【正文】 ： (1)已知：P＝400012070％＝33．6萬元，P/＝8萬元， 問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少? 解： (1)已知：P＝350080(1－25％)=210000元，n＝1512＝180(月)， (2)計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額： (3)組合貸款的月最低還款額 [例題7] 某家庭欲購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為3500元／平方米，首付款為房價(jià)的25％，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。 某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12％，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少? 解： (1)已知：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額 A＝1600030％=4800(元) 月貸款利率i＝12％／12＝1％ 計(jì)息周期數(shù)n=1012＝120個(gè)月 (2)該家庭有償還能力的最大抵押貸款額 [例題5] (2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) 等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額A，其現(xiàn)值可以這樣確定：把每一個(gè)A看作是一次支付中的F，用一次支付復(fù)利計(jì)算公式求其現(xiàn)值，然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。 比較不同投資方案的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來進(jìn)行比較。 i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。 n——計(jì)息周期數(shù)； S——每一計(jì)息周期收入或支出的等比變化值； G——每一計(jì)息周期收入或支出的等差變化值； A——連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡稱年值； F——終值(未來值)； P——現(xiàn)值； 在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，常用的符號(hào)包括P、F、A、G、s、n和i等，各符號(hào)的具體含義是： 1．復(fù)利計(jì)算中的常用符號(hào) 資金的時(shí)間價(jià)值與資金等效值的計(jì)算 四、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù) 掌握資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。 D．終值 答案：B地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第3講:資金等效值計(jì)算及房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)(2004)一、內(nèi)容提要 資金等效值的計(jì)算；房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)。 B．現(xiàn)值 ]。現(xiàn)金流量圖的垂直箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量(收入)，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(支出)。時(shí)間點(diǎn)l表示第一個(gè)計(jì)息周期的末尾，同時(shí)又是第二個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推。在復(fù)利計(jì)算常用符號(hào)P、F、A、G中，只有P是在第一周期的期初發(fā)生的。它將現(xiàn)金的收入和支出按照發(fā)生的時(shí)間階段畫在時(shí)間的標(biāo)度上，并且標(biāo)明所要計(jì)算的問題，即標(biāo)明什么是已知、什么是所求。 2．現(xiàn)金流量圖 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等。在以后的討論中，我們把等效值簡稱為等值。 D．% 答案：A 三、資金等效值與現(xiàn)金流量圖 1．資金等值的概念 在資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算中，等值是一個(gè)十分重要的概念。 B．% ]。故實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為： 通過上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系： (1) 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； (2) 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； (3) 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； (4) 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。由上述計(jì)算可知：名義利率=周期利率*每年計(jì)息周期數(shù)。當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的；當(dāng)按復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率6％，每月計(jì)息一次”的實(shí)際利率就不等于名義利率(6％)。 例如，某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為o．5％，通常稱為“年利率6％，每月計(jì)息一次”。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問題。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為： n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： 復(fù)利計(jì)息方式，對(duì)于某一計(jì)息周期來說，是按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。 2．單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，基礎(chǔ)利率和存款利率的高低主要取決于社會(huì)平均利潤率、資本供求狀況、國家的宏觀信貸政策和通貨膨脹率水平等。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后的增殖額。 利息通常根據(jù)利率來計(jì)算。 下標(biāo)n表示計(jì)息周期數(shù)。 如果將一筆資金存入銀行，這筆資金就稱為本金。 實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。從投資的角度來看主要表現(xiàn)為：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)作的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)作的補(bǔ)償。 從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償。 其次，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。 資金增殖的實(shí)質(zhì)是勞動(dòng)者在生產(chǎn)過程中創(chuàng)造了剩余價(jià)值。資金是屬于商品經(jīng)濟(jì)范疇的概念，在商品經(jīng)濟(jì)條件下，資金是不斷運(yùn)動(dòng)著的。 首先，隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。 對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解： 如果現(xiàn)在將1000元存入銀行，一年后得到的本利和為1120元，經(jīng)過1年而增加的120元，就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬。 不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。 今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值。 在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。 第二節(jié) ]。 例題 所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。 (3)企業(yè)所得稅。土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7％和3％。營業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。稅收是國家憑借政治權(quán)利參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)。 經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入經(jīng)營成本期間費(fèi)用銷售稅金 利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本和銷售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營利潤(或稱盈利)。 2．利潤 經(jīng)營收入是按市場價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品只有在市場上被出售、出租或自營，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來收益的有用的勞動(dòng)成果。 