【正文】 達(dá) 15 條，本項(xiàng)目與地鐵 5 號(hào)線相接。 熙城國(guó)際 案名 熙城國(guó)際 售樓處 金年區(qū)營(yíng)門口路 4448 號(hào) 投資興建 成都成運(yùn)置業(yè)，眾 和祥置業(yè) 工地位置 同上 電話 86087333 企劃銷售 廣博行 主力總價(jià) 約 51 萬(wàn) 建筑設(shè)計(jì) 省林來(lái)勘察設(shè)計(jì) 可售總價(jià) 約 3 億 4 仟萬(wàn) 企劃用途 商務(wù)，住宅 規(guī)劃戶數(shù) 999 基地位置圖 基地面積 畝 可售戶數(shù) 999 銷售面積 約 50000 ㎡ 售出戶數(shù) 建筑樓層 2428F 銷售率 規(guī)劃面積 5095 ㎡ 銀行貸款 建行 主力面積 75 ㎡ 七層 20 年 平均單價(jià) 7500 元 /㎡ 車位 個(gè)數(shù) 300 個(gè) 公司貸款 單價(jià)范圍 公開(kāi)日期 07 年 8 月底開(kāi)盤， 綜 合 分 析 1 、環(huán)境分析：項(xiàng)目位于成都營(yíng)門口路，周邊配套設(shè)施齊全，地段繁華，地處西門一環(huán)路外側(cè)，交通發(fā)達(dá)。 利多利空：本案居城西繁華地帶，交通便利，價(jià)格適中，戶型配比適中。 客源分析： 銷售分析：售樓處裝修較為淡雅、大方，售樓人員衣著桔色連衣裙，比較熱情，另有多媒體電視一部。 媒體分析：商報(bào)，成都樓市，廣告牌。 戶型面積： 40120，可供選擇面大，周圍配套齊備。 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 項(xiàng)目總投資 20000 6688 4165 8631 516 建設(shè)開(kāi)發(fā)投資 20000 6688 4165 8631 516 其中：土地費(fèi)用 5620 5620 設(shè)計(jì)費(fèi) 178 178 報(bào)建費(fèi) 790 790 工程費(fèi) 10326 3098 6712 516 管理費(fèi)用 524 100 200 224 營(yíng)銷費(fèi)用 656 525 131 財(cái)務(wù)費(fèi)用 767 767 其他費(fèi)用 1139 342 797 2 資金籌措 20000 6688 4165 8631 516 自有資金 7000 6688 312 銀行貸款 8000 3853 4147 銷售收入再投入 5000 4484 516 9． 5 盈利能力分析 項(xiàng)目其余均可對(duì)外銷售，若項(xiàng)目銷售 85%，則項(xiàng)目總銷售收入為 萬(wàn)元（現(xiàn)金）。 重視第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使之在功能和景觀上成為本地的唯一性。 他們主動(dòng)追逐生活的品質(zhì)感。一般個(gè)體私營(yíng)企業(yè)原始積累達(dá)到一定程度后 ，在生意上所需的流動(dòng)資金不大，有較多的余錢。 通過(guò)項(xiàng)目的個(gè)性化設(shè)計(jì)，打造耳目一新的建筑風(fēng)格及多元化的建筑功能，力求在成都形成與眾不同的純居建筑亮點(diǎn)。目前成都開(kāi)發(fā)的商品房已經(jīng)跨越三環(huán)路，在三環(huán)路以內(nèi)土地已經(jīng)相當(dāng)匱乏，而本項(xiàng)目位內(nèi)環(huán)線，在地域上相對(duì)于其他項(xiàng)目有更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 五章 項(xiàng)目定位 5． 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于地處內(nèi)環(huán)線市中心，商業(yè)口岸價(jià)值和居住價(jià)值認(rèn)可度高，也是城市中心越來(lái)越稀缺的純居社區(qū)，這是我們的項(xiàng)目的核心點(diǎn)。換言之，可能對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 由于區(qū)域內(nèi)交通干道，路幅寬，車流量極大，從一定程度上影響了沿線商業(yè)氛圍的形成，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)大型設(shè)施數(shù)量較少。這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。于是，開(kāi)發(fā)商在追求資金快速流轉(zhuǎn)與降價(jià)切實(shí)難行的矛盾中徘徊。 以良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和獨(dú)特的企業(yè)文化贏得了業(yè)界、客戶的廣泛認(rèn)可。 四川 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 之 XX 在 2020 年和 2020年的中國(guó)住交會(huì)上， “ XX 北極星”樓盤被評(píng)為最有價(jià)值樓盤獎(jiǎng) ,總經(jīng)理陳劍 榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)十大新銳人物”。 其次是消費(fèi)者，這是整個(gè)房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢(shì)的群體。 3． 3 住宅地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2020年全年 ,成都市新開(kāi)住宅樓盤 419個(gè) ,新增供應(yīng)面積 ,主城區(qū)新增樓盤 239個(gè) ,新增供應(yīng)面積 ,占到總體供應(yīng)量的 %。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營(yíng)的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費(fèi)需要。 此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購(gòu)藥的需求。一直以來(lái)，成都樓市由地段而折射出來(lái)的物業(yè)差異日漸明顯，市中心住宅價(jià)格一再攀升。 3． 2 項(xiàng)目周邊新建高檔樓盤共同打造區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。 5． 2 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià) 值的分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢(shì)，變不利為有利，讓消費(fèi)者切實(shí)感覺(jué)所購(gòu)買的住宅商品是超值的，滿足他們對(duì)住宅的深層次的渴求，充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值。但他們對(duì)其他投資 不 熟悉 ，不愿盲目冒險(xiǎn)，所以當(dāng)翹腳老板是他們的主流想法。 C．