【正文】 位 概況 項目地塊位置 及 周邊現狀 4 ①地塊 位置 地塊 所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。說明項目提出的背景、投資 理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。 1 免責聲明：本文檔來自網絡并經精心整理，提供免費閱讀，文章版權屬于原創(chuàng)者，請注意保護知識產權，請您下載后勿作商用，只可學習交流使用。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等 。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 2） 宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現狀 ④ 項目周邊環(huán)境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污 染等） 5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線 、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 本市 房地產市場 現狀 整體競爭格局，供求現狀 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷 售額。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 ② 供給預測 供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測 未來 市場上該類物業(yè)的供給情況 （ 預測方法 ： 通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。 項目 擬 定位方案 可類比項目市場調查 11 序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商 業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數； 7 產品外 觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發(fā)樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重 12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格 =典型樓盤價格 *106計算。 項目 SWOT分析 項目定位方案 ① 市場定位 ② 目標市場定位 ③ 項目產品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術經濟指標 ④ 價格定位： 12 項目 銷售均價 （元 /㎡） 出租均價 （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售 第 三 部分 ：項目 開發(fā)方案 項目 地塊 特性與價值分析 地塊特征分析 土地價值分析 1） 估價方法和計算公式 2） 估價過程 3） 拆遷成本估 算 土地升值潛力初步評估。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條 13 款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 ④ 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。 ② 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “ 風水 ” 因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現狀、 體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ② 配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計算依據 備注 會議室 大（ 1個） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 ㎡ /人 可同時容納 200人 中（ 2個） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體 12層，裙樓 23層，不含洗衣房 住宅 ① 方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡兩種 160180㎡兩種 頂層 4套復式 16 依據：從市場的角度， 140160㎡的戶型是最不好銷的。但建安成本后者比前者大。 ⑵ 地下停車場的設計依據： 地下停車場平面示意圖 兩種建設方案： 地下停車場的立面示意圖方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經濟核算： 經濟指標 額度 計算依據 面積 4320㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設備間 停車位 123個 35㎡ /個 造價 693萬元 1600元 /㎡ 出租 效益 44萬元 /年 租價 300元 /個 月 回收期 693247。8%= 萬元 /個 投資住宅（買 房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12（個月） 247。 ⑷ 供需差額為 24個。根據分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。 ② 方案 B（略） 推廣構想 19 ① 營銷 方式 ②營銷 費用預測 ①銷售周期、 各期銷售時間、價格、面積 ； 回款時間表； ② 銷售計劃實現的可行性分析。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術人員、管理與經營人員、服務人員。 培訓方式： 培訓計劃：培訓人員數量、專業(yè)、時間、方式 培訓費用： 20 合作方式及條件 ① 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ② 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約 205戶。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。再者， A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調 100 元 /平方米左右，由此拆遷成本預計為： /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = ③ 影響公共設施而出現的賠償開支 土地費用 合計： 本項目占地 畝，每畝 萬元，土地總價值為 萬元。沿建設東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三 棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606㎡，合計建筑面積： 17906㎡。 （ 規(guī)劃設計： 10 萬元 ； 建筑設計： 5元 /平方米； 地質勘探： 2元 /平方米； 測量定位： 10萬元 ） ② 建筑安裝工程費用 根據相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案 1）， 1500元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600元 /㎡，酒店及配套服務功能裝修按 1000元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472萬元（方案 1）， 9168萬元（方案2）。 ④ 建設配套費用 。 ⑥ 建設單位管理費 按前 五 項費用之和的 2%計提。 項目總投資估算表（方案 1） 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 1） 土地費用 2） 前期工程費用 3） 建筑安裝工程費用 （含裝修費） 4） 建設配套費用 5） 室外工程費 6） 管理費用 7） 銷售費用 8） 財務費用 9） 各種稅金支出 10） 預備費 綜合以上 1至 10項費用，本項目總投資估算為 15487萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額 26 現金流量表 要求結果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。酒店管理辦公 27 設備： 50萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預見費 128 上述兩項費用之和的 10% 融資方案 項目融資主體 項目資金來源 籌措資金首 先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有： 國家預算內撥款； 國內銀行貸款：包括撥改貸、固定資產貸款、專項貸款等； 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務費用最經濟的籌資方案。 28 借款償還計劃 借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算 得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應對下述內容進行說明。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 第 五 部分 ： 財務評價 在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設方案。 項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動 態(tài)回收期、內含報酬事等指標。 財務評價基礎數據與參數選取 29 （ ic）設定 財務評價 （ 方案 1） 財務盈利能力分析 財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等；經營、財務成本計算 。 （ 1193250） =。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。 3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達到盈虧平衡點。 50=10% 即出租率達到 10%即可以保本經營。例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加 10％，凈現 33 金流量現值增加 20％，則售價的敏感系數 =20％ /10%=2。 變動因素一成本變動 成本 變動幅度（ %）對 各項經濟指標變化的 影響。內容包括：項目與當地基礎設施發(fā)展水平的相互適應性；項目對合理利用自然資源的影響。 ④對主要的對比方案進行說明。 ②對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準 文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合 36 同、土地證、建筑工程許可證等