【正文】 銷售分析：售樓處裝飾以暖色調(diào)為主，比較狹窄，銷售人員衣著簡單大方，態(tài)度溫和 ，專業(yè)知識一般。 規(guī)劃分析：以住宅及商務(wù)辦公為主，共兩棟。 去化分析： 建材分析：外墻磚，玻璃采用淺鍍膜。醫(yī)療齊全，周邊小，中，大學(xué)都有，文化氛圍較濃郁。 銷售分析：售樓處銷售人員很熱情，專業(yè)知識不錯。 規(guī)劃分析：該項目純住宅，容積率 ，公推： 20%左右。 第十一章 競爭項目概況 . 中鐵 9． 8 財務(wù)評價 通過財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)：項目投資利潤率 %，投資凈利潤率 %，財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬元，內(nèi)部收益 率 42%；項目凈現(xiàn)金流累計高達 23428 萬元；項目只需實現(xiàn) 58%的銷售便可實現(xiàn)盈虧平衡，因此本項目具有極強的盈利能力、償債能力和投風(fēng)險能力，財務(wù)評價可行。 有關(guān)稅費率 稅 種 稅 率 備 注 營業(yè)稅 5% 城市維護建設(shè)稅 7% 營業(yè)稅的 7%計 教育附加費 3% 營業(yè)稅的 3%計 土地增值稅 30% 累進稅率， 3060%， 所得稅 33% 9． 3 投資估算 項 目總投資 20000 萬元，其中土地成本 5620 萬（公司現(xiàn)有資產(chǎn)，按 萬 /畝 計算），工程費用 8574 萬。 釉面磚飾面，用于所有衛(wèi)生間及廚房。 建筑特色 建筑物的設(shè)計強調(diào)幾何形和大空間，磅礴的氣勢奠定了整體秩序。 ■“靜景 庭 院” —— 項目是繁華市中心不可多得的“純居社區(qū)”。他們有小資的情調(diào)，有小資沒有的財力與實力，他們有中產(chǎn)的姿態(tài)，有中產(chǎn) 群體 沒有的激情與斗志。他們投資商業(yè)，對資金的安全性特別謹慎，看重開發(fā)商的實力和運營商的運作能力。他們對新購商業(yè)物業(yè)，首先考慮租金水平，同時也會較多考慮變現(xiàn)能力，做好短期內(nèi)收益受損時的變現(xiàn)解套。所以，本案在定價方面不一定要參照其他項目的價格基礎(chǔ)，只要在確定了目標(biāo)消費群后，本案的價格能在其承受范圍內(nèi)，相信本案的銷售壓力會遠遠小于其他競爭項目。 通過項目“純居”的產(chǎn)品形態(tài)與市中心商住并存的產(chǎn)品形態(tài)的差異化定位，成為成都內(nèi)環(huán)線最具居住優(yōu)勢的樓盤。與本案的競爭樓盤的價位比較，本案在這一點上有很大機會。 在上班高峰時期，有一段道路較擁堵，不過通過道路改造，會解決這一問題的。 極高的商圈品牌認可度，強大的市場輻射力； 本案在打造內(nèi)部優(yōu)美環(huán)境的同時，從園林景觀方面增加項目的可觀景面，增強項目的景觀建設(shè)。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進入該區(qū)域發(fā)展。 區(qū) 域環(huán)境綜述 ? 項目所在區(qū)域為成都市重點發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套、學(xué)校、均配 備齊全。就本項目附近配套的中小學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。西大街還配備一些休閑餐飲及各國的美食 ,豐富居民飲食文化 . 該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施較多，據(jù)我司實地調(diào)查后得知，所經(jīng)營業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下 10 家左右。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī)模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場等，商業(yè)氛圍相對濃厚。 4． 2 項 目周邊道路現(xiàn)狀分析 本項目緊鄰花牌坊街 , 花牌坊街 一條雙向八車道 ,并劃分單獨非機動車道的主干道 ,其連接著二環(huán) ,一環(huán) ,和人民路，由此路輻射出縱橫交錯的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境。一些全球 知名商家陸續(xù)進入成都， 在一定程度上 促進了成都市的商業(yè)繁榮；但同時也加劇了城市商業(yè) 市場 的競爭 。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場特征非常明顯。對于銷售到中期的項目，因前期已經(jīng)銷售一部分，后期如果降價，給前期業(yè)主沒辦法交代，企業(yè)品牌也會受到很大影響。農(nóng)村居民人均純收入 4905 元，增長 %， 成都經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭 . 成都先后榮獲過 “ 國家環(huán)境保護模范城市 ” 、 “ 中國十大最具經(jīng)濟活力城市 ” 、臺商 “ 極力推薦 ” 城市、 “ 十大中國大陸最佳商務(wù)城市 ” 、 “ 中國城市綜合實力十強 ” 、 “ 中國最佳旅游城市 ” 、 “ 國家森林城市 ” 等稱號。公司設(shè)有股東會、董事會、 監(jiān)事會、員工委員會，公司采用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會負責(zé)組建公司經(jīng)營管理班子。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細分已越來越明顯，同一檔次可以設(shè)計不同產(chǎn)品 類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，產(chǎn)品細分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。項目所屬板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小 區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面 ,從而更加確立成都“富人區(qū)”的形象。 