【正文】 第一章 概論 1． 1 項目背景 本項目地處成都市金牛區(qū)西安街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路以內 .項目地塊南面緊鄰西府花園 ,北側緊鄰花牌坊街，東西兩側為部分舊宅 . 根據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣，該板塊正是成都市政府近期重點開發(fā)培植的新騾馬市商圈 ,具體包括成都羅馬國際金貿(mào)中心、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細分已越來越明顯，同一檔次可以設計不同產(chǎn)品 類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，產(chǎn)品細分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。 經(jīng)濟效益： 3 可行性研究依據(jù)和范圍 編制依據(jù)： 國家相關政策； 《國有土地使用證》； 《建設用地規(guī)劃許可證》； 宗地放線交接單； 《規(guī)劃設計條件通知書》； 項目前期市場調查報告。公司設有股東會、董事會、 監(jiān)事會、員工委員會，公司采用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會負責組建公司經(jīng)營管理班子。 第三章 市場分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 成都市面積 12390 平方公里，總人口 萬，其中市區(qū)人口 萬。農(nóng)村居民人均純收入 4905 元，增長 %， 成都經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭 . 成都先后榮獲過 “ 國家環(huán)境保護模范城市 ” 、 “ 中國十大最具經(jīng)濟活力城市 ” 、臺商 “ 極力推薦 ” 城市、 “ 十大中國大陸最佳商務城市 ” 、 “ 中國城市綜合實力十強 ” 、 “ 中國最佳旅游城市 ” 、 “ 國家森林城市 ” 等稱號。即賣家咬住價格不放松，買家期待價格的后續(xù)下降。對于銷售到中期的項目，因前期已經(jīng)銷售一部分，后期如果降價，給前期業(yè)主沒辦法交代，企業(yè)品牌也會受到很大影響。房地產(chǎn)永遠具有兩重屬性，即功能屬性和投資屬性。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場特征非常明顯。但就市場總量來看，全國范圍近期有一個土地集中 放量的過程，近期市場供應量較大，供過于求的局面短期難以改變，因此這種結果也難以出現(xiàn)。一些全球 知名商家陸續(xù)進入成都， 在一定程度上 促進了成都市的商業(yè)繁榮；但同時也加劇了城市商業(yè) 市場 的競爭 。城東 和城西 繼續(xù)擔當購房者首選區(qū)域的角色； 受國家宏觀調控的影響，大多數(shù)樓盤在推出產(chǎn)品的時候均比較謹慎，即便是規(guī)模不大，也采取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少“開盤售罄 ”的樓市新聞；在開盤時間的選擇上開發(fā)商更是小心翼翼，在消費者持幣觀望的同時，開發(fā)商也捂盤觀望，拉鋸戰(zhàn)由此展開。 4． 2 項 目周邊道路現(xiàn)狀分析 本項目緊鄰花牌坊街 , 花牌坊街 一條雙向八車道 ,并劃分單獨非機動車道的主干道 ,其連接著二環(huán) ,一環(huán) ,和人民路，由此路輻射出縱橫交錯的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內的交通環(huán)境。 通過我司實地觀測調研得知，從本項目步行公交車站上客集中點僅需二至三分鐘左右，而從項目至成都國際機場實際距離約為 30 公里左右，至春熙 路商業(yè)圈實際距離約為 6 公里左右，交通出行十分方便。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī)模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場等，商業(yè)氛圍相對濃厚。 