【正文】 買一平方米普通住宅，可以預(yù)測(cè)高于3000元/M2的具有優(yōu)秀性價(jià)比的住宅存在較大的需求市場(chǎng)；n 在購(gòu)房的客戶群上，年輕人是生力軍。鎮(zhèn)北有吳凇江，與長(zhǎng)江相連。勝浦鎮(zhèn)是個(gè)年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。要準(zhǔn)確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，得追本朔源，從動(dòng)遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進(jìn)行市場(chǎng)分析。當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型：u 小戶型（面積在3559平方米之間）u 中戶型（面積在6084平方米之間）u 大戶型（面積在85110平方米之間）u 超大戶型（面積在110—140平方米之間）價(jià)格分析 勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動(dòng)遷房的銷售定價(jià)中，對(duì)地段、環(huán)境、配套等因素考慮的較少，定價(jià)的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差100元左右。同時(shí)，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢(shì)將對(duì)園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售起到非常大的促進(jìn)作用。n 在價(jià)格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房?jī)r(jià)記錄，這種勢(shì)態(tài)，帶領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的上升。n 到工薪階層無(wú)法承受市區(qū)高房?jī)r(jià)時(shí)候，只能到遠(yuǎn)郊購(gòu)房，這時(shí)本案與市區(qū)存在的距離才會(huì)被接受。【車坊鎮(zhèn)拍賣地塊一覽表】五、本案立地分析1. 本案概況位置本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍如下：東至：退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于3米，距現(xiàn)有住宅不低于6米；南至：退用用地界線不低于1/2日照間距，且不低于5米；西至：退用道路紅線不低于5米；北至：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于20米。 人均公共綠地： 》216。 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。 建筑風(fēng)格及色彩：現(xiàn)代的建筑風(fēng)格并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)216。交通公交18路、59路可達(dá)。3. 優(yōu)勢(shì)分析（strength）B 大體區(qū)位好——本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對(duì)便利，到達(dá)上海30分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在20分鐘左右不到，大體區(qū)位好。 綜合環(huán)境不佳——目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市區(qū)，居民以當(dāng)?shù)厝藶橹?，人口素質(zhì)不高。198。 機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunites)：B 市場(chǎng)形勢(shì)好——目前整個(gè)蘇州市場(chǎng)處于上升的階段，售價(jià)最近兩年內(nèi)一直在上漲，整體市場(chǎng)行情看好。 威脅點(diǎn)(treats)： 消費(fèi)力不確定因子多——，相對(duì)周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模較小，并且相對(duì)其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商工作也只是剛剛鋪開；目前大部分的工廠廠房仍在建設(shè)之中，內(nèi)外部環(huán)境尚有待于進(jìn)一步改善。同時(shí)，本案具有可挖掘的產(chǎn)品塑造優(yōu)勢(shì)，因此只要做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，在大環(huán)境已成定局的情況下，把本案打造成有自身特色的社區(qū)，其開發(fā)前景仍看好。但只要本案的開發(fā)在建筑形式和社區(qū)規(guī)劃上有所創(chuàng)新，形成產(chǎn)品的個(gè)性化、差異化，配合恰當(dāng)營(yíng)銷手段，在車坊鎮(zhèn)目前供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，本案的銷售前景仍十分看好。每戶占地面積在8001500平米之間，美式風(fēng)格，外立面采用藝術(shù)線條處理；鄰湖產(chǎn)品風(fēng)景尤其美麗，整個(gè)小區(qū)內(nèi)有一條內(nèi)河，美中不足是未完全與外湖連通；小區(qū)內(nèi)產(chǎn)品顯得比較緊湊，容積率作為獨(dú)棟別墅相對(duì)較高，個(gè)體規(guī)劃上仍有一些不足；物業(yè)保安不甚理想，會(huì)所相對(duì)較小；目前已有部分業(yè)主入住，小區(qū)內(nèi)業(yè)主層次差距較大；全部交房要到今年年底。市場(chǎng)的空白點(diǎn)為本案未來(lái)的介入提供了良好的切入點(diǎn)。