他們需要一個(gè)尊貴的市中心居所，他們需要一個(gè)能為 “ 生活加冕 ” 的地方。 住宅造型設(shè)計(jì)上通過(guò)巧妙安排采光面和遮陽(yáng)板，使得造型生動(dòng)細(xì)膩，富于時(shí)代氣息而且融濃濃的人情于其中，實(shí)現(xiàn)了花園式家園的居住理想。 項(xiàng)目上繳稅金 14529 萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅： 2592 萬(wàn)，土地增值稅 6744 萬(wàn)，企業(yè)所得稅 5193 萬(wàn)。交通便利，區(qū)域位置好。 利多利空：地段好，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)很好。 媒體分析：在廣告上的投放量主 要以華西商報(bào)為主，還有成都房產(chǎn)報(bào)道，居周刊為主。 密謀太大，臨街較吵鬧，一樓為商用，人比較雜亂，小區(qū)配套不齊全。 利多、利空：優(yōu)點(diǎn)：整個(gè)小區(qū)以花園為主，售樓處以后將作為小區(qū)會(huì)所，以咖啡廳茶坊為主，地理位置優(yōu)越，戶型面積較為適中，缺點(diǎn)：小區(qū)無(wú)其他休閑設(shè)施，樓盤臨街，可能外單元比較喧鬧。 易和騾馬市商圈購(gòu)物方便，項(xiàng)目本身配套較為完善，新風(fēng)系統(tǒng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，天網(wǎng)系統(tǒng)。（詳細(xì)現(xiàn)金流分析見(jiàn)附表） 銷售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 備注 一 商業(yè)裙樓 銷售面積（平米） 24820 一層 28000 元 /平米，二層 17000 元 /平米 三層 7500 元 /平米，四層 4500 元 /平米 銷售均價(jià) (元 /平米） 14250 銷售收入（萬(wàn)元） 35369 二 地下商場(chǎng) 銷售面積（平米） 8500 地下一層與地鐵連接，以零售為主 銷售均價(jià) (元 /平米） 12000 銷售收入（萬(wàn)元） 10200 三 倉(cāng)儲(chǔ) 銷售面積（平米） 9860 銷售價(jià)格 (元 /平米） 3600 銷售收入（萬(wàn)元） 3550 四 公寓 銷售面積（平米） 43520 銷售價(jià)格 (元 /平米） 3600 銷售收入（萬(wàn)元） 15667 四 銷售收入合計(jì) 64785 預(yù)計(jì)損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 一 收入 45082 三 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2592 四 土地增值稅 6744 五 建設(shè)開(kāi)發(fā)成本 六 利潤(rùn)總額 七 所得稅 5193 八 稅后利潤(rùn) 投資凈利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總投資 =% 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 =% 土地增值稅計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 說(shuō) 明 1 銷售收入 45082 2 扣除項(xiàng)目金額 20009 土地費(fèi)用 5620 按 萬(wàn) /畝計(jì)算 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi) 用 2267 （ +)*10% 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2592 其他扣除項(xiàng)目 4534 （ +)*20% 3 增值額 22480 4 增值率 % 第 3 項(xiàng) /第 2 項(xiàng) 5 適用稅率 30% 小于 50%，適用稅率為 30% 6 土地增值稅 6744 9． 6 清償能力分析 項(xiàng)目利潤(rùn)總額 17652 萬(wàn)，投資利潤(rùn)率 %，通過(guò)現(xiàn)金流量分析發(fā)現(xiàn)，由于項(xiàng)目土地（ 10990 萬(wàn)元）為項(xiàng)目公司項(xiàng)目資產(chǎn)，已完成投資，沒(méi)有現(xiàn)金流出，因此項(xiàng)目從 2020 年 1 月開(kāi) 始現(xiàn)金流量便開(kāi)始為正，至 2020 年 11 月項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量累計(jì)達(dá)到 23428 萬(wàn)元，因此項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。 精彩園林 設(shè)計(jì)，精心的景觀安排，使得每一扇窗戶都成為一個(gè)景框，就在你的舉手投足之間，將風(fēng)景融入生活。靜景 庭 院 定位解析： ■“城市中心” —— 市中心絕版區(qū)域，純粹品質(zhì)生活社區(qū)。但并不意味著他們沒(méi)有危機(jī) 感，對(duì)未來(lái)的許多不可預(yù)知的因素，他們一般多會(huì)產(chǎn)生一種原始性的防御方式 ： 購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)來(lái)保值和增值 。 俗話說(shuō)：合適的產(chǎn)品賣給合適的人。 3． 3 新公司、新形象，客戶沒(méi)有既成觀念，可以任意發(fā)揮以獲得客戶的認(rèn)同。 緊鄰成都騾馬 市商圈。另外中國(guó)電信及中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳也位于此處。區(qū)域內(nèi)其余路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較為分散。 城西和城 東 作為成熟社區(qū)聚集的兩個(gè)區(qū)域，仍然是成都新盤供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域， 從價(jià)格供應(yīng)來(lái)看，主城區(qū)樓盤整體均價(jià)接近于 8000 元 /平方米，郊區(qū)的價(jià)格在 5500 元 /平方米左右； 戶型 :70— 100 平方米 成為需求主力 2020 年全市商品房住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)面積為 70— 100 平方米 為主 ,各樓盤的銷售主力產(chǎn)品同樣以 70— 100平方米 的套 2套 3戶型為主 . 主力購(gòu)房群體最需要的 也是 70— 100 平方米 的套 2 套 3 戶 型 . 第四章 項(xiàng)目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 根據(jù)我司對(duì)成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項(xiàng)目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