編制范圍： 本可行性研究報告研究范圍包括與項目有關(guān)的國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、市場現(xiàn)狀及預(yù)測 、項目自身條件、項目規(guī)劃設(shè)計要點、項目定位和運作、項目營銷思路、項目實施進度、項目投資估算及經(jīng)濟效益評價、社會效益評價。93 年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一 .改革開放 20 多年來，成都經(jīng)濟發(fā)展迅速，社會全面進步，人民生活極大改善，成都市綜合實力顯著增強。但總體市場的價格并沒有下降或下降有限。受政府政策與輿論導(dǎo)向的影響，新進入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達為供應(yīng)方。三是大多數(shù)開發(fā)商堅持了當(dāng)前價格水平，不作大的變化，則消費者觀望一段時間后會恢復(fù)信心，由猶豫轉(zhuǎn)向購買，成交量緩慢回升，目前來看，這種傾向較為明顯。 城西和城 東 作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，仍然是成都新盤供應(yīng)的熱點區(qū)域， 從價格供應(yīng)來看，主城區(qū)樓盤整體均價接近于 8000 元 /平方米，郊區(qū)的價格在 5500 元 /平方米左右； 戶型 :70— 100 平方米 成為需求主力 2020 年全市商品房住宅項目戶型供應(yīng)面積為 70— 100 平方米 為主 ,各樓盤的銷售主力產(chǎn)品同樣以 70— 100平方米 的套 2套 3戶型為主 . 主力購房群體最需要的 也是 70— 100 平方米 的套 2 套 3 戶 型 . 第四章 項目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 根據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣 . 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項目「西錦國際」及「曦城」項目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細分的階段。 生活配套： 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點為：“東高西低”，即以騾馬市商圈為界，其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊深厚。區(qū)域內(nèi)其余路段商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量較為分散。 高等教育設(shè)施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實用性而言，基礎(chǔ)教育設(shè)施則為住宅區(qū)的必須配套設(shè)施。另外中國電信及中國聯(lián)通的營業(yè)廳也位于此處?，F(xiàn)階段娛樂、醫(yī)療、文教等相關(guān)設(shè)施仍較齊全，幾年后還有較大改善。 緊鄰成都騾馬 市商圈。 開發(fā)公司知名度及品牌度不大的影響。 3． 3 新公司、新形象，客戶沒有既成觀念，可以任意發(fā)揮以獲得客戶的認同。同時，本項目區(qū)域周邊在售樓盤較多，市場競爭相當(dāng)激烈。 俗話說：合適的產(chǎn)品賣給合適的人。 這部分客戶具備較高的學(xué)歷和素質(zhì)，從事行業(yè)大都屬于技術(shù)性行業(yè)、公務(wù)員、白領(lǐng)階層等高收入人群，且在行業(yè)中擁有一定職務(wù)，屬于中高層管理人員，他們重視居家的環(huán)境和未來發(fā)展，希望能夠給自己選擇一個舒適的居家環(huán)境，能夠放松在工作中疲憊的身心，同時也將購房當(dāng) 作 一項投資，希望能夠在未來看到收益。但并不意味著他們沒有危機 感，對未來的許多不可預(yù)知的因素，他們一般多會產(chǎn)生一種原始性的防御方式 ： 購買不動產(chǎn)來保值和增值 。 5． 4 目標(biāo)客戶定位 A．他們普遍生于 70 年代。靜景 庭 院 定位解析： ■“城市中心” —— 市中心絕版區(qū)域，純粹品質(zhì)生活社區(qū)。緊臨 2 號樓設(shè)有小型 3F 的獨立商業(yè)服務(wù)用房，其中 2F 為店鋪， 3F 為物管用房。 精彩園林 設(shè)計，精心的景觀安排，使得每一扇窗戶都成為一個景框，就在你的舉手投足之間，將風(fēng)景融入生活。 公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：自然人占 100%，如融資需要，在適當(dāng)?shù)臅r候可進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行融資。（詳細現(xiàn)金流分析見附表） 銷售收入估算表 序號 項 目 金額 備注 一 商業(yè)裙樓 銷售面積（平米） 24820 一層 28000 元 /平米，二層 17000 元 /平米 三層 7500 元 /平米，四層 4500 元 /平米 銷售均價 (元 /平米） 14250 銷售收入（萬元） 35369 二 地下商場 銷售面積（平米） 8500 地下一層與地鐵連接，以零售為主 銷售均價 (元 /平米） 12000 銷售收入（萬元） 10200 三 倉儲 銷售面積（平米） 9860 銷售價格 (元 /平米） 3600 銷售收入（萬元） 3550 四 公寓 銷售面積（平米） 43520 銷售價格 (元 /平米） 3600 銷售收入（萬元） 15667 四 銷售收入合計 64785 預(yù)計損益表 單位：萬元 序號 項 目 金額 一 收入 45082 三 營業(yè)稅金及附加 2592 四 土地增值稅 6744 五 建設(shè)開發(fā)成本 六 利潤總額 七 所得稅 5193 八 稅后利潤 投資凈利潤率 =凈利潤 /總投資 =% 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 =% 土地增值稅計算表 單位：萬元 序號 項 目 金 額 說 明 1 銷售收入 45082 2 扣除項目金額 20009 土地費用 5620 按 萬 /畝計算 開發(fā)成本 開發(fā)費 用 2267 （ +)*10% 營業(yè)稅金及附加 2592 其他扣除項目 4534 （ +)*20% 3 增值額 22480 4 增值率 % 第 3 項 /第 2 項 5 適用稅率 30% 小于 50%，適用稅率為 30% 6 土地增值稅 6744 9． 6 清償能力分析 項目利潤總額 17652 萬，投資利潤率 %，通過現(xiàn)金流