【正文】 平米 7380 共 16 層，每層 3200 ㎡ 3 地下建筑面積 平米 9000 1 層 4 建筑基底面積 2676 5 容積率 6 建筑密度 % 8 綠地率 25% 項目計算期 2 年。因此，項目具有較強的抗風險能力。 目前項目決策者對財務(wù)風險已有充分的認識，并安排專業(yè)人員進行項目的財務(wù)分析，制訂周密的財務(wù)計劃和融資 計劃，并與銀行、投資機構(gòu)和信托公司進行廣泛的接觸和探討。緊臨飲馬河，小區(qū)城規(guī) 模，是目前西內(nèi)環(huán)規(guī)模最大樓盤。自往和投資都有。周圍大型商場，超市居多，購物方便。 價格分析：均價為 8500 元 /㎡ 。公共交通便利，周邊有大型超市， 商場，學校，醫(yī)院等。白領(lǐng)為主要客戶。 媒體分析：露天廣告，站臺，居周刊，電視廣告。一棟 24F 為商務(wù)辦公。 24 小時保安值班。 規(guī)劃分析：本項目性多元化，集主題酒店，商務(wù)寫字樓，時尚購物，娛樂休閑，住宅為一體。銷售情況很好。綠化率： 35%，建筑密度： %。 曦城 案名 曦城 售樓處 金仙橋路 8 號 投資興建 中鐵錦華 工地位置 金仙橋路 8 號 電話 66666988 企劃銷售 正合地產(chǎn) 主力總價 3560 萬 建筑設(shè)計 西南設(shè)計院 可售總價 企劃用途 純住宅 規(guī)劃戶數(shù) 1310 戶 基地位置圖 基地面積 30 畝 可售戶數(shù) 1310 戶 銷售面積 13 萬平方米 售出戶數(shù) 建筑樓層 3334F 銷售率 規(guī)劃面積 39131 ㎡ 銀行貸款 民生銀 行 主力面積 49， 80 ㎡ 農(nóng)業(yè)銀行 平均單價 8100 元 /㎡ 車位個數(shù) 624 個 公司貸款 單價范圍 81008800 元 /㎡ 公開日期 ， 綜 合 分 析 環(huán)境分析：本項目位于成都市金仙橋 8 號，位于西一環(huán)內(nèi)，地段繁華，交通線路發(fā)達。 第十章 風險分析 市場風險 2020 年全國房價瘋漲，據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全年 70 個大中城市房屋銷售價格比上年上漲 %，漲幅比上年提高 個百分點。 項目成本測算 序號 項目 工程量 單價 總投資 (萬元 ) 成本比 例 估算說明 1 土地費用 萬元 /畝 % Z 土地出讓費用 平方米 % 土地契稅 萬元 % % 2 前期設(shè)計、勘察費 % Z 設(shè)計費 元 /平方米 % 工程設(shè)計費 63678 平方米 % 景觀設(shè)計費 5000 平方米 % 裝修設(shè)計費 平方米 人防設(shè)計費 0 平方米 % 地質(zhì)勘察費 平方米 元 /平方米 % 三通一平工程費 平方米 元 /平方米 % 臨時供電 平方米 % 臨時供水 10977 平方米 % 臨時道路費 0 平方米 % 場地平整費 10977 平方米 % 接管 % 遷水表造價結(jié)標 書 % 移箱變 移電纜 樹木砍伐 臨時設(shè)施費 % 臨時辦公設(shè)施費 平方米 % 臨時圍墻工程費 363 米 % 其他前期費用 10977 % 房產(chǎn)測繪 環(huán)境評估 3 開發(fā)前期報件費 元 /平方米 % Z 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 63678 平方米 124 % 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 工程質(zhì)量監(jiān)督費 房屋白蟻防治費 新型建材基金 63678 平方米 異地綠化建設(shè)費 63678 平方米 散裝水泥基金 63678 平方米 4 配套設(shè)施費 % Z 區(qū)外供電費 300 米 800 % 區(qū)外供上水費 區(qū)外供下水費 區(qū)外道路建設(shè)費 區(qū)內(nèi)配電所 3276 千瓦 100 % 會所建設(shè)費 0 平方米 2500 % 配套小學 平方米 配套中學 平方米 配套幼兒 平方米 公交車站 