【正文】 作當(dāng)中支持發(fā)展商的統(tǒng)籌推廣策劃工作。要弄清楚的目標(biāo)消費(fèi)者群，就必須要搞清楚是哪些人來等問題?，F(xiàn)在濮陽龍城廣場就是要做出自己的風(fēng)格，展示自己的風(fēng)采。對于整個合理規(guī)劃來說，任何一個企業(yè)都不可能面面俱到，讓所有的消費(fèi)者都來購買你的產(chǎn)品。因?yàn)椴煌瑯I(yè)態(tài)之間存在著許多的相似性，甚至很難分辨，找出相似業(yè)態(tài)的不同組合要素，是區(qū)別它們的最好方法，是業(yè)態(tài)定位的重要步驟，同時也是明確項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位時實(shí)施業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營還是互補(bǔ)經(jīng)營的重要依據(jù)。（4）超市類大型專業(yè)超市 （5）餐飲類大型酒樓、主題餐飲、特色美食等。（9）流行前線流行服飾、品牌折扣店、電訊產(chǎn)品、手機(jī)飾品、書吧、寵物用品、以及旅游風(fēng)情精品街區(qū)。它能為消費(fèi)者提供集購物、餐飲、娛樂、休閑等為一體的一站式消費(fèi)服務(wù)。（2）適不適合適不適合在那里開店；包括管理商今后如何的宣傳和推廣這個項(xiàng)目，有沒有能力做好這些事情，有沒有準(zhǔn)備專項(xiàng)資金，包括這個項(xiàng)目在什么時候能夠成功的開業(yè)，這些細(xì)節(jié)都要弄清楚。有的中小商戶也跟著進(jìn)來，進(jìn)來后才發(fā)現(xiàn)生意并不好，但是又沒有大商家的雄厚資金，因此敗北?，F(xiàn)在基本采取的就是固定租金方式，否則免談。大的零售企業(yè)可以在集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行資金調(diào)劑，但是國內(nèi)的企業(yè)規(guī)模都不是很大，都希望這個店本身資金能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)。出于減少市場風(fēng)險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。不同主力店有不同的經(jīng)營目標(biāo)、運(yùn)營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對商業(yè)地產(chǎn)做整體定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。 （13）追求最大 部分開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好，于是片面追求第一，最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。（15）輕規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點(diǎn)是招商應(yīng)先于設(shè)計。國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復(fù)雜，完全不能套用。統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租方的經(jīng)營活動，保證高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 運(yùn)營創(chuàng)新濮陽龍城廣場是濮陽目前第一個面積較大商業(yè)廣場地產(chǎn)項(xiàng)目，我建議運(yùn)營方面作如下創(chuàng)新：（1）.采用新型商業(yè)設(shè)施，提高商業(yè)運(yùn)營效率，處處節(jié)約客戶時間，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對客戶的人文關(guān)懷。（1） 租賃政策與承租服務(wù) 濮陽龍城廣場的目標(biāo)市場定位為濮陽及周縣商圈內(nèi)所有居民及學(xué)生。（2）業(yè)態(tài)管理的原則是根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)際運(yùn)營效果，讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到濮陽龍城廣場內(nèi)最佳位置根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計劃，不斷讓優(yōu)秀的供應(yīng)商進(jìn)場，淘汰經(jīng)營不善的供應(yīng)商。(4) 服務(wù)管理濮陽龍城廣場設(shè)立管理專家組成的管理機(jī)構(gòu)，對濮陽龍城廣場的一切行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，承租戶承擔(dān)合理的管理費(fèi)用。我們深知濮陽龍城廣場的內(nèi)涵，最主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物，讓中原油田的顧客感覺到濮陽、省城沒兩樣。