具體如下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明A、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性很強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等。因此，我們?cè)诋a(chǎn)品定位時(shí)，制定產(chǎn)品“差異化創(chuàng)新”思路。 本案定位的提出結(jié)合車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和本案的具體情況，以確立以下產(chǎn)品定位主題：現(xiàn)代式建筑與中國(guó)式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)車坊首個(gè)精品社區(qū) 本案定位的可行性：1） 目前車坊鎮(zhèn)的房屋大多數(shù)是農(nóng)民自建房，房屋風(fēng)格格雷 同，沒(méi)有個(gè)性。無(wú)論是從理念上還是實(shí)際操作過(guò)程中都是有很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力，配合開盤前的軟性推廣，以及開盤后的活動(dòng)造勢(shì)，一定可以為這一概念成為本案的一個(gè)鮮明的機(jī)具個(gè)性的特點(diǎn)?！耙粋€(gè)中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個(gè)景觀園林中心；“兩大組團(tuán)”即在小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布置時(shí)必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳等景觀。2) 園林式屋頂，形成坡度，色彩與周邊建筑匹配。6) 玻璃、不銹鋼欄桿陽(yáng)臺(tái)。2) 社區(qū)娛樂(lè)項(xiàng)目A. 網(wǎng)球場(chǎng)B. 兒童樂(lè)園C. 社區(qū)健身苑D. 老人活動(dòng)中心E. 背景音樂(lè)3) 智能化設(shè)施建議A. 安保系統(tǒng)B. 出入口智能化管理系統(tǒng)C. 小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)D. 可視對(duì)講與重點(diǎn)部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)E. 家庭安防報(bào)警系統(tǒng)4) 信息服務(wù)系統(tǒng)A. 小區(qū)有線、無(wú)線通信系統(tǒng)B. 有線電視C. 高速寬帶網(wǎng)上沖浪 建材產(chǎn)品建議1) 結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)2) 外墻（1） 2層：毛石貼面（2） 3層以上，高級(jí)面磚3) 門窗（1） 優(yōu)質(zhì)防火門（2） 鋁合金欄桿4) 陽(yáng)臺(tái):不銹鋼欄桿、開放式景觀玻璃陽(yáng)臺(tái)5) 空調(diào)架:統(tǒng)一安裝百葉窗、空調(diào)架6) 樓梯：藝術(shù)實(shí)木木扶手7) 走道：走道貼高級(jí)面磚8) 門廳：高級(jí)面磚、地磚裝修. 防盜不銹鋼玻璃門9) 分戶門：高級(jí)防盜防火實(shí)心木門四、客戶群定位本案目標(biāo)客戶群構(gòu)成比例：1) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個(gè)體業(yè)主，50%2) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐木用瘢?0%3) 車坊鎮(zhèn)國(guó)家公務(wù)員、教師及醫(yī)生，15%4) 周邊地區(qū)來(lái)車坊鎮(zhèn)作投資、居家者，10%5) 其它，5%目標(biāo)客戶特征描述：1) 車坊鎮(zhèn)國(guó)家公務(wù)員及教師（1） 因工作需要，需居住在車坊（2） 注重生活質(zhì)量，收入相對(duì)穩(wěn)定（3） 希望或有強(qiáng)烈愿望改變現(xiàn)有居住環(huán)境者（二次置業(yè)者）（4） 較為注重建筑體，（5） 年齡劃分：25—50歲2) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個(gè)體業(yè)主（1） 非常重視生活的方便，講究生活配套，對(duì)周邊商業(yè)氛圍有較高的要求，對(duì)商機(jī)的把握能力強(qiáng)（2） 收入豐厚（3） 學(xué)歷較高（4） 有成就感，注重身份與品位（5） 注重生活品質(zhì)，對(duì)物業(yè)的交通與功能最為看中（6） 年齡劃分：30—40歲3) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用瘢?） 向往大都市的居住的生活，特別是住房方面（2） 經(jīng)濟(jì)不算很富裕，但小日子過(guò)的舒適（3） 習(xí)慣了車坊的生活，不想離開家鄉(xiāng)4) 周邊地區(qū)來(lái)車坊投資、居住者（4） 手頭有多余的資金，消費(fèi)能力強(qiáng)（5） 著重樓盤的升值潛力和投資回報(bào)率（6） 注重樓盤的品質(zhì)和附加值（7） 有一定的收入來(lái)源，由于某種原因想在車坊鎮(zhèn)安家五、價(jià)格定位建議1. 成本導(dǎo)向法本案的樓面價(jià)已達(dá)1375元/平方米，加上多層住宅建安成本1200元/平方米，總成本大約2600元/平方米左右，按開發(fā)25%的毛利潤(rùn)計(jì)算，毛利潤(rùn)值650元/平方米。負(fù)數(shù)為本案與參照樓盤的差距值。根據(jù)本的自身的情況分析，在車坊鎮(zhèn)本案的產(chǎn)品具有明顯的優(yōu)勢(shì)，客戶對(duì)產(chǎn)品的感受價(jià)值非常高；另客戶的承受能力，價(jià)值偏向喜好等綜合分析。4. 結(jié)論綜合以上三項(xiàng)定價(jià)方法，結(jié)合我司前面的市場(chǎng)分析報(bào)告，建議價(jià)格定位為：本案的全盤均價(jià)為3300元/M2