【正文】 大償還時(shí)間等。 25 單位成本 銷售收入估算 依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計(jì)： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測 項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 資金投 入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審 查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶 。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* =元 經(jīng)營性用房： 640元 /平方米 *（ ++++） *600平方米 =600平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬 家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過渡費(fèi)： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個(gè)月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個(gè)月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費(fèi)： 35000元 獎(jiǎng)勵(lì)： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 。 投資估算 相關(guān)說明 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容 ： 土地費(fèi)用 、建設(shè)成本、 營銷 預(yù)算、 金融成本 。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。 ⑸ 停車場的使用管理： 綜合樓門前 15個(gè)和樓后（裙樓下） 30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場 95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30個(gè)供寫字樓用戶使用。44 出售 效益 738萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 45萬元 738693 17 方案 ② 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場為地下 2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個(gè) 40㎡ /個(gè) 造 價(jià) 1378萬元 1800元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 ② 方案 2（略） ③ 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1部電梯， 18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 14 ⑦ 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 ③ 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ① 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密 切相關(guān)方面。 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 ③ 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1） 周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 ? 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。說明項(xiàng)目提出的背景、投資 理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹觥? 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線 、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 項(xiàng)目 擬 定位方案 可類比項(xiàng)目市場調(diào)查 11 序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商 業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 7 產(chǎn)品外 觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高 9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房價(jià)中所占有的比重 12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價(jià)格 =典型樓盤價(jià)格 *106計(jì)算。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條 13 款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。 ② 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、 體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ② 配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室 大（ 1個(gè)） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 ㎡ /人 可同時(shí)容納 200人 中（ 2個(gè)） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時(shí)容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計(jì) 2176 主體 12層，裙樓 23層，不含洗衣房 住宅 ① 方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡兩種 160180㎡兩種 頂層 4套復(fù)式 16 依據(jù)：從市場的角度， 140160㎡的戶型是最不好銷的。 ⑵ 地下停車場的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個(gè) 35㎡ /個(gè) 造價(jià) 693萬元 1600元 /㎡ 出租 效益 44萬元 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 693247。 ⑷ 供需差額為 24個(gè)。 ② 方案 B（略） 推廣構(gòu)想 19 ① 營銷 方式 ②營銷 費(fèi)用預(yù)測 ①銷售周期、 各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積 ； 回款時(shí)間表； ② 銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三 棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606㎡，合計(jì)建筑面積： 17906㎡。 ④ 建設(shè)配套費(fèi)用 。 項(xiàng)目總投資估算表（方案 1） 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 1） 土地費(fèi)用 2） 前期工程費(fèi)用 3） 建筑安裝工程費(fèi)用 （含裝修費(fèi)） 4） 建設(shè)配套費(fèi)用 5） 室外工程費(fèi) 6） 管理費(fèi)用 7） 銷售費(fèi)用 8） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9） 各種稅金支出 10） 預(yù)備費(fèi) 綜合以上 1至 10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為 15487萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。酒店管理辦公 27 設(shè)備： 50萬元； 流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營業(yè)額的 50% 不可預(yù)見費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的 10% 融資方案 項(xiàng)目融資主體 項(xiàng)目資金來源 籌措資金首 先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有： 國家預(yù)算內(nèi)撥款； 國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等； 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 28 借款償還計(jì)劃 借款償還計(jì)劃是通過對項(xiàng)目各種還款資金來源的估算 得出的，借款償還計(jì)劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進(jìn)行說明。 第 五 部分 ： 財(cái)務(wù)評價(jià) 在項(xiàng)目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 29 （ ic）設(shè)定 財(cái)務(wù)評價(jià) （ 方案 1） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財(cái)務(wù)成本計(jì)算 。由于資料和信息來源的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。 3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加 10％，凈現(xiàn) 33 金流量現(xiàn)值增加 20％，則售價(jià)的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對合理利用自然資源的影響。 ②對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意