（3） 物業(yè)管理1）裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)；2）對物業(yè)管理提出了特殊要求；3）高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理 對濮陽龍城廣場要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施；3）綠色裝修的統(tǒng)一管理，與裝飾協(xié)會聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對整個濮陽龍城廣場的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務(wù)，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅；4）裝修工作還需要由物業(yè)管理公司和運(yùn)營部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)；5）為客人提供一站式服務(wù)，一個服務(wù)臺、一個電話統(tǒng)一對外，服務(wù)中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費(fèi)客戶時間；6）高標(biāo)準(zhǔn)管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理?xiàng)l例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保濮陽龍城廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實(shí)施嚴(yán)格的管理。課程:企業(yè)文化概論介紹；企業(yè)理念文化導(dǎo)入模型；企業(yè)行為規(guī)范導(dǎo)入模型；素質(zhì)能力。結(jié)果:提升企業(yè)中層干部整體的經(jīng)營管理能力課程安排:商業(yè)運(yùn)作策略規(guī)劃要點(diǎn)；規(guī)劃概念與原則；經(jīng)營計劃整店規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營管理系列；營業(yè)策略；經(jīng)營的原點(diǎn)；經(jīng)營形象塑造意念；營銷企劃。培訓(xùn)目標(biāo)5．1任務(wù)與目的（1）是要使每個員工對企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略及企業(yè)文化做詳細(xì)了解；（2）明確崗位職責(zé)，進(jìn)行相應(yīng)的崗位培訓(xùn)；（3）樹立和增強(qiáng)員工的顧客意識和服務(wù)的自覺性；（4） 是提高員工溝通、銷售和服務(wù)的技巧。正確姿勢為：兩腿并攏，足尖分角度，男30—45度，女15—30度，兩腿并齊腿呈直立狀，不打彎，收腹挺胸，兩肩展平，下頜微收，雙臂自然下垂。營業(yè)員接待工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)顧客近柜笑臉迎，說話親切似親人；將心比心當(dāng)參謀，多挑多揀仍熱情明天業(yè)績好不好今天課堂要學(xué)好營業(yè)員現(xiàn)場工作紀(jì)律在營業(yè)時間內(nèi)你這種為可以嗎？吸煙，喝水，吃零食，大聲喧嘩，追逐打鬧，聊天，串貨區(qū)，趴臥抱肩，揣兜，背向顧客或不理睬，看書、報、刊物，會客交談，存放私人物品、使用顧客專用設(shè)備（公用電話、自動扶梯），早退、遲到、不明動向、對顧客有失禮行為，索要或私自收取小費(fèi)及其它違反公司規(guī)章制度的行為。做到“文明經(jīng)商，禮貌待客”為顧客提供主動、熱情、耐心周到的服務(wù)。營業(yè)員的儀容儀表，要以能反映我們國家、民族健康的精神面貌、給顧客帶來良好的感覺為標(biāo)準(zhǔn)，綜合起來，其規(guī)范要求是：儀容端莊、裝扮得體、舉止文雅、談吐得體。我們不僅讓貨架上的商品陳列布置得既美觀又整齊，而且我們的服務(wù)質(zhì)量也是一流的，為顧客提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是我們的精神。商場服務(wù)是影響顧客購買心理的重要因素，當(dāng)一名顧客走進(jìn)商場的時候，如果能得到營業(yè)員主動、熱情、周到的服務(wù)，有購買動機(jī)的顧客會迅速變成購買行為，沒有購買動機(jī)的顧客也會產(chǎn)生購買興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購買動機(jī)，直至產(chǎn)生購買行為。營業(yè)員考核及管理標(biāo)準(zhǔn)作為營業(yè)員要正確認(rèn)識商業(yè)經(jīng)營服務(wù)工作的重點(diǎn)和意義，要把經(jīng)營服務(wù)工作看成是自己切身的事業(yè)，以共產(chǎn)主義事業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，樹立起新的商業(yè)服務(wù)觀念，全心全意地為人民服務(wù)。營業(yè)員現(xiàn)場銷售十大技巧營業(yè)技巧十分重要，就像個演員，記住劇情發(fā)展是不夠的，重要是演技，同樣的商品，同樣的顧客，要想作為一名合格的營業(yè)員就一定要掌握銷售技巧。通過推出形象代言人，以青春靚麗之形象為中心，通過報紙、電視、戶外等強(qiáng)大宣傳和大量公益活動樹立自身品牌形象，并時刻為商戶創(chuàng)造商機(jī)。三月份春季服裝展；春游燒烤商品展；春游用品；換季商品清倉特價周；“三八婦女節(jié)”婦女商品展銷；4—6月份的促銷活動主題列示如下：四月份清明節(jié)學(xué)生郊游食品節(jié)；化妝品展銷會。