區(qū)域內商業(yè)設施分布平均，基于道路原因無法形成商圈效應，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈騾馬 市與玉帶橋匯合地有著完整的商業(yè)配套設施，其后期更有著大量新增商業(yè)設施出現(xiàn)，包括大型的購物中心、娛樂總匯等。西大街還配備一些休閑餐飲及各國的美食 ,豐富居民飲食文化 . 該區(qū)域內休閑娛樂設施較多，據(jù)我司實地調查后得知，所經(jīng)營業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂城；其中以美容保健類設施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下 10 家左右。據(jù)我司實地了解，主要有成都市政建院，樹德中學、成都電子機械高等專科學院，實驗外國語學校，金牛實驗中學，十八中學，以及西南交通大學，西南財經(jīng)大學 等西南知名學府。就本項目附近配套的中小學數(shù)量及質量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學需要。 社會醫(yī)療設施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設施 青龍街 第三 人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門皮膚病?？? 石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 金融、郵電機構 區(qū)域內金融場所分布相對集中，在西月城街沿線集中大量銀行，道路沿線企事業(yè)單位相對較多，如市建設局、軍區(qū)質監(jiān)所 ,四川電力等；由此帶動了不少相關金融配套設施，如：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、上海建設銀行、中國銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。 區(qū) 域環(huán)境綜述 ? 項目所在區(qū)域為成都市重點發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內的商業(yè)配套、學校、均配 備齊全。商業(yè)設施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進入該區(qū)域發(fā)展。 本項目的地段 優(yōu)勢 分析： 項目位于人們傳統(tǒng)意識的“南富西貴”的西部，有著先天的地理優(yōu)勢。 極高的商圈品牌認可度，強大的市場輻射力； 本案在打造內部優(yōu)美環(huán)境的同時，從園林景觀方面增加項目的可觀景面，增強項目的景觀建設。項目占地面積不到 20 畝，想在目前眾多的大規(guī)模小區(qū)中脫穎而出，則規(guī)模較小，難以形成較大的規(guī)模優(yōu)勢，以目前其他競爭項目動輒上百畝的開發(fā)規(guī)模來看，本項目的規(guī)模相比略顯較小，難以形成超級大盤的規(guī)模和品牌優(yōu)勢。 在上班高峰時期，有一段道路較擁堵，不過通過道路改造，會解決這一問題的。在項目半徑一公里 以內，目前在建的高端項目較多，眾多項目共同打造和塑造區(qū)域高端市場，為本項目贏得市場提供有利機會。與本案的競爭樓盤的價位比較，本案在這一點上有很大機會。 潛在威脅 由于政府加大對房地產(chǎn)宏觀調控， 2020 年的樓盤價格走勢尚無法完全準確預測，市場未來的走勢也會受到多種無法預測的因素的影響而變化，消費者會更加理性的消費。 通過項目“純居”的產(chǎn)品形態(tài)與市中心商住并存的產(chǎn)品形態(tài)的差異化定位，成為成都內環(huán)線最具居住優(yōu)勢的樓盤。 本案在產(chǎn)品設計、配套規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境改造前景、市政交通方面與其他競爭項目相比，占據(jù)了“面面俱到，面面優(yōu)先”的優(yōu)勢，對于普通購房者來說，生活的超級便捷、豐富的生態(tài)資源、實用至上的房型這幾大優(yōu)勢兼具的項目是他們理想中的選擇。