【正文】 ? 行政區(qū)劃 目前，成都市轄 8 區(qū) 4 市（縣級(jí)市） 8 縣， 即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、尚新區(qū)，都 江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市，溫江縣、郫縣、新都縣、大邑縣、新津縣、雙流縣、金堂縣、蒲江縣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在 2020 年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對(duì)獨(dú)立地承擔(dān) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所在區(qū)域的 中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟(jì)圈的角度來說，城市也應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域 ? 城東區(qū)域 —— 改造熱點(diǎn)區(qū) 城東片區(qū) 2000 年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙 河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 宏觀經(jīng) 濟(jì)環(huán)境 1. GDP 2020 年，成都實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2371 億元，年遞增長 %，比“九五” 時(shí)期上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成 億元、 億元和 億元，年均增長速度分別為%、 %和 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 比較 GDP 和社會(huì)消費(fèi) 2 圖標(biāo)，可以看出社會(huì)消費(fèi)和 GDP 基本是同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)是同步的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 人口狀況 ? 2000 年末成都市總?cè)丝?1013 萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 2020年末成都市戶籍人口 ,比上年末增加 。其中包括了： 3 月 17 日央行取消房貸利率優(yōu)惠政策，個(gè)人住房貸款利率也再次上調(diào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)新的調(diào)整期，國家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快和投機(jī)炒房的狀況，繼續(xù)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，由建設(shè)部、中國人民銀行以及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》于 3 月 1 號(hào)起施行，以規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行 為，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)； 2020 年 3 月，國務(wù)院公布今年工作要點(diǎn)，提出繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題；國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管辦法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠； 2020 年 4 月，中國人民銀行宣布，從 4 月 28 號(hào)起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上 個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整； 2020 年 5 月，溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，認(rèn)為少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，提出改善商品房結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格土地管理等 六項(xiàng)措施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。包括繼續(xù)按照 “ 引導(dǎo)高 端、調(diào)控中端、保障低端 ” 的房地產(chǎn)市場發(fā)展思路，采取多種措施，保障了成都房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。堅(jiān)持土地供應(yīng)與住房供求狀況、城市規(guī)劃相結(jié)合，做到 “ 以價(jià)定量，以量控價(jià) ” 。 五是開展住房狀況調(diào)查和需求預(yù)測工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 圖 1：成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析 資料來源：成都統(tǒng)計(jì)局 土地成本的大幅增長是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。 成都房地產(chǎn)整體市場的另一個(gè)特點(diǎn)則是外來資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越來越大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年商品房的成交量同比增長 2％，增幅下降 10％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）競爭日漸激烈，市場細(xì)分必須更加明確 隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開發(fā)商必須更加注重樓盤品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細(xì)化、個(gè)性化發(fā)展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細(xì)分必須更加明確。2020 年供應(yīng)面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)近三年 來購房者需求變化趨勢，可以預(yù)測，未來 13 年內(nèi)，隨著城市化進(jìn)程的加快、人居環(huán)境的改善，將會(huì)吸引更多的外地人，需求將持續(xù)上漲。但由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，漲幅將有所放緩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。下圖顯示了成都甲級(jí)寫字樓 1998 年 2020年第二季度的租金變化情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圖 6： 19982020 年第二季度甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、占用和空置變化情況 資料來源：戴德梁行研究顧問部 預(yù)測 ： 隨著外來知名企 業(yè)的增多和企業(yè)擴(kuò)張需求的增大，成都甲級(jí)寫字樓的需求將進(jìn)一步增大，甲級(jí)寫字樓市場看好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，減少部份盲目投資，開始消化之前商業(yè)存量 ， 2020 年上半年，商業(yè)用房的供應(yīng)面積同比下降明顯，為 ％，銷售面積同比下降 ％，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入理性發(fā)展階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 資料來源：成都房管局 預(yù)測 ： ，新的商業(yè)格局將逐漸形成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于 受到宏觀調(diào)控等影響， 2020 年二手商品房增速明顯放緩。