【正文】 類配套設(shè)施； 發(fā)展機會 3． 1 土地市場在三環(huán)路以內(nèi)匱乏的機會。 經(jīng)過長時間的市場摸底，開發(fā)公司及合作單位不斷對區(qū)域市場作詳細調(diào)研，對項目有了深入的認識，保 證了項目運作成功的先決條件。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程及程度將直接影響區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)市場的表現(xiàn)。 ? 道路路況上佳，交通體系完整，但項目臨近干道道路功能設(shè)置欠考，影響本項目交通出入動線的布置。 社會醫(yī)療設(shè)施 本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機構(gòu)，這很大程度上可以保證本項目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問題。美容保健機構(gòu)發(fā)展蓬勃，應(yīng)是成都居民的日常生活消費習(xí)慣所致。干道沿線隨著幾個新樓盤建立后，配套發(fā)展了大 規(guī)模的商業(yè)項目，如引入百佳，好又多大型超市，個別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場，離本項目僅十分鐘左右的步行距離。 交通條件： 區(qū)域內(nèi)公共交通較為便捷，公交線路數(shù)量充足；途徑項目周邊的公交線路總計 11 條，其中主要的公交站點均集中于花牌坊干道沿線，如 :可至五桂橋地區(qū)的 4 路（五桂橋 茶店子）；可至市中心 地區(qū)的 62 線（九眼橋 金沙總站）；可到達火車北站的 34 線（火車北站 火車北站）；可至城南的 93 線（九里堤 紫荊南路）等，便于區(qū)域內(nèi)居民到達成都市區(qū)的各個主要地區(qū)。 綜上所述 ，從事房產(chǎn)項目運作，必須作好前期市場定位，準確把握目標市場，在產(chǎn)品功能訴求上爭取實現(xiàn)差異化、精細化、標準化。 在買方期望下降而開發(fā)商難以下降的情況下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的價格仍然相對穩(wěn)定，但成交量一直較為低迷，市場處于“膠著”狀態(tài)。對于新開項目，大多是通過拍賣獲取的土地，成本壓力較大，降價沒有空間。 以上 說明 ， 成都市的經(jīng)濟經(jīng)過多年的發(fā)展 , 目前正處在一個較高速度的 發(fā)展階段 ,深厚的文化底蘊和獨具的風(fēng)土人情彰顯著這座歷史文化名城的恒久魅力，孕育了 “ 和諧包容，智慧誠信，務(wù)實創(chuàng)新 ” 的城市精神，日新月異的城市建設(shè)更 添了一份迷人的現(xiàn)代氣息。 “為您想得更多，為您 做得更好”的經(jīng)營理念，公司成立以來，成功開發(fā)了 XX 花苑 的房地產(chǎn)項目，享有較高的市場美譽度和較強的品牌影響力。 1． 2 項目概況 項目名稱： XX 御園； 項目選址：金牛區(qū)王家巷 ； 建設(shè)單位：四川 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 占地面積： ㎡； 實施計劃： 2020 年 9 月 2020 年 3 月：設(shè)計、報建； 2020 年 4 月 2020 年 7 月：基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令； 2020 年 8 月 2020 年 5 月： 08 年 9 月開始預(yù)售， 09 年 5 月主體封項； 2020 年 6 月 2020 年 1 月：內(nèi)外裝、整改以及 竣工驗收； 2020 年 2 月： 交房。御園項目可行性研究報告 第一章 概論 1 項目背景 1． 2 項目概況 1． 3 可行性研究依據(jù)和范圍 第二章 項目建設(shè)業(yè)主簡介 第三章 市場分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 3． 2 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 第四章 項目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 4． 2 項目周邊道路現(xiàn)狀分析 五章 項目定位 5． 1 項目 SWOT 分析 2 項目核心競爭力分析 5． 3 目標市場分析 5． 4 目標客戶定位 5． 5 形象定位 5． 6 功能和業(yè)態(tài)定位 5． 7 價格定位 第六章 項目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 6． 3 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 第七章 項目管理 第八章 項目實施計劃 第九章 財務(wù)分析與評價 9． 1 分析的原則和依據(jù) 9． 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 9． 3 投資估算 9． 4 投資計劃與資金籌措 9． 5 盈利能力分析 9． 6 清償能力分析 9． 7 盈虧平衡分析 9． 8 財務(wù)評價 第十章 風(fēng)險分析 第十一章 競爭項目概況 附件： 市場調(diào)查表 項目現(xiàn)金流量表（全部投資） 《國有土地使用證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可 證》 《建設(shè)項目選址意見書》 《規(guī)劃條件通知書》 《放線交接單》 第一章 概論 1． 1 項目背景 本項目地處成都市金牛區(qū)西安街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路以內(nèi) .項目地塊南面緊鄰西府花園 ,北側(cè)緊鄰花牌坊街，東西兩側(cè)為部分舊宅 . 根據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣，該板塊正是成都市政府近期重點開發(fā)培植的新騾馬市商圈 ,具體包括成都羅馬國際金貿(mào)中心、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。 經(jīng)濟效益： 3 可行性研究依據(jù)和范圍 編制依據(jù)： 國家相關(guān)政策； 《國有土地使用證》； 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 宗地放線交接單； 《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》； 項目前期市場調(diào)查報告。 第三章 市場分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 成都市面積 12390 平方公里，總?cè)丝? 