【正文】 6月起實行土地拍賣制度以來，共拍賣土地4塊，總量46000平方米，可建面積6萬余方。n 在銷售速度上，園區(qū)快速的去化形勢，使客戶產(chǎn)生無房可買的感覺。而坐落于園區(qū)北部、吳中區(qū)東部的車坊鎮(zhèn)將受益匪淺。l 動遷房均價1850元/平方米；l 商品住宅房（嘉興苑除商鋪）2650元/平方米；沿街商鋪：7300元/平方米；園區(qū)房地產(chǎn)市場分析1）價格分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)引領(lǐng)蘇州市場，總體增長呈現(xiàn)每季度上一臺階的勢頭。建筑形態(tài)分析 建筑形態(tài)：l 早期以4層的多層建筑為主，底層為車庫；l 少量三層建筑（如嘉興苑）；l 在建的項目逐步以6層的多層建筑為主。對真正的商品住宅房市場而言，勝浦鎮(zhèn)還是一塊處女地，目前僅有的幾個樓盤為動遷房或政府單位自建的宿舍，樓盤的總體品質(zhì)相對較差。整體環(huán)境 甪直鎮(zhèn)土地平坦，河流縱橫，總面積50平方公里，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、別墅區(qū)、度假區(qū)等4個區(qū)域。隨著研究生城的落成，經(jīng)濟的進一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對自建的房型將不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活機能齊備、環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)占據(jù)主力市場。就明年3月園區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側(cè)推出的樓盤而言，不論整體規(guī)劃、產(chǎn)品質(zhì)量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套等在當?shù)囟忌仙揭粋€新臺階。而房地產(chǎn)市場也會在逐步發(fā)展中日趨成熟。目前車坊鎮(zhèn)土地已經(jīng)進入拍賣階段，將來會有幾十萬方的拍賣量，而在近兩年中10多萬方的盤量也會投放市場，但總體市場供應(yīng)量依然較小，供不應(yīng)求的形勢將持續(xù)一段時間。現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有1萬左右的流動人口，伴隨經(jīng)濟園區(qū)的開發(fā)，將會有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，各種投資也會增多。六）、物管、配套十分缺乏目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當缺乏；住宅品質(zhì)的提升，與其關(guān)聯(lián)。而正是市場需求旺盛、購買力強等原因?qū)е萝嚪绘?zhèn)房地產(chǎn)市場銷售形勢紅火現(xiàn)象的產(chǎn)生。車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場正處在一個逐步培育發(fā)展的過程中，同時呈現(xiàn)出以下特征：一）、市場起步，房產(chǎn)發(fā)展 縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤，老式公房和私房是居民主要居住載體，但在市政府關(guān)于建設(shè)整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關(guān)政策號召下，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合蘇州的大好行情顯示出蓬勃的發(fā)展生機，一批新生代樓盤應(yīng)運而生，如車坊新地帶和近期公開拍賣了幾塊地塊，為車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展打響了第一炮。合作項目中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)蘇州研究生學(xué)院、東南大學(xué)軟件學(xué)院、南京大學(xué)與美國戴頓大學(xué)合作辦學(xué)項目、蘇州大學(xué)新校區(qū)（理工學(xué)院）和蘇州大學(xué)與新加坡國立大學(xué)合辦的蘇州大學(xué)中新研究生院以及中美工商管理學(xué)院等研究生教育機構(gòu)已相繼簽約并準備入駐。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略　　重視教育產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢，發(fā)揮教育與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等聯(lián)合發(fā)展的帶動效應(yīng)，實現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。成為蘇州的高科技人才、高等教育資源和高?？萍佳邪l(fā)等三個中心。研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重大合作項目，發(fā)展目標是以高新技術(shù)為先導(dǎo)，現(xiàn)代工業(yè)為主體，第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。 醫(yī)院：車坊鎮(zhèn)衛(wèi)生院周邊企業(yè) 名第二期為30000噸正在規(guī)劃設(shè)計之中。 排水：鎮(zhèn)區(qū)、各工業(yè)區(qū)均有下水道。目前，集鎮(zhèn)通過車斜公路、車郭公路、機場路，汽車不到20分鐘就可直達蘇州古城區(qū)、吳縣市新區(qū)，1 小時多就可到達上海虹橋機場、無錫碩放機場及蘇州光福聯(lián)航機場，通過貫穿鎮(zhèn)域的國家級航道吳淞江，可徑抵上海口岸（相距105公里）、張家港港口（相距90公里）。美國、日本及東南亞地區(qū)的客商多次來鎮(zhèn)洽談投資，市場前景廣闊。