目前，大多數(shù)購房者對(duì)二手房市場抱持幣觀望態(tài)度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所以說，小戶型物業(yè)本身并不是過渡型的產(chǎn)品，只是居住在里面的人是過渡變化的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這類人對(duì)城市公共交通的依賴性較強(qiáng)，而且對(duì)生活配套設(shè)施要求也較高，所以小戶型對(duì)地帶的分布，明顯地表現(xiàn)出聚居性，一般分為三類： 第一類： 鬧市中心，包括 CBD區(qū)域和市中心 ； 處于鬧市區(qū)的小戶型項(xiàng)目有著極高的投資效益，而且處于交通、商業(yè)、各種配套成熟的區(qū)域，無論是生活還是工作都極為便利。這樣，住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 宅與車站在 15 分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘車上下班。 五 、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷 ： ★ 雖然，小戶 型項(xiàng)目針對(duì)年輕消費(fèi)者提出了 “ 追求時(shí)尚與個(gè)性 ” 的口號(hào)，提高物業(yè)檔次及定位，而且其獨(dú)立性及低總價(jià)對(duì)消費(fèi)者有著極大的吸引力，但小戶型本身存在的缺陷卻也讓人無法忽視： ★ 居室數(shù)目模糊、功能設(shè)備模糊，居住功能差； ★ 戶型怪異，采光和通風(fēng)不足，對(duì)家電、家具擺放考慮不充分； ★ 墻壁太薄，對(duì)視性強(qiáng)，私密性差； ★ 內(nèi)廊式的設(shè)計(jì)，走道過長，樓層戶數(shù)多，單戶識(shí)別性差； ★ 電梯配備不足，樓層出入不方便； ★ 公攤較高，得房率低； ★ 商住兩用樓對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響，同時(shí)存在安全及消防隱患； ★ 小戶型物業(yè)被作為辦公用，住戶與公司之間矛盾突出； ★ 部分小戶型物業(yè)是由大改小或由寫字樓改建而成，戶型布局差，居住功能差。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 沙河流域整治及舊城改造工程的實(shí)施，對(duì)城東土地價(jià)值提升以及居住環(huán)境改善，起到了不小的影響作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這就決定了，開發(fā)商更多的是將城區(qū)內(nèi)的土地用于商用、投資價(jià)值高的物業(yè)類型的開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小戶型項(xiàng)目的開發(fā)方式 目前，成都市房地產(chǎn)市場上的小戶型項(xiàng)目，基本上是以居住為主要功能，項(xiàng)目作為商務(wù)用途使用 的較少 ；以居住功能為主的項(xiàng)目中， 83%的項(xiàng)目中配備有商業(yè)物業(yè)，而且主要是以 12 層的商業(yè)配套為主，而目前成都市房地產(chǎn)市場的商業(yè)物業(yè)高度一般都不超過 3 層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購買小戶型物業(yè)的消費(fèi)者多以年輕人為主，他們對(duì)于電梯公寓高度的接受程度高于其它年齡段的消費(fèi)者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的產(chǎn)品特征 可比樓盤 錦天國際 開發(fā)商：成都遠(yuǎn)鴻房產(chǎn) 基本情況：該項(xiàng)目位于太升南路與新華大道德盛路交匯處，處于東西沿線與南北沿線交叉口中心點(diǎn) 規(guī)劃用地 畝，凈面積用地： 178。 機(jī)動(dòng)車位： 371 輛，非機(jī)動(dòng)車停車位： 901 輛。共計(jì) 2 棟 32 層住宅， 1 棟 29 層寫字樓， 1—4 層，局部 5 層臨街獨(dú)立商鋪和裙樓商業(yè)，地下兩層停車場， 11000M178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！?00M178。 地下車庫 13000 口，架空層 1600M178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 亮點(diǎn)：住宅部分，每三層都設(shè)計(jì)了一個(gè) “三層連 板 ”的休息空間，解決了地面活動(dòng)空間不足的問題 項(xiàng)目未開盤（資料更新中 ） 分析：從目前項(xiàng)目地塊周邊可比樓盤來看，建筑形態(tài)為高層電梯，容積率普遍較高（大于 ），建筑類型主要以小戶型 +商業(yè)群樓為住，住宅戶型區(qū)間以 30—— 90 平米小戶為主，住宅價(jià)格在 6000/平米。 預(yù)計(jì)： 6000M178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 租金情況 ? 從市場調(diào)查中：這一區(qū)域中，電梯公寓面積 4060 的租金為 11001300 月 其價(jià)格的不同只是在于房子的裝修程度和家具搭配。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 境影響 ，使得產(chǎn)品規(guī)劃難度較大，做高容積率困難（將遠(yuǎn)低于周邊其他樓盤），土地價(jià)值大打折扣，未來將直接影響房價(jià)和利潤 機(jī)會(huì) ① 目前成都住宅需求旺盛，大環(huán)境好，銷售風(fēng)險(xiǎn)小 ② 地塊位置較好，周邊樓盤較少，競爭環(huán)境不明顯 ③ 地塊 T 量小，開發(fā)周期短，變現(xiàn)加快。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 。 單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過渡型 住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在 25 平方米 — 45 平方米左右 /套，總價(jià)在 30 萬元 — 40 萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。縱觀成都的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點(diǎn)： 最大程度的控制面積 。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分單身公寓的 總價(jià)都在 30 萬 /套以下，與此類過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。 目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 僅僅是一種過渡產(chǎn)品。其中主要表現(xiàn)為以下幾類消費(fèi)者 他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有 5 至 7 年的“過渡期”，在此期間，他們對(duì)生活質(zhì)量的期望，比如個(gè)人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，于是就給這個(gè)全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間