自營收入＝營業(yè)額一商業(yè)營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) 經(jīng)營收入是指房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)產(chǎn)品或利用房地產(chǎn)自營時(shí)所獲得的貨幣收入。 1．經(jīng)營收入 對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 3．經(jīng)營成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 2．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。 開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 1．開發(fā)項(xiàng)目總投資 所以，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通過項(xiàng)目建設(shè)過程中的預(yù)售或建成后的出售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)以收回投資。 ]。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是惟一的，而投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒有的成本概念(如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等)，這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全一樣。產(chǎn)品生產(chǎn)過中的費(fèi)用稱為產(chǎn)品的生產(chǎn)成本(亦稱工廠成本)，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)。就工業(yè)投資項(xiàng)目而言，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購置建筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，固定資產(chǎn)投資在項(xiàng)目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)人產(chǎn)品成本，并通過產(chǎn)品銷售以貨幣形式回到投資者手中。為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。投資所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。 答案：B 二、 投資與成本 (一)廣義投資與成本的概念 1．投資 ]。 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目這樣一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流入。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商通過對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，使用各種工具、設(shè)備、建筑材料與建筑部件，消耗一定量的能源，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間。 第一節(jié) 因此，進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析時(shí)，必須準(zhǔn)確把握與之相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、資金等效值計(jì)算和投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)。 三、內(nèi)容輔導(dǎo) 第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí) 資金投入的時(shí)間不同或者收益產(chǎn)生的時(shí)間不同，對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不同。 熟悉資金時(shí)間價(jià)值概念。 ] A．．B．． 答案：B房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第2講:現(xiàn)金流量的構(gòu)成及資金的時(shí)間價(jià)值(2004)一、內(nèi)容提要 現(xiàn)金流量的構(gòu)成；資金的時(shí)間價(jià)值與資金等效值的概念。 假設(shè)整個(gè)投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，那么，房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為： R=10%+*（20%10%）=14% 例題：某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場的平均收益率為15%，%。這個(gè)收益差不多等于上述無風(fēng)險(xiǎn)的收益，例如國家債券的收益率或銀行存款利率等。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 該公式表示：一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這個(gè)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合）乘以該項(xiàng)目的市場收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。 資產(chǎn)J的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)。 在同一時(shí)間段內(nèi)，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的回報(bào)； 通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對(duì)的個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)差不多可以完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差關(guān)系。另一方面，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 圖11表示兩個(gè)投資項(xiàng)目都有相同的收益率，但對(duì)市場變化的反應(yīng)不同。換句話說，目標(biāo)是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 投資組合理論目前在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用還不普遍，我們?cè)谶@里了解什么是投資組合理論，為什么通過多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 ]。 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資者選擇房地產(chǎn)投資方向的另外一個(gè)影響，就是使其盡可能歸避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資者選擇房地產(chǎn)投資方向的第一個(gè)影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定其合理的投資收益水平。一般來說，投資項(xiàng)目的壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。 房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。 (五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) (四)比較風(fēng)險(xiǎn) 投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就會(huì)失去其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也就失去了其他投資機(jī)會(huì)可能帶來的收益。 (三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平。 (二)未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn) 這類風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)于置業(yè)投資來說的。 ]。 例題：下列風(fēng)險(xiǎn)，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有[ 某些房地產(chǎn)開發(fā)商不履行正常的開發(fā)建設(shè)審批程序而導(dǎo)致工程停工，也是一種政治風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證的或有稅 收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。利率提高還會(huì)抑制市場上的房地產(chǎn)需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降、房地產(chǎn)投資者資金壓力加大。國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的投向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。因此，當(dāng)投資者為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，常常蒙受折價(jià)損失。 (四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動(dòng)現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。 二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) (一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 通