D． 答案：B 因?yàn)楫?dāng)前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。這一點(diǎn)，可以從將貨幣存入銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。 資金的運(yùn)動(dòng)伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增殖。 資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。 1．利息與利率 經(jīng)過一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為： 式中：本利和；P本金；利息。 利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，用i表示，其表達(dá)式為： 式中，I1為一個(gè)計(jì)息周期的利息。其他各種類型利率的高低及其與基礎(chǔ)利率的差異，則主要取決于資金籌措的成本費(fèi)用和融出資金所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小等。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為： n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： 3．名義利率與實(shí)際利率 在以上討論中，都是以年為計(jì)息周期的，但在實(shí)際應(yīng)用中，計(jì)息周期有年、季、月等，也就是說，計(jì)息周期可以短于一年。這里的年利率6％稱為“名義利率”。 對(duì)于一年計(jì)息4次和12次來說，12％就是名義利率，而一年計(jì)息4次時(shí)的實(shí)際利率=；一年計(jì)息12次時(shí)的實(shí)際利率 設(shè)名義利率為r，若年初借款為P，在一年中計(jì)算利息m次，則每一計(jì)息周期的利率為r／m，一年后的本利和為： ，其中利息為。 A．% 資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值，也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。 通常情況下，在資金等效值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值；把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值；而把資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。 時(shí)間點(diǎn)零表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻，并不一定是指日歷年度的年初。 如圖2—2所示為5年的時(shí)間標(biāo)度。 A．年金 二、考試要求 熟悉房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的概念。 計(jì)算公式是： [例題4] 已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4．2％和6．6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。 n＝1512＝180個(gè)月， 某家庭以3500元／平方米的價(jià)格購買了一套建筑面積為80平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，抵押貸款價(jià)值比例為70％，月還款常數(shù)為0．65％，問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少? 解： (1)已知P＝35008070％＝196000元， 月還款常數(shù)α=0．65％， n＝1512＝180個(gè)月，i=i/=6％／12=0．5％ (2)按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為： (3)實(shí)際每月的月還款額為：1960000．65％＝1274(元) (4)借款人每月欠還的本金：1653．961274＝379．96(元) (5)抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金為： （4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) 等差序列是一種等額增加或減少的現(xiàn)金流量序列。 如果以G表示收入或支出的年等差變化值，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則第n年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為，計(jì)算等差序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為： [例題11] 如果以等比系數(shù)s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則第n年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為A1(1+s)n1計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為： [例題12] 已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15％、25％和60％，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本為20萬元，并預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率均為12％，貼現(xiàn)率為16％。X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。 五、復(fù)利計(jì)算公式與“估價(jià)理論與方法”中收益法計(jì)算公式的對(duì)照總結(jié)： （4）各公式間相互聯(lián)系，互為因果。 置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。 二、投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。 在收益率計(jì)算中，要考慮物業(yè)預(yù)期可獲得的所有收益，尤其包括物業(yè)持有期末投資者轉(zhuǎn)售時(shí)所獲得的凈轉(zhuǎn)售收入，這也是與投資回報(bào)率之間的最大區(qū)別。 內(nèi)部收益率(IRR)代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。 全部投資收益率(Yo)反映了全部已投入資本的收益水平。從概念上來說，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和抵押收益率或抵押貸款利率的加權(quán)平均。 四、其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 除了上述介紹的反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)外，現(xiàn)金回報(bào)(Cash—on—Cash Return)、還本付息比率(Debt ServiceRatio)也同樣從一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果。如果該項(xiàng)投資扣除抵押貸款還本付息后的租金收入現(xiàn)金流量為1．96萬元，則該投資的現(xiàn)金回報(bào)率為1．96／24．5＝8％。例如，某物業(yè)投資的年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息數(shù)額為20萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為30／20＝1．5。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10％，包括房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)為毛租金收入的30％。 從理論上說，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨脹率的影響。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對(duì)未來市場的預(yù)期，而沒有必要花很多精力去尋找準(zhǔn)確可靠的收益率和通貨膨脹率。通貨膨脹和增值對(duì)未來的錢來說有類似的影響，但對(duì)折現(xiàn)率的影響不同。 二、 考試要求： 了解政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段和方法，土地一級(jí)開發(fā)的概念。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。 開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。 只有開發(fā)工作是遵循這一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時(shí)，開發(fā)的程序才按上述的順序進(jìn)行。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（ A．投資機(jī)會(huì)選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理 C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 所謂投資機(jī)會(huì)選擇，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。 投資決策分析主要包括市場分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來看，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估的方法已經(jīng)比較成熟，但人們對(duì)至關(guān)重要的市場研究卻很少予以充分的重視。 上述工作完成后，對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)估。另外，項(xiàng)目開始建設(shè)前一般要具備“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的條件，這在有些城市實(shí)現(xiàn)起來不容易，有關(guān)主管部門的審批時(shí)間也比較長，這一點(diǎn)要引起開發(fā)商的足夠注意。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì)失去一些投資機(jī)會(huì)，但也會(huì)避免由于盲目決策帶來的投資失誤。這里要做的主要工作包括：(1)安排有關(guān)現(xiàn)場辦公會(huì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)的會(huì)議計(jì)劃；(2)編制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；(3)對(duì)所有工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒進(jìn)行檢查，如不完備，需要在議定的時(shí)間內(nèi)完成。 ）屬于前期工作階段。尤其對(duì)許多小項(xiàng)目而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動(dòng)的機(jī)會(huì)了。 對(duì)出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據(jù)市場狀況、開發(fā)商對(duì)回收資金的迫切程度和開發(fā)項(xiàng)目的類型來選擇。 如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時(shí)間后將其賣掉。 應(yīng)該進(jìn)一步指出的是，上述開發(fā)過程主要程序中的每一階段都對(duì)其后續(xù)階段產(chǎn)生重要的影響。 土地使用權(quán)的獲取 一、概述 沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。為了很好地研究房地產(chǎn)開發(fā)的這一特性，最好的辦法是先研究政府部門征用和處置土地的活動(dòng)，然后再來分析開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式。 (一)有關(guān)概念的介紹 在講述開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的幾種方式之前，我們先來介紹幾個(gè)常用的概念。 2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地(俗稱“毛地”)、或未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地(俗稱“生地”)時(shí)所收取的金額。熟地價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈(zèng)與等。 三、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增長，使城市建設(shè)速度越來越快。 (一)舊城區(qū)的開發(fā)前景 開發(fā)項(xiàng)目所處的位置對(duì)其本身的價(jià)值具有極其重大的影響，不同的位置決定著不同的開發(fā)類型，也決定項(xiàng)目將來的出售或出租收益水平。這些項(xiàng)目建成后出售或出租的價(jià)格水平較高，能夠給投資經(jīng)營者帶來很大的級(jí)差收益。在北京、上海等特大城市，由于居民在舊城區(qū)愿意支付的住房價(jià)格越來越低，導(dǎo)致城市中心區(qū)住宅價(jià)格明顯下滑。舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒有使用價(jià)值。 舊城區(qū)由于歷史原因，道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂，容量小而