這是車坊鎮(zhèn)水生蔬菜的真實寫照。車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)300余家，外資企業(yè)20余家，已建成鎮(zhèn)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和兩個民營工業(yè)區(qū)，形成電子項目配套群體和輕紡工業(yè)群體，區(qū)內(nèi)功能齊全，設(shè)施配套，道路鋼性化，通訊方便，已建成裝機容量一萬門的郵電局，電力資源充足，電力供應(yīng)保證。車坊文物遺跡眾多，有始建于宋代的大覺寺橋，位于車坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁兩側(cè)精美絕倫的龍紋雕刻，令人嘆為觀止，現(xiàn)已列入省級文物保護單位。歷史人文 境內(nèi)有“六湖一江”，浜婁縱橫，河港交錯，是典型的江南水鄉(xiāng)。：；:；：車坊鎮(zhèn)地塊營銷策劃報告第一部分 市 場 篇一、車坊概況地理位置車坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。面積人口狀況 鎮(zhèn)域總面積64平方公里，耕地面積7萬畝，流動人口1~2萬人，乃原吳縣市第三大鎮(zhèn)。街道原沿河而建，70年代起始建新街，從90年代開始有計劃地逐步建成環(huán)境優(yōu)美、舒適，具有水鄉(xiāng)景觀特色的現(xiàn)代化蘇南小城鎮(zhèn)。現(xiàn)有藺草種植基地1000畝，織席機600余臺的生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)的榻榻米、雙目、提花席以及座布團等藺草制品，以其獨特的工藝、可靠的質(zhì)量先后獲得省優(yōu)、部優(yōu)、農(nóng)業(yè)部出口創(chuàng)匯“飛龍獎”、“金龍獎”，九三年到九七年連續(xù)被國家農(nóng)業(yè)部、經(jīng)貿(mào)部授予全國出口創(chuàng)匯先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)稱號?！按杭据┧j夏時藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鮮，水生四季有蔬菜”。 水生蔬菜不但品質(zhì)新鮮，細嫩可口，富含人體所需的各種營養(yǎng)，而且以其無公害而倍受城鄉(xiāng)人民的喜愛。 交通狀況車坊對外交通主要為公路和水運。 供水：全鎮(zhèn)直接飲用太湖水，日供水能力10000噸。 排污：已建成投產(chǎn)日處理5000噸的污水處理中心第一期工程。 學(xué)校：車坊中心小學(xué)、車坊成人教育學(xué)校、車坊職業(yè)學(xué)校等。研究生城概況蘇州研究生城是蘇州市發(fā)展高等教育，大力培養(yǎng)創(chuàng)新人才，增強城市綜合競爭力的重要建設(shè)項目，是蘇州經(jīng)濟強市和科技強市重大舉措。具備儲備和培養(yǎng)高素質(zhì)復(fù)合型創(chuàng)新人才的兩大功能。 科研發(fā)展戰(zhàn)略　　與蘇州市及工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，優(yōu)先引進與信息技術(shù)、電子工程、精密機械、生物工程、醫(yī)學(xué)制藥等相關(guān)的高等教育、科研機構(gòu)。布局特點　　網(wǎng)絡(luò)組織功能、生態(tài)與彈性景觀設(shè)計的數(shù)字化虛擬城市。車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)區(qū)域分布根據(jù)車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開發(fā)特征，現(xiàn)今車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心地段、街道的兩側(cè)；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，未來車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的西北部；鎮(zhèn)中心區(qū)域?qū)⑾驍U展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工業(yè)區(qū)域、商貿(mào)區(qū)域。三）、購買能力強，銷售形勢紅火目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場吸納，銷售周期非常短。五）、房型差、品質(zhì)低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，其房屋建筑還談不上講究房型、品質(zhì)，對空間的需求是他們最關(guān)注的地方，因而現(xiàn)今的房屋房型差、品質(zhì)低。伴隨著2004年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將進一步發(fā)展。二）.短期紅火，長遠依舊看好車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會火爆的原因，主要是供求比例的失調(diào)，市場供給量小于需求量。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將全面接受周邊城市的輻射。三）.品質(zhì)提高，土地成本增加，價格將大幅上揚新開樓盤資料顯示，普通住宅價格在2300元/平方米左右，產(chǎn)品力的塑造已經(jīng)越來越被開發(fā)商所認可和推崇。 總結(jié)：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢：n 在建筑形態(tài)上，多層為絕對主力；n 在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談不上品質(zhì)；最近推出的車坊新地帶的房型、建筑品質(zhì)均很低；n 市場嚴重供不應(yīng)求；n 在價格上，車坊人不再吝嗇于用2200元