萬，其中市區(qū)人口 萬。即賣家咬住價格不放松，買家期待價格的后續(xù)下降。房地產(chǎn)永遠具有兩重屬性，即功能屬性和投資屬性。但就市場總量來看，全國范圍近期有一個土地集中 放量的過程，近期市場供應(yīng)量較大，供過于求的局面短期難以改變，因此這種結(jié)果也難以出現(xiàn)。城東 和城西 繼續(xù)擔(dān)當(dāng)購房者首選區(qū)域的角色； 受國家宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)樓盤在推出產(chǎn)品的時候均比較謹慎，即便是規(guī)模不大，也采取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少“開盤售罄 ”的樓市新聞；在開盤時間的選擇上開發(fā)商更是小心翼翼，在消費者持幣觀望的同時，開發(fā)商也捂盤觀望，拉鋸戰(zhàn)由此展開。 通過我司實地觀測調(diào)研得知，從本項目步行公交車站上客集中點僅需二至三分鐘左右，而從項目至成都國際機場實際距離約為 30 公里左右，至春熙 路商業(yè)圈實際距離約為 6 公里左右，交通出行十分方便。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施分布平均，基于道路原因無法形成商圈效應(yīng)，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈騾馬 市與玉帶橋匯合地有著完整的商業(yè)配套設(shè)施，其后期更有著大量新增商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，包括大型的購物中心、娛樂總匯等。據(jù)我司實地了解，主要有成都市政建院，樹德中學(xué)、成都電子機械高等專科學(xué)院，實驗外國語學(xué)校，金牛實驗中學(xué)，十八中學(xué)，以及西南交通大學(xué)，西南財經(jīng)大學(xué) 等西南知名學(xué)府。 社會醫(yī)療設(shè)施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施 青龍街 第三 人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門皮膚病專科 石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 金融、郵電機構(gòu) 區(qū)域內(nèi)金融場所分布相對集中，在西月城街沿線集中大量銀行，道路沿線企事業(yè)單位相對較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所 ,四川電力等；由此帶動了不少相關(guān)金融配套設(shè)施，如：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。商業(yè)設(shè)施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要。 本項目的地段 優(yōu)勢 分析： 項目位于人們傳統(tǒng)意識的“南富西貴”的西部，有著先天的地理優(yōu)勢。項目占地面積不到 20 畝，想在目前眾多的大規(guī)模小區(qū)中脫穎而出，則規(guī)模較小，難以形成較大的規(guī)模優(yōu)勢，以目前其他競爭項目動輒上百畝的開發(fā)規(guī)模來看，本項目的規(guī)模相比略顯較小，難以形成超級大盤的規(guī)模和品牌優(yōu)勢。在項目半徑一公里 以內(nèi)，目前在建的高端項目較多，眾多項目共同打造和塑造區(qū)域高端市場，為本項目贏得市場提供有利機會。 潛在威脅 由于政府加大對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控， 2020 年的樓盤價格走勢尚無法完全準確預(yù)測，市場未來的走勢也會受到多種無法預(yù)測的因素的影響而變化，消費者會更加理性的消費。 本案在產(chǎn)品設(shè)計、配套規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境改造前景、市政交通方面與其他競爭項目相比，占據(jù)了“面面俱到，面面優(yōu)先”的優(yōu)勢，對于普通購房者來說，生活的超級便捷、豐富的生態(tài)資源、實用至上的房型這幾大優(yōu)勢兼具的項目是他們理想中的選擇。 我們將本項目的目標客戶，劃分為自營者和投資者兩大類型： 自營者（自用者）。 C、國企及大公司高層 這類人早已滿足了基本生活水平，對自己生活所需的物質(zhì)配套已沒有什么可補充了。這部分客戶有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地產(chǎn)和建筑行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士，還會有外地投資者甚至江浙人，最大的來源是荷花池一批老商家，往往以商會的形式成團隊運做，具有明顯的群體效應(yīng)和連帶效應(yīng)，并且動用的資金往往很大。 5． 5 形象 定位 整體形象： 城市中心 2 號樓之間間距為 13 米，建筑層數(shù)根據(jù)退界要求分別為 17F、 17F、 16F、 16F、 20F 和 31F，采用周邊 布置的方式不僅滿足了規(guī)劃要求，同時使大部分的住宅獲得了良好的日照、通風(fēng)、采光及視野、景觀、私密性要求；在 2 號樓南邊臨街轉(zhuǎn)角處還自然的形成了集中綠地，北邊形成了小區(qū)的集中綠地（中心花園）。 在立面造型風(fēng)格上采用簡潔、明快、精細的實用主義風(fēng)格，在明朗中不失親切，水平的線條，大面積明凈的玻璃窗以及疏密有致的韻律，體現(xiàn)出現(xiàn)代主義的簡潔。 遵循民主決策，權(quán)威管理的原則，實行 董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。 項目利潤總額 萬，稅后凈利潤 萬，投資利潤率 %，投資凈利潤率 %，靜態(tài)回收期 2 年；財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬元，內(nèi)部收益率 42%，遠遠大于行業(yè)基準收益率 15%，項目具有極強盈利能力。 就在這全國一片瘋漲形勢下，中央緊急調(diào)控，頻繁推出一系列宏調(diào)政策，從緊縮銀根、遏制資金鏈到嚴控土地，針對囤地捂盤、炒房等現(xiàn)象出臺專項整治措施。地處一環(huán)路以內(nèi)（地段優(yōu)勢），緊臨西大街、八寶街。 去化分析：一期全部售完。 不足之處是 1310 戶人只有 624 個車位，相對比較緊張。戶型方面：套一（ 4348 ㎡ ）、套二（ 5685 ㎡ ）、套三（ 98110 ㎡ ）都比較平均。另外有路牌。 去化分析： 建材分析：外墻磚，全部落地窗（塑鋼窗）。