【正文】 各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理有限公司 二〇 一 〇 年 四 月 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 編制單位：四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理有限公司 工程咨詢證書：工咨甲 發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 I 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................................................ 1 第二章 建設(shè)背景及必要性 .................................................................................................... 5 第三章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 .............................................................................................. 10 第四章 需求分析與政策保障 .............................................................................................. 14 第五章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件 .............................................................................................. 26 第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 ...................................................................................................... 29 第七章 建設(shè)方案 .................................................................................................................. 31 第八章 節(jié)能節(jié)水 .................................................................................................................. 53 第九章 工程進(jìn)度及建設(shè)管理 .............................................................................................. 56 第十章 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) ...................................................................................................... 61 第十一章 環(huán)境影響及評價 .................................................................................................. 64 第十二章 建設(shè)投資估算及資金籌措 .................................................................................. 70 第十三章 財(cái)務(wù)分析 .............................................................................................................. 72 第十四章 社會效益綜合評價 .............................................................................................. 77 第十五章 風(fēng)險分析與對策研究 .......................................................................................... 78 第十六章 結(jié) 論 .................................................................................................................. 80 附件 .......................................................................................................................................... 81 附表 .......................................................................................................................................... 81 附圖 .......................................................................................................................................... 81 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 1 頁 共 82 頁 第一章 總 論 一、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目名稱： 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目性質(zhì)： 新建 （三）建設(shè)地點(diǎn)： 本項(xiàng)目位于成都市 XX 區(qū) XX 橋村 梁豐 6 組。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了 “擁有自己一席之地 ”的希望。 2021 年 9 月至 2021 年 12 月 底以前，完成工程建設(shè)，同步完成小區(qū)配套道路、管網(wǎng)工程。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。但是， 2021 年初開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的堪稱 “爆炸式 ”的增長。在 2021 年房地產(chǎn)市場再次 “瘋狂 ”增長的背景下， 房地產(chǎn)成為 2021 年全國兩會眾多委員的提案和媒體議論的焦點(diǎn) 。 2021 年 6 月份成都市政府為滿足災(zāi)后重建，出臺的一項(xiàng)鼓勵性政策：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居 民安居置業(yè)的意見》（以下簡稱《意見》）。政府工作報告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的 4 項(xiàng)措施： 一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。盤活住房租賃市場。而據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示， 2021 年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在 2200左右。同時，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實(shí)施措施。如英國政府扶持非贏利組織 興建的普通住宅和對低收入者的租金補(bǔ)貼，近30 年來每年一直保持在占 GDP 的 2%以上，占政府公共支出的 5%左右。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。成都市中心城區(qū)面積 598 平方 公里，目前的建成區(qū)面積約 283 平方公里。成都的雨水集中在 8 兩個月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。中心城區(qū)現(xiàn)有城市道路 1445公里，道路面積 3686 萬平方米，人均道路面積達(dá) 平方米 /人。成都成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 12 頁 共 82 頁 市被連續(xù)被評為 “中國城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng) ”，綜合實(shí)力排中西部地區(qū)前列。 2021 年末全市戶籍人口 萬人 ,比上年末增加 萬人；常住人口 萬人，增加 萬人。 三、項(xiàng)目周邊概況 本項(xiàng)目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來，隨著城市建設(shè)進(jìn)程成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 13 頁 共 82 頁 的加快和 “城鄉(xiāng)一體化新居工程 ”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 在發(fā)展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。 據(jù) 2021 年統(tǒng)計(jì)，成都市符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的市民多成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 15 頁 共 82 頁 達(dá) 7 萬余戶，經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。遵循特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場機(jī)制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜創(chuàng)新相結(jié)合的基本原則，來構(gòu)建以 “住有所居 ”為目標(biāo)的多元住房保障體系。 2021 年度經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為家庭年收入4 萬元以下、人均住房面積 16 平方米以下的家 庭。我國香港從 1961 年開始推出 “廉租房計(jì)劃 ”，此后又推出 “居屋計(jì)劃 ”。在政府政策法規(guī)的指引和激勵下，私營企業(yè)和非盈利組織的廣泛介入，促進(jìn)了保障性住房的開發(fā)建設(shè)和多樣化。多樣化的住房供給與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民消費(fèi)水平相適應(yīng)，消費(fèi)需求的多元化和梯度升級不僅是中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。其中， 新建商品住房 4306 萬平方米；新建公共住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房，下同） 540 萬平方米，通過租金補(bǔ)貼方式向市場租賃存量住房 63 萬平方米；新建農(nóng)遷房 709 萬平方米。進(jìn)一步完善經(jīng) 濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管。以城市低收入家庭為主要對象，兼顧其他住房困難群體，加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施和管理力度，規(guī)范限價商品住房的建設(shè)和管理，解決產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)人員、高級專業(yè)人才住房問題，逐步改善大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)民工居住條件。低保家庭以實(shí)物配租為主，家庭年收入高于低保標(biāo)準(zhǔn)低于 萬元的，繼續(xù)實(shí)行實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的保障方式。積極發(fā)展住房租 賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房向社會出租。 ③ 經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 2021 年度限價商品住房供應(yīng)對象為家庭年收入在 6 萬元以下、家庭住房面積在 55 平方米以下或人均住房面積在 16 平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來務(wù)工家庭；年齡在 35 周歲以上、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。銷售價格在預(yù)售時向社會公布，公布價格應(yīng)為該限價商品住房樓盤的最高價。在成都高新區(qū)范圍內(nèi)試點(diǎn)，建設(shè)與重大招商引資項(xiàng)目配套的 “高級員工公寓 ”，市房管局指導(dǎo)和監(jiān)督制定具體方案、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局，由成都高新區(qū)管委會組織建設(shè)。 2021 年度首批推出 100 套房源用于大學(xué)畢業(yè)生租賃公寓試點(diǎn)。 成都市 行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工，符合規(guī)定條件且其原有農(nóng)村住房經(jīng)住房儲備機(jī)構(gòu)按照規(guī)定價格收購后，其家庭可參照《成都市城市公共住房制度實(shí)施方案（試行）》（成府發(fā)〔 2021〕 50 號）的規(guī)定，納入相應(yīng)的城市住房保障體系。氣候特征春旱、夏熱、秋雨、冬干，日照少，無霜期長，降雨多集中于 69成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 27 頁 共 82 頁 月（占全年降水量的 %）。 （ 3）政府保障性住 房 項(xiàng)目享受政府給予的一些優(yōu)惠政策。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括保障性住房建安工程，小區(qū)配套用房工程、地下停車場及設(shè)備用房工程、規(guī)劃紅線內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程等。場地地基土主要由第四系全新統(tǒng)構(gòu)成，自上而下地基土構(gòu)成依次為耕植土、細(xì)砂、卵石層，其下為白堊系上統(tǒng)灌口組泥巖。 將場地進(jìn)行平整，使場地平齊于城市道路， 盡量減少挖填方工程量， 并使建筑有良好的視覺形象，同時為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，城市道路與室外場地的連接方式采用平坡式連接。 （六）無障礙設(shè)計(jì) 小區(qū)主道路及室內(nèi)外有高 差處均設(shè)有無障礙坡道和扶手。小區(qū)入口 設(shè)入口花園， 設(shè)中心綠地、運(yùn)動健身場地，沿小區(qū)內(nèi)道路的兩側(cè)及在樓與樓之間布置綠地。 相當(dāng)