7－9月份促銷活動主題列示如下：七月份歡樂暑假趣味競賽，商品展銷；暑假自助旅游用品展；父親節(jié)禮品展銷；CooL在七月冰激凌聯(lián)合促銷；暑假電腦促銷活動。十一月份冬季服裝展；火鍋節(jié)；護(hù)膚品促銷活動；烤羊肉節(jié)；十二月份保暖御寒用品展銷；冬令進(jìn)補(bǔ)火鍋節(jié)；圣誕節(jié)禮品飾品展銷；歲末迎春商品展。規(guī)劃品牌建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是一項(xiàng)長程投資，切實(shí)可行的做法是對品牌建設(shè)目標(biāo)實(shí)施階段性分解。 考慮到國慶節(jié)、圣誕節(jié)、新年、春節(jié)等商業(yè)黃金時間段，我們將2007年至2008年春節(jié)作為品牌傳播的第一階段。以上有現(xiàn)場展示，品牌促銷，開心購物，新品發(fā)布，名品時裝秀，盡在濮陽龍城廣場，世界風(fēng)情嘉年華，濃情法國時裝街，早春的約會，春夏伊人街，新裝流行春之韻，打造絕美購物時刻，精彩無邊 活力重現(xiàn)，盛夏謝幕，新品新登場 ，秋季時尚風(fēng)，魅力冬日 無限驚喜十、開業(yè)前期工作濮陽龍城廣場為適應(yīng)消費(fèi)需求所形成的經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)利益及全方位服務(wù)，傳統(tǒng)的經(jīng)營管理已不能勝任，必需通過由專業(yè)人才組成的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)有效地運(yùn)作才足以勝任。組織團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)在組織中充分體現(xiàn)其功能，組織應(yīng)具備下列數(shù)項(xiàng)特征，尤其是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，以其專業(yè)的技能使組織的特征更為明顯。濮陽龍城廣場于規(guī)劃、營運(yùn)中，對業(yè)務(wù)檢討、改進(jìn)、評估及其問題解決 都需要權(quán)威的建議，組織應(yīng)能整合各專家的意見，提供具體有效的辦法，體現(xiàn)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的績效。相對而言，授權(quán)是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)肩負(fù)責(zé)任的開始?？刂平?jīng)營管理團(tuán)隊(duì)通過組織，制定各種規(guī)劃、規(guī)章或訂定合約控制濮陽龍城廣場營運(yùn)軌跡，達(dá)到具體的經(jīng)營管理績效。而這些條件不但是 經(jīng)營管理所必需，也是濮陽龍城廣場成功的要件。這些專業(yè)分工體系，應(yīng)于組織構(gòu)架建制初期，確定組織功能，這些分工的功能經(jīng)過他們運(yùn)作，結(jié)合其他分工才能邁向組織目標(biāo)， 因此確定功能為專業(yè)團(tuán)隊(duì)整體運(yùn)作成功的首要條件。（1） 新的團(tuán)隊(duì)組建，加強(qiáng)招商、管理的力度；（2） 進(jìn)入濮陽龍城廣場品牌商家一個鮮明的市場定位；（3） 符合濮陽龍城廣場定位檔次的品牌先期進(jìn)人；（4） 對重點(diǎn)商家品牌的進(jìn)人，我們給予優(yōu)惠扶持；（5） 讓進(jìn)場商家看到我們20072010年的計劃書；（6） 提供良好的經(jīng)營條件，讓品牌商家看到濮陽龍城廣場的未來；（7） 韓國、香港、深圳、廣州、上海等異地品牌的招商導(dǎo)入；（8） 加強(qiáng)商場的推廣宣傳，給自己樹立信心；（9） 讓隱形品牌商家，看到我們的愿景；（10） 開業(yè)前的準(zhǔn)備工作；（11） 開業(yè)中的工作；（12） 開業(yè)后期的工作；（13） 宣傳策劃；（14） 促銷推廣；（15） 人員培訓(xùn)；（16） 物業(yè)管理；（17） VIP；（18） 顧客的培養(yǎng)。 商業(yè)是城市的名片，居民生活水平的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)時代潮流的開拓者，由此創(chuàng)新度成為衡量商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的重要標(biāo)準(zhǔn)，以項(xiàng)目商業(yè)定位為例，是超前、是懷舊、是經(jīng)典、是流行等，這都是需要仔細(xì)考慮的，也是商業(yè)產(chǎn)項(xiàng)目策劃的價值點(diǎn)。嚴(yán)肅DM發(fā)放的紀(jì)律：不許不按發(fā)放計劃發(fā)放，不許偷懶少發(fā)、不發(fā)。 十三、核心競爭 作為一個開發(fā)企業(yè)，在激烈的市場競爭中，要讓自己開發(fā)的每一個項(xiàng)目都能夠贏得消費(fèi)者的心，關(guān)鍵在于有一種全心全意對客戶負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)的社會責(zé)任感，而這正是開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，也惟有如此，方可鑄就品牌。 策劃人：劉永華 2006． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料