個 物管用房 768 平方米 2500 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 平方米 % Z 區(qū)內(nèi)供電工程 千瓦 % 配電房工程費 3276 千瓦 2400 % 發(fā)電機工程費 229 千瓦 1100 % 自來水工程費 63678 平方米 10 % 供氣工程費 546 戶 3750 % 排水工程費 63678 平方米 15 % 區(qū)內(nèi)道路工程費 1141 平方米 300 % 混凝土 弱電工程費 63678 平方米 15 % 數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)費 有線電視工程費 546 戶 200 紅外線防盜系統(tǒng) 背景音樂工程費 環(huán)境景觀工程費 5000 平方米 200 % 硬景工程費 軟景工程費 環(huán)境安裝工程 雕塑及導視系統(tǒng) 電梯 13 臺 % 6 建安及裝修工程 % Z 建安工程費 多層住宅 0 平方米 花園洋房 獨立別墅 聯(lián)排別墅 小高層住宅 高層住宅 53850 平方米 1200 % 群樓商業(yè) 828 平方米 1600 % 地下車庫 9000 平方米 2200 % 裝修工程 普通裝修 精裝修 豪華裝修 7 工程其他成本 % Z 工程監(jiān)理費 63678 平方米 10 % 工程審計費 63678 平方米 10 % 工程技術(shù)咨詢費 施工圖設(shè)計審查 費 63678 平方米 % 項目開發(fā)成本 % Z 8 開發(fā)間接費用 % 公司管理費 17473 萬元 % % 銷售費用 32800 萬元 % % 財務(wù) 費用 7667 萬元 10% % 不可預見費 63678 平方米 150 % 售樓部費用 平方米 % 項目總成本 % 銷售收入 9 產(chǎn)品型態(tài) 銷售面 積 單位 銷售均價元 /平米 銷售收入 獨立別墅 平方米 聯(lián)排別墅 平方米 花園洋房 平方米 多層住宅 0 平方米 小高層住宅 平方米 0 高層住宅 53850 平方米 8000 43080 底層 ~二層商業(yè)房 502 平方米 10000 底層物管 50 平方米 三層物管 276 平方米 地下車庫 150 個 100000 其他用房 平方米 銷售收入合計 45082 10 稅收 土地增 值額 扣除項目 金額 營業(yè)稅及附加 45082 萬元 % 2592 Z 土地增值稅 22480 萬元 30% 6744 22480 20009 企業(yè)所得稅 15736 萬元 33% 5193 稅收合計 14529 9． 4 投資計劃與資金籌措 項目總投資 20000 萬元，資 金 籌措主要來源 2 個方 面，自有資金投入約 7000萬（含土地），占總投入的 35%；銀行貸款 8000 萬， 2020 年 11 月貸款 8000 萬，期限 2 年，貸款利率按 7%計算；銷售收入投入 5000 萬元。 外墻面飾面為外墻涂料。綠化園林空間細膩的手法和小巧的尺度豐富了設(shè)計的層次，并起到了把建筑物結(jié)合成為有機整體的作用。是現(xiàn)代歐式、簡約、挺拔、時尚、大氣的市中心標志性建筑；闊綽兩房，奢適三房是市場的主流，市中心至尊家園；絕對皇家園林，培育一域真正的奢華舒適的景觀園林。他們熱愛城市，城市中有他們奮斗的軌跡和成熟的歷程；他們迷戀城市，城市中的流光溢彩與物欲橫流是他們生活的樂趣。但他們專業(yè)知識相對較少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，從眾心理比較突出。 B、私營企業(yè)老板 這類 客戶 結(jié)構(gòu)復雜，但其共性心理是“背靠大樹好乘涼”。 5． 3 目標市場分析 受傳統(tǒng)區(qū)域“南富西貴”觀念的影響，區(qū)域特性吸引了眾多置業(yè)者首選西南方向樓盤。 通過項目合理的開發(fā)步驟，實現(xiàn)項目快速滾動開發(fā)，減少前期投入資金。 3． 5 有效營造銷售氣氛，準確把握購買心理的機會。 小區(qū)內(nèi)綠化面積有限，如果做綠化就難以實現(xiàn)其他健康