所以，本案在定價方面不一定要參照其他項目的價格基礎，只要在確定了目標消費群后，本案的價格能在其承受范圍內，相信本案的銷售壓力會遠遠小于其他競爭項目。 我們將本項目的目標客戶，劃分為自營者和投資者兩大類型： 自營者（自用者）。他們對新購商業(yè)物業(yè)，首先考慮租金水平，同時也會較多考慮變現(xiàn)能力，做好短期內收益受損時的變現(xiàn)解套。 C、國企及大公司高層 這類人早已滿足了基本生活水平，對自己生活所需的物質配套已沒有什么可補充了。他們投資商業(yè)，對資金的安全性特別謹慎，看重開發(fā)商的實力和運營商的運作能力。這部分客戶有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地產(chǎn)和建筑行業(yè)內的專業(yè)人士，還會有外地投資者甚至江浙人，最大的來源是荷花池一批老商家，往往以商會的形式成團隊運做，具有明顯的群體效應和連帶效應，并且動用的資金往往很大。他們有小資的情調，有小資沒有的財力與實力，他們有中產(chǎn)的姿態(tài)，有中產(chǎn) 群體 沒有的激情與斗志。 5． 5 形象 定位 整體形象： 城市中心 ■“靜景 庭 院” —— 項目是繁華市中心不可多得的“純居社區(qū)”。 2 號樓之間間距為 13 米，建筑層數(shù)根據(jù)退界要求分別為 17F、 17F、 16F、 16F、 20F 和 31F，采用周邊 布置的方式不僅滿足了規(guī)劃要求，同時使大部分的住宅獲得了良好的日照、通風、采光及視野、景觀、私密性要求；在 2 號樓南邊臨街轉角處還自然的形成了集中綠地，北邊形成了小區(qū)的集中綠地（中心花園）。 建筑特色 建筑物的設計強調幾何形和大空間，磅礴的氣勢奠定了整體秩序。 在立面造型風格上采用簡潔、明快、精細的實用主義風格，在明朗中不失親切，水平的線條，大面積明凈的玻璃窗以及疏密有致的韻律，體現(xiàn)出現(xiàn)代主義的簡潔。 釉面磚飾面，用于所有衛(wèi)生間及廚房。 遵循民主決策，權威管理的原則，實行 董事會領導下的總經(jīng)理負責制。 有關稅費率 稅 種 稅 率 備 注 營業(yè)稅 5% 城市維護建設稅 7% 營業(yè)稅的 7%計 教育附加費 3% 營業(yè)稅的 3%計 土地增值稅 30% 累進稅率， 3060%， 所得稅 33% 9． 3 投資估算 項 目總投資 20000 萬元，其中土地成本 5620 萬（公司現(xiàn)有資產(chǎn)，按 萬 /畝 計算），工程費用 8574 萬。 項目利潤總額 萬，稅后凈利潤 萬，投資利潤率 %，投資凈利潤率 %，靜態(tài)回收期 2 年；財務凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬元，內部收益率 42%，遠遠大于行業(yè)基準收益率 15%，項目具有極強盈利能力。 9． 8 財務評價 通過財務分析發(fā)現(xiàn)：項目投資利潤率 %，投資凈利潤率 %，財務凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬元，內部收益 率 42%；項目凈現(xiàn)金流累計高達 23428 萬元；項目只需實現(xiàn) 58%的銷售便可實現(xiàn)盈虧平衡，因此本項目具有極強的盈利能力、償債能力和投風險能力，財務評價可行。 就在這全國一片瘋漲形勢下，中央緊急調控，頻繁推出一系列宏調政策，從緊縮銀根、遏制資金鏈到嚴控土地，針對囤地捂盤、炒房等現(xiàn)象出臺專項整治措施。 第十一章 競爭項目概況 . 中鐵 地處一環(huán)路以內（地段優(yōu)勢），緊臨西大街、八寶街。 規(guī)劃分析：該項目純住宅，容積率 ，公推： 20%左右。 去化分析：一期全部售完。 銷售分析：售樓處銷售人員很熱情，專業(yè)知識不錯。 不足之處是 1310 戶人只有 624 個車位，相對比較緊張。醫(yī)療齊全，周邊小，中，大學都有，文化氛圍較濃郁。戶型方面：套一（ 4348 ㎡ ）、套二（ 5685 ㎡ ）、套三（ 98110 ㎡ ）都比較平均。 去化分析： 建材分析：外墻磚，玻璃采用淺鍍膜。另外有路牌。 規(guī)劃分析：以住宅及商務辦公為主，共兩棟。 去化分析： 建材分析：外墻磚，全部落地窗（塑鋼窗）。 銷售分析：售樓處裝飾以暖色調為主，比較狹窄，銷售人員衣著簡單大方，態(tài)度溫和 ，